1993年我国提出建立社会主义市场经济体制目标后,福利住房制度逐步取消,房地产市场发展迅速并成为我国重要产业。目前,房价高位运行限制居民住房权益,并进一步导致物价上涨等多种风险。新建商品房作为房地产市场的主体,由于受到城市土地资源日趋紧张的约束,以及交通和教育等功能不完善等因素影响,核心地段房屋供应量已经大大减少,新建商品住房呈现“郊区化”倾向,推动住房刚需由新建商品房转入二手房市场,我国对于二手房的调控也趋于重视,目的是遏制二手房市场频繁的投机炒作买卖,满足居民真实的住房需求。目前我国建立了相对完善的房地产税收体系,涵盖了房地产交易的开发、保有和流转三大环节。我国房地产市场经过40年发展后,存在房价上涨过快、市场供需不匹配等问题,此时社会各界要求将房价控制在合理范围之内的呼声渐高。税收作为调节房市的重要手段,对房价、市场投机行为和交易量产生影响,具备调控效果明显、调节力度强的优势。但政府对于房地产市场的税收征收和调控大多围绕流转环节,造成流转环节税种多、税负重、税收政策变化快。本文以住宅二级市场税收调控政策变动为主题,研究税收政策变化对二手房价格影响程度,根据政府近十年来修改的契税和增值税政策,评估政策实际执行效果。该研究可以为房地产行业的税收政策改革提供理论支持。本文在实证中使用链家公司2008-2020年的微观二手房交易样本数据,第一,对2008年修改的契税政策作出实证分析,运用断点回归的计量方法,以房屋价格对数为被解释变量,以房屋90平方米为断点,测算契税政策对90平米周围房价对数影响程度,实证结果证明在契税实施后,90平米处右侧住房价格趋于下降,90平米处左侧住房价格趋于上升。同时,契税政策对一二三线城市调控效果具有异质性,对一线调控效果小于二线和三线城市;第二,使用双重差分法分析2015年3月31日颁布的营业税由“满五”变成“满二”的政策对于房屋价格对数的影响,实证结果证明该政策执行后会抬升二手房房价,在“营改增”后,由于房屋增值税基本沿袭着营业税的税收规定,因此该回归对于未来政府调控住房增值税税收政策具有借鉴意义。根据理论分析和实证分析结果,从优化现有税收政策和完善税收体系两个角度提出完善住房流转环节税收政策的建议。在优化税收政策方面,通过完善增值税优惠政策条件,分档执行来细化契税政策,使得契税实现减少住房刚性需求者购房成本的目的;其次,针对交易环节的做好房屋价格评估,基于地方税权,在调控中将区域差异考虑其中,新增保有环节税种以抑制商品房的投机行为。