房地产行业作为我国的国民经济支柱之一,目前已逐步过渡到成熟阶段。房地产企业拥有投入资本高、项目周期长、回报慢等特点,依赖自有资金难以满足房企日常经营与扩张的资金需求,因此大多数房企选择利用高杠杆运营,随之而来的是高财务风险,甚至可能影响金融系统与宏观经济稳定。我国近年来不断收紧对房地产行业的调控政策,更是在2020年8月发布三道红线政策,对房企的有息负债规模增速进行分档限定,在此背景下,房地产企业纷纷采取措施降低杠杆,取得了一定的降档成效,但也存在一些去杠杆的问题。本论文选取融创中国作为研究对象,从其三道红线指标的降档出发,研究其采取的去杠杆措施,并从表内、表外两个方面综合评价路径产生的去杠杆效果。使用的研究方法主要包括文献研究法与案例研究法,对过往文献、融创年度报告披露、财务数据、公司公告等资料中提供的信息进行联系、整理与分析,以求理清融创去杠杆路径中的“长久之计”与“缓兵之计”,为房企去杠杆、降风险,以保持长远稳定发展提供有价值的建议。通过研究,本文得出以下结论:融创使用的去杠杆路径主要包括增加权益资本、调整债务结构与增加货币资金储备三个方面。第一个方面,增加权益资本,包括保留盈余的快速增长、配股融资与物业子公司分拆上市。其中核心路径是通过提升产品力与降价促销等方式,实现加速去化与销量增长,辅以多元化拿地渠道降低土地成本以及期间费用的控制,进而大幅增加利润与保留盈余。这条路径注重发展房地产主业的核心竞争力,是最健康的去杠杆路径,但在楼市见顶、行业寒冬的背景下,依赖销量增长的路径存在不稳定性,应该同时寻求“地产+”等多元化业务的发展,以分散经营风险,提高盈利增长的可持续性。另外,融创还辅以配股融资与物业分拆上市等外源性股权融资手段,也有益于优化企业资本结构。第二个方面,调整债务结构。首先,增无息负债、降有息负债。通过偿还有息负债,并适当提高预收账款来对冲资金需求,有利于降低付息压力与信用风险。但融创还大规模依赖应付款项这项无息负债,这会增加暴雷风险,与去杠杆根本目的不符。其次,融创还调整了有息负债的期限结构,偿还短期有息负债以及用长期置换短期,这有利于在短期内缓解还本付息压力,与房地产的长周期特性也更加匹配。第三个方面,增加货币资金储备。通过经营活动现金流与投资活动现金流的改善缓解了大面积偿还债务带来的现金压力。经营现金流净流入的增长方面,除了归因于盈利稳定增长外,还主要依赖于营运资本的管理,包括存货资金占用增速放缓、对上游供应商资金的占用等路径,增强了盈利向现金的转换能力。但值得注意的是,预收款在房企营运资本中有着最健康的现金补给能力,而融创在2020年的预收款回款能力却大幅降低,这可能意味着融创的经营现金流增长还不够健康与稳定,需要加强预售资金的回款管理。投资现金流净流出的降低方面,则主要源于审慎投资与非核心资产变现这两条路径,能够有效缓解现金流压力,进而降低债务违约风险,当然,也需看到这并非“长久之计”。利用上述一系列路径,融创在2020年一年内实现了三道红线档位由红转黄,连降两档,剩下一档也有小幅度改善,表内各项长短期偿债能力指标相对前几年有所进步,说明上述去杠杆路径对于缓解短期还本付息压力与改善资本结构有一定的效果。但也存在一定问题,除上述提到的应付款项大规模扩张、预收款回款能力大幅降低之外,融创还存在表外负债风险较高、现金对短债的覆盖能力极低、以前年度积压债务规模较大且仍未及时停止其大幅扩张等问题,说明融创采用的去杠杆路径更多关注的是三道红线的降档,而三道红线指标之外的其他方面也积累了较高的债务风险,这些风险却未得到融创的重视。积压的风险从2021年下半年开始有所暴露,给企业资金链带来了很大压力,这警示房企在去杠杆过程中,除关注如何改善政策规定的指标之外,更应思考如何实际降负债、化解风险。