房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰;房地产业又是一个高投入、高风险、高收益的资本密集型产业,对金融资本的依赖度很高,离开适宜而充分的金融支持,房地产业很难有长足的发展。因此,房地产金融的发展对一国房地产经济乃至整个国民经济的发展具有重要作用。在研究思路上,本研究以马克思主义的基本理论和分析方法为指导,吸收和借鉴西方房地产金融风险及其防范理论与政策措施的合理内核,分析世界各国房地产金融发展的历史与现状、前景和趋势,研究不同类型国家房地产金融模式及其风险形式的形成过程、特点以及对国民经济发展的影响,探讨房地产金融发展模式、房地产金融风险形式、房地产金融风险的防范体系及其内在关系形成发展的一般规律。在此基础上,立足中国房地产金融发展的实际,对中国房地产金融业的发展现状及其在国民经济发展中的贡献率作出合理的评价,对中国房地产金融风险作出科学判断,积极借鉴世界各国发展房地产金融、防范房地产金融风险、促进房地产经济发展的先进经验,提出现阶段中国房地产金融发展的目标模式和防范房地产金融风险的框架体系,力求提高中国房地产金融业抵御金融风险或危机的能力,推动中国房地产经济持续健康发展。在基本结构上,本研究分为四个部分,共八章。第一部分,房地产金融风险理论概述(第1—2章):解读房地产金融及其风险理论。本研究认为风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变,当改变不利于事物的正常发展时,事物的受益者就承担了更多的损失,即风险损失。从一般意义上说,融资渠道单一、信息不对称、抵押物风险、投机行为、银行违规操作等是造成房地产金融风险损失的内部原因,而国家政策及法规的变化、国际经济动荡导致的汇率变动及本国利率变动等则是造成房地产金融风险损失的外部原因。那么,合理确定房地产金融发展模式、健全房地产金融风险控制体系,就成为规避内部风险和防范外部影响的基本途径。第二部分,国外房地产金融发展概况(第3章、第6章):研究世界各国房地产金融发展模式及房地产金融风险的防范措施。本研究通过对各国房地产金融风险的考察以及对房地产金融风险的危害分析,总结出房地产金融风险的形成机理,即银行的过度参与、宽松的金融环境、政策控制力的薄弱、国际资本流动的影响等因素交互作用的结果,分析比较了国际房地产泡沫的形成框架,得到了有效的政策经验,即稳定汇率、合理应用利率工具、严格控制银行贷款、实行多头并举的管理措施等等第三部分,中国房地产金融发展现状与风险判断(第4—5章):明析中国房地产金融发展的现状,对房地产金融风险作出判断。本研究认为,中国房地产金融发展经历了起步、停滞萎缩、恢复发展、调整发展四个时期以后,目前业已步入规范发展时期。尤其是2004年以来,与房地产开发建设增幅回落、房地产市场的供求关系得到改善、房屋销售价格上涨较快、住宅供应结构性问题凸现、投资性购房需求增长较快、境外资金进入热点地区房地产市场、已出让存量土地没有及时得到开发等房地产市场情况相适应,中国房地产金融发展呈现房地产投资到位资金增幅下降、房地产贷款增幅较大、开发商贷款增幅减缓、个人购房贷款维持高增长、个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区、政策性住房贷款快速增长等特点,存在房价大幅攀升,需求依然旺盛;融资渠道单一,风险相对集中;金融市场结构单一,金融市场体系残缺;市场监管不得力,调控机制不完善等问题。中国房地产金融出现了地区性风险的苗头,个人房贷风险不大,开发贷款风险已经释放,个别银行风险较大,政府土地储备开发风险最大。研究结论就是:中国房地产金融风险确实存在,但并未“挟持”国家金融和经济,是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况。第四部分,中国房地产金融发展目标模式与风险防范体系架构(第7—8章):探讨中国房地产金融发展的目标模式和风险防范体系。本研究认为,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是当今世界房地产金融发展的主流模式。该模式是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。在我国,发展房地产投资信托基金产品具有相当的可行性。一是REITs在国外交易所成功上市的经验可供借鉴;二是有50多家房地产上市公司的经营和监管经验可供借鉴,为REITs产品的设计提供参考依据;三是REITs的上市流程和交易规则与普通上市公司的规定基本一致,实施成本较低;四是目前从事房地产开发的企业已有29000多家,可以成为发展REITs产品的主要资源。由于我国目前的法律制度对发展公司型和信托型的REITs有难以突破的限制,本研究主张采取契约型投资基金的模式发展我国REITs产品,即上市房地产基金(Listed Property Funds-LPFs)。它可以为房地产业提供银行外的一个融资方式,有助降低因过份依赖银行贷款而带来的系统风险。从中国房地产金融发展目标模式的要求出发,本研究提出了适应世界经济全球化发展趋势和中国房地产金融发展的风险防范体系。一是根据国际经验和我国的国情,构建新型房地产金融体系,包括十大系统:法律系统、监管系统金融机构系统、资金营运系统、担保或保险系统、个人征信系统、二级市场系统、证券系统、物业资金管理系统、政府补贴系统。二是变传统的银行防范房贷风险的控制机制(垂直型监控体系)为新型的银行防范房贷风险的控制机制(扁平型网络化监控体系)。三是建立保证房地产经济安全的政府控管体系,包括政府控管的目标系统和政府控管的工具系统。四是构建房地产金融风险控制体系:注重研究房地产市场发展趋势,防范系统性风险;深化金融体制改革,创新金融品种,开发避险工具;建立健全风险控制机制,严格控制操作性风险;加快法制建设进程,遏制房地产金融业务的外部风险。论文的创新点,主要表现在以下四个方面:第一,论文试图对房地产金融风险理论做出新概括。通过对房地产金融及风险理论的回顾,理清了房地产金融与房地产经济发展的互动关系,深入分析了房地产金融风险的基本类型及其形成要素,进而概括总结了房地产金融风险形成的宏观机制和微观机制,为我国房地产金融风险的判断和防范奠定了理论基础。第二,论文试图对中国房地产金融发展的目标模式做出新概括。论文通过对房地产金融业发展的历史分析,从房地产金融业发展的国别角度,提出了房地产金融业发展的四种模式,即美国模式、德国模式、新加坡模式、韩国模式,揭示了房地产金融业发展的一般规律,为确立中国房地产金融发展的目标模式提供了国外的实践借鉴。第三,论文试图对中国当前房地产金融风险作出科学判断。论文运用西方房地产金融及风险决定理论,分析了中国房地产金融发展的历史、现状,在肯定房地产金融对中国房地产经济乃至国民经济发展作出重大贡献的基础上,指出了中国房地产金融发展中的主要问题及其形成的原因,并据此对中国房地产金融风险作出了科学判断。论文指出,中国房地产金融具有明显的脆弱性,历史上的金融风险对房地产经济的危害重大;现实的房地产金融泡沫成分巨大,存在明显的风险隐患,任由其累积,必然爆发严重危机。上述判断,对于认清中国房地产金融发展的现实具有一定的指导性意义,进而为房地产金融风险防范体系的架构提供理论依据。第四,论文试图对中国防范房地产金融风险的体系提出新架构。论文以中国当前房地产金融风险的科学判断为依据,从中国房地产金融发展的目标模式的要求出发,创见性地提出了适应世界经济全球化发展趋势和中国房地产金融发展的风险防范体系。该体系注重内在的逻辑性和系统性,体现了城乡互动、产业互动的原则,反映了国内经济发展与对外开放统筹兼顾的科学发展观的要求,在理论上有所创新,在实践上具有现实的可操作性。