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全国范围内的房产登记制度,实际上在中国古代历史上就存在。唐以后,中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府,进行书面申报和登记,才能发生效力。否则,不仅交易无效,而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出,它主要是伴随土地税赋制度而存在的,乃税赋制度的衍生物,其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用,并不能作为确权证书。更为重要的是,地契资料由官府掌握,且对外保密,普通百姓不能查询相关资料。
土地交易始自周朝
严格来说,中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度,但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记,早在周朝就开始了。
《周礼·大司徒》记载:“掌建国土地之图,与其人民之数,以安抚邦国,以天下土地之图,周知九州之地域,广轮之数,办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”,意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记,便于国家治理。
按照周朝建立时的制度,周天子拥有对全国土地的所有权,他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封:诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权,不能任意处分,所谓“田里不粥(粥,同鬻,出卖之意)”。他们还必须定期向周王交纳贡赋,土地的所有权还是掌握在周王手里。
西周初期,土地与奴隶均不得进入流通领域,但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此,随着经济的发展,诸侯实力不断增长,周天子对各地诸侯的控制减弱,这种限制必然会被打破。到西周中后期,以土地和奴隶为对象的交换经常出现,而且事实上还得到了法律的认可。
目前可查的最早一宗土地交易,发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上,刻有一段关于地产交易的铭文,意思大致是在公元前919年农历三月,一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”,包括两块玉,一件鹿皮披肩,一条带花的围裙。
历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时,为了扩建王宫,他买下一个叫鬲从的人的地,但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账,周厉王还安抚他说,“你别怕,我一定会照价付款。如果我赖账,就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。
周厉王买地究竟花了多少钱,记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地,已经从侧面说明,当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,西周中后期,应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。
春秋时期,楚康王十二年(公元前548年),楚国下令“书土田”、“量入修赋”,其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量,并根据肥沃程度,规定其产量的标准,再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记,按照收成的多少交纳赋税,明确了国家对土地资源的登记管理制度,这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”,即命令所有占有土地的地主和自耕农,按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目,向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后,最后登记入册,上报到县。自此,可以看做是政府承认了私有土地的合法性,并依此为根据征收田租。
隋唐统计手实与分级汇账簿
隋唐时,据《新唐书·食货志一》记载:“凡里有手实(“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册),岁终具民之年与地之阔狭,为乡账。乡成于县,县成于州,州成于户部。”
由此可以看出,唐朝的土地统计政策是很完备的:先在乡里进行统计,然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县,由县汇总成县账;县账完成后送达至州,汇总成州账,最后上报到中央户部。
在登记时间上,也有规定。据《唐令田令》,“诸应收授之田,每年起十月一日里正预校勘造簿,历十一月,县令总集应退、应受之人,对共给授,十二月内毕。”这样,全国有多少家庭,每个家庭授田和宅地数量是多少,以及每年应该有多少土地赋税收入,朝廷能做到心中有数且便于清查。
同时,唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度,规定土地买卖必须通过官府,进行书面申报和登记,才算有效,否则要受到处罚。
其实关于宅地的统计也就是房产的登记,在我国古代大多是与田产的登记同步的,因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况,也就是包括土地与房子的双重的规定了。
例如吐鲁番出土的《(武)周载初元年(公元690年)一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》,这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。
《周载初元年(公元690年)一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》
1.户主宁和才年十四岁
2.母赵年五十二岁
3.妹和忍年十三岁
4.右件人, 见有籍
5.和贞年二十二岁
6.罗胜年十五岁
7.右件人,籍后死
8.合受常部田
