我国城镇土地估价工作始于20世纪80年代末,由于当时土地市场很不发达,为了显化土地资产的价值,摸索出了“先定级,后估价”的城镇土地估价的技术路线,即先根据影响城镇地价的因素因子,对城镇土地进行综合评价,划出土地级别,然后分用途计算出每一级别内交易样点地价的平均值,作为基准地价。由于在城镇土地定级过程中主观性强,基准地价不能反映同一级别内部地价的差异,需要研究出一种新的方法,对城镇地价进行评估。随着土地市场的发展,市场交易样点越来越多,为直接利用交易样点进行城镇地价评估提供了条件。土地交易价格是影响地价的多个因素综合作用的结果,是土地市场供求关系的真实反映,因而直接利用已发生交易的样点地价估算其他未发生交易宗地的价格,比传统的“两步估价法”更加科学。本文首次提出了数字地价模型(DLPM)的概念,以及用 DLPM 进行城镇地价评估方法。利用 DLPM 评估城镇地价,就是利用已经发生交易的宗地的价格作为 z 值,其在城镇的位置用 x、y 坐标表示,采用合适的插值方法,建立城镇地价变化的三维模型。这样,当要评估某一宗地的价格时,只要打开新生成的地价表面,点击要评估宗地的位置,待估宗地的价格就会在图上自动显示出来。利用 DLPM 评估地价有三个关键问题,一是要根据样点地价的分布规律,选择合适的插值方法,模拟出地价面,以便对地价进行评估。二是样点地价的合理测算,而目前用 11 种交易类型测算的地价的结果差异性较大,需要从理论上进行探讨并加以改进。三是需要一定的软件作为技术支持。本文在对小城镇土地市场调查的基础上,采用现代 GIS 等分析手段,对这些问题进行研究,并在以下方面具有创新:第一,利用在小城镇调查的实际数据,对现有的插值方法进行试验、比较分析的基础上,分用途筛选出了适合于建立数字地价模型的内插方法。指出在建立城镇地价模型时适合于克里金内插法,其中商业用地最适合用克里金指数半变差函数模型,居住用地最适合用克里金球状半变差函数模型、工业用地最适合用克里金环状半变差函数模型。<WP=6>第二, 针对目前 11 种交易样点评估地价差异较大的问题,从地价形成的市场条件,评估的理论基础等方面作了探讨,指出价格形成的市场条件不同、评估的理论依据不同,是造成不同交易类型地价差异较大的原因。利用剩余法评估地价时,不应将所有的土地增值收益都看作是土地的收益,对于增值收益,应该按照各种生产要素的供求弹性,在各参与方之间进行合理地分配。而最根本的解决途径是要建立公开、公平、公正的土地市场。在此基础上,对《城镇土地估价规程》中利用交易样点计算地价公式中存在的问题进行了探讨,并提出了改进的方法。 第三,以桌面式地理信息系统 Arcview 软件作为平台,结合关系数据库 VisualFoxpro,对既能够利用交易样点的原始资料测算地价,又可以利用样点地价进行空间插值分析的系统软件进行开发,为利用 DLPM 进行地价评估提供了技术支持。 本文提出的利用 DLPM 进行城镇地价评估的方法”,与传统的“先定级,后估价”的方法相比,更加合理、科学、方便,是对我国城镇土地估价方法的一次革新。在对利用 DLPM 的关键问题进行理论和方法探讨的基础上,制定出了利用 DLPM 进行城镇地价评估完整的技术路线,并编制了相应的软件,使该方法更具有现实可操作性。这种方法不仅在小城镇是适用的,而且在大中城市更具有推广价值。