债务融资对企业决策的影响,一直是资本结构理论与公司治理理论研究的主要问题之一。已有研究成果对此沿着两种不同的研究路径进行:一是假定企业决策以公司价值最大化为目标,将企业债务融资视为重要的财务约束条件之一,进而分析企业市场竞争行为;二是假定经理人的意愿、心理与行动准则影响企业决策,并将其视为公司治理问题之一,进一步分析有助于降低代理成本并提升企业科学决策的治理机制。已有研究在分析债务融资的治理效应时,侧重于分析并购、违规、管理层薪酬合约等问题,较少将公司治理的经济后果分析与企业市场竞争、产品定价等市场行为相结合。对房地产企业而言,债务融资是其最重要的治理因素之一。随着我国经济的发展以及产业结构持续转型,房地产企业高负债造成的不稳定性已成为重要的金融风险因素之一。为了防范系统性的金融风险,保证房地产市场的健康发展,我国采取了多种政策措施进行调整。尤其是2021年出台的“三道红线”调控政策直接对房地产企业施加了负债管控,这不仅凸显了房地产企业债务融资在公司治理研究中的重要性,更使得研究房地产企业债务融资的杠杆治理效应具有突出的现实意义。房地产企业“高周转”的经营特征,形成了“拿地—售房—再投资”的滚动开发模式,这使得房地产企业市场决策的核心内容集中在拿地、售房与再投资三个环节。房企的土地竞拍决策、销售定价决策与投资决策既是房地产企业在多变的市场环境中实现高速发展的决定因素,也是房地产企业公司治理相关研究关注的重点内容之一。因此,研究债务融资对房地产企业的土地竞拍决策、销售定价决策与投资决策的治理效应,既能够为杠杆治理机制在中国情境与特定行业中增添新的应用场景,又有助于实现公司治理研究向产品市场决策研究的更深拓展。因此,本文聚焦房地产行业,结合房地产企业市场行为的特殊性,从土地竞拍决策、销售定价决策和投资决策这三个维度,研究了债务融资对房地产企业市场决策的治理作用。同时,从管理者特征和企业特征两方面,结合管理者防御假说和预算软约束理论,论证了杠杆治理机制发挥作用的适用条件与应用情境。首先,本文基于债务融资的不同治理机制,构建了房地产企业市场决策中杠杆治理的理论分析框架。一方面,论证了债务融资对企业土地竞拍决策、销售定价决策和投资决策形成治理效应的理论机制,并从债务融资的“自由现金流”、“控制权相机转移”与“信号传递”三种治理机制入手,论证了债务融资通过上述三个治理路径对房地产企业市场决策产生的影响。另一方面,又结合管理防御假说与预算软约束理论,将管理者特征与企业特征纳入分析,论证了经理人管理防御动机与产权属性对房地产企业杠杆治理效应的调节作用。其次,本文结合房地产企业市场行为的特殊性,分别对房地产企业的土地竞拍决策、销售定价决策和投资决策进行了实证研究,论证了债务融资对房地产企业市场决策的治理效应。在土地竞拍决策的实证研究中,本文将土地竞拍溢价程度作为影响经理人代理成本的反映,并检验了债务融资对房企土地竞拍决策的治理效应。实证研究结果表明:债务融资对房地产企业土地竞拍决策存在显著的治理效应,具体表现为房企负债率的增加会显著降低土地竞拍中由于代理成本而产生的溢价。管理防御与产权属性则调节了债务融资对房地产企业土地竞拍决策的治理效应。当经理人的管理防御动机较强时,债务融资的治理效应被削弱;而预算软约束会扭曲债务融资的杠杆治理机制,导致国企的负债率越高,土地竞拍溢价程度越高。上述结论在替换债务融资度量方法、控制房价预期、处理内生性后依然稳健。同时,“三道红线”调控政策对房企施加负债管控,实现了调控政策的外部治理效应,表现为政策实施后房地产企业土地竞拍溢价程度显著下降。在销售定价决策的实证研究中,本文基于房地产企业在售楼盘均价的“顺市”调整,间接测度了房企销售定价决策中经理人代理成本的影响,并在此基础上检验了债务融资对房企销售定价决策的影响。实证研究结果表明:债务融资对房地产企业销售定价决策存在显著的治理效应,负债的上升增强了房企销售定价与市场价格变化的适配程度。同时,管理防御与产权属性依然显著调节了债务融资对房企销售定价决策的治理效应。上述结论通过了替换指标、控制内生性等稳健性检验。针对“三道红线”调控政策的外部治理效应的检验同样发现,“三道红线”调控政策能够通过外部治理对房地产企业的销售定价决策产生影响,表现为政策实施后房地产企业销售定价顺势调整能力的明显提升。在投资决策的实证研究中,本文采用过度投资作为经理人影响企业投资决策的特征指标,检验了债务融资对房企投资决策的治理效应。实证研究结果表明:与债务融资对房企土地竞拍决策和销售定价决策产生治理效应的结论不同,负债的上升会增加房地产企业的过度投资,债务融资的治理效应在投资决策中并不显著。而在国有企业经理人管理防御较强的情境下,债务融资对房地产企业过度投资的激励效应会进一步增强。针对“三道红线”调控政策的外部治理效应的实证研究结果表明,“三道红线”调控政策的外部治理效应对房地产企业的过度投资形成了抑制。本文的创新主要体现在以下四点:一是,在房地产企业杠杆治理与企业市场决策的理论分析框架下,将杠杆治理从对并购、投资等资本市场的研究,进一步扩展到竞争、定价等产品市场领域,系统分析了杠杆治理的多种作用机制,研究了债务融资对房地产企业市场决策的综合影响。二是,在管理防御假说和预算软约束理论的基础上,对于管理者和企业的特征进行了系统刻画,明晰了杠杆治理的不同治理机制发挥作用的条件与情境,进一步厘清杠杆治理有效边界。三是,以房地产企业为研究样本,结合房地产企业治理的特殊性,研究了债务融资对房地产企业特殊市场决策的影响。四是,研究了外部治理因素对内部杠杆治理机制的交互作用,基于“政企”二元分析框架,系统研究了调控政策对企业市场决策的外部治理效应。