9.一段二亩(常田) 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定
10.一段一亩(部田三易) 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮
11.一段一亩(部田三易) 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠 12.一段一亩(部田三易) 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆
13.一段四步居住园宅
14.牒, 件通当户新旧口、田亩段数四至,具状
15.如前。如后有人告隐漏一口,求受违敕之罪。谨牒。
(注:以上的8至12条就是关于田产登记的状况,而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息,第14条则是户主保证此牒属实的文件)
宋朝的“砧基簿”
至宋朝,中国的土地登记制度日趋成熟和完善。
南宋时期,民众按统一要求制作砧基簿,全面记载户主、田产面积、四至(地籍上每宗地四邻的名称)、来源等土地状况,附以地形图,经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所(宋朝时专门管理土地登记工作的机构),再由经界所勘验核实交付产权人,并收存于乡、县、州及转运司。
砧基簿既是国家征税课役的根据,也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时,由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”(检验确实),土地转让才有效力。
不过,在宋朝出卖不动产,得先问问亲邻,首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定,亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调,所谓“亲邻”,必须为有亲之邻,即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者,都不具有优先购买权。
按照现在的话说,这就意味着一所房子能不能出售,并不需要通过物价局、房管局的批准,却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子,把“亲邻”的名字都列在上面,然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈,让他们挨个签字。假如其中一个拒签,这房就别打算卖了。
搞定了亲邻后,就要制作契约,到官府印契。契约是国家统一格式,被称为“官颁契纸”,类似今天的“标准合同”,统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。
只有在缴纳契税钱后,官府在契约上加盖官印,交易才有效,就是合法合规交易,受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”,具有法律效力;不缴纳契税,私下交易,是“白契”,不具有法律效力,而且还属于偷税漏税。
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“红契”要交的契税历朝不等,一般叫“间架税”,但无论多少,对购房者来说,在当时都是一个不小的负担,于是很多人常常不到官府那办“交易手续”,民间房屋买卖多行“白契”。
这固然省了税费,却往往导致纠纷。民间“白契”太多,产权不明,交易混乱,档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。
对于“白契”,朝廷只得加大稽查,一经发现,就治人匿税之罪,进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载:凡“匿税者,笞四十;税钱满十贯,杖八十;监临官、专典、拦头自匿,论如诈匿不输律”。
契约之后,要过割赋税,即在契约上写明标的物的租税、役钱,并由官府在双方赋税簿账内变更登记,加盖官印。如果没有过割赋税,往后买卖交易双方发生纠纷争讼时,即使买受田宅的富豪之家持有契约,官府也不会受理争讼。
宋朝地产买卖契约,又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖,即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权,保留回赎权的买卖叫活卖或典当,典当契约的业主得到钱主的典价,在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式,然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动,都必须订立契约,取得官府认可后,才能得到法律的保护。
清末引入现代房产登记制度
明朝洪武二十年(1387年),朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”,作为官府征收赋税的凭证,详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等,成为解决土地纠纷的重要依据。
满清入关后,多次大规模侵吞土地,一度打破了明代的土地登记制度,康熙四年(1665年)朝廷下令进行土地登记造册,历时多年完成。
明清两朝对田地、房屋的交易,都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定,不税契者,除了刑事处罚外,一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定,凡置买田地房,不赴官府粘契尾,一经发现,也要依法治罪,“笞五十,物货一半入官”。
总的来说,古代房屋登记,是伴随土地税赋制度而存在的,其最主要目的是便于税赋征收,其私有财产之证明只是附带性的作用,且登记的资料由官府掌握,对外保密,普通民众不能查询。
到清末,受西方影响,现代房产登记制度被引入中国,清廷开始借鉴西方的房产登记制度,决定采用德国的做法,制定《大清民律草案·物权》,但终因满清王朝的覆灭而破产。
民国时,为了鼓励人们进行不动产登记,政府曾到处张贴布告,以期广而告之。比如1925年4月,北京地方审判厅登记处在全城张贴房产登记布告:“北京的土地房屋自庚子变乱,关系复杂,现经登记处登记,权利永远确定……从本年四月一日起,土地房屋每价值千元,只收一元登记费。”这个阶段,中国受到西方法制的影响,政府已经正式建立了房产登记制度,然而该制度却主要是为土地私有制服务的。