不动产租赁权的性质,是物权（用益物权）还是债权,一直是个争论不休的问题,尤其是在“买卖不破租赁”规则确立以后。现今,在租购同权政策的推动下,提高承租人地位顺应潮流。房屋租赁权与物权的绝对支配性和保护的绝对性并不相悖,并考虑适当的公示方式,在社会上确有其存在的必要时,即应当提升房屋租赁权为用益物权。本文第一部分从租赁权的基本概念出发,结合各种学说的探讨,从理论上为租赁权定位。租赁权乃“根据租赁合同,承租人对租赁物所享有的占有、使用、收益的权利”。再者对研究租赁权性质的相关学说分别进行概述和评析,主要有债权说、租赁权物权化说、占有权说、物权说（用益物权说）,得出租赁权本质为用益物权。最后从物权的最本质特征入手,物权为支配权和绝对权,进一步论证房屋租赁权完全符合物权的最本质特征。本文第二部分先从外国立法实践出发,长期性租赁权的物权性得到认可,罗马时期的永租权、法国长期租赁权都已明确为物权,为房屋租赁权的物权定位提供有利参考。再从英美法系租赁地产权的演变切入,分析承租人的权利由相对权提升为绝对权的发展进路,明确长期存在的权利才可能发展为用益物权。最后,将租赁权与用益物权比较,用益物权体系应是不断发展的,重要类型的租赁关系,通过物权公示,可上升为用益物权,房屋租赁权归入用益物权体系具有可行性。本文第三部分是通过关注现实社会需求,突出主诉现实的法政策租购同权为租赁权物权化的制度构造提供可能。租购同权政策为加强承租人地位提供了一个切实的动力,进一步论证将房屋租赁权纳入用益物权体系的可行性。大力推广租购同权政策,实质是鼓励租赁关系长期化,而长期化的租赁权本身就具备物权属性。此外,我国实践中的“公房租赁权”、“长期商铺使用权”这类租赁权也为房屋租赁权物权化制度构造提供思路。最后,从反面的角度出发,表明物权法定原则的理论局限不构成对房屋租赁权做物权化构造的阻碍。至于房屋租赁权的处分问题,处分权并不能决定租赁权本质,其无法阻碍房屋租赁权向用益物权发展的趋向,并且房屋转租应采自由主义态度。本文第四部分研究房屋租赁权的公示方式。租赁权物权化在现阶段最有典型意义的制度是“买卖不破租赁”,其实践给司法活动带来了不少困扰。例如租赁权公示机制缺乏导致虚假租赁泛滥,损害了不少买受人或抵押权人的利益。目前最严重的问题就是具有对抗力的租赁权要不要以某种公示方法的完善为前提。论文以物权公示原则的基本精神为指导,对租赁物利益相关人的利益进行衡量,指出房屋租赁权的物权效力应以完善相应的公示为条件。对于租赁权公示方式,本文通过对占有对抗主义、登记对抗主义、登记生效主义进行综合分析,认为房屋租赁权应以登记对抗主义为公示方式。此外,将优先权与登记结合起来整体衡量,指出可以承认承租人物权性先买权。