随着城镇化的快速发展,物业服务合同在城市社会中的作用越来越重要,物业服务人瑕疵履行时的业主权利保护问题日渐突出。但由于我国《民法典》以及相关司法解释对物业服务人瑕疵履行时业主权利保护的规定较为笼统,导致业主面对物业服务人的瑕疵履行行为时的权利保护存在困境,具体表现为业主抗辩权和减价这两种方式在适用和行使上存在争议。以往的研究大都局限于抗辩权和减价各自的规则内部,忽略了物业服务合同的特殊性,这是物业服务人瑕疵履行时,通过业主抗辩权和减价的方式保护业主权利存在困境的主要原因。在物业服务合同中,业主权利保护的对象具有团体性,合同在目的上具有公益性特征,作为物业服务合同之标的的物业服务也具有公共物品的属性,这就使得业主权利保护方式的选择受到限制。补救履行对于物业服务合同这种继续性合同而言难以适用,而物业服务人瑕疵履行的行为尚不足以产生解除合同的法律后果,因此,对于物业服务合同中物业服务人的瑕疵履行,行使瑕疵履行抗辩权和减价成为业主权利保护最主要的方式。对现有法律规范梳理后发现,与物业服务人瑕疵履行和物业费相关的法律规范均体现了业主团体利益优先的立法精神,而物业服务合同的公益性目的也彰显了这一立法精神。在公益性目的与立法精神的双重影响下,物业服务人的瑕疵履行行为不能一概而论,而应以业主团体利益遭受的损害大小为标准区分该瑕疵履行的程度。对于物业服务人的严重瑕疵履行行为,应适用业主抗辩权的权利保护方式;对于物业服务人的轻微瑕疵履行行为,应适用减价的权利保护方式。业主抗辩权的定性是同时履行抗辩权,物业服务合同有效、主体适格以及抗辩事由正当是其成立要件。在物业服务合同非常态缔约规则的影响下,业主同时履行抗辩权中“业主”一词应扩大解释为包括单个业主在内的全体业主。单个业主因物业服务合同的规范性效力获得抗辩权主体资格,业主委员会基于代理授权也取得了业主抗辩权的主体地位。在各自的正当抗辩事由上,单个业主仅能对与自身利益有关的物业服务人的严重瑕疵履行行为行使同时履行抗辩权,业主委员会在一定数量的业主达成一致意见后可代表业主团体对与业主团体利益有关的,物业服务人的严重瑕疵履行行为行使同时履行抗辩权,但需要甄别实践中看似涉及业主团体利益实则不然的事项。物业服务人轻微瑕疵履行时,减价具有平衡业主与物业服务人利益的优势,物业服务合同的团体性特征与减价这种权利保护方式高度契合,《民法典》第582条也为业主请求减价提供了正当性基础,因而减价成为业主权利保护的最佳方式。在物业服务合同中,减价的适用条件也有其特殊性,具体表现在特殊认定物业服务人的轻微瑕疵履行行为,无须坚持物业服务人救治权的优先地位和不以物业服务人存在过错作为前置条件。此外,通过减价实现业主权利的保护需要采取诉讼或仲裁的方式,法院需要客观认定减价的幅度,并适当减轻业主一方的举证责任。