随着我国城市化水平的不断推进,国内房地产市场进入了前所未有的发展期,最近几年,在国家“房住不炒”的基础定位之下,房地产企业面临的市场环境发生了较大的变化,且行业的竞争压力仍然在不断上升,因此,如何在激烈的竞争环境中获得理想的市场份额和销售业务,就需要企业投入更多的精力和资源,其中,重要的举措就是制定好房地产营销策略。本文以湖南福晟集团鑫天项目为研究对象,首先,梳理了4Ps-4Cs-4Rs理论、顾客感知价值理论、STP理论模型、营销分析模型等内容,然后分析了国内外专家在该领域的相关研究成果,为论文提供了理论支撑。其次,在概述鑫天项目基本情况的基础上,按照PEST、波特五力模型以及SWOT分析法的要求,对鑫天项目面临的宏观环境、竞争环境以及市场需求等进行了分析,为具体策略的提出提供了现实支撑。然后,基于STP理论,本文提出了鑫天项目的市场定位和核心卖点,即是中高档社区——长沙南首个公园里的家。并基于该定位分别从产品、价格、渠道、促销四个方面提出了具体的营销策略。其中,产品策略包括产品定位、产品品质、产品差异化以及产品品牌;项目定价则在价格影响因素分析的基础上,综合成本定价法和静态市场比准法最终确定了项目首开的价格,并提出要针对产品个体的差异以及项目营销推进的不同阶段设定差异化和灵活的定价策略;同时,在渠道模式的搭建上应主动将线下和线上结合起来,扩大渠道优势和作用;促销策略则主要分为人员、广告、活动促销三个内容,以针对性地推动项目营销实现。最后,制定了营销策略的实施流程,同时为确保项目营销策略的实施和营销目标的实现,从组织结构、制度流程、人力资源、资金资源及企业文化五个维度提出了具体的保障措施。本文的研究结合当下的市场发展环境,基于房地产产品的特性,希望不仅能够为湖南福晟集团鑫天项目市场营销策略的制定提供一定的参考借鉴,帮助公司更好地完成项目推广目标;同时,希望能对当下更多的房地产企业相关项目的市场营销策略提供参考,以促进整个行业市场营销水平的提升。