本论文所要分析的案例的基本案情可以概括为:甲为抵债将其所有的房产转让给乙,并与其约定在其取得所有权之前甲不得对房产进行转让、出租、拍卖等。之后甲将其房产出租给丙使用,丙又转租给丁戍等人使用。房产最终由己取得所有权,现在己向法院起诉要求确认租赁合同无效,并且要求承租人返还该房产。法院支持了其诉讼请求。案件的焦点在于租赁合同的效力如何认定,诉讼当事人有的认为有效,有的认为无效。最终能演变成无效合同的合同类型有三类:自始无效的合同、可撤消、可变更的合同和效力待定的合同。本案租赁合同不属于自始无效的合同、可撤消、可变更的合同和效力待定合同中的限制民事行为能力人订立的与其年龄和智力及精神健康状况不相适应的合同和无权代理合同。因此本案的关键是要分析其是否是无权处分合同。如同其他任何一种合同,无权处分合同旨在产生的法律效果是债权债务法律关系的变动(通常是债权债务法律关系的设立),即只在当事人中产生债的拘束,并不直接发生权利被处分的结果,因此无权处分合同本身并不涉及合同当事人之外的第三人的利益。所以,在有些立法中无权处分合同并不因为处分权的欠缺而被认为有效力瑕疵。但承认负担行为与处分行为相区分并不一定会得出无权处分合同有效的结论。法律也可以将处分权作为负担行为的生效要件以防止无权处分合同被履行(不能生效即不能被履行),从而在源头上杜绝权利被最终无权处分掉。所以《合同法》第五十一条认为无权处分合同有效力瑕疵而为效力待定的合同。从字面上理解,《合同法》第五十一条规定的无权处分合同是非常具体的,概括性不是很强,限定为处分人在没有处分权的情况下通过订立合同处分他人的权利的情况,并不包括处分人无处分权而处分其自己所享有之权利的情况。本案租赁合同从表面上看并不符合《合同法》第五十一条的规定。但是,权利的处分权的享有和行使情况是非常复杂的,因而无权处分合同并不仅仅只有一种情况,而是非常复杂的。所以必须深入探究法律关于无权处分合同的规定的精神实质,概括出无权处分合同的本质,在此基础上才能判断本案租赁合同是否为无权处分合同。笔者认为无权处分合同的本质是,合同旨在发生的债权债务法律关系的变动本身并不涉及合同主体之外的第三人,但是合同的最终履行会发生某种既存权利被处分的实际结果,这就涉及到某人(不限于权利人本人)的切身利益,会对其合法利益产生实质影响。而按照人们的一般观念及生活经验,由于处分权利的人并无处分权,这种实质的影响就很可能会违背其意志,即不是其希望产生的和愿意接受的,因而会对其合法利益造成损害。所以,只要是无处分权的人与他人订立合同,而合同的最终履行会发生权利被处分的实际结果,那么这些合同则可以看成是同一种类型的合同,即无权处分合同。租赁合同被履行,即出租人将租赁物交给承租人占有、使用后,租赁物的所有权人在租赁期限内便不能对其占有、使用了,也即丧失了这两项权能。显然,所有权的内容已经发生了改变,因此产生了被处分的结果。根据《合同法》第二百二十九条,租赁物的新所有权人不能对租赁物进行占有和使用,因而影响到其所有权。所以这种处分影响了将来取得租赁物的所有权的人的利益。另外,“不得对房产进行转让、出租、拍卖等”的约定应视为房产所有权人放弃处分权的意思表示因而出租人并无处分权。综上所述,本案租赁合同为无权处分合同。因此在成立后处于效力未定的状态。除处分人取得处分权外,经过利害关系人即租赁物的新所有权人追认,合同即生效。在利害关系人拒绝追认的情况下,合同即转化为无效合同。在本案中,房产的新所有权人向法院起诉要求确认租赁合同无效应被视为利害关系人拒绝追认合同生效,因此租赁合同无效。