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【摘 要】 当前，随着市场经济的快速发展，房地产企业的会计核算远不能满足市场需求，影响了企业经济效益的提升。因此房地产企业如何结合自身特点，充分发挥会计核算的职能，是当前面临的急需解决的重要问题。本文主要从分析房地产企业会计核算存在的问题入手，探讨房地产企业会计核算问题的改进与完善措施。
【关键词】 房地产企业；会计核算；问题；改进；完善；措施
前言
房地产企业是开发和经营房地产项目的企业，随着我国住房制度的改革，房地产行业得到了迅速发展，在国民经济中的作用日益凸显。房地产开发与一般的商品不同，具有开发周期长、投资巨大等特点，这决定了房地产企业会计核算的特殊性，同时也致使房地产企业会计核算方面存在一些不足，无法满足市场发展的需求。特别是随着新会计准则的实施，房地产企业会计核算面临着更高要求。
一、 房地产企业会计核算存在的问题
1、会计科目设置不科学
当前，房地产企业会计科目设置不合理，缺少必要的专用会计科目，并且现行会计科目很是混乱。现有的会计核算制度较多，新会计准则中列举了一百多个会计科目，有很多行业的专用科目，但没有专属于房地产企业的。房地产企业还没有统一的执行标准，各企业结合自身情况自由设置，大都是采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业的一些会计科目使用混乱。
2、房地产企业收入确认复杂
房地产企业会计核算中，面临着收入确认的难题。一般来说房地产企业的商品销售有两种方式，一是自行开发并销售，二是事先与买房签订合同，按买方要求开发。对第二种方式来说，确认收入是比较简单的，只要根据合同标准进行确认就行了。但第一种收入的确认相对于其他行业来说是较为复杂的，这是因为房地产企业自行开发的商品，周期长、耗资大、价值高，这就决定了房地产企业商品销售的独特性，如采用预售或者分期收款等方式。另外，房地产企业要销售商品，需要先取得预售许可证和销售许可证，这样才能和买方签订预售合同并收
取预收房款，然后签订正式售房合同，等工程竣工验收合格后，再交房付余款，办理产权过户手续等，这些都决定了房地产企业收入确认的复杂性。
3、会计信息风险披露不充分
对房地产企业来说，财务风险是房地产企业由于财务状况恶化，导致企业的投资及报酬无法全部收回的可能。房地产企业在开发建设中会面临诸多风险，如政策风险、土地风险等，这就要求房地产企业要更充分的披露信息风险。但目前从我国的会计制度来看，还没有针对房地产企业提取质量保证金的规定。尽管证监会提到了质量保证金的提取，但仅限于抵押贷款的担保风险，房地产企业还没有披露质量保证金的问题，不能真实的反映企业的财务信息。
4、借款费用资本化不规范
房地产企业由于投入资金大，一般会通过举债的方式筹集项目开发资金，而一些大型项目所需的周期长，所以企业债务资本回收周期也长。新会计准则实施后，扩大了借款费用资本化的范围，但对借款费用资本化的条件规定十分苛刻，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生等才能资本化。这对房地产企业来说很难将借款费用资本化，即使能确定，也不能将长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用资本化，否则会影响当期利润。
5、商品成本与售价不配比
一般来说，房地产项目开发周期长，在项目开发阶段需要投入大量的资金，如果项目没有完工，即使商品预售完，预售价款也不能确认收入，导致不能很好的实行会计核算的配比原则。同时，房地产开发项目的成本是对整个工程来说的，但商品销售时由于户型或楼层不同，商品的售价也不同，导致在项目开发阶段需要投入大量的成本，但收入很少，造成房地产企业的投入与产出比例不合理。一般来说，房地产企业结转成本的方法没有考虑到户型、楼层或者采光条件等，而这又真实存在，所以结论不具有真实性，使得房地产企业的开发成本与销售收
入不具有配比性。
