随着近年来政策的调控,电商经济的发展,行业竞争白热化,商业地产原有重资产模式的弊端日渐显现。一些地产龙头企业效仿海外不动产行业的轻资产模式,开始了轻资产转型的道路,如万达、宝龙、保利等企业,都通过轻资产转型突破了经营瓶颈。轻资产模式是社会分工精细化和知识经济发展的必然产物,其本质是一种以小博大的资源配置策略,企业通过对“微笑曲线”两端的管理、营销、研发等高附加值环节的活动投入更多资源,更高效率地创造价值和财富。但轻资产模式下,一些商业地产的财务风险可能并未得到明显降低,本文以JC地产为研究案例,对轻资产模式下的财务风险进行识别与评价,分析其成因,并提出相应的防范建议,希望能够为处于轻资产模式转型初期或者还未开始轻资产模式转型的商业地产企业提供借鉴。在消费升级转型的宏观背景与竞争激烈、开发周期长、前期投入高的行业背景下,JC地产为提高盈利能力,完善现金流并减缓存货压力,也紧跟行业轻资产模式的步伐,开始转型轻资产。本文详细介绍了其轻资产模式“大资管”战略的基金模式、管理输出模式以及合作开发模式,JC依靠小股操盘、基金融资、提供管理服务、合作拿地来收取服务费用,以获取增值收益,筹集资金,释放存量物业效能,减少重型资产与开发业务带来的风险。但在轻资产模式下,JC地产的财务风险依旧存在。本文采用定性与定量结合的方式,初步识别其在各经济活动下表现出的投资风险、筹资风险以及营运风险。通过纵向比较JC地产的部分财务指标,发现企业在转型的两年内,资产规模扩大,利润增加,盈利能力增强,筹资结构更加均衡,资产周转速度和资金回收速度提高,企业整体的财务状况得到明显改善。但轻资产模式实施两年以后,JC地产财务风险反而呈现增加的趋势,其偿债能力、盈利能力、营运能力等财务指标,有的持续降低、有的处于不稳定状态、有的长期低于行业均值。为进一步确定财务风险在轻资产模式实施后是否恶化,本文通过选取能够明显反映风险变化的指标,量化财务风险从而进行评价,提取了偿债风险、发展和营运风险以及盈利风险三个因子,结果显示自轻资产模式开始的2016年至2021年年中,综合财务风险得分呈下降趋势,三类因子得分也呈现下降和不稳定的特征,充分说明企业整体财务风险加剧。在此分析的基础上,本文进一步分析财务风险成因,结合JC地产的财务分析与其部分项目特点,本文认为其财务风险加剧的核心原因有四点:一是盲目扩大投资导致偿债压力增加;二是项目规划不到位导致投资回报低下;三是轻资产模式布局不足导致盈利能力薄弱;四是现金规划不合理导致资金周转难度大。其中,最核心最根本的原因当属企业的盲目扩张,扩张所引起的盈利减少、重资产增加、业务布局不合理、对债务筹资渠道依赖性强以及现金利用不合理,共同导致企业轻资产模式下所面临的偿债压力大、项目回报不佳、盈利能力薄弱、资金周转差。因此,为了防范财务风险并降低损失,本文结合财务风险分析,针对财务风险风险成因,提出了财务风险防范的具体建议:第一,结合筹资能力与市场环境进行理性扩张,通过科学配置贷款与创新融资渠道进行筹资结构优化,以控制扩张速度并缓解筹资压力;第二,针对同质化行业背景与后疫情时代进行项目可行性研究和项目应急预案制定,以加强项目管理,提高投资回报;第三,加快剥离重资产和业务重心向轻资产模式转移,推动业务转型升级并积极探索多元领域,以贯彻轻资产模式并布局多元化新业态;第四,灵活转变物业类型与租售策略,强化现金管理与监督,以加速资产周转,加强现金管理。