物业服务作为房地产行业的衍生品,是现代社区管理不可或缺的重要组成部分。在住宅商品化改革以前,受我国所有制经济政策的影响,物业管理工作基本上由政府部门负责,其作为政府部门的一项行政职权与现在市场经济条件下的物业服务模式完全不同。从上世纪80年代,在公有住房商品化改革的背景下,我国开始探索对住宅物业由政府行政化管理向社会组织在市场经济条件下公平竞争的现代化物业服务模式转变,由于我国物业服务行业的发展历程较为短暂,物业服务技术发展和实践经验的积累尚有欠缺,各项制度规范明显滞后于当今社会发展的现实需要,因此,广大业主在享受相关服务的同时,基于各种因素而产生的物业服务纠纷不断涌现。物业服务合同是物业服务法律关系产生的依据,同时为合同主体双方权利义务的设立、责任的划分、以及物业服务纠纷的解决,提供了重要依据。本文以物业服务合同存在的法律问题为视角,通过对域外其他国家和地区先进的物业服务制度体系进行深入的比较分析,结合我国当前物业服务行业发展的现状,重点分析我国物业服务合同履行过程中存在的法律问题,并以当前我国城市住宅区域的客观情况为基础,探寻物业服务合同履行过程中存在的主要问题的解决路径,并提出具体的解决措施,以求完善我国物业服务相关法律体系,推动物业纠纷问题的有效解决,促进业主自治管理体制的稳定发展。具体而言,本文主体主要从以下六个部分进行分析:第一部分,从物业服务合同的理论基础出发,对物业服务合同产生的基本法理进行详细分析和阐述。包括物业服务合同的基本内涵、物业服务合同产生的法律理论基础,以及物业服务合同的类型及其特征比较。第二部分,基于我国当前物业服务行业管理法的立法现状,分析物业服务行业管理法对物业服务合同的影响。具体包括当前我国物业服务行业的立法现状,着重分析了物业服务立法中存在的不足,主要表现在立法滞后,法律层级较低;业主自治机构的民事主体地位和诉讼主体资格不明确;立法规范中关于物业服务合同的内容和服务质量标准以及安保义务等内容的规定不够明确。第三部分,分析了业主自治权对物业服务合同的影响。首先,明确了业主自治权的基本法律内涵。其次,分别从业主和业主委员会两个方面分析了两者在物业服务合同履行中存在的主要问题。第四部分,从政府监管职责的角度分析了政府部门对物业服务合同的影响。根据当前我国物业服务行业发展的实际状况,指出在物业服务行业发展中普遍存在的政府职能缺失的问题,包括政府对物业服务企业的服务意意识以及相关从业人员执业资质监管不力,基层群众自治组织未能充分发挥其对物业服务企业的指导监督作用等问题。第五部分,重点分析了英国、美国、日本以及我国香港地区的物业服务制度。通过对上述国家和地区完善的物业服务体系的比较分析,总结出可供我国借鉴的可行措施,以期对我国物业服务行业的立法完善和制度发展提供借鉴。第六部分,综合本文对物业服务领域相关问题的理论分析与研究,并以我国物业服务行业当前的客观发展状况为基础,提出符合我国实际情况的具体建议,以求为加快完善我国物业服务合同相关的法律规范体系,建立长效的合同纠纷预防和解决机制,提高我国物业服务行业的发展水平。