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细说房价。
此事关乎GDP、政策、产业、民生、城市化、就业率、成就感、阶层属性、投资获利、人生归属、温暖幸福⋯⋯宏观了说,房地产在世界上大多经济体中都是支柱性产业;微观了说,东方文化中对居住之所有着诸多的附加感受;专业一点说,目前房屋价格呈现出明显的金融产品性,而商品特征少;大众一点说,谁都需要有地儿住,住的更好是人类的共同追求。
所以总是核心。
在这个时点上讨论“房”事,弗洛依德比格林斯潘更有用。从经济规律的角度分析房价未来走势,难免让人陷入迷惑:2009年GDP“保八”成功,房地产仅销售一个环节就贡献13.11%,如果算上其带动的相关收益、相关产业,30%应该是最保守的数字。
预测2010。我们不在乎GDP的增长率了吗?和房地产一样能产生巨大贡献率的替代性行业在哪?房价利益链能从根本上改变吗?
不如抛开宏观,看看如何才能跳出“房价圈”,投资致胜。
中国式房价升值三步曲
2009年,房产业界自己也没想到会发生这样的事:房子卖疯了和万科都拿不到地了。
今天的房子非常容易令人肾上腺素激增。造成血液澎湃效果的显然不仅是房子本身,还有价格走势。一面是地王频出、地方政府公开促销、大城市走向国际化,另一面是成交量大起大落、地产大佬各执一词、投资性驱动成为主流,引得无数工薪族竞相入场。
刘凯去年11月买了一套北京三环边上的二手房,他说出门前一个朋友告诉他:身上带2万元现金再走。据说,去ATM机取钱的功夫,房子就可能卖给别人。刘凯还有一个朋友,在没计划时被带去帮忙“看看房”,三个小时后却刷爆了身上所有的信用卡带着一纸合约“凯旋”。
查尔斯•P•金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学词典》上写道:泡沫不太严格地定义是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣”。
房价的演绎似乎已经脱离了“理解”的范畴。
其实在成为房价之前,房子曾作为“土地的使用方向之一”“可交易的大宗商品”和“投资性资产”三种状态出现。一块地,是用于耕种还是商业开发?一幢房子,是投入市场销售还是用于公共政策扶持?一间商品房,是用于居住还是卖出获利?不同的用途决定了土地乃至房屋的不同价格。关于房价的探讨,可以纠结在任何一个点上争论不休,但若能跳脱局外,纵观整个房产价值链,房价就不再是难识的“庐山面目”了。
地王频现的2009
房子卖疯了。
“去年这个时候,我们见面的时候,我认为整年都会走弱,所以实在不愿意再预测2010年会怎么样了,我不想明年见面时说‘我又错了’” 王晨博士是DTZ香港戴德梁行研究部主管,负责全国市场的研究和报告发布,和以前相比,他对于“预测”越来越谨慎。
不只是王晨,来自房地产销售部门的反映也是这样:
“2月底我还担心项目销售情况呢,3月份忽然感觉暖流到来,随后一片大好。虽然隐隐对国家政策走向、市场变化感到担忧,但这一年来业绩确实非常好。之前完全没预料到。”某国企北京项目营销总监孙雷(化名)说。
和他有共同感受的还有刘远(化名),他在一家香港房地产开发公司的市场拓展部拥有一个“资深”的职位,对市场的总结就是:“一整年都是在担心中喜悦着!出乎意料的高增长、难以言状的担忧!”
赵焱,某地产上市公司高级市场分析师说:“2月份在我负责的分析报告里,你还能体会到暗暗‘萧飒’的基调,但从3月份开始,不断疯涨的数据让我们自己都觉得不可思议。”
数据显示,全国性房地产公司的销售情况,大致分为“三步走”:一季度逐渐回暖;二季度完成任务,奠定了全年业绩基础;三、四季度策略战,维持稳定“出货量”。
统计数据显示,上述企业在上半年销售均价由7353元/平方米增长到了10268元/平方米,8月份达到峰值10744元/平方米,至11月销售均价较1月销售均价上涨了44.33%。随着强势回暖行情延续,多家房企提前完成全年销售目标。
其中,万科的年销售额为634亿元,销售业绩创历史新高,稳稳占据年度销售额和销售面积的双料冠军。这一纪录也超越了他上一个高点“辉煌2007年”时的记录,当年万科A的股价最高时超过40元每股(现在不到10元);另一个引人关注的是绿城中国,在全国各地的项目销售态势喜人,创下同比增长251%的记录,成为年度黑马。
二级市场的红火在一定程度上鼓励了开发商对于土地占有的狂热。于是,跟销售一样节节高的是土地转让市场——“地王”频频,央企上榜。
“2008年很多企业没有拿地,结果2009年销售很好;开发商有句老话,叫‘不拿地是等死,拿地是找死’”。而到了年中,“找死”的门槛都已经高的惊人了。
万科,这个中国最著名的房地产公司,也只在年初时以10.01亿元的价格标下了长春一地的“地王”,一线城市里则被资金实力雄厚的央企甩得远远的。“地王”筹码越来越大,到年底,昔日红极一时的富力地产、雅居乐、碧桂园要靠联合才能抢下标,重上“地王榜”。
在2009年土地市场的资源竞争中,拥有国企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王,前十名有9家都有国企代表。2009年,单个企业总价地王排名前4的开发商绿地(72.45亿元)、中海(70.06亿元)、北京大龙(50.5亿元)、远洋地产(48.3亿元)无一例外全是国企。
“说起来有点意思,富力斥巨资拿广渠门10号地的时候,更多是公司情感使然,因为这个地方和其之前开发的富力城项目相连,拿下这块地有利于实现项目整体优势,在拍卖现场,他们完全没计算成本。但现在看来,不仅是没赔,简直是大赚。”赵焱表示。
刘远认为,货币因素才是“地王”争夺战的主导,如果没有足够的货币支撑,企业即使再缺地,也不敢贸然火拼。结果是推高了土地出让金,也直接推高了未来的房价。
