预售商品房抵押权预告登记制度来源于香港的楼花按揭,作为一种非典型的担保形式,在房地产领域发挥着重要作用。在房屋预售的情形下,因为房屋尚未竣工,不能办理房屋所有权的首次登记,也不能进行抵押权正式登记,因此,预抵押权人与购房者通常先办理抵押权预告登记。我国第一次以法律的形式规定预告登记制度是在2007年,我国《物权法》第20条对预告登记制度作了原则性的规定。可见,我国对预告登记制度的研究不仅起步比较晚,而且可操作性不足,在性质,效力方面的规定更是亟需完善。在实务中抵押权预告登记的效力问题,特别是在未进行抵押权正式登记的状况下,预抵押权人能否根据抵押权预告登记获得优先受偿效力争议较大,常常发生“同案不同判”的问题,损害司法的权威性。鉴于此,本文在研究预告登记效力时,考察域外法规定,分析司法案例,研究我国相关立法规定,从预售房屋抵押权预告登记的性质,效力,以及适用中的冲突问题等方面出发,对房屋预售的状况下,抵押权预告登记的效力问题予以细致探讨。本文基本分为四个章节:第一章,即引言,包含问题的提出、相关文献综述、研究方法及创新之处与不足。第二章,预售房屋抵押权预告登记的现实状况研究。本部分从立法和司法实践两个方面研究预售商品房抵押权的现实状况。梳理相关法律规定,研究案例数据,探讨立法规定和司法实践的不足和有待完善之处。第三章,抵押权预告登记法律效力的理论分析。本部分将借鉴域外法律规定,重点研究预售房屋抵押权预告登记的性质、法律效力以及适用过程中其效力冲突问题,特别是探讨预售商品房抵押权预告登记是否应当具有优先受偿权的争议。第四章,提出完善抵押权预告登记的效力制度的建议。在上述研究的基础上,本部分将从立法方面提出应当明确我国抵押权预告登记性质、效力,并明确抵押权预告登记的法律地位,完善抵押权预告登记向抵押权设立登记转化的程序。为维护抵押权人和预购人的利益本文也提出一些建议,期望本文的研究将对完善我国预售商品房抵押权预告登记制度的理论有些许帮助,并且对解决实践困惑提供一点思路。