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【摘 要】 投资置换土地的BT模式，在我国城市基础设施建设项目中得到了应用和推广。本文同通过对该模式下投资方的风险分析，提出了风险控制的对策和建议，为以后更多的项目成功运用它具有一定理论和实践指导作用。
【关键词】 投资置换土地；BT模式；投资方；风险控制
1.前言
BT（Build——Transfer，即建设——移交）模式是BOT（Build——Operate——Transfer，即建设——运营——移交）模式的一种简化形式，是政府部门利用非政府资金来承建某些基础设施建设项目的一种投融资方式。近几年来，随着我国工业化和城市化进程的加快发展，城市基础设施建设的需求也日益增长，仅靠政府财政投入无法跟上这一急剧增长的资金需求，尤其在一些经济发展欠发达的西北、西南地区，当地政府没钱投资建设，却有大片等待开发的土地。为了加快城市经济发展和基础设施要建设，政府就放宽政策积极招商引资，借助时下火热的房地产形势，把握有利时机努力谋求发展，就随之出现了在一定程度上是BT模式建设项目与土地开发相结合，以土地使用权担保或出让金来回报偿还投资方BT项目中的投资以及应获得利润的投资置换土地的BT模式。
2.投资置换土地的BT模式的回购担保方式
2.1土地使用权担保
在BT合同中一般会约定，如果政府不能按约定支付回购款，将以某地块土地的使用权折抵回购款。根据此约定，要实现以土地使用权抵债，只有两种办法：一是将该地块土地的使用权协议作价；二是通过招拍挂，投资方能成功竞拍到该地块。如果该地块为科技、文化、教育、体育、卫生等非经营性用地，土地使用权的协议作价就是可行的。但若是金融、商业、服务业、旅游、商品房等经营性用地的话，则不能协议作价，只能经过招拍挂的程序，一旦通过招拍挂，投资方能否成功竞拍就成了未知数，而若是土地使用权被他人竞拍到手后，则该担保条款也将无法履行了。
2.2土地使用权出让金担保
有些BT合同中也会约定，如果政府不能按约定支付回购款，将要以某地块土地使用权的出让金作为回购款担保。根据国务院及财政部的相关规定，土地出让金要全部上缴财政，再由财政列入预算，专款专用于城市基础设施项目建设和土地开发；财政部门作为土地出让金收入的主管机构，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，而其他部门和单位则一律不得代为征收；另外，对于土地使用权出让金的支配，一方面受限于当地政府财政预算，而另一方面还要执行严格的列支审批等程序。所以，在BT合同中即使直接约定将某地块土地使用权出让金作为回购款担保，这既有效力风险，还缺乏可操作性。
2.3土地开发权担保
这种担保方式通常指政府在BT模式下，委托符合资质条件的土地开发企业（一般是投资方所有的房产企业或投资方与当地城投公司合资开办的房产企业）完成某块土地出让前土地的前期整理投资开发工作，政府则要保证投资方将来竞争到该地块并完成后期的项目投资开发。诚然，要获得土地的开发权，前提就是投资方要先取得该土地使用权或者能取得土地使用权人的相关授权。如前所述，若为经营性用地，土地招拍挂结果并不是由投资方所能控制的，如果土地使用权最终旁落他人，那么开发权的实现就必须取得真正权利人的同意和授权。因此，无论通过哪种方式，要取得最终土地开发权的操作风险和难度都会很大。
3.投资置换土地的BT模式下投资方风险分析
投资置换土地的BT模式同的传统的BT模式一样，投资方需要承受一定的政治风险、信用风险、通货膨胀风险、工程变更风险、安全事故风险、征地拆迁风险、不可抗力风险以及其它因素风险等。同时，由于投资置换土地的BT模式风险又具有一定的特殊性。
3.1政策法律风险