王放曾和公司高层一起冲击过地王争夺战,他的回答更充满老庄式的辩证主义思维。他解释“地王”就是明星,明星的隐私无处可逃。老虎伍兹的“一杆进洞”变成了全世界的花边新闻,地王本身没有错,错的是“地王”的制造者,地产公司并不掌握游戏规则。
郎咸平教授曾在公开演讲中不客气地指出,“国家在这轮救世中给了国企大量短期融资,但国企不敢投资到实体领域,只能将大量资金投入股市和楼市,而制造业资金和避险资金也进入房地产。这是用明天的产能过剩拉动今天的产能过剩。”
“土地是有限资源”的另类理解
关于高地价推高房价的指责一直不断,作为土地所有者和出让受益方的地方政府也因此饱受争议。有人把土地价格不断升高的原因归为:城市化的加速和“十一五”里强调的保证18亿亩耕地的红线。
国土资源部副部长就曾公开表示:地价确实是影响房价重要因素之一,但不是决定因素。决定房价关键因素或者根本因素是供求关系。因此,所谓保护18亿亩耕地红线政策推涨房价的说法毫无根据。
学者林清泉直言,保护18亿亩耕地红线政策的确不会推涨国内房价,但打着保护耕地的幌子限制土地供应却无疑会推高房价。
对于开发商而言,地价上升将带来成本基数的上升,对冲地价成本的方法就是提高房价,因为保证利润率是商人的本能,也是“对股东负责的行为”。林清泉认为,在存在相同外部地价市场环境的情况下,开发商在定价选择上容易表现出同质性,即集体倾向于高房价,形成定价合谋的局面。而地方财政中由于土地财政占比太高,会倾向于执行各种“使土地增值”的政策,这就出现了在“土地有限论”之下的地方政策的顺水推舟与开发商们的团结一致奠定房价高位行走的基础。
林还指出,土地供应被限制之后,相应地市场所供应的房子也会在数量上被限制,而面对市场一定时间段内的市场需求,压缩供应必然引起房价上行。上行的房价会过滤部分购买力不强的消费者,同时在其消费心理层面打下房价高位运行的认同感。这部分消费者会在房价长期的高位行走中从观望走向购买,演化成房价高位运行的支撑力量。
“我不同意中国房地产业的问题,在于土地招拍挂制度的不完善上,根源是土地财政的问题。”针对媒体近期频频提出“招、拍、挂制度”的种种问题,某市场人士表示。他认为很多批判和建议,有点隔靴搔痒。
新近提出的“国十一条”中,第七条提出“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。”
“对于企业来说,招拍挂比之前的协议出让方式最大的进步是,市场更加公开透明,多数情况下,任何企业都可以在土地市场参与竞争,就算面对的是万科这样的大开发商,只要企业能算过帐来,只要有钱,那你就能拿下你要买的地块。这个政策本身没有问题,不能说因为地价很高,就得推翻招拍挂。虽然‘探索土地出让综合评标方法’,但综合评标方法势必会添加很多主观性评价指标,到时候暗箱操作等问题就会出现。”上述市场人士表示。
但对此,地产商显然有不同的理解。
行业分析师赵焱认为:“是招拍挂制度推高了地价,使得开发商被迫成为地王。如果完善招标制度,对政府和企业都是一件好事。”
“2009年开发商特别缺地,而政府也摸清了买家的心态,所以在推出地块较少的情况下,拍挂而非相对完善的竞标机制导致‘价高者得’,而且是溢价甚高的情况下得,现行溢价200%-400%都属于正常现象。对于政府来说,财政收入增加,但开发商被迫买了高价地,成为地王,也成为媒体众矢之的。其实开发商自己也很头疼,高额买进意味着楼面成本和售价肯定没法低,只能朝着高端和豪宅的方向迈进,不然只能亏本。流行点说,这叫‘被地王’,‘被豪宅’,最后买单的还是老百姓”赵炎说。
根源问题不解决,控制二级市场的交易似乎只能推延问题。如果泡沫是在房地产还处于“土地化”阶段时就已经开始堆砌的话,所有在价格和交易环节上的政策作用就会超两个方向作用:转化为不同方向的推力,加剧房地产交易价格的波动;把价格泡沫破灭推后的同时,也加剧了泡沫的规模。这和格林斯潘时代的美国货币政策无二。
房价是这样涨起来的
土地的有限性、需求的刚性和长期的保值性是人们不愿意相信地产泡沫破灭论的三大武器。房子作为成品,从土地市场转向商品市场之后,开始按照商品交易的规则玩了。
在“土地时期”,成本决定了价格基础;在商品时期,供求决定的是利润率。供应有限且需求预期充分的商品,率润率通常是有保证的。因此,供应商要保证“供应有限”和“需求预期”这两个条件,这使得房价游戏,就是供货方主导了。
面对近期媒体频频曝光的“囤地问题”,分析师赵焱指出,开发商的心态很微妙,“近期囤地的,大多都是之前买的高价地。地价过高,近期开盘又不会有好的市场,不如暂时搁置,等着市场好转时再开发。”
现阶段,通货膨胀的预期推高了资产的价格,无论水电煤、贵金属、能源还是基于土地之上的房地产,所有看起来是“有限的”“可交易的”商品都是如此。
价值决定价格,价格围绕着价值上下波动。近几年房价飙涨的原因,一是价值中枢在上移,二是价值论不断被推翻。
价值中枢的上移是毋庸置疑的,其原因除了我们熟知的城市化外,还有全球化。城市化增加土地的附加值,给人们的生活带来舒适和便利,农村土地和城市土地的价格显然不能同日而语。全球化令跨国公司接踵而至,并且伴随着大量外商直接投资的涌入,这同时带来了很强的示范效应,中国的大城市开始向国际都市靠拢。
新世纪的十年,是城市化和全球化加速推进的十年,房产特别是如北京、上海、深圳这些一线城市的房产价值迅速提升,并且通过溢出效应向周边城市和二三线城市蔓延。未来除非出现经济增长和全球化进程的突然停滞,否则价值中枢还将上移。能计算出一个城市房价的合理估值吗?不可能!这与对上市公司估值一样,始终在变,而且影响因素很复杂。
现在的价格水平已经远远超过合理的价值区间,但是,是否到达了危险地区间?
