物业服务作为现代城市居民居住生活较为重要的一环,其重要性随着社会的发展不断提升。物业服务合同与传统民事合同有着显著区别,意味着在司法实践中不能完全按照传统民事合同法律规则裁判案件,甚至一度出现无法可依的情况。随着2007年国务院《物业管理条例》的颁布,《条例》以7章67条从物业服务合同基本概念到业主大会与业主委员会的职能划分再到违规应承担的法律责任都做了较为详细的规定,打破审判中无法可依的尴尬处境。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》通过积累的经验,一定程度上允许业主享有抗辩权利,打破了业主维权难的壁垒。而2021年1月1日施行的《民法典》则在合同编中以1章14款条文的形式对物业服务合同进行专项调整。此举意味着我国物业服务合同实现了从无名合同向有名合同的转变,更意味着在协调建筑物区分所有权人与物业服务机构的矛盾时有了法理依据。然而,《物业管理条例》与《物业服务纠纷解释》距今已超10年,修订后的内容也难以应对社会日新月异的发展要求,条款的笼统性更是成为业主维护权利的一种阻碍;尽管《民法典》将物业服务合同纳入到合同编,但是对业主权利维护方面的条文仍流于形式。因此,有必要对物业服务合同法律制度进行研究,从业主维权角度入手,分析业主在行使抗辩权与诉权方面产生的问题并结合问题提出改进建议,力争实现既促进物业服务行业发展,又保护业主正当权益的需要。本文正文共分为五个章节:第一章节进行物业服务合同法理概述,首先梳理我国物业服务合同《城市新建住宅小区管理办法》到《民法典》的立法进程,引出我国物业服务合同有名化的发展历程,并在二者的基础上诠释物业服务合同的概念,即物业服务机构为方便小区管理而与业主协商签订的以小区公共设备维护为目的的协议,并依据缔约主体的差异性将合同划分为前期物业服务合同与普通物业服务合同。根据与传统民事合同差异总结物业服务合同的特点。本章通过详细介绍我国物业服务合同立法与发展进程及其主要特点,为后续章节的叙述奠定基础。第二章节介绍物业服务合同纠纷的主要表现形式。从2010年辽宁省各级人民法院审理15件物业服务合同纠纷案件到2021年审理117204件,案件数量上升了近8000倍,反映了当前我国物业服务合同纠纷问题的严重。本章通过汇总包含辽宁省等部分省份的典型裁判文书,从抗辩权与诉权的行使纠纷为着手点,通过案件与法理结合的方式论述纠纷表现形式。在抗辩权纠纷主要源自物业服务合同质量难认定导致司法机关难以裁判以及诉讼时效起算时间不明造成权益保护重心偏向物业服务机构。诉权纠纷主要表现是业主委员会因为职责不清使得其形式化主义严重,业主任意解除权的难以行使导致该权利形同虚设。第三章节对上一章节物业服务合同纠纷的表现形式进一步分析,通过总结不同学者的观点,为下文物业服务法律制度的完善做好铺垫。物业服务质量认定纠纷的原因在于缺少统一量化标准使得物业服务质量难以被有效认定。而诉讼时效起算点纠纷原因则源于多数司法审判机关审理案件时多以维护物业服务行业稳定发展为落脚点,合并去算诉讼时限,少数司法机关依照业主权利本位原则分期计算诉讼时效,时效起算点的不统一导致同案不同判情况时有发生。诉权纠纷产生的原因多为业主委员会法律地位缺失造成职能弱化及业主任意解除权设立目的的偏离使得不少学者认为该权利的设立聊胜于无。第四章节论述了国外物业服务合同法律制度的优势,通过英美法系与大陆法系代表国家的物业服务模式,通过比较优势,认为我国可参考国外先进经验,因地制宜,在健全物业服务合同法律体系之后重点加强对物业服务行业的培训力度,提升物业服务机构的专业化程度,打造优质物业服务队伍。同时,参考德国业主团体模式,赋予业主委员会代行抗辩的权利,给予业主实质性帮助,维护业主权益。第五章节对我国物业服务合同的完善进行了论证,首先从完善物业服务合同法律规范出发,在保持现有法律体系的基础上国家物业服务主管机关可出台物业服务合同统一模板,实现合同标准化、规范化。在包括《民法典》在内的调整物业服务合同法律规范日后修订之时应进一步加强对业主法律地位的认可,细化当事人的权利与义务,让司法审判有法可依。其次,进一步细化业主抗辩权与任意解除权的行使规则,通过参考中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务标准》增设物业服务量化指标,并在此基础上创设第三方评估机制,确定违约程度,公正评判,维护业主正当权益。同时,通过构建二元主体抗辩模式分别赋予业主与业主委员会诉权。在诉讼时效起算点的完善上,本文以业主权利本位为重心,根据物业服务费定期给付的特性,变物业服务费请求权为定期给付请求权。对业主任意解除权行使规则的完善,本文认为应分两种情况讨论,在前期物业服务合同履行过程中应赋予业主任意解除权,而考虑到业主参与普通物业服务合同制定,在此情形下应剥夺业主任意解除权,依据普通民事合同法定解除权解除合同。最后,在物业服务合同纠纷的化解上,可以将司法审判的刚性化解方式与民间调解的柔性化解模式相结合,构建多元化物业服务纠纷化解方法,使其成为法学界的“枫桥经验”。