政策法律风险是指国家宏观调控政策、地方法律法规变动对项目产生的一些负面影响。對于投资置换土地的BT模式而言，目前都处于试点探索阶段，还没有明确的法律法规规定，有的仅仅是一些地方政策和文件。另外，近几年来国家出台的房地产市场宏观调控政策比较多，由此对土地市场产生了较大影响。所以，投资人务必充分的重视政策法律风险给项目带来的影响。
3.2融资风险
融资风险主要指由于金融市场的可能变化而对项目产生不良影响的风险，如利率风险。BT模式项目的融资可以允许有高比例的债务比例，工程项目的财务杠杆通常在65%左右，且由于其建设期比较长，所以借贷期限一般也较长。一旦金融市场上利率发生波动，将会增加融资的资金成本，加大投融资方的风险。
3.3土地指标风险
采用投资置换土地的BT模式一般为大型或特大型项目且建设期较长，需要配套开发项目的土地面积也较大。而政府对每年的土地指标使用都需要申报土地利用计划，所以在合同签订时，想要获得全部配套土地指标是完全不现实。一旦某些配套的土地指标未获批准，将对该项目运作产生较大的潜在风险。因此，在签订的合同时就要明确约定土地开发利用计划，并且要求政府在每年申报土地利用计划时要优先保障该项目配套的土地指标，如若土地指标未获批复，政府就应承担相应的违约和赔偿责任。
3.4土地出让风险
BT模式针对的项目是非营利性的基础设施项目，其营业风险几乎不存在。而投资置换土地的BT模式，投融资人要依据协议如期将征收整治完成的土地交由政府进行招拍挂。土地在出让后，地方政府首先返还投融资人的征地成本支出，然后政府再将获得的土地收益也按约定返还给项目投资方，并用于项目的滚动开发。尚若不能如期完成土地的征收整治及进行土地招拍挂或者遇到市场冷淡，土地出让价格低或流拍时，将形成投融资人比传统BT项目投入更多资金的局面，将加大投融资人的融资风险与回购风险。
3.5回购风险
对于传统的BT项目而言，其回购发生在建设期结束并竣工验收合格后，项目的回购期较短，短期内政府回购的财政压力依然巨大，将形成短期的还贷高峰，回购风险亦将随之加大。而将投资置换土地的BT模式，能有效的降低投融资人的回购风险。首先，投融资人应获取的回购款担保从财政担保转变为具有明确标的土地收益担保，降低了其回购风险。其次，该模式将BT项目原有的建成后回购方式改变为建设期间就实施回购，拉长了回购期，减缓了BT模式中政府短期回购的财政压力，有效的降低了政府的还贷高峰。据此分析可知，在投资置换土地的BT模式中，回购风险已不是投融资人需面临的最大风险。 4.投资置换土地的BT模式下投资方风险控制策略
4.1投资方要做好政府信用度风险评估
政府信用是投资方参与投资置换土地的BT模式项目建设的基础，既是投资方是否有投资信心的保障，也是投资回报能否得到顺利实现的保障。一个政府信用好的国家和地区，BT模式运作必然是活跃和良性的，政府通过引进国外或者民间资金而得到收益也是最大的；相反，政府信用比较差的国家和地区，由于投资方的信心不足，政府通过BT模式引进资金也十分困难。因此，BT项目投资方必须加大对拟投资地区的政府信用的调查，从而对政府信用的预期作出正确评价和判断。政府信用的风险评估要历史地、连续地、深入地考察和分析政府的信用状况，并且反复论证后得出是否投资的决策。
4.2投资方对项目本身的经济性、适宜性风险评估
工程项目建成后的经济和社会效益，直接关系到项目建设的可行性和适宜性，从而也影响政府的投资导向和项目的回购保障度。如若项目是政府需要迫切建成的，并使其尽早发挥预期的经济和社会效益的项目，政府必然会在回购上给予重点保障，则政府如期履约的可靠度就必然较高；反之，如果项目不是政府关注的，或建成后其经济与社会效益尚不能确定的项目，则政府在回购的保障方面将会存在更多的不确定性因素，政府的履约可靠度也会随之降低。因此，作为BT项目的投资方，应在前期调研中对项目经济性、适宜性进行全方位进行调查与评估，必要时还要聘请专业化的调查咨询机构来完成，以增强项目投资的科学性，从而防范因项目的不适宜带来的风险。