从商用物业和居民住宅的价格比、租售比等指标都可以测算出泡沫出现了,但这个泡泡是会越吹越大直至破掉,还是会被迅速崛起的内在价值消化掉?
我们要先看看房价泡沫的形成过程。
货币发行过快是首要因素。自从住房商品化改革以来,货币供应的速度一直快于GDP增长的速度,多余的货币必须找到吸附物,土地和房产以其相对稀缺和保值的功能成为最好的选择。有一种说法是:如果这几年房价不是涨这么快,那么通胀早就起来了。反过来也可以这样理解,如果不是刻意的压制通胀,房价泡沫也不会膨胀得这么厉害。正是在长期无通胀、低利率的环境下,房产投机风潮才越刮越烈。
贫富分化同样功不可没。某券商的首席经济学家曾评价:房价是富人指数、股价是中产阶级的指数,物价(CPI)是穷人指数。细细品味,此话很有道理。由于经济制度结构存在一系列问题,新世纪以来贫富悬殊日益加大,代表富人指数的房价自然水涨船高。在如此低利率的环境下,又没有物业税的侵扰,对于富人来说,买房是资产保值增值的最佳手段,这点无可厚非。
地方政府的“土地财政”更是一只重要的幕后推手。从1994年分税制改革推行后,地方政府“事权过大、财权过小”,就将手伸到土地上来。特别是当2004年土地招拍挂制度确立后,地方政府干脆就不用廉价土地招商引资了,直接通过供给调控来让土地增值,以增加财政收入。货币发行逐年增多,土地在人为调控下供给稀缺,“地王”频出没什么好奇怪的。
还有有特色的城市化。在上一页,你可以看到,大量的高房价集中在一线城市和沿海城市——这些城市还伴随着高速的城市化、大量的企业和就业机会。众多的人口聚集在一个狭小的区域里,必然造成资源紧张,房价飙升。
除了上述因素外,中国农耕文明中对土地的偏执喜爱、人口周期恰逢“改革的一代”处在婚育年龄⋯⋯这些都从侧面推动了房价超越其内在价值。也就是说,拥有房产给生活品质带来的提升,低于房价对其所造成的压力。
从长期价值的角度看,房地产确实具有“保值特性”。我们看到的随机数据显示,即使是经历了金融危机冲击的2008年,美国的普通住宅10年来的平均数据仍旧是小幅上扬的。(见下图)
但显然,我们要剔除一些非正常的数据才行。
目前的数据显示,国内一线城市和部分二线城市(如杭州、海南)的房产价格已经超过普通民众的购买力。但全国市场的差异性非常大:一线投机、二线投资、三线小涨、四线待开发,这也是之前所言“泡沫得以推延”的市场空间。房地产泡沫是看起来最美的那一种,而“投机”却是最可能戳破房价泡沫的那根针。
Dtz的华北区董事何衍钧提到,了解中国高房价的背后是否存在过度投机需要了解中国房地产价格飞涨的真正原因。
何衍钧认为,中国经济很大程度上是投资主导型的,不是消费主导型的。一些统计数字表明,中国2006年GDP中,消费支出只占了36%,在所有大型经济体中是最低的,一般发达国家都在50%以上。而家庭投资收益就更低,只占了2%,而这一数字在美国是15%。因此,很多惯常的经济学手段不足以表明中国房地产业是否存在泡沫。例如租售比。很多“房地产有泡沫”的结论源于过高的租售比。然而实际情况是,普通民众投资房地产对租售比非常敏感,但机构投资人则不然。由于机构投资人可能更加看重房产的资本增值,而不一定关注日常收益。这样,尽管在中国,房屋租售比已经达到了可怕的高度(北京大概是1:450),但是由于家庭投资收益在全年GDP所占比例非常低(2%),因此尚不足以借此下结论说中国房地产市场过度投机。
他强调,中国经济一定意义上可以说是政府财政主导。财政收入与GDP的比例远高于其他国家。2008年GDP在全世界排名第三,排在美国和日本之后,但政府的财政收入在2006年就超过了日本;而工人的平均工资仅相当于日本工人的1/50左右,并且还在加速下滑。因此,考察中国经济的未来走向,包括房地产业的走向,首先需要考察的是政府以及机构投资人的动向。他说,很多常见的经济手段不足以解释中国的经济现象。一个重要的原因是这些经济手段建立在一个重要前提基础上,即政府、机构投资人、民众共同决定了经济的未来走向;而在中国,政府掌握了比外国政府庞大得多的财富和资源,因而也具备了比外国政府强大的多的左右国民经济的力量。
何最后总结,国内资本的盈余,投资渠道的缺乏等,都是房价的走高的原因。相反,国际热钱进入则首先要面对外汇管制。
金融性超越商品性
2009年,股票一年的最好投资收益是50%,而部分城市的房价涨幅是100%甚至更多。在世界上绝大多数的国家里,专业投资者费尽心机也达不到这样的业绩水平。让我总结一下你所做的这项投资:在北京或者上海、付20%的首付款、享受着30% off的贷款折扣利息、持有6个月,然后⋯⋯跑赢巴菲特。
作为一个商品,房子比大多数金融投资产品涨得快得多,这通常是不可想象的。简单的解释就是,在某些城市,房地产已经成为完全性质的金融投资品,它继续上涨的动力来源于不断进入市场接棒的人,而不是所谓的刚性需求。
需求是跟价格互相作用的。目前一线城市的市场,价格远比刚性需求来得疯狂——“单身女白领”“丈母娘”“富三代”一起推高房价仅是现象——就像100倍PE的创业板股票,只要热情在,就总有人在高位接棒。
