随着人类社会的不断发展，社会的经济模式也从最原始的渔猎采集经济转向封建农耕经济，再到以商品生产和资本流通为代表的资本主义经济，经济的货币化就成为不可逆转的发展潮流。西方发达资本主义国家在二十世纪四五十年代经济的货币化比率就已经开始保持在一定水平上，这标志着这些国家经济的货币化已经基本实现。在此基础上，经济模式有向金融化方向发展的趋势。 在经济的货币化和金融化的条件下，资产的流动性得到加强，资源的配置效率得到了巨大的提高。但是与此同时，资产的价格的波动也变得更加剧烈起来，即使是在货币供给很稳定的情况下。并且，由于资产和金融的结合，资产价格波动的影响也会通过金融体系放大。资产价格的剧烈波动会通过金融体系传导到经济的各个层面，对整个经济体系造成巨大的冲击。在这种情况下，经济金融化的形式之一——资产证券化受到了广泛的质疑。这种质疑建立在一个基础之上，即资产价格的剧烈波动与经济的金融化密切相关，经济的金融化会滋生资产价格的泡沫。 本文以房地产资产作为实物资产的代表，来考察经济的金融化对资产价格的影响。房地产行业在经济中的地位非常重要，其产值在一国的经济中所占比例很大。并且对钢铁，建材，家电，装饰材料等上下游行业都具有明显的拉动作用。此外，房地产行业对于就业的拉动也是很直接的。因为这些原因，中国明确将房地产行业作为支柱性产业。 并且，房地产行业一直走在经济金融化的前沿。早在1938年，作为罗斯福新政的一个重要组成部分，美国政府就发起成立了Fannie Mae公司，为的是给抵押贷款市场提供流动性，从而降低低收入家庭的贷款成本，使他们也能拥有自己的住房。其后，在1968年，Fannie Mae实现了私有化，1970年，Freddie Mac也宣告成立。这两家公司从二级市场上收购合格且具有一致性条件的房地产抵押资产，加以汇集组合，并提供按期支付利息与本金的保证，发行转付证券，将储贷机构所创始(originate)不具流动性的住宅抵押贷款，转换为具有流动性的证券，供投资者购买及交易。在这种模式下，美国成功地为战后的“婴儿潮”一代提供了大量的住房，美国也成为了世界上住房占有率最高的国家之一。中国也在积极试点房地产资产证券化。从2000年以来，新华信托、北京国际信托、中国国家开发银行、中国建设银行，成功试点了数次基于房地产债权的资产证券化操作。 当然，在考察中国房地产市场时，我们必须注意到，中国的房地产发展与美国相比，又有很多其自身的特点。第一，改革开放以来，中国的经济迈开了由计划经济向市场经济发展的脚步，一而且这种发展是跨越式的。在经济模式方面，表现在经济的货币化和金融化在时间上是有重叠的，在考虑经济的金融化对商品住房的影响的同时，我们还要考虑经济货币化对于住房价格的影响。第二，中国的住房分配制度，经历了从福利分房制度逐渐向以市场为基础的货币化住房分配体系转变，并且在改革的开始阶段，商品住房价格的市场化也是不高的。 在此基础上，本文引入美国经济学家戈德史密斯(Raymond W.Goldsmith)的金融分析框架，建立统计模型，考察经济的货币化和金融化对住房价格的影响。对于美国的住房价格，本文使用了1991年1月～2006年12月的的月度数据进行验证，使用了ADF单位根检验、Johansen协整检验方法、误差修正模型及脉冲响应函数方法研究美国的货币状况(CPI)以及经济金融化比率对美国住房价格水平的传递效应。对于中国，考虑到中国经济的特殊性，本文使用了1998年1月～2008年12月的月度数据，并且用中国的货币化比率(M2/GDP)代替了美国模型中的CPI来表示中国经济的货币化进程。 文章主要在以下三点对以往研究进行了扩展： 1.跳出了原有文章中，用微观定价机制来解释住房价格的走势以及资产价格泡沫的形成机制，而是引入了戈德史密斯(Raymond W.Goldsmith)的金融分析框架，将商品住房作为金融化资产的代表，来考察经济的金融化对于资产价格走势的影响。 2.针对中国、美国经济模式的差异，对模型中的变量进行了调整，并通过运用Johansen协整检验方法、误差修正模型对两个指标受到的传递效应进行比较分析； 3.运用脉冲响应函方法，对经济的货币化(美国为以CPI表示的货币通胀状况)和金融化对房地产价格的传递效应进行实证分析。 研究的结果表明： 第一，无论中国、还是美国经济的货币化情况和经济金融化情况与房价都是正相关的。由于美国是发达资本主义国家，货币化已经完成，经济中的货币情况本文中用CPI表示。当美国的CPI上涨时，房屋价格会明显上涨。而中国的经济处于转型阶段，经济的货币化与房地产资产价格的上升是正相关的。中美两国的房地产价格与经济的金融化也都是正相关的，价格的短期变动方式不一样。 第二，美国的住房价格模型是发散的，表现在房地产价格在高于均衡值的情况下，价格的波动将使价格继续升高，这最终将导致崩溃。而中国的住房价格模型是收敛的，即当房地产价格高于均衡价格的时候，价格的波动将使价格下降，最终将走向长期均衡。 第三，从短期看，经济的金融化不是住房价格大起大落的原因，从长期看，经济的金融化对于房地产价格仅有温和的影响。通过脉冲响应模型中，中国和美国情况的对照，我们可以发现，经济金融化在短期和中期对资产价格的变动的影响不是一成不变的，而是有其特有的过程，并且在任何情况下，都没有发散的趋势。 第四，经济的金融化比率的提升会降低资产价格波动的幅度，缩短调整的周期。 本文通过对经济货币化、金融化的发展趋势对房地产的价格影响的分析，通过对以美国为代表的发达经济体和以中国为代表的新兴经济体的分别讨论，并且计量出相应的影响程度，为风险防控机制的建立奠定了基础。在本文研究结果的基础上，在此给出一些政策建议，以供参考。