随着我国租赁需求的不断扩大,租赁市场现有的房屋存量难以完全满足居民的居住需求,因此大力发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家深化住房体制改革、化解租赁供需矛盾、满足城镇居民住房需求的重要举措。众所周知,长租公寓是一个前期占用公司资金较高的行业,其发展离不开资金的大力支持,但是行业又普遍存在着利润率低、资金周转慢、投资回报期长的问题,使得融资也变得十分困难。因此,如何筹集资金,抓住时机促进自身发展成为长租公寓运营商们需要迫切解决的问题。资产证券化作为一种独特的金融创新工具,具有将未来资产提前变现、融资成本较低、融资效率高等天然优势,可以帮助企业解决融资难的问题,这与长租公寓的诉求不谋而合。近年来,越来越多的长租公寓运营商尝试金融创新,发行不同类型的长租公寓资产证券化产品,引发了许多企业与投资者的关注。本文选择自如公司推出的专项计划作为研究对象,旨在分析自如公司发行资产证券化的过程、原因和效果,寻求其资产证券化的成功经验,以期为长租公寓企业实施类似的资产证券化提供案例借鉴。本文在综述国内外资产证券化研究成果的基础上,采用了理论研究与案例分析相结合的方式,从多个角度分析了长租公寓企业运用资产证券化方式融资的相关问题。本文关于自如公司资产证券化的研究内容共分为五个部分。第一部分是引言,主要介绍了文章的研究背景和意义,梳理了有关资产证券化的文献综述,接着讲述了论文的研究思路以及方法,最后概括了整篇论文的行文框架。第二部分是房租分期资产证券化相关理论的概述,首先论述了资产证券化的定义、特点和过程,然后阐述了实施资产证券化的动因和效果,最后介绍了资产证券化的基本运作原理,为后文案例分析打下基础。第三部分是案例介绍部分,该部分从自如公司的基本情况入手,分别介绍了专项计划资产池的构建、特殊目的信托的设置、信用增级措施以及专项计划的后续运作,同时还归纳总结了该专项计划具有可以产生稳定现金流的基础资产、采用双SPV模式、设置循环贷款结构以及运用多种信用增级措施等四大基本特点。第四部分是本文的主要部分,根据收集的相关资料,本部分从多个角度分析了自如公司房租分期资产证券化的动因和效果,第五部分是研究结论与研究启示。本文通过研究发现,自如公司是因为受到租赁市场和各项利好政策的刺激,以及公司迫切需要获取资金以进行业务扩张、提高市场占有率争夺发展先机,所以才顺势发行资产证券化。而在效应方面,此次的资产证券化在一定程度上改善了自如公司的整体业绩,公司在发行证券后的盈利能力与发展能力均取得了一定的提高。通过这次证券发行,自如公司不仅迅速增加了房源数量,提高了市场占有率,而且在资本市场上获得了较好的声誉,为下一次的融资奠定了良好的基础。所以综合来看,本文认为此次资产证券化给自如公司的发展带来非常积极的影响。此外,通过对这一案例的研究,本文得出了以下启示:第一,要合理运用资产证券化以解决企业的融资困境;第二,发行资产证券化要选择优质的基础资产;第三,发行资产证券化要重视产品交易结构的设计;第四,发行资产证券化要选择恰当的增信措施来提高产品等级。