如果放弃成家立业论、忽视来自“丈母娘”的压力、住自己房子的踏实感的话,获得100%收益后最好的方式是选择获利了结。因为这不但是一个过快上涨的市场,还是一个借助高杠杆率的快速上涨的市场:地产开发商从银行贷到一笔钱用于修建房子,在房子还没建成之前开始销售,注意,此时他们收回的是100%的现金,还是银行支付的;他们收到钱后可以选择继续这样的循环(一道简单的数学题,如果有10块钱就可以贷款得到50块然后盖房再卖100块的话,最后收益是10块钱的多少倍?)。
如果买房的主要动因不是要住在那里,而是因为它价格上涨别人都在买,如果你不在乎你买的是哪个位置、建筑的质量如何,只寄希望于它还会继续上涨你可以轻松把它卖给别人,那房子就不是大宗消费品而是纯粹的金融投资品了。还是PE很高的那一种。价值洼地已成凸地,再受追捧的金融商品也终要回归价值。
一个对冲基金经理说的好:日本不缺地吗?日本人不多吗?日本的房子腰斩之后涨回来了吗?需求不是脱离价值的原因,投机才是。
当房地产出现泡沫后……
王石在接受《华尔街日报》专访的时候,提出“北京等一线城市存在明显的泡沫,如果不进行及时调控,二线城市也将受其影响和波及,这样一来其性质就会类似日本历时十年的房地产泡沫时期。”
作为商品,房产承担了过多的投资或投机机能,使得大多数人的支付能力不足以消费,而是20%甚至更少的人买了很多。而地产企业还在依靠单一的规模积累的粗放方式,市场的调整将会损伤多方利益。
我们不提出价格预测,这里有一些实用性的建议:
1. 泡沫出现后要慎重应付。当年日本政府采用的是强硬挤压的办法。在一年零三个月的时间内,日本银行加息达3.6个百分点,贴现率(discount rate)一次性从4.25%涨到6%,导致了在长达10年的经济衰退。统计表明日房产暴跌造成的损失多达6万亿美元。
2. 避免资本过分集中在房地产领域。日本和香港的案例都说明了这一点。
3. 避免房地产对金融业的过度依赖。美国的次贷危机和日本的经济衰退都表明,房地产过度依赖金融业是危险的。
4. 把民生保障住房和投资性住房分开解决。民生住房应该具有这样一些特点:价格低廉,不允许作为投资工具,且数量庞大。这样,可以把房地产投机仅仅局限在高端住房上,避免房地产震荡对普通民众生活的影响。新加坡等地就是这么做的。
贷款,被动连着你和我?
地产行业的“放”与“缩”,很多时候是依靠货币手段来调节的。与强制性的政策规定相比,金融调节显得更具灵活性也似乎更温和。而银行贷款就是这其中重要的一环。1月18日起,央行上调存款类金融机构存款准备金0.5%,有人预测,央行同时还在进行是其他的窗口指导工作。
这主要是针对一月份过快增长的放贷规模。
与“谨慎、平稳”的指导思想不同,各商业银行在一月开始的第一周就加快了他们的放贷速度,大有一举完成全年目标的意图。与其他业务不同,未避免呆坏账,银行大规模放贷时更多的是考虑抵押物的价值,如:拥有土地、房产等有形资产的企业比拥有商标、知识产权等无形资产的企业更受青睐。
“作为朋友私下聊,倒是可以讲讲当年银行在放贷时的小故事”一位曾是某商业银行任分行行长的前银行业人士谈到,“大多时候,包括我们分行长在内身上都是背任务的。毕竟,国内的银行还是主要靠存贷差的。地产商是大客户,好多年前,土地拍卖的时候,银行(贷款部)是要去现场的,看谁拍下地就主动表达放贷意愿……土地总跑不了吧?”
鼓励、鼓励、再鼓励
“2009年初,我们开会很频繁,公司一再强调开源节流,现金为王。”凯德置地的一位市场人士透露,“我感觉政策驱动性极强。特别明显就是信贷环节的放松,房地产又成了银行的金牌客户。虽然很多专家也提到地价和房价的相互推动,自住型和改善型刚性需求,2008年市场低迷导致2009年市场供应不足等原因,但信贷才是第一要素。”
一方面,地产商利用土地抵押,从银行获得资金进行项目开发,并在未建成时开始预售期房回流资金;另一方面,大量的个人购房者用最高80%的银行贷款买一套几年后建成的住宅,虽然是“抵押贷款”,但抵押物显然并不完全存在。在某一时点上看,银行用自己的钱承担了房地产开发和价格上涨过程中的大部分风险(地产商空手套、贷款人无力还贷),显然,这笔业务还很重要。
在中国指数研究院的报告数据中,我们不难寻觅信贷市场为房地产行业保驾护航。(见右表)
2009年年初,国家有关部委相继出台一系列鼓励政策,将上一轮紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控,开始放松房地产政策调控。比如:首次置业者购房首付利率可以在基准利率上打7折,这是从来未有过的优惠。很多自住型购房者就是受此鼓励开始看房。
“2009年以来,我国实行了宽松的货币政策,金融机构信贷意愿增强,信贷投放增加,导致M1、M2同比增速创下自上次亚洲金融危机以来的新高;而从历史经验可知,货币供应余额增长率对CPI增长率存在着时间上的领先性。因此,由2009年货币供应量的大幅增加所引发的投资者对未来通货膨胀的预期是当年房地产市场火爆的重要诱因。”赵焱解释道。
对M1、M2没有概念的李红,在接待客户时也嗅到一些变化。
“4月份前,很多客户都是长居北京的,其中很多是自住型,国家对首次置业有了优惠政策,他们考察好几次的房子终于可以下手了。但随后我们更多会接触到一些来自内蒙、山西、浙江甚至海外的客户,他们更看好房子的投资价值,有时甚至整层购买,一次性全款支付,这种现象到年底的时候异常明显。”
