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摘 要：房地产行业作为我国的支柱产业，影响着我国经济的发展。自2016年5月1日起，我国全面推开营改增试点，将房地产业纳入营改增试点。营改增必然给房地产行业的发展带来很大影响。在这一背景下，本文结合房地产行业的特点分析了营改增对房地产公司会计核算、财务报表等方面的影响，并针对营改增提出具体建议。
关键词：营改增 房地产企业 会计核算
一、引言
营改增是我国一项重要的税制改革，营改增在我国的推广大致经历了三个阶段的发展。第一阶段：经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。营改增试点率先于2012年1月1日在上海的交通运输业和部分服务业展开。到2012年年底，营改增试点扩大到8省市；第二阶段：2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，并将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；第三阶段：2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。“营改增”税制改革对各行业的影响不容小觑，不同的行业，“营改增”对于对其税负影响也不尽相同。同时，它的实施和执行对我国企业会计核算也是一个重要的挑战。
二、营改增概述
营业税隶属于流转税的范畴，主要是针对单位和个人在我国境内开展销售不动产、转让无形资产、提供应税劳务等活动过程中，所赚取的营业额而展开征收工作的一种税务不同的营业税缴对象，其税款征缴率是不同的。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。营改增即营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
三、营改增对房地产行业财务的影响
1.对会计核算的影响。营改增之前，在核算营业税时，会计科目比较简单：一般来说，涉及“营业税金及附加”和“应交税费——应交营业税”这些会计科目。营改增后，企业会计核算的科目增加了10个明细科目（应交税费——应交增值税）：其中，记借方的有6个：进项税额、已交税金、转出未交增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额、营改增抵减得销项税额，记贷方的有4个：销项税额、出口退税、进项税额转出、转出多交增值税。 除此之外，还在“应交税费”这个一级科目下设“增值税留抵税额”、“待抵扣进项税額”、“未交增值税”和“增值税检查调整”明细科目。显然，会计核算更加复杂，这就对企业的会计有了更高的要求。
2.对财务报表的影响。营改增以前，营业税属于价内税，因此，营业税对企业财务报表的影响都体现在财务报表中，而营改增后，由于增值税属于价外税，增值税对财务报表的影响不直接在财务报表中体现。
2.1对资产负债表的影响。营业税属于价内税，因此，营改增之前企业购买的固定资产在资产负债表上是以含税价列示，而营改增后，由于增值税属于价外税，企业购买的固定资产以不含税金额在资产负债表上列示。故，营改增后固定资产等项目的金额小于营改增之前的列示金额。相应的，固定资产的折旧额也会减少。同时，企业为了及时取得销售方开具的增值税专用发票抵扣，会增大现金支付力度，引起企业负债的减少。
2.2对利润表的影响。营改增以前，主营业务收入、主营业务成本都是是按含税价核算，而营改增后，主营业务收入所核算的内容则是不含增值税的“税后收入金额”。主营业务成本所核算的内容是按不含增值税的“税后成本金额”。由此导致营改增后企业收入、成本均下降不少。营改增前，营业税在利润表的营业税金及附加中列示，而营改增后，营业税金及附加不再含有营业税，且利润表中不包含增值税，增值税无法在核算企业营业利润是减掉。因此，有可能导致房地产企业的营业利润及企业所得税增加。
2.3对现金流量表的影响。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营业税下，房地产企业是在预售时按5%全额缴纳的，而营改增后，按收到价款后折算成不含税销售额后按3%预征增值税，减轻了房地产企业的资金压力。且一般房地产建设项目、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内可能无税可缴，减少企业流动资金的占用，增加了房地产企业的流动资金。营改增后，企业倾向于购置更多资产以获得可以抵扣销项税的进项税。因此，企业中用于投资活动当中所购买的各种资产的现金降低，而关乎企业构建的进项税额则相比较之下有一定的提升。
四、房地产企业对营改增对策
1.加强对企业相关人员的培训。在实务中，营业税和增值税有很大的不同。很明显，营改增之后，房地产企业中的相关会计科目设置以及账务处理程序的复杂性都在增加。这就对房地产企业财务人员的业务水平、工作能力提出了越来越高的要求。同时部分房地产企业存在对营改增政策了解不全、会计处理不妥的情况。因此，企业应该定期对企业财务人员进行营改增培训，让他们对营改增政策有一定的掌握，提高他们的财务处理能力和税务工作水平，加强相关队伍的建设，促进营改增进一步深化。
2.严格管理发票、合理筹划税务。营改增以后，发票在房地产企业管理中占据重要的地位，尤其房地产企业取得的进项税发票可以从销项税中抵扣。因此房地产企业要严格管理企业的发票，采用专人保管和专人开具增值税发票，制定完善的发票管理制度。首先房地产企业在选择建筑施工方时应该选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和企业。其次，在选择供应商时应该慎重选择供，尽可能最大限度对进项税额进行抵扣。再次，房地产企业可以通过必要的财务测算，有效拓展业务范围、增加服务业项目以及企业的转型升级，正确利用营改增的进项抵扣政策达到降低税务负担的目的。
参考文献：
[1]财政部.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[S].国家税务总局公告，2016（18） .
[2]徐美华.营改增对会计核算的影响[J].合作经济与科技，2016（06）.
[3]黄贤红.营改增"后房地产企业的税务筹划[J].企业改革与管理，2016年3月上.
[4]健英.营改增”实施后对房地产企业的影响[J].财会学习，2016（02）.
[5]贾薇.“营改增”对会计核算的影响[J].财会研究，2014年2月上.
