我国面临着地方政府隐性债务过高、基础设施资产难以变现的问题。2020年4月,基础设施REITs新规出台应运而生。基础设施REITs的出现有利于解决我国基础设施资产形成存量无法变现的问题,市场资金的参与能够扩大基础设施的融资渠道,使得基础资产变现并促进我国基建事业的发展。在这样的背景下,进行国内类REITs与国外标准化REITs风险差异的相关研究可以为我国公募基础设施REITs试点以及国内REITs标准化转型提供一定参考,具有现实意义。本文首先分析了国内外REITs市场的发展状况,美国、新加坡、澳大利亚等发达国家REITs发展较早,市场也更为成熟,REITs已经成为了主流的金融工具;而我国REITs市场起步较晚且受到一定程度的限制,直到2014年开始,才逐渐有类REITs产品出现,REITs市场也不够成熟,主要以私募类REITs产品为主。在这样的背景下,我国标准化REITs市场具有很大潜力。在对国内外REITs市场发展做出概述后,本文总结了国内外学者关于REITs产品运营模式、市场表现、风险表现、以及风险测量方法等方面的研究。相关研究表明,VaR能够很好的刻画REITs的风险特征,具体而言GARCHVaR模型具有较好的适用性。之后,本文选择了鹏华前海万科REITs以及西蒙地产（SPG）作为案例,分别代表国内类REITs和美国成熟的标准化REITs产品。分析了二者架构模式的差异,得出结论由于鹏华前海万科REITs采用REITs基金部分投资于持有物业资产的目标公司,大部分资产投资于固定收益类资产,而西蒙地产则采用UPREITs结构,其投资资产完全为旗下物业资产。这样结构的差异性使得鹏华前海万科REITs在产品总体的风险上偏向债券类产品,西蒙地产总体风险上偏向权益类产品。在对REITs架构模式进行分析后,本文单独对反映REITs产品风险实质的底层物业资产进行了风险实测研究。以基金所持大类资产分解基金收益率得到了鹏华前海万科REITs的底层资产前海企业公馆的收益率,并在此基础上与西蒙地产同时期收益率进行风险实测。通过建立GARCH-VaR模型计算出二者的VaR值并进行了回测检验,结果表明在底层资产的风险上,西蒙地产的物业风险要小于鹏华前海万科REITs的物业风险。在实际评测案例的风险后,本文从底层资产经营状况、底层资产财务状况以及市场法律因素三方面对两只基金的风险成因进行案例对比研究,进一步解释了鹏华前海万科REITs底层物业风控能力相对较弱的事实。研究结果表明,西蒙地产相较于鹏华前海万科REITs,具有经营物业种类多分布广、财务状况好、相关法律监管要求更明确等特点,这使得西蒙地产具有更好的风险控制能力。最后,本文基于我国REITs标准化转型和基础设施REITs试点的大背景,从风险控制角度出发,针对REITs产品结构设计、物业风险管控、法律监管要求等方面提出了相应建议。