4.3投资方对可用于回购土地的风险评估
在投资置换土地的BT模式中，投融资人要高度重视回购土地的担保风险。即拆迁安置政策变化的风险、土地交易政策变化的风险、规划指标申请调整的风险、土地规划用途调整的风险、征地拆迁相关的风险、土地整治相关的风险、土地市场供给变化的风险、土地市场需求变化的风险、净地挂牌出让时间推迟的风险、土地出让流拍的风险等。对于此类风险，投融资人应通过对土地市场前景分析，制订土地使用权担保或出让金策略等来实现降低其土地出让风险的目的。
4.4投资方要做好不可控制风险评估。
不可控制风险是投资方难以掌控和预测的风险。或因自然灾害（如火灾、洪水、地震或战争等）造成的损失，或因政府信用降低造成回购违约，或因利率变动直接、间接造成项目收益损失的融资风险等。对于这些不可控制风险，如果是自然灾害或战争造成的风险应由政府来承担。为了防止政府信用状况恶化，做到防范于未然，应当在合同上强调地方人大与政府将项目列为重大财政支持或政策扶持项目，项目做为政府采购对象，按国家财政部《政府采购品目与分类表》实施，从源头上防止政府在回购时的违约。
4.5商业保险保障
商业保险是BT模式项目建设投保商业保险为预防非系统性风险的有效手段之一。投保商业保险可以对损失快速赔偿及恢复项目建设，保障工程项目建设的连续性；投资方也需要在项目有充分保险的情况下进行投资，所以保险可以有效地改善融资条件；保险还可规避事故给项目成本带来的打击，保持工程预算的稳定；而且当风险发生时，以较低的投保费支出获得较好的风险保障体系，可以保障政府、投资方、承包商和原料供应商等各方权益。因而，无论是政府或是BT项目投资方都应高度重視商业保险的风险防范作用，并充分运用它以规避可能发生的各种风险
4.6明确合同的双方责任
投资置换土地的BT模式合同应明确双方的责任，这对BT项目的实施和推进至关重要。一般来而言，BT项目中政府的主要责任是负责办理项目前期审批、政策处理等工作，使项目达到开工条件；提供人大决议、土地回购承诺，提供相应的信用担保；审定施工网络计划、资金使用计划、项目重大设计变更、重大进度计划调整等；监督工程建设的进度、质量、安全等。投资方的责任主要有确保项目公司的资金及时足额到位，负责工程建设的管理工作，负责在工程中建立质量保障体系，确保工程施工质量与安全。
5.结束语
投资置换土地的BT模式是传统BT模式的发展和创新，通过土地使用权、土地使用权出让金或土地开发权作为项目回购资金担保，能够加快城市基础设施建设步伐，实现项目的滚动开发，减轻了政府财政压力。但是这方面相关的立法工作还不够成熟，有的以BT之名行垫资之实，由此给投资方带来了除过传统BT模式承受的一般风险外，还要承受政策法律风险、融资风险、土地指标风险及土地出让风险等巨大的风险。所以作为投资置换土地的BT模式下项目投资方事前要深入调查、研究，准确地识别、分析、评价、应对这些风险，建立项目风险评价机制、风险分摊机制和风险合理应对机制。努力做好政府信用度风险评估，加大对项目本身的经济性、适宜性风险评估和可用于回购土地的风险评估，做好不可控制风险评估，参加商业保险保障，明确BT合同的双方责任。由此既要确保项目能顺利完工，还要保障收回成本和投资收益，从而使项目的运作更加规范化、科学化、合理化。
参考文献：
[1]王尧.BT模式下项目投资建设方的风险管理研究[D].北京交通大学，2012（6）.
[2]尤永波.BT项目投资方的风险评估与对策研究[D].天津商业大学，2010（5）.
[3]钟斌.BT项目与土地一级开发结合实施模式研究[D].重庆大学，2008（10）.
