房子在中国人眼中的重要性不言而喻，随着房地产业的升温与限购政策的出台，房屋借名登记行为引起的纠纷数屡见不鲜。房屋借名登记行为是指借名人不满足某种条件或者不方便以自己的名义去购买房屋时，与出名人达成借名协议，以出名人的名义购买房屋，借名人办理相关的购房手续并且支付购房款，借名人对房屋实际占有使用，在条件方便将房屋过户给借名人时，出名人再将房产过户给借名人的行为。我国《物权法》对不动产立法模式实质上采用的是以登记要件为主的原则。也就是说依据现有物权法，在没有足够的证据证明登记存有错误时就推定不动产登记簿上的名义物权人为真实权利人。但是，在房屋借名登记中名义物权人与真实权利人处于相分离的状态，所以如果直接按照登记推定力与登记公信力来对房屋借名登记行为进行判定，将会给真实权利人的利益造成损害。①由房产借名登记行为引发的纠纷很多，但是我国法律并没有对此类行为做明确具体的规定。物权公示制度是对已经登记的物权在当时状态下所表现出来的一种行政确认，并不是对权利本身的确定，只有在涉及到第三人时表现才会出来的公示效力，用以对第三人的信赖利益进行保护；在没有涉及第三人的情况下，要注意对真正权利人的保护。本文写作的目的就是试图通过对我国《物权法》相关条文的法律解析，结合理论与实践中对房屋借名登记行为的各种观点，从房屋借名登记行为产生原因与借名买房协议效力两个角度来具体分析房借名登记的房屋归属问题，从而探求房屋借名登记中对真实权利人利益保护的途径。本文以法律解释为基础，通过理论与案例相结合的方式进行论证，运用一个经典案例为线索，并运用其他相关案例进行进一步的佐证分析，体现很强的实践性。本文主要由四部分构成，总计约三万字。第一部分是主要案例的介绍，通过案例中当事人的诉讼请求与答辩意见分析争议焦点，依据争议焦点为下文的借名买房协议效力、房屋物权归属的论述做铺垫。在分析法院判决后所引发的思考，提出问题引出下文。第二部分从房屋借名登记产生的背景及借名买房协议的界定，来分析借名买房协议的性质与效力。从借名协议与相近概念的区分，包括对代理行为、行纪行为、委托行为的比较，总结得出借名买房协议的特点与性质，对借名买房协议的概念进行明确。在学术界中，对借名买房协议的性质与效力有不同的观点，笔者对否定说与肯定说进行观点评析，再阐述自己观点。以民事行为效力的一般规定为基础，以《合同法》第52条规定为依据，综合借名买房协议的发生原因来对借名买房协议效力进行分析。在借名买房协议不违反国家强制性规定、不存在恶意串通且不损害他人利益的情形下，借名买房协议应该有效；在违反了国家的强制性规定,或者属于《合同法》第52条规定无效合同种类的情况下，借名购房协议属于无效协议。第三部分从《物权法》第9条和第16条对不动产登记的规定，可以得知我国采取登记主义为主，登记具有推定力与公信力。但是登记的性质属于行政审查而不是行政确权，所以当真实权利人具有充足的证据证明登记是错的，就可以申请异议登记或者更正登记，来对自己的权利进行保护。本文通过对借名买房协议效力的具体分析，认为在借名协议无效的情况下，借名人不能取得房屋的物权归属。在借名协议有效的情况下，还要区分是否涉及第三人情形。登记推定力主要表现在涉及善意第三人的情况下对其信赖利益的保护，使得真实权利人不能因为登记错误来主张第三人返还原物，只能承受丧失物权的不利后果。但是在不涉及第三人的情况下，借名人应该取得房屋的产权归属。在理论分析中联系本案，具体分析本案中借名买房的效力、物权归属问题。第四部分是关于房屋借名登记相关的法律问题分析。涉及本案中在对不动产登记产生异议时，是否可以提起民事诉讼问题；还涉及到商品房贷款合同在房产借名登记中的效力问题，以及笔者对房产借名登记的立法、司法建议。目前我国并没有对房产借名登记行为做出明确的法律规定，需要立法和司法多方面做出完善，不能单纯依据不动产的登记效力来否定借名人的利益，应该辩证对待不动产登记制度公信效力，从而达到保护交易安全的目的。本案运用经典案例来分析，并且结合第三人特有情况探讨对真实权利人利益的保护问题。在房产借名登记这种行为下，风险大，建议购房者需谨慎。