6、收益评价指标反映不真实
房地产企业会计核算具有自身独特性，一般项目周期长、投资大，表现在会计报表中就是业绩大幅度的波动。建设期业绩较差，但是验收和出售房屋后，将预收款计入到收入中，会导致净利润指标不能有效反映其经营情况。一个房地产企业即使经营业绩好，其净利润仍可能是一个很小的数或者是负数。也即是说一个房地产企业拥有很多在建工程、预售情况良好、盈利能力较强等，也可能会出现倒闭问题，比如工程建设质量引发的赔偿问题或资金链断裂等。所以房地产企业的收益评价既要考虑会计核算指标，也要考虑表外风险。
二、房地产企业会计核算问题的改进与完善措施
1、合理设置会计科目
房地产企业要有效开展会计工作必须合理设置会计科目，这就要求房地产企业结合自身特点，根据企业项目数量、规模等开展会计核算工作，选用合理的会计制度。房地产企业应执行新准则规定的会计制度，在不影响对外的统一财务报告的基础上，房地产企业可以自主增设会计科目，如开发成本科目，这主要是核算房地产企业开发费用成本；如开发间接费用科目，这和工业企业中的“制造费用”相类似，主要核算的是为了开发产品而发生的各项间接费用。另外还有开发产品科目、出租开发产品科目等。
2、规范收入确认标准
房地产企业收入确认对会计核算来说是非常重要的，必须符合专业标准和法律标准。法律标准是专业标准的基础，是相关法律法规中规定的房地产销售中必须符合的条件：如以出让方式取得土地使用权的，未按照合同規定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，未依法登记领取证书的房地产不得买卖。专业标准使之会计准则、会计制度中对商品销售收入的确认标准。房地产企业销售方式具有复杂性，这给销售收入确认带来了难题。房地产商品销售中，签订预售合同并收取预收款不符合收入确认条件，也不是销售实现的依据。签订正式房屋销售合同只具有法律意义上的合约，房屋在没有得到最后的验收认可，商品所有权上的主要风险还没有转移给买房，也不能确认收入。因此要规范房地产企业的收入确认标准。 3、增加信息披露程度
房地产企业因为周期长、投资大，面临的诸多风险，因此应加大信息披露程度。信息披露中要加入对土地储备量和成本的披露，对房地产企业来说，土地成本占的比重较大，企业是否拥有土地储备及拥有的土地储备成本状况关系着企业的发展前景。当前，信息使用者不能通过企业土地使用权总额来判断土地储备情况，所以要加大土地成本及储备量信息的披露，为信息使用者做决定提供参考。同时还要加大项目现金流量信息的披露，这里所说的现金流量应指经营活动中所有的现金流量，如商品开发中支付的工资、销售中收到的现金等。另外加大对风险的披露。房地产企业具有较高的风险性，披露的信息应包括企业风险的信息，对企业面临的土地风险、开发风险等都进行相应的说明。
4、完善借款费用核算
对房地产企业来说，项目开发发生的借款费用与项目成本之间有着直接的联系，结合历史成本原则与费用配比原则，借款费用应划归到开发间接费用的范围，并且是房地产项目成本的一部分。核算房地产企业借款费用，要考虑配比原则，确定借款费用成本的对象，从而完善借款费用核算。
5、规范收入成本配比
房地产企业的房屋达到销售状态时，企业结合成本、地段、楼层、朝向等制定一个计划销售价格，这是成本分配标准，能解决销售成本结转错位问题。实际操作中，可以采用实际售价成本率法、计划售价成本率法两种方法，达到销售收入与成本的配比。
结语：综上所述，对于房地产企业而言，目前我国的会计核算还存在一些不足，因此完善会计核算理论具有十分重要的意义。新会计准则对房地产企业会计核算提出了更高要求，当前房地产行业已成为国民经济的重要支柱，与民生利益密切相关，因此应注重房地产企业会计核算工作，从而推动房地产行业更加全面的发展与进步。
参考文献：
[1] 蒋静.把脉小企业会计核算“症结”[J].中国煤炭工业，2007，（02）.
[2] 高艳杰.我国企业会计核算制度改革之我见[J].时代金融，2007，（08）.
[3] 张固.企业会计风险的辨析与应对[J].中国新技术新产品，2009，（11）.
