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【摘 要】 随着整个社会经济的高速发展以及城市建设步伐日益加快，房地产市场显示出了一片蒸蒸日上的景象，与此而来导致的现象是城市的房价越来越高，在一定程度上也成为衡量整个社会经济发展一个标准。通过对房地产税制改革对房价实施调控是控制房价的有效手段，也是保证我国房地市场健康有序发展的重要途径，在一系列措施中，房地产税是对房地产进行调控的一个重要手段，并且也对房地产的调控起到了重大作用。
【关键词】 房地产；房地产税；改革；实施调控
一、中国房地产税制的现状分析
1、对房地产各个环节所征收的税
（1）房产开发与建设阶段所征收的税。包括占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税以及印花税。占用耕地税是对单位或个人征收的在耕地上进行建设或进行非农业性生产活动所征收的税，对占用耕地税的征收按耕地面积进行计算，一次性征收完毕。使用城镇土地税的征收对象是在城市或者乡镇以及工矿区使用国有土地资源的单位或个人征收的税种，按使用面积进行征收。
（2）交易环节所征收的税。交易环节有营业税、契税以及土地增值税等。营业税的征收对象是销售不动产的单位或个人所取得的营业款。契税是当不动产的所有权发生变化时，依据土地及购房价格对产权承受人所征收的一种税。增值税是对转让土地使用权以及建筑物的单位或个人征收的税款。
（3）持有环节税。房产税是房地产持有环节的主要税种。房产税是以房屋的租金收入或者计税余值作为征收依据对房屋的产权所有人征收税款。长期以来我国只对城市、乡镇以及工矿区的经营房屋征收税款，而对居住房屋不征收。这是我国的房产税收在房屋持有环节征收的唯一一种税。
2、政府为稳定房价采取的税收调控措施
（1）2005年5月11日七部委的《意见》指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足二年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求各地严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。
（2）2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文），要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。该通知自2007年2月1日起执行。
二、房地产税在房地产调控过程中存在问题
作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。
1、税种繁杂，重复征税现象严重
目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。
2、房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大
我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。
3、房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱
房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。
4、计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用
我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。
三、房地产税制实施改革的方向与措施
1、明确房地产税收的征收种类
首先是对房地产开发环节的土地增值税和占用耕地税，土地增值税可以有效抑制开发商的利润过高，因此应当保留，可以适当降低税率，而占用耕地税对于保护土地并没有起到实际的作用，因此可以考虑废除；其次是在房地产的交易环节所征收的税种有契税、营业税以及个人所得税等。对于这种税种繁多、重复征收的现象，应当根据实际情况对其进行简化，房地产税收种类的简化与明确可以有效的提高各个环节的征税效率。
2、合理调整并完善房地产税制结构
房地产税制的完善与否，关于到房地产税收工作能否顺利的进行，能否在调控房价方面充分的发挥作用。在房地产市场中，对商品房征收税额的力度会对房价产生较大的影响，对于那些易被转嫁于他人的间接税应根据实际情况适当减小征收额度；而不易转嫁的直接税则可以相应增加征收额度。
3、运用法律法规税收工作进行管理
首先是对税收的征收按规定严格执行，鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；其次对于住宅租赁来说，国家对其征收的税款明显少于非住宅租赁，因此税务局应做好这一部分的税收工作；最后应严厉打击虚假交易，控制虚假交易的进行，与政府房产部门合作，将纳税凭证作为房产转让交易的条件。
四、总结
在我国房价过高是多种因素作用的结果，因此政府在运用房地产税收在对房价进行调控时，应从房地产的各个环节下手，根据实际情况适当降低间接税的征收额度，增加直接税的征收，简化税收种类，完善房地产市场税收制度，推动房地产行业健康有序的发展。
参考文献：
[1]石堅.论中国房地产税制改革的目标及途径[J].涉外税务，2007，（7）.
[2]贾康.房地产调控与房地产税[N].深圳特区报，2011-01-18
[3]舒国燕.房地产税与房地产调控[J].湖北财经高等专科学校学报，2005-10-25
【关键词】 房地产；房地产税；改革；实施调控
一、中国房地产税制的现状分析
1、对房地产各个环节所征收的税
（1）房产开发与建设阶段所征收的税。包括占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税以及印花税。占用耕地税是对单位或个人征收的在耕地上进行建设或进行非农业性生产活动所征收的税，对占用耕地税的征收按耕地面积进行计算，一次性征收完毕。使用城镇土地税的征收对象是在城市或者乡镇以及工矿区使用国有土地资源的单位或个人征收的税种，按使用面积进行征收。
（2）交易环节所征收的税。交易环节有营业税、契税以及土地增值税等。营业税的征收对象是销售不动产的单位或个人所取得的营业款。契税是当不动产的所有权发生变化时，依据土地及购房价格对产权承受人所征收的一种税。增值税是对转让土地使用权以及建筑物的单位或个人征收的税款。
（3）持有环节税。房产税是房地产持有环节的主要税种。房产税是以房屋的租金收入或者计税余值作为征收依据对房屋的产权所有人征收税款。长期以来我国只对城市、乡镇以及工矿区的经营房屋征收税款，而对居住房屋不征收。这是我国的房产税收在房屋持有环节征收的唯一一种税。
2、政府为稳定房价采取的税收调控措施
（1）2005年5月11日七部委的《意见》指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足二年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求各地严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。
（2）2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文），要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。该通知自2007年2月1日起执行。
二、房地产税在房地产调控过程中存在问题
作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。
1、税种繁杂，重复征税现象严重
目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。
2、房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大
我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。
3、房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱
房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。
4、计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用
我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。
三、房地产税制实施改革的方向与措施
1、明确房地产税收的征收种类
首先是对房地产开发环节的土地增值税和占用耕地税，土地增值税可以有效抑制开发商的利润过高，因此应当保留，可以适当降低税率，而占用耕地税对于保护土地并没有起到实际的作用，因此可以考虑废除；其次是在房地产的交易环节所征收的税种有契税、营业税以及个人所得税等。对于这种税种繁多、重复征收的现象，应当根据实际情况对其进行简化，房地产税收种类的简化与明确可以有效的提高各个环节的征税效率。
2、合理调整并完善房地产税制结构
房地产税制的完善与否，关于到房地产税收工作能否顺利的进行，能否在调控房价方面充分的发挥作用。在房地产市场中，对商品房征收税额的力度会对房价产生较大的影响，对于那些易被转嫁于他人的间接税应根据实际情况适当减小征收额度；而不易转嫁的直接税则可以相应增加征收额度。
3、运用法律法规税收工作进行管理
首先是对税收的征收按规定严格执行，鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；其次对于住宅租赁来说，国家对其征收的税款明显少于非住宅租赁，因此税务局应做好这一部分的税收工作；最后应严厉打击虚假交易，控制虚假交易的进行，与政府房产部门合作，将纳税凭证作为房产转让交易的条件。
四、总结
在我国房价过高是多种因素作用的结果，因此政府在运用房地产税收在对房价进行调控时，应从房地产的各个环节下手，根据实际情况适当降低间接税的征收额度，增加直接税的征收，简化税收种类，完善房地产市场税收制度，推动房地产行业健康有序的发展。
参考文献：
[1]石堅.论中国房地产税制改革的目标及途径[J].涉外税务，2007，（7）.
[2]贾康.房地产调控与房地产税[N].深圳特区报，2011-01-18
[3]舒国燕.房地产税与房地产调控[J].湖北财经高等专科学校学报，2005-10-25