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【摘要】调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情来看，房地产业出现比较严重的政策失控，因此对国家房地产政策策略的探讨和改进迫不及待。本文就主要探讨了我国房地产调控政策的现状，出现的问题以及改进方法的探讨，以供参考。
【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚高严重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部发布了<闲置土地处置办法>，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿——提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究——物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
[4]王晓辉 房地产价格泡沫形成与防治——泡沫测量与政策调控的作用 [学位论文]2008 - 北京大学：工商管理
[5]肖元真 徐俊 朱晓华 我国经济复苏期住房和土地政策的调整策略和市场走向 [期刊论文] 《经济论坛》 -2010年2期
[6]史春宁 宏观调控条件下中小型房地产企业发展取向的调整与策略选择——以合正集团公司为例 [学位论文] 2006 - 上海财经大学：高级管理人员工商管理
【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚高严重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部发布了<闲置土地处置办法>，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿——提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究——物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
[4]王晓辉 房地产价格泡沫形成与防治——泡沫测量与政策调控的作用 [学位论文]2008 - 北京大学：工商管理
[5]肖元真 徐俊 朱晓华 我国经济复苏期住房和土地政策的调整策略和市场走向 [期刊论文] 《经济论坛》 -2010年2期
[6]史春宁 宏观调控条件下中小型房地产企业发展取向的调整与策略选择——以合正集团公司为例 [学位论文] 2006 - 上海财经大学：高级管理人员工商管理