[4] 吴梅.在企业会计核算中謹慎性原则的运用[J].中国商界（下半月），2009，（05）.
[5] 叶梅.民营企业财富积累与税收贡献相关性分析[J].社会科学论坛，2011，（09）.
【关键词】 房地产企业；会计核算；问题；改进；完善；措施
前言
房地产企业是开发和经营房地产项目的企业，随着我国住房制度的改革，房地产行业得到了迅速发展，在国民经济中的作用日益凸显。房地产开发与一般的商品不同，具有开发周期长、投资巨大等特点，这决定了房地产企业会计核算的特殊性，同时也致使房地产企业会计核算方面存在一些不足，无法满足市场发展的需求。特别是随着新会计准则的实施，房地产企业会计核算面临着更高要求。
一、 房地产企业会计核算存在的问题
1、会计科目设置不科学
当前，房地产企业会计科目设置不合理，缺少必要的专用会计科目，并且现行会计科目很是混乱。现有的会计核算制度较多，新会计准则中列举了一百多个会计科目，有很多行业的专用科目，但没有专属于房地产企业的。房地产企业还没有统一的执行标准，各企业结合自身情况自由设置，大都是采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业的一些会计科目使用混乱。
2、房地产企业收入确认复杂
房地产企业会计核算中，面临着收入确认的难题。一般来说房地产企业的商品销售有两种方式，一是自行开发并销售，二是事先与买房签订合同，按买方要求开发。对第二种方式来说，确认收入是比较简单的，只要根据合同标准进行确认就行了。但第一种收入的确认相对于其他行业来说是较为复杂的，这是因为房地产企业自行开发的商品，周期长、耗资大、价值高，这就决定了房地产企业商品销售的独特性，如采用预售或者分期收款等方式。另外，房地产企业要销售商品，需要先取得预售许可证和销售许可证，这样才能和买方签订预售合同并收
取预收房款，然后签订正式售房合同，等工程竣工验收合格后，再交房付余款，办理产权过户手续等，这些都决定了房地产企业收入确认的复杂性。
3、会计信息风险披露不充分
对房地产企业来说，财务风险是房地产企业由于财务状况恶化，导致企业的投资及报酬无法全部收回的可能。房地产企业在开发建设中会面临诸多风险，如政策风险、土地风险等，这就要求房地产企业要更充分的披露信息风险。但目前从我国的会计制度来看，还没有针对房地产企业提取质量保证金的规定。尽管证监会提到了质量保证金的提取，但仅限于抵押贷款的担保风险，房地产企业还没有披露质量保证金的问题，不能真实的反映企业的财务信息。
4、借款费用资本化不规范
房地产企业由于投入资金大，一般会通过举债的方式筹集项目开发资金，而一些大型项目所需的周期长，所以企业债务资本回收周期也长。新会计准则实施后，扩大了借款费用资本化的范围，但对借款费用资本化的条件规定十分苛刻，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生等才能资本化。这对房地产企业来说很难将借款费用资本化，即使能确定，也不能将长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用资本化，否则会影响当期利润。
5、商品成本与售价不配比
一般来说，房地产项目开发周期长，在项目开发阶段需要投入大量的资金，如果项目没有完工，即使商品预售完，预售价款也不能确认收入，导致不能很好的实行会计核算的配比原则。同时，房地产开发项目的成本是对整个工程来说的，但商品销售时由于户型或楼层不同，商品的售价也不同，导致在项目开发阶段需要投入大量的成本，但收入很少，造成房地产企业的投入与产出比例不合理。一般来说，房地产企业结转成本的方法没有考虑到户型、楼层或者采光条件等，而这又真实存在，所以结论不具有真实性，使得房地产企业的开发成本与销售收
入不具有配比性。
6、收益评价指标反映不真实
