城市更新是城市再开发的综合发展过程，政府治理和市场化运行是其中最重要的两股力量。城市政府是游戏规则的制定者，通过制定更新政策来回答城市土地如何使用、未来空间如何发展的问题。没有政府的干预，基础设施等公共物品的供给会在市场追求经济利益的逼仄之下出现缺口，形成公地的悲剧。市场是城市更新的重要资金来源和执行者。土地二次开发的过程一般都是“豪华的”，市场能动的资金流是更新顺利进行的保证。城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路，他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。如果掌握话语权的政府肆意扩大其管理的边界，抑制了市场的积极性，则会无谓地提高交易成本，降低资源分配的效率，政府和市场的关系左右着城市更新实施的效果，包括更新推进的速度、公共服务设施供给和空间质量等