房地产作为国民经济的支柱产业,在经济促进、民生保障、社会发展等多个方面发挥重要作用,然而近年来随着我国宏观调控力度持续加码,内外部环境发生巨大变化,房地产市场逐步回归理性,重新将市场营销工作上升到公司战略,为新一轮的市场竞争做好准备。华润置地沈阳分公司隶属于华润集团,自2006年成立以来凭借“品牌优、物业好、环境好”实现快速发展,成为沈阳当地房地产项目的新标杆。但自辽宁省多个地区实行“限价、限购、限售”政策,银行房地产信贷利率逐步提升,外部宏观环境迅速恶化,华润置地沈阳分公司面临着艰难的发展局面,项目销售严重受阻。本文基于以上背景,利用波特五力模型、PEST法对国内房地产市场的发展环境展开全面分析,通过SWOT分析法识别出华润置地沈阳分公司S项目的优势、劣势、机会和威胁,随后又在4Ps经典营销理论的指导下对华润置地沈阳分公司S项目的营销策略进行诊断分析,找到了市场定位和4P策略存在问题,具体表现为:S项目集中优势资源开发高端楼盘,而忽视了中低端客户的差异化需求,市场细分不足,市场定位偏差,导致大量市场机会流失;通过产品策略的分析发现S项目的产品同质化问题严重,楼盘设计风格千篇一律,毫无新意;价格策略的问题主要体现在随行就市的定价方法缺乏灵活性和及时性,无法满足瞬息万变的市场需要;渠道策略的突出问题在于销售渠道单一,新媒体渠道相对缺乏;促销策略的不足则集中在促销手段、广告宣传等方面。最后,本文通过STP战略管理方法重新确立S项目的营销战略定位,并结合4Ps形成全新的市场营销策略及其保障方案。关于产品策略的优化,要采取差异化产品策略,提升售后服务质量;关于价格策略的优化,要制定价格折扣方案,实施差异化定价策略;关于渠道策略的优化,要丰富新媒体营销渠道,构建多样化渠道体系;关于促销策略的优化,要创新促销手段,加强广告宣传。华润置地沈阳分公司S项目营销策略的策略研究,有助于房地产项目营销难题的解决,促进房屋产品销售,同时为其他房地产开发公司的营销模式创新提供一些新的思路。