[4]王竹霁.张凯.关于BT项目投资建设方风险若干问题的探讨[J].市政技术，2009（5）.
【关键词】 投资置换土地；BT模式；投资方；风险控制
1.前言
BT（Build——Transfer，即建设——移交）模式是BOT（Build——Operate——Transfer，即建设——运营——移交）模式的一种简化形式，是政府部门利用非政府资金来承建某些基础设施建设项目的一种投融资方式。近几年来，随着我国工业化和城市化进程的加快发展，城市基础设施建设的需求也日益增长，仅靠政府财政投入无法跟上这一急剧增长的资金需求，尤其在一些经济发展欠发达的西北、西南地区，当地政府没钱投资建设，却有大片等待开发的土地。为了加快城市经济发展和基础设施要建设，政府就放宽政策积极招商引资，借助时下火热的房地产形势，把握有利时机努力谋求发展，就随之出现了在一定程度上是BT模式建设项目与土地开发相结合，以土地使用权担保或出让金来回报偿还投资方BT项目中的投资以及应获得利润的投资置换土地的BT模式。
2.投资置换土地的BT模式的回购担保方式
2.1土地使用权担保
在BT合同中一般会约定，如果政府不能按约定支付回购款，将以某地块土地的使用权折抵回购款。根据此约定，要实现以土地使用权抵债，只有两种办法：一是将该地块土地的使用权协议作价；二是通过招拍挂，投资方能成功竞拍到该地块。如果该地块为科技、文化、教育、体育、卫生等非经营性用地，土地使用权的协议作价就是可行的。但若是金融、商业、服务业、旅游、商品房等经营性用地的话，则不能协议作价，只能经过招拍挂的程序，一旦通过招拍挂，投资方能否成功竞拍就成了未知数，而若是土地使用权被他人竞拍到手后，则该担保条款也将无法履行了。
2.2土地使用权出让金担保
有些BT合同中也会约定，如果政府不能按约定支付回购款，将要以某地块土地使用权的出让金作为回购款担保。根据国务院及财政部的相关规定，土地出让金要全部上缴财政，再由财政列入预算，专款专用于城市基础设施项目建设和土地开发；财政部门作为土地出让金收入的主管机构，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，而其他部门和单位则一律不得代为征收；另外，对于土地使用权出让金的支配，一方面受限于当地政府财政预算，而另一方面还要执行严格的列支审批等程序。所以，在BT合同中即使直接约定将某地块土地使用权出让金作为回购款担保，这既有效力风险，还缺乏可操作性。
2.3土地开发权担保
这种担保方式通常指政府在BT模式下，委托符合资质条件的土地开发企业（一般是投资方所有的房产企业或投资方与当地城投公司合资开办的房产企业）完成某块土地出让前土地的前期整理投资开发工作，政府则要保证投资方将来竞争到该地块并完成后期的项目投资开发。诚然，要获得土地的开发权，前提就是投资方要先取得该土地使用权或者能取得土地使用权人的相关授权。如前所述，若为经营性用地，土地招拍挂结果并不是由投资方所能控制的，如果土地使用权最终旁落他人，那么开发权的实现就必须取得真正权利人的同意和授权。因此，无论通过哪种方式，要取得最终土地开发权的操作风险和难度都会很大。
3.投资置换土地的BT模式下投资方风险分析
投资置换土地的BT模式同的传统的BT模式一样，投资方需要承受一定的政治风险、信用风险、通货膨胀风险、工程变更风险、安全事故风险、征地拆迁风险、不可抗力风险以及其它因素风险等。同时，由于投资置换土地的BT模式风险又具有一定的特殊性。
3.1政策法律风险
政策法律风险是指国家宏观调控政策、地方法律法规变动对项目产生的一些负面影响。對于投资置换土地的BT模式而言，目前都处于试点探索阶段，还没有明确的法律法规规定，有的仅仅是一些地方政策和文件。另外，近几年来国家出台的房地产市场宏观调控政策比较多，由此对土地市场产生了较大影响。所以，投资人务必充分的重视政策法律风险给项目带来的影响。