房地产企业会计核算具有自身独特性，一般项目周期长、投资大，表现在会计报表中就是业绩大幅度的波动。建设期业绩较差，但是验收和出售房屋后，将预收款计入到收入中，会导致净利润指标不能有效反映其经营情况。一个房地产企业即使经营业绩好，其净利润仍可能是一个很小的数或者是负数。也即是说一个房地产企业拥有很多在建工程、预售情况良好、盈利能力较强等，也可能会出现倒闭问题，比如工程建设质量引发的赔偿问题或资金链断裂等。所以房地产企业的收益评价既要考虑会计核算指标，也要考虑表外风险。
二、房地产企业会计核算问题的改进与完善措施
1、合理设置会计科目
房地产企业要有效开展会计工作必须合理设置会计科目，这就要求房地产企业结合自身特点，根据企业项目数量、规模等开展会计核算工作，选用合理的会计制度。房地产企业应执行新准则规定的会计制度，在不影响对外的统一财务报告的基础上，房地产企业可以自主增设会计科目，如开发成本科目，这主要是核算房地产企业开发费用成本；如开发间接费用科目，这和工业企业中的“制造费用”相类似，主要核算的是为了开发产品而发生的各项间接费用。另外还有开发产品科目、出租开发产品科目等。
2、规范收入确认标准
房地产企业收入确认对会计核算来说是非常重要的，必须符合专业标准和法律标准。法律标准是专业标准的基础，是相关法律法规中规定的房地产销售中必须符合的条件：如以出让方式取得土地使用权的，未按照合同規定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，未依法登记领取证书的房地产不得买卖。专业标准使之会计准则、会计制度中对商品销售收入的确认标准。房地产企业销售方式具有复杂性，这给销售收入确认带来了难题。房地产商品销售中，签订预售合同并收取预收款不符合收入确认条件，也不是销售实现的依据。签订正式房屋销售合同只具有法律意义上的合约，房屋在没有得到最后的验收认可，商品所有权上的主要风险还没有转移给买房，也不能确认收入。因此要规范房地产企业的收入确认标准。 3、增加信息披露程度
房地产企业因为周期长、投资大，面临的诸多风险，因此应加大信息披露程度。信息披露中要加入对土地储备量和成本的披露，对房地产企业来说，土地成本占的比重较大，企业是否拥有土地储备及拥有的土地储备成本状况关系着企业的发展前景。当前，信息使用者不能通过企业土地使用权总额来判断土地储备情况，所以要加大土地成本及储备量信息的披露，为信息使用者做决定提供参考。同时还要加大项目现金流量信息的披露，这里所说的现金流量应指经营活动中所有的现金流量，如商品开发中支付的工资、销售中收到的现金等。另外加大对风险的披露。房地产企业具有较高的风险性，披露的信息应包括企业风险的信息，对企业面临的土地风险、开发风险等都进行相应的说明。
4、完善借款费用核算
对房地产企业来说，项目开发发生的借款费用与项目成本之间有着直接的联系，结合历史成本原则与费用配比原则，借款费用应划归到开发间接费用的范围，并且是房地产项目成本的一部分。核算房地产企业借款费用，要考虑配比原则，确定借款费用成本的对象，从而完善借款费用核算。
5、规范收入成本配比
房地产企业的房屋达到销售状态时，企业结合成本、地段、楼层、朝向等制定一个计划销售价格，这是成本分配标准，能解决销售成本结转错位问题。实际操作中，可以采用实际售价成本率法、计划售价成本率法两种方法，达到销售收入与成本的配比。
结语：综上所述，对于房地产企业而言，目前我国的会计核算还存在一些不足，因此完善会计核算理论具有十分重要的意义。新会计准则对房地产企业会计核算提出了更高要求，当前房地产行业已成为国民经济的重要支柱，与民生利益密切相关，因此应注重房地产企业会计核算工作，从而推动房地产行业更加全面的发展与进步。
参考文献：
[1] 蒋静.把脉小企业会计核算“症结”[J].中国煤炭工业，2007，（02）.
[2] 高艳杰.我国企业会计核算制度改革之我见[J].时代金融，2007，（08）.
[3] 张固.企业会计风险的辨析与应对[J].中国新技术新产品，2009，（11）.
[4] 吴梅.在企业会计核算中謹慎性原则的运用[J].中国商界（下半月），2009，（05）.
[5] 叶梅.民营企业财富积累与税收贡献相关性分析[J].社会科学论坛，2011，（09）.