近年来,中国房地产的发展将进入一个前所未有、充满巨变的时代,城市化进程正加速进行,并逐步向二、三线城市递进。城市化的广阔前景也注定了中国房地产市场未来巨大的发展空间,尽管这一行业在过去二十多年中已经经历了快速的成长。但是,自2008年以来受国际金融危机、国家实施紧缩的货币政策和房地产政策,房地产市场连续出现了巨大的波动,淮南的房地产行业也从08年的辉煌逐渐回归到理性。这些跌宕起伏的市场变化使得地产营销理论的发展滞后于市场的快速变化。如何科学运用房地产营销理论,制定合理的营销策略,既是淮南城市房地产开发面临的首要课题,也是在这一市场赖以致胜的竞争法宝。本文通过对市场营销理论和策略方法的分析,阐述了“金地·滟澜山”项目在特定的竞争环境、区位环境以及时间背景下,整个开发过程中该项目精准而有效的市场定位、产品定位以及在项目开发的不同阶段采用的主要营销策略,而S.T.P战略为其核心理论模式。并提出了成为开发商在行业竞争中处于竞争优势的理念核心的“产品增值策划”模式,作为未来创新和发展的一种新模式。因此本论文的研究具有重要的应用价值,为一般房地产开发企业如何在淮南市成功发展项目,快速、高效确立竞争优势提供了借鉴意义。