3.2融资风险
融资风险主要指由于金融市场的可能变化而对项目产生不良影响的风险，如利率风险。BT模式项目的融资可以允许有高比例的债务比例，工程项目的财务杠杆通常在65%左右，且由于其建设期比较长，所以借贷期限一般也较长。一旦金融市场上利率发生波动，将会增加融资的资金成本，加大投融资方的风险。
3.3土地指标风险
采用投资置换土地的BT模式一般为大型或特大型项目且建设期较长，需要配套开发项目的土地面积也较大。而政府对每年的土地指标使用都需要申报土地利用计划，所以在合同签订时，想要获得全部配套土地指标是完全不现实。一旦某些配套的土地指标未获批准，将对该项目运作产生较大的潜在风险。因此，在签订的合同时就要明确约定土地开发利用计划，并且要求政府在每年申报土地利用计划时要优先保障该项目配套的土地指标，如若土地指标未获批复，政府就应承担相应的违约和赔偿责任。
3.4土地出让风险
BT模式针对的项目是非营利性的基础设施项目，其营业风险几乎不存在。而投资置换土地的BT模式，投融资人要依据协议如期将征收整治完成的土地交由政府进行招拍挂。土地在出让后，地方政府首先返还投融资人的征地成本支出，然后政府再将获得的土地收益也按约定返还给项目投资方，并用于项目的滚动开发。尚若不能如期完成土地的征收整治及进行土地招拍挂或者遇到市场冷淡，土地出让价格低或流拍时，将形成投融资人比传统BT项目投入更多资金的局面，将加大投融资人的融资风险与回购风险。
3.5回购风险
对于传统的BT项目而言，其回购发生在建设期结束并竣工验收合格后，项目的回购期较短，短期内政府回购的财政压力依然巨大，将形成短期的还贷高峰，回购风险亦将随之加大。而将投资置换土地的BT模式，能有效的降低投融资人的回购风险。首先，投融资人应获取的回购款担保从财政担保转变为具有明确标的土地收益担保，降低了其回购风险。其次，该模式将BT项目原有的建成后回购方式改变为建设期间就实施回购，拉长了回购期，减缓了BT模式中政府短期回购的财政压力，有效的降低了政府的还贷高峰。据此分析可知，在投资置换土地的BT模式中，回购风险已不是投融资人需面临的最大风险。 4.投资置换土地的BT模式下投资方风险控制策略
4.1投资方要做好政府信用度风险评估
政府信用是投资方参与投资置换土地的BT模式项目建设的基础，既是投资方是否有投资信心的保障，也是投资回报能否得到顺利实现的保障。一个政府信用好的国家和地区，BT模式运作必然是活跃和良性的，政府通过引进国外或者民间资金而得到收益也是最大的；相反，政府信用比较差的国家和地区，由于投资方的信心不足，政府通过BT模式引进资金也十分困难。因此，BT项目投资方必须加大对拟投资地区的政府信用的调查，从而对政府信用的预期作出正确评价和判断。政府信用的风险评估要历史地、连续地、深入地考察和分析政府的信用状况，并且反复论证后得出是否投资的决策。
4.2投资方对项目本身的经济性、适宜性风险评估
工程项目建成后的经济和社会效益，直接关系到项目建设的可行性和适宜性，从而也影响政府的投资导向和项目的回购保障度。如若项目是政府需要迫切建成的，并使其尽早发挥预期的经济和社会效益的项目，政府必然会在回购上给予重点保障，则政府如期履约的可靠度就必然较高；反之，如果项目不是政府关注的，或建成后其经济与社会效益尚不能确定的项目，则政府在回购的保障方面将会存在更多的不确定性因素，政府的履约可靠度也会随之降低。因此，作为BT项目的投资方，应在前期调研中对项目经济性、适宜性进行全方位进行调查与评估，必要时还要聘请专业化的调查咨询机构来完成，以增强项目投资的科学性，从而防范因项目的不适宜带来的风险。