在前不久新京报的地产标杆企业颁奖典礼上,北京房协副秘书长陈志也向媒体表示,2009年北京市成交购房对象,本市居民所占比重下降为60%左右,外省和境外个人购房,则占据40%。
在同几位圈内人士的访谈中,他们都提到北京房地产市场2009年的4个阶段性变化。
●1月—2月:低迷时期,不管是成交量还是价格,都在低位徘徊
●3月:2008年抑制的市场需求得以初步释放,走入‘小阳春’。
●4月—6月:正当房地产商们正在迟疑和争论时,自住型和改善型的消费者推动了市场购买力,默默涨价的局面出现在很多楼盘的价目表上。同时投资型和投机型的买家跟进。
●十一前后:市场快速上涨造成了购买力出现短暂萎缩。但由于政策不明朗,抵御通胀预期和住宅库存量和去化周期明显降低,供不应求的局面导致很多人产生了恐慌性入市心理,从而房地产市场又攀新高。加之各地频繁出现地王也是助推房价上涨的重要因素之一,面粉贵过面包在各地频频上演,必然推动周边房价上涨。
调整转向“资金链条”
事实上,调整从去年年末就开始了:2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。但相于与购房所需资金来讲,营业税仅在消费者在房产消费资金的很小一部分,营业税的调整只是一道“开胃菜”。进入2010年,风向开始变了,上调存款准备金率只是“最清晰的信号”。
显然,政策也指向了资金链条。2009年12月17日,五部委通知:开发商拿地首付至少50%。由于银行贷款不可以用于购买地皮,这将资金链不充足的中小开发商挡在了门外,但也有诸如华远集团董事长任志强所言的“北京的房地产商向来全款拿地”。
从另一个角度看,此《通知》中并未限定50%的首付资金是否可为贷款。由于土地出让金是很多地方财政的主要来源,不排除大型房地产开放商可以通过地方政府借款、集资拿地,一边限一边放。
进入1月,“国十一条”对房地产信贷风险加强管理,要求严格执行房地产项目资本金要求。房地产行业和商业银行业本质上都是以利润最大化为目标的。对于商业银行来说,调控房产消费并不是它的追求,而是中央银行和银监会的使命。调控房产消费是商业银行在监管机构的要求下所实现的副产品。追求利润才是商业银行的使命,但要实现利润而不对重要行业——房地产业给于资金支持是不可能的。在追求利润和调控职能的双重压力下,商业银行唯一能做的就是在房地项目贷款中严格把关,而不可能“扼杀”房地产上的资金链。
上调存款准备金率在时机上超出市场的普遍预期,被视为央行释放出了信贷政策趋向收紧的重要信号。但市场对此的反应并不剧烈。
信达证券银行业研究员饶明表示,存款准备金率上调50个基点,相当于冻结了超过3000亿元的资金,从信用创造的角度看,按当前4.39的货币乘数计算,将会减少至少1.3万亿元的派生贷款。银行信贷紧缩可能对房地产行业有一定影响,特别是在当前情况下,银行放贷也将更加谨慎,但实际影响有多大还需进一步观察。
2010年的新增贷款7.5万亿元,尽管与2009年相比有所收缩,但这也是向正常放贷水平的一种整体回归,而且相对于2008年和2007年的新增贷款规模而言,还是很宽松的。饶明认为,下一步,资本充足率监管要求的调整也会对银行的放贷行为进行约束。而交通银行信贷科的王强却没有这样的担心,在他看来,在当前通胀预期下,央行出台这样的政策毋庸置疑。2009年银行新增贷款余额9.5万亿,2010年为7.5万亿,虽然整体减少并上调0.5%的准备金,但是并不会影响银行盈利。“0.5”分散到银行各个业务中,对房贷的实际操作并不会有影响。
银行是帮凶个还是债主?
在整个房地产行业链条中,土地是根本,资金是血液。房地产属于资金密集型行业,银行处于资金提供者的位置,从房地产建设、销售运作到消费者购房贷款,贯穿了整个房地产链条。在这一轮房地产泡沫兴起过程中,银行究竟是消费者眼中的高房价“帮凶”,还是地产商口中不能得罪的“债主”?
交通银行信贷科王强(化名)介绍,银行会在客户准入、贷款审批权限方面做出多级筛选以确定是否房贷及具体贷款规模和利息。以交通银行为例,房地产贷款项目实行总行上收审批权限制。“从目前的实际操作来看,中小型房地产公司很难拿到贷款。这种情况虽然一直存在但近几年会更加明显。随着央行对贷款管理力度加强,加上房地产风险已经很明显,作为以盈利为最终目的的银行,也会对这种风险有所估计。”
银行对于房地产对公贷款的风险的管控主要体现在:加强前期项目调查、落实有效抵押、确保专款专用、监控资金使用和销售款的回笼上。贷款用途也仅限于项目开发、禁止贷款用于购买土地和其他非指定用途。金强表示,对银行来说房地产企业的贷款风险大于购房贷款,但相对其他贷款,房地产贷款有足额和有效的抵押担保,所以商业银行对规模较大、经营成熟和项目较好的房地产企业贷款还是积极的。而且只有做项目贷款,才能带来楼盘按揭贷款。
流动性才是关键。因为对通胀的预期加强,人们倾向于投资保值的资产和商品,而住房就是投资保值的重要对象。商业银行信贷科科长金强同样不认为商业银行是“高房价”的帮凶——银行只是在这个市场变化过程“顺势而为”:经济低潮时,加大放贷力度和以信贷促进经济恢复成为了国内商业银行的一项“政治任务”。房地产贷款和购房贷款增速过快必然会推动房地产泡沫的产生,但“推动”也是“形势所需”。
