奥特莱斯是一种相对百货和购物中心较新的零售业态。奥特莱斯在零售商业中指销售知名品牌或奢侈品牌中过季、滞销或者尺码不齐全商品的商铺组成的商业设施。在国内,随着改革开放后生产效率的不断提高,商品品类及数量都呈现出爆发性增长。另一方面受到百货和购物中心业态的高租金及高扣点影响,商品吊牌零售价格上涨幅度惊人,导致厂家的库存压力越来越沉重。在诸多因素共同作用下,国内奥特莱斯成长的土壤已经形成。奥特莱斯自2002年进入中国以来,受到宏观环境变化等多种因素影响,在将近20年的时间内得到了快速发展。从起初北京燕莎和上海百联的大胆尝试到现在北京首创和重庆砂之船的大规模快速跑马圈地,奥特莱斯的发展逻辑已经从纯粹的商业运营变为资本推动。由于投资人、运营商、地产商都把目光投向盈利能力相对较强的奥特莱斯业态,直接造成了奥特莱斯市场竞争的白热化,项目选址过程中城市选择的难度也越来越大。无论是传统零售还是近年来提得比较多的新零售,零售的本质一直没有变化,仍然是满足消费者的需求,不同的是伴随新科技促进生产效率的不断提升,推动了零售行业主动或被动的变革,更高效地为消费者提供更好的商品和服务。虽然消费者的行为及商家的行为一直在发生变化,但是表象背后的逻辑一直还是具有普适性的。基于此,在项目布局选址的过程中还是要对成熟的选址理论进行理解和提炼,比如中心地理论、零售吸引力理论、城市利用结构理论等选址相关理论的分析可以对奥特莱斯项目选址布局提供一定的指导意义。奥特莱斯成功的关键是具有一定数量高品质低价格的商品和一定数量对商品品牌和品质有追求的消费者。从供给方面看,拟选址城市需要有奢侈品牌的入驻。只有当城市里有一定数量的奢侈品牌,奥特莱斯项目才有可能提供足够数量的断码和下架高端商品。从需求方面看,城市经济发展需要达到一定的水平。只有当城市经济发展水平较高,居民有比较高的人均可支配收入,消费者才能有经济实力去消费高品质商品。基于理论分析并结合奥特莱斯项目的特性,奥特莱斯项目城市选择的逻辑就基本理清。首先通过理论分析,提出对城市GDP、第三产业比重、人均可支配收入、常住人口等经济数据进行梳理。同时根据国家城市群战略,梳理各城市群城市经济发展趋势,寻求处于上升趋势城市群的核心城市。另一方面,奥特莱斯入驻的城市需要有一定比例的奢侈品牌入驻,通过对已经入驻奥特莱斯品牌筛选及这些品牌在国内城市的布局,可以判断城市商业发展水平及消费者的消费能力。最后,梳理城市上市公司数量,通过每百万人口拥有上市公司数量验证城市经济发展水平及居民消费能力。在上述分析的基础上,本文还进行了实证分析。采用全国GDP排名前100城市中纳入国家城市群战略且社会消费品零售总额超1000亿元的88个城市的经济数据作为自变量,以是否存在奥特莱斯项目作为因变量,采用二元Logit分析模型探讨影响奥特莱斯对城市进行选择的主要影响因素。通过模型不断优化,奢侈品门店数量及上市公司数量/每百万常住人口会对是否布局奥特莱斯项目产生显著的正向影响关系,以及人口会对是否布局奥特莱斯项目产生显著的负向影响关系。第三产业比重,私人汽车保有量,城镇居民人均可支配收入,是否省会或直辖市并不会对是否存在奥特莱斯项目产生显著影响关系,但是在进行城市横向对比时具有一定的指导意义。将拥有奥特莱斯项目的33座城市数据代入回归模型,考虑部分运营商通过综合开发进入商业不太发达城市,设置返回值5分位数作为阈值。将所有88座城市数据纳入回归模型,共有43座城市返回值高于阈值,其中31座城市已经有奥特莱斯项目布局,意味着这些城市已经纳入了经营较好奥特莱斯运营商布局安排。在后续选址布局过程中,在城市空间布局留有空白点基础上仍可以作为重点关注城市。其余12座城市未有奥特莱斯项目布局,这些城市需要进一步进行市场调研,进一步定性判断是否适合奥特莱斯布局。