我国的房地产市场在近年来一直处于高速发展的状态,尤其是产业园项目,1979年开始,深圳设立了我国首个产业园项目—蛇口工业区,全国各地就兴起了产业园项目建设的热潮。其特点为:前期的投入较高,而投资回收期相对较长。所以对于目前我国各地兴建的产业园项目,最重要且亟待解决的问题就是,如何盘活资产,从而实现投资的快速收回,进而进一步投资当地的其他产业,促进当地的经济发展。相对我国资本市场的较短发展时间,国外发达市场已经有了比较完善的REITs融资模式,如果能够探索出适合中国市场的REITs产品,可以有效缓解原有的,间接融资模式为主的,以银行为中心的负债式发展模式,将债务转化为权益资本,引进民间资本,降低金融风险,同时让更多的主体可以参与到我国经济建设过程中的红利分配中来。首批9只REITs产品于2021年6月21日上市,其中博时招商蛇口产业园REIT获得了最高认购倍数,以及最好的表现,是产业园区类REITs产品的代表。对于其交易结构和定价的研究,可以为后续更多类似产品上市提供有效的参考和建议。一般来说,产业园类项目属于基础设施建设项目,其特点为底层资产稳定,具备复杂的交易结构,与股票等市场相关性更低。除此之外,产业园类设施还具有,提供增值服务及长期稳定服务、政策主导性强、产业聚集效应和周边辐射效应强,收入来源多元化,逐步由招商引资向促进内部企业发展转变,增值服务和创新业务的盈利空间更大,产业园管理向战略投资转型等特点。传统定价方法不适用于此类产业园类基础设施REITs产品定价。通过梳理文献和探究理论,本文选取CIR模型,蒙特卡罗模拟法和期权调整利差法作为定价基础,通过博时招商蛇口产业园REIT进行估值分析,进一步以验证模型的可行性。本研究表明,模型得到的理论估值与实际市场表现基本相符。因此,本文总结出关于产业园类REITs的几点启示。第一,产业园类REITs可以有效盘活资产,项目方可以有效通过发行REITs产品,获得非债务融资,从而降低项目运营风险,从公众投资角度,由原有通过银行低息存款到具有较高收益率的REITs,可以提高投资收益,丰富了可投资的产品及手段。第二,产业园类REITs产品具有新型的特点,应根据其独有的资产运营模式,股权持有模式,探索新型的定价方式。第三,考虑到产业园类REITs的底层资产通常为房地产,收益来源于租金及停车费等收入,具有稳定性和长期性的特点,同时其受到各方政策影响程度较大,蒙特卡洛模拟法和期权调整利差法更加适合于此类产品。第四,本文通过蒙特卡洛模拟和CIR模型对博时招商蛇口产业园REIT项目进行定价,与实际相差较小,可以为今后其他类似的产业园类REITs项目提供定价方面的借鉴,也可以为投资者在投资市场上选择对REITs项目的投资提供参考。此外,市场需进一步完善,提高市场项目参与度和资本参与度,加强投资者宣传教育;同时,项目团队和发行机构团队需在实战中提升专业能力,提升产业园类资产运营能力。在产业园类REITs定价等方面,政府及相关机构,需要在法律层面上对REITs产品的交易模式,定价规则进行设计完善和补充调整,提升REITs市场的活跃度,产品丰富度,促进完善在公募REITs领域的定价理论的相关研究。