近年来我国地产行业杠杆率过高,发展模式受阻,融资情况紧张,精细化的存量住房经营和融资方式转型升级是未来我国房地产业健康发展新方向。与此同时基础设施领域投融资需求愈发强烈,优质存量资产大量沉淀,传统融资工具局限。REITs有望成为我国不动产业拓宽融资渠道、盘活存量资产、长期资产投资配置,实现双循环良性发展的枢纽。2021年5月,聚焦于基础设施,我国内地第一批真正的公募REITs正式上市。本文基于上述背景,首先对国内外资产定价理论进行梳理,对比分析国外美国、日本、新加坡和国内香港、内地的REITs发展历程与现状,总结成熟市场发展经验,探讨我国内地REITs发展所面临的困境与方向选择。然后选取2010年4月至2021年12月共141个月的月度香港REITs上市数据和香港地区宏观经济时间序列数据,分别建立CAPM模型、Fama-French三因子模型和套利定价模型,用多因素回归方法进行实证检验,根据实证结果选出解释效力最好的模型,并在此基础上从宏观因素、中观因素和行业要素三个方面对REITs收益率影响因素及影响机制进行分析,通过多因素回归实证分析能够提升模型定价效率的改进因子,并检验改进模型的定价效果。经过上述分析,本文研究发现:CAPM模型的市场风险溢价因子影响不显著,不能解释REITs的超额收益率;Fama-French三因子模型在CAPM基础上提高模型约10%的解释能力,模型表现出显著性,规模因子和账面市值比因子是REITs定价时需要考虑的重要因素;APT模型考察了预期通货膨胀率、未预期通货膨胀率、风险溢价、期限结构和经济景气度五个宏观经济变量的定价能力,但五个变量都不显著,APT模型并不能解释REITs的收益变化,综上Fama-French三因子模型是较好的REITs定价基础模型。在模型改进上,宏观经济要素普遍对REITs的收益率影响不显著,房地产市场指数、价格与租金水平也不能很好的解释REITs价格,REITs价格变动与权益市场的变动相关度高,市场风险溢价、规模因子、账面价值比因子和地产板块收益率组成的四因子模型是更有效的REITs定价模型。最后,结合理论与实证研究结果,本文提出中国内地发展REITs的政策建议。呼吁加快完善公募REITs法律与制度建设,出台税收优惠,给REITs税负松绑;明确参与机构职责与约束,强化REITs内部治理机制;加强人才和团队建设,提升专业水平;开发投资者教育课程,完善信息披露要求。本文的创新之处在于三方面,一是研究对象选择香港REITs市场,对我国内地参考性强;二是研究角度跳脱出案例分析与现金流预测,研究适合用于评估REITs定价折现率的定价模型,丰富了我国REITs定量研究;三是针对定价模型仍存在的显著未能解释的部分,从宏观、中观和行业三个方面遴选改进因子,建立起定价效率更高的REITs定价模型。