随着城市更新进程的不断加快,国有土地上房屋征收中承租人的权益保护不足问题越来越凸显。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》删除了关于承租人权益保护的规定,承租人丧失与征收人协商、参与到征收法律关系中的权利,这导致承租人只能通过单一的民事途径向出租人请求损失补偿。立法者在征收条例中删去承租人权益保护的相关规定本意是为了简化征收中复杂的法律关系,认为民事救济途径可以有效填补承租人的损失。但实际上,司法实践和立法期待并不匹配。承租人常因租赁合同中对征收补偿没有约定或约定不明而无法向出租人主张损失补偿,承租人的权益难以得到合理的保障。承租人在房屋征收中获得公平合理的补偿具有现实背景和法理基础。首先,在房屋征收中,承租人同房屋所有权人一样,都会受到损失,损失和征收行为之间具有直接的因果关系。其次,租赁权具有物权保护效力,且对民生的稳定具有巨大的影响力,需要在房屋征收中对租赁权予以特殊的保护。最后,承租人在房屋征收中获得公平合理的补偿符合行政法上的特别牺牲理论,征收人有义务向承租人作出补偿。实践中,立法上对承租人权益保护的缺失导致法官对承租人是否享有征收补偿利益持不同观点,由此作出的裁判结果截然相反,这损害了司法公信力,也造成了司法资源的浪费。承租人的权益保护不足问题突出,应重新综合考虑承租人权益保护问题。首先,应在立法上明确承租人征收关系人的主体地位,赋予承租人行政法上的救济权利,使其能够参与到征收法律关系之中,与征收人签订征收补偿协议和直接领取以填补所受损失为基础的补偿款。在法律适用上,各地高级人民法院应及时根据本省的实际情况制定审理指南,使符合条件的承租人具有原告资格,继而可以起诉以维护自己在征收中的合理权益。其次,在征收补偿制度上,拓宽征收补偿范围,合理考虑承租人因征收而导致的可得利益和预期利益上的损失,贯彻公平补偿原则,明确实践中纠纷频发的装修装饰补偿和停产停业损失补偿的归属。最后,在事前保护机制上,各地政府要完善房屋租赁合同范本,在发布的租赁合同范本中增加明确的征收补偿分配约定和明确承租人享有的程序性权利。另外,承租人也要增强风险预防与证据留存意识。