违规放贷的若干个“接口”
“不会有银行因为防泡沫而放弃房地产贷款。这家不做,另一家也会毫不含糊地做”某商业银行信贷科科长金强说。
银行占据市场份额主要体现在对优质客户的争取上,这个过程中,就可能产生银行信贷内部风险,包括房产公司假账骗贷,银行内部违规操作以及行政干预。
假账骗贷,空手套白狼。房地产开发商的主要资金分为三块,预收款或定金、自有资金和银行贷款。开发商自有资金规模少就意味着风险承担能力薄弱。为了获取贷款顺利通过,申请贷款公司可能会通过做假账来欺骗第三方机构的财务状况评估。银行如果在选择评估机构和事前调研中不到位,就很可能被假账欺骗,无形中加大了贷款风险。
对利润有较大影响的贷款项目,通过违规操作和“通融放水”的办法拉拢客户。对于身处一线、有信贷指标任务的贷款部而言,争夺优质客户资源、维护良好银企合作都可能成为违规操作的接口。
在评估阶段,粉饰“合格”的评估报告。王强表示:“产生的风险也是银行自己造成的,最多的时候是银行任务重。比如2009年上半年,放款快,市场需求量大,下半年和第二年总行还是会给你下更多的额度任务。如果你上半年的业务额度不够,总行就会认为你这个支行的需求量不大,以后会给的更少。银行的考核的方式也是问题之一。出现的风险,银行只能认了。”
在贷款“委托支付”施行前,当出现客户小规模违规使用贷款金的时候,有的银行从业人员就会在上报、维护规定和不上报、维系长期合作中徘徊。据王强介绍,以前很多银行给大客户一笔大额授信,客户可以选择如何用这笔资金。现在证监会考虑会银行贷后监控问题,提出了“委托支付”,如果超过一笔贷款总额的5%或单笔超过500万,这笔资金就必须走由银行直接划给收款方——这也是对银行的保护。但是如果贷款方将一部分资金用在了无关大碍的事情上,银行会上报么?如果该企业和银行部门的关系很好,存在密切的利益关系,有的从业人员就会有一定程度的瞒报。
此外,对于地方性商业银行或由地方政府控股的商业银行来说,房地产项目贷款很多都要由当地政府批准,行政干预的影响不可忽视。
泡沫风险自产自“消”?
“房地产有泡沫”——这已经成为银行从业人员的共识——但没人认为这泡沫会“破裂”。
王强认为:“房地产行业的风险被媒体放大了——市场中的确存在一大批不受经济危机影响的消费者,而且中国人的传统就是买房、买地。尤其是‘中国的村长都想在北京买一套房子’。北京房地产市场是有泡沫,但是也会不断地有人接手。所以,很多时候只不过是泡沫发展到一定程度,适当回缩。但说北京市场出现拐点和崩盘,几乎不可能。”
为消化泡沫,银行可以通过降低抵押率来提高保障,对小面积住宅项目和经济适用房项目等给与相应优惠,而对于大面积住宅项目和营业房项目则在利率、抵押率等方面给与限制,通过贷款重点调整房地产企业的资金供给⋯⋯针对购房贷款,银行可以对首次购房者给与最大优惠,而对于投资性购房者和投机性购房者在首付款和利率等方面给与不同程度的限制,也会起到抑制泡沫的作用。当然这种作用的实现需要政策来给商业银行加压。商业银行的趋利性和相互竞争性会推动泡沫的产生和变大,但加强监管和引导也可能会使其成为消化泡沫的重要力量。
金强说:“如果认为泡沫会破裂,银行也不会大量发放贷款。而且房产泡沫破裂,无论对国民经济还是对银行都是致命打击。破裂的前提是政府对泡沫置之不理,而在中国这种前提是不存在的。”
最大的争论,中国是不是日本?
20年前,如果北京中关村的房子卖到每平米2000元,肯定会被人们认为是“天价”,但假如现在卖到20000元,很多人会觉得:挺便宜的。为什么?土地还是那块土地,但土地上的附属物已经变了。国际知名的IT公司入驻了、家乐福来了、更多高档的商场和电影院开业了,再加上愈发显得稀缺的教育资源,这块土地的价值已经今非昔比。当越来越多的人包括一些国际精英在这里从事经济活动,当人们享受到更便利的购物条件、更多更好的就业和赚钱机会,它的价值怎么会不提升?
所以说,尽管自从住房商品化改革以来房价一路飙升,但其中有些部分是真实的价值,是很难跌破的。说城市化进程也好,说土地附加值增加也好,过去十年来,房价的上涨绝对有其合理的成分。但北海的房价在泡沫破裂后一蹶不振;香港的房价虽经历过金融危机的洗劫,但最终能恢复元气;次贷危机中,底特律的房价比纽约的房价跌得狠,因为一个是衰落的汽车城、一个还是全世界冒险家的乐园。
关于房地产价格的走势,最为学术的讨论焦点集中在了:中国和日本房价的相同与不同。究竟在日本房价崩盘前经济社会处于怎样的状态?中国当前的情况是否有借鉴必要?
上世纪90年代初,日本经济泡沫破裂所造成的土地和房产价格暴跌,今天,这场二十年前发生在近邻日本的往事又被屡屡提起。我们呈现出两位学者的观点,引用了他们大量的数据和研究,现在看来,中国不是日本,但价格堆砌过程中的机理类似。
“中日泡沫”不可同日而语
刘军红
近期,“中国资产泡沫”备受关注,不少学者、媒体也开始援引“日本泡沫”来说明其严重性。但“中日泡沫”可以类比吗?照搬日本泡沫治理方式会否引发“政策风险”?