4.3投资方对可用于回购土地的风险评估
在投资置换土地的BT模式中，投融资人要高度重视回购土地的担保风险。即拆迁安置政策变化的风险、土地交易政策变化的风险、规划指标申请调整的风险、土地规划用途调整的风险、征地拆迁相关的风险、土地整治相关的风险、土地市场供给变化的风险、土地市场需求变化的风险、净地挂牌出让时间推迟的风险、土地出让流拍的风险等。对于此类风险，投融资人应通过对土地市场前景分析，制订土地使用权担保或出让金策略等来实现降低其土地出让风险的目的。
4.4投资方要做好不可控制风险评估。
不可控制风险是投资方难以掌控和预测的风险。或因自然灾害（如火灾、洪水、地震或战争等）造成的损失，或因政府信用降低造成回购违约，或因利率变动直接、间接造成项目收益损失的融资风险等。对于这些不可控制风险，如果是自然灾害或战争造成的风险应由政府来承担。为了防止政府信用状况恶化，做到防范于未然，应当在合同上强调地方人大与政府将项目列为重大财政支持或政策扶持项目，项目做为政府采购对象，按国家财政部《政府采购品目与分类表》实施，从源头上防止政府在回购时的违约。
4.5商业保险保障
商业保险是BT模式项目建设投保商业保险为预防非系统性风险的有效手段之一。投保商业保险可以对损失快速赔偿及恢复项目建设，保障工程项目建设的连续性；投资方也需要在项目有充分保险的情况下进行投资，所以保险可以有效地改善融资条件；保险还可规避事故给项目成本带来的打击，保持工程预算的稳定；而且当风险发生时，以较低的投保费支出获得较好的风险保障体系，可以保障政府、投资方、承包商和原料供应商等各方权益。因而，无论是政府或是BT项目投资方都应高度重視商业保险的风险防范作用，并充分运用它以规避可能发生的各种风险
4.6明确合同的双方责任
投资置换土地的BT模式合同应明确双方的责任，这对BT项目的实施和推进至关重要。一般来而言，BT项目中政府的主要责任是负责办理项目前期审批、政策处理等工作，使项目达到开工条件；提供人大决议、土地回购承诺，提供相应的信用担保；审定施工网络计划、资金使用计划、项目重大设计变更、重大进度计划调整等；监督工程建设的进度、质量、安全等。投资方的责任主要有确保项目公司的资金及时足额到位，负责工程建设的管理工作，负责在工程中建立质量保障体系，确保工程施工质量与安全。
5.结束语
投资置换土地的BT模式是传统BT模式的发展和创新，通过土地使用权、土地使用权出让金或土地开发权作为项目回购资金担保，能够加快城市基础设施建设步伐，实现项目的滚动开发，减轻了政府财政压力。但是这方面相关的立法工作还不够成熟，有的以BT之名行垫资之实，由此给投资方带来了除过传统BT模式承受的一般风险外，还要承受政策法律风险、融资风险、土地指标风险及土地出让风险等巨大的风险。所以作为投资置换土地的BT模式下项目投资方事前要深入调查、研究，准确地识别、分析、评价、应对这些风险，建立项目风险评价机制、风险分摊机制和风险合理应对机制。努力做好政府信用度风险评估，加大对项目本身的经济性、适宜性风险评估和可用于回购土地的风险评估，做好不可控制风险评估，参加商业保险保障，明确BT合同的双方责任。由此既要确保项目能顺利完工，还要保障收回成本和投资收益，从而使项目的运作更加规范化、科学化、合理化。
参考文献：
[1]王尧.BT模式下项目投资建设方的风险管理研究[D].北京交通大学，2012（6）.
[2]尤永波.BT项目投资方的风险评估与对策研究[D].天津商业大学，2010（5）.
[3]钟斌.BT项目与土地一级开发结合实施模式研究[D].重庆大学，2008（10）.
[4]王竹霁.张凯.关于BT项目投资建设方风险若干问题的探讨[J].市政技术，2009（5）.