[6]钟超.营改增下房地产企业财务应对策略分析[J].财会学习，2016（04）.
作者简介：贾燕君（1988.11—）女。民族：汉。陕西西安。会计学。硕士研究生。财务会计。
关键词：营改增 房地产企业 会计核算
一、引言
营改增是我国一项重要的税制改革，营改增在我国的推广大致经历了三个阶段的发展。第一阶段：经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。营改增试点率先于2012年1月1日在上海的交通运输业和部分服务业展开。到2012年年底，营改增试点扩大到8省市；第二阶段：2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，并将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；第三阶段：2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。“营改增”税制改革对各行业的影响不容小觑，不同的行业，“营改增”对于对其税负影响也不尽相同。同时，它的实施和执行对我国企业会计核算也是一个重要的挑战。
二、营改增概述
营业税隶属于流转税的范畴，主要是针对单位和个人在我国境内开展销售不动产、转让无形资产、提供应税劳务等活动过程中，所赚取的营业额而展开征收工作的一种税务不同的营业税缴对象，其税款征缴率是不同的。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。营改增即营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
三、营改增对房地产行业财务的影响
1.对会计核算的影响。营改增之前，在核算营业税时，会计科目比较简单：一般来说，涉及“营业税金及附加”和“应交税费——应交营业税”这些会计科目。营改增后，企业会计核算的科目增加了10个明细科目（应交税费——应交增值税）：其中，记借方的有6个：进项税额、已交税金、转出未交增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额、营改增抵减得销项税额，记贷方的有4个：销项税额、出口退税、进项税额转出、转出多交增值税。 除此之外，还在“应交税费”这个一级科目下设“增值税留抵税额”、“待抵扣进项税額”、“未交增值税”和“增值税检查调整”明细科目。显然，会计核算更加复杂，这就对企业的会计有了更高的要求。
2.对财务报表的影响。营改增以前，营业税属于价内税，因此，营业税对企业财务报表的影响都体现在财务报表中，而营改增后，由于增值税属于价外税，增值税对财务报表的影响不直接在财务报表中体现。
2.1对资产负债表的影响。营业税属于价内税，因此，营改增之前企业购买的固定资产在资产负债表上是以含税价列示，而营改增后，由于增值税属于价外税，企业购买的固定资产以不含税金额在资产负债表上列示。故，营改增后固定资产等项目的金额小于营改增之前的列示金额。相应的，固定资产的折旧额也会减少。同时，企业为了及时取得销售方开具的增值税专用发票抵扣，会增大现金支付力度，引起企业负债的减少。
2.2对利润表的影响。营改增以前，主营业务收入、主营业务成本都是是按含税价核算，而营改增后，主营业务收入所核算的内容则是不含增值税的“税后收入金额”。主营业务成本所核算的内容是按不含增值税的“税后成本金额”。由此导致营改增后企业收入、成本均下降不少。营改增前，营业税在利润表的营业税金及附加中列示，而营改增后，营业税金及附加不再含有营业税，且利润表中不包含增值税，增值税无法在核算企业营业利润是减掉。因此，有可能导致房地产企业的营业利润及企业所得税增加。
2.3对现金流量表的影响。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营业税下，房地产企业是在预售时按5%全额缴纳的，而营改增后，按收到价款后折算成不含税销售额后按3%预征增值税，减轻了房地产企业的资金压力。且一般房地产建设项目、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内可能无税可缴，减少企业流动资金的占用，增加了房地产企业的流动资金。营改增后，企业倾向于购置更多资产以获得可以抵扣销项税的进项税。因此，企业中用于投资活动当中所购买的各种资产的现金降低，而关乎企业构建的进项税额则相比较之下有一定的提升。
四、房地产企业对营改增对策
1.加强对企业相关人员的培训。在实务中，营业税和增值税有很大的不同。很明显，营改增之后，房地产企业中的相关会计科目设置以及账务处理程序的复杂性都在增加。这就对房地产企业财务人员的业务水平、工作能力提出了越来越高的要求。同时部分房地产企业存在对营改增政策了解不全、会计处理不妥的情况。因此，企业应该定期对企业财务人员进行营改增培训，让他们对营改增政策有一定的掌握，提高他们的财务处理能力和税务工作水平，加强相关队伍的建设，促进营改增进一步深化。
2.严格管理发票、合理筹划税务。营改增以后，发票在房地产企业管理中占据重要的地位，尤其房地产企业取得的进项税发票可以从销项税中抵扣。因此房地产企业要严格管理企业的发票，采用专人保管和专人开具增值税发票，制定完善的发票管理制度。首先房地产企业在选择建筑施工方时应该选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和企业。其次，在选择供应商时应该慎重选择供，尽可能最大限度对进项税额进行抵扣。再次，房地产企业可以通过必要的财务测算，有效拓展业务范围、增加服务业项目以及企业的转型升级，正确利用营改增的进项抵扣政策达到降低税务负担的目的。
参考文献：
[1]财政部.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[S].国家税务总局公告，2016（18） .
[2]徐美华.营改增对会计核算的影响[J].合作经济与科技，2016（06）.
[3]黄贤红.营改增"后房地产企业的税务筹划[J].企业改革与管理，2016年3月上.
[4]健英.营改增”实施后对房地产企业的影响[J].财会学习，2016（02）.
[5]贾薇.“营改增”对会计核算的影响[J].财会研究，2014年2月上.
[6]钟超.营改增下房地产企业财务应对策略分析[J].财会学习，2016（04）.
作者简介：贾燕君（1988.11—）女。民族：汉。陕西西安。会计学。硕士研究生。财务会计。