经济学中的“泡沫”是指土地、股票等资产价格背离资产定价基础条件的膨胀(或萎缩)现象。上世纪80年代中后期的“日本泡沫”堪称一种超常膨胀和恶性暴跌,与当前中国经济复苏过程中的“资产价格上涨”有本质的区别。
日本的泡沫生成有三大结构性动因。一是家庭、企业资金双剩余,给日本泡沫生成提供了物质基础。上世纪70年代日本人口增长率下降,设备投资减缓,民间储蓄过剩;而80年代,大企业利润攀升,自有资金剩余;同时在金融自由化下,大企业融资成本下降,市场流动性过剩。其结果导致家庭和企业资金双重剩余,为资产泡沫的生成奠定了“物质基础”。
二是日本的金融自由化改革不彻底,证券、银行、保险依然固守分业管理模式,金融产业走出了“双轨制”,即证券业大发展的同时,银行业仍然不可越雷池一步,必须坚守固有行业,只能靠借贷利差过日子,无法享受金融自由化的好处。尤其是随着大企业自有资金剩余,且可以在股票市场直接融资,对银行的依赖减轻,出现了“银企脱股”现象,导致银行失去了传统的稳定客户,收益来源受阻,被迫转向中小企业。而日本的商业银行与中小企业尚未建立信任关系,对中小企业的融资多采取“抵押贷款方式”,即中小企业用土地作担保,向银行借款。在土地价格上涨时期,抵押资产可以确保银行资产良性化,而当土地价格下降时,抵押资产缩水,给银行留下不良资产。问题在于战后以来,日本持续存在两种神话:股票不倒,土地不败。面对1986年以后的新一轮景气膨胀期,日本的土地价格持续上扬,中小企业的抵押贷款迅速膨胀,银行账面利润快速增长。而在内需扩张期,中小企业融资大部分运用于“股票投资”,陶醉于“资本运营技术”,反过来又进一步驱动中小企业拿出土地,担保融资。
三是宏观经济政策的结构性扭曲。上世纪80年代,日美经济摩擦不断升级,日本的宏观经济政策面临美国政治的超高压,日元被动升值。但1986年后,世界经济复苏、欧美相继提息,对日本的政策压力放缓。日本趁机走内需发展型道路。根据日本银行公布的政策会议记录,当时日本央行一度准备提息,以应对景气过热,问题是此时,美国为确保日元资金回流,托扶美元不倒,对日施压不允许日本搞金融紧缩政策。结果,从1987年2月到1989年5月,日本被迫执行了2年零3个月的超宽松金融政策,央行贴现利率由5%一下子降到2.5%。这给日本泡沫升腾提供了政策土壤。
日经股指(225种股票平均价格)从1985年的15860日元,涨到1989年年底的38915.87日元,约膨胀2.4倍,整个80年代的10年日经股指上涨率达5.9倍,东京证交所一部的市价总额膨胀了9.2倍,1988年一度超过纽约;与此同时,东京的商用土地价格从1980年到1989年上涨4.21倍。
在日本泡沫升腾的过程中,银行和证券公司扮演了推波助澜的角色。一方面,银行对企业的抵押贷款到了狂热的程度。另一方面,证券公司则不仅积极推动企业发行债券、股票融资,且不断发布狂热的行情预测,煽动股价攀升。
从1985年到1990年,法人企业从金融机构借款和通过发行股票、债券等融资总额超过405万亿日元,其中金融资产增加额高达258万亿日元,实物投资总额仅为148万亿日元。资产价格膨胀严重脱离了资产定价的基础条件,最终酿成了泡沫。
与日本不同,中国股价没有出现背离资产定价基础条件的膨胀。2009年上证综合指数从1月的1990.66点,涨到12月的3277.14点,虽然全年上涨率达64.67%,但其基本上是前半年对危机后股价暴跌的恢复,7月到12月事实上下降了3.9%。
其次,中国的住宅、土地价格上涨也并未构成事实上的泡沫,基本上可认为是“危机对策的利好”反映。如,根据国家统计局公布的2009年“前十一个月全国房地产运行情况”,全国商品房销售面积同比增长53.0%,商品房销售额同比增长86.8%。11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%。而同期,中国GDP增长率接近9%以上。
其三,中国的宏观经济政策是依据中国经济的基本运行状况和内外环境变化制定的,具有强大的政治自主性,并不像当年的日本深受外界影响。这是确保中国经济平稳运行的根本保证。此外,历经金融危机,中国金融监管改革进展,证券公司、商业银行自主经营,银行对证券市场的资金转移受到严格控制,有效抑制了资产市场,为中国在经济复苏中有效避免了泡沫提供了市场环境。
尽管“日本泡沫”及其崩溃后遗症的教训值得全球引以为戒,但日本泡沫有其特殊的历史背景,不能无条件比较。特别是日本治理泡沫的经验,更不能无条件照搬。
(本文作者为中国现代国际关系研究院日本所研究员)
中国房产“神似”当年日本
高善文
中国和日本在经济发展阶段、金融体系结构上有很大差异,但在房地产泡沫形成机制上却有很多“神似”的地方,不能不让我们保持警惕。
先看一下日本房地产泡沫的形成过程。在1983—1991年,日本私人部门消费率一直在下降,从60%下降到57%的水平。宏观经济学的术语之中,没有消费掉的收入就被定义为储蓄。作为这个硬币的另外一个方面,同期日本私人部门的储蓄率在上升。日本私人部门消费率的下降和储蓄利的上升,对于宏观经济产生了一系列的影响。
从企业的角度来讲,企业生产过程形成了最终的产品和服务无法在国内被消费掉。从而面临着很强的压力要把产品和服务卖到国际上。第二个压力是由于私人部门的储蓄越来越多,对于私人部门的投资而言,储蓄资金的供应就越来越多。但由于产品和服务卖不出去,所以私人部门的投资意愿就会下降。一方面私人部门的储蓄在上升,一方面私人部门的投资意愿在下降,整个经济水平在下降。
由于产品和服务在国内卖不出去,日本的企业被迫将大量的产品向世界出口。80年代,日本经常账户盈余占GDP的比例出现了系统性的向上抬升。如果我们看日本长期国债,10年期的国债在1983—1989年间,利率都在系统性的下降。表明在整个经济体系内部,资金的来源超过了资金使用的需求,另外一个含义是大量的资金很容易流向资产市场。
由于日本经常账户盈余扩大,引来了和美国之间的经济关系非常紧张。美国迫使日本汇率大幅度的升值,而且日本自我限制出口,过剩产能无法通过出口排出,大量闲置生产能力导致日本的通货膨胀很低。日本的中央银行大幅度的降低利率,并且在很长的时期之内将利率维持在非常低的水平。这一政策的主要原因是国内的低通货膨胀产能过剩的压力。
在实体经济内部,私人部门不愿意消费,从而形成了国内低通货膨胀的压力。由于低通货膨胀的压力,出现了非常宽松的货币信用条件,同时由于国内的产能过剩的压力,私人部门非常不愿意投资,储蓄资金的供应又非常多,银行体系又在大量的制造信用。这样的情况下,大量的资金流入了房地产市场,结果就是日本房地产市场的泡沫化。从日本1973年大约完成城市化以后,日本私人部门的投资占整个经济的比重就处在系统性的下降趋势之中。到80年代初的时候,基本上处在4%高一点的水平。但是1986年以后,私人部门住宅投资出现了逆势上升,上升到6%的水平。在住房市场泡沫化的背景下,住户部门、银行、政府都非常开心。但是最后的结果是大家都知道,房地产泡沫无法维持的条件下就会破灭。
日本房地产泡沫的形成机制可以很清晰的呈现出来:第一个特征是私人部门储蓄意愿的上升,第二个特征是经常账户的盈余非常大的变动,第三是长期债券收益率的下降,第四是非常低的通货膨胀率,第五是极度宽松的货币政策,第六是异常活跃的信用创造,第七是私人部门的投资意愿非常弱,这个情况下房地产泡沫几乎是不可避免的。我们想要强调的是把所有这些条件放在2009年的中国来看没有一条不存在。
关键是泡沫将以什么方式收场,是会像1973年的日本,鼓了一个小包,然后破灭了再涨起来。还是像1986年的日本,急速膨胀然后崩盘。这两者的差异是,前者是长期内需推动的。而进入80年代则相反,私人部门的消费率下降储蓄率上升。
中国如何管理这个泡沫?最根本的是必须提高私人部门的消费率,降低储蓄率。这需要解决国民收入分配的问题,将是一个长期艰巨的任务。而眼前处在泡沫破裂的临近状态,提前加息刺破泡沫可能会令经济二次探底。不刺破泡沫,继续任由膨胀,则会复制日本泡沫经济破灭时的同样故事。
(作者为安信证券首席经济学家,本文根据他的演讲整理,有删节,题目为编者所加)
2010,用买股票的眼光看房价
“我在考虑,把北京的两套房子卖掉”一位第三方理财机构的总经理说。
与价格相比,大多地段的租金并没有明显变化。这也是获得高额收益后,优先选择卖出的原因。即使这位理财师原本的计划是持有该物业15年,然后依靠租金收回购房成本—现在目标提前是想了。“二线城市我只做个别考虑”他说,“更多的机会在三四线城市中,也许不在今年,但肯定有机会”。
今天人们之所以拼命买房,最主要原因就是:房价还会涨。当购买一件东西只考虑其未来价格变化,而不管使用价值如何,那么这件东西就是与股票一样的金融投资品。所谓的“刚需”与投资客相比,只是在行为方式上有些差距,而实际上是带着同一种心态和预期,面对同一个市场。
既然如此,我们判断房价未来走势,就可以完全用预测股市的方法来进行。
股市的涨跌要看基本面,也就是宏观经济状况和上市公司业绩变化。一个区域未来的房价走势,也要看中国经济运行状况,更主要的是该区域参与到城市化和全球化的速度。目前全国房价的上涨速度已透支了基本面的改善。当然,像海南“国际旅游岛”这样的超强概念,还是会吸引资金大力追捧的。
货币供应量和利率对股市的影响很大,如今居然房价也对其变得愈发敏感,这也是房子成为金融投资品的一个佐证。2010年的货币政策趋紧,紧缩的程度有多大将决定房价是崩盘还是逐步消化泡沫。
股票的估值水平也决定着未来股价的表现,再好的股票如果价格过高也不能买。通常我们用市盈率来判断股市的风险,20倍的市盈率被认为是中国股市比较合理的估值水平。房产市场也有“市盈率”,就是用房价比上年租金,目前这个比例已经超过了50倍。
最后还得说说政策因素,岁末年初,一系列房地产调控政策的出台已经有了初步的效果,未来的影响有多大,还是个未知数。但有一点是可以明确的,2009年年初拯救楼市的最有效政策手段—极度宽松的货币政策,在今年不可能出现了,这也是我们担忧楼市泡沫破裂的最主要原因。
如今的房子,作为一种金融投资品,和股票有如此多的相似之处。那我们不妨再套用一下股市崩盘的前兆:
● 成交量急剧萎缩,有价无市。2010年以来的几周,楼市也出现了同样的情况;
● 散户变得疯狂。最近三个月来,你随便坐在一家餐馆里,都能听到邻桌的人在谈论房子。而且在去年年底,散户投资客也开始疯狂的涌入楼市,没有条件创造条件也要炒;
● 90%以上的人都“赚了钱”。现在手中有房的人都享受到了纸面富贵,但这个比例超过90%则是非常危险的信号。
● 看空的人不说话了。“空头不死,多头不止”,这句话适用于股市也同样适用于房市,多空双方争论最激烈的时候,市场往往安全,最怕的是一方将另一方完全压制。
● 傻瓜叫嚣着“不卖”和“抄底”。金融投资行为中有一种“搏傻”理论,也就是找到下一个傻瓜,那你就能成为赢家。
中国房地产也有2012
卢 帆
中国房地产市场会在2012年全面崩盘,到时中国的房价会大跌40%~50%。
在曹建海的新书《向高房价宣战》发布会前夕,记者见到了传说中的“地产三剑客”—曹建海、时寒冰、牛刀,三人正忙着为新书签名。采访刚一开始,曹建海先声夺人,抛出崩盘论。
“中国当前的房地产市场是由消费者主导的市场逐步演变成了由投机主导的市场,所以房价才会不断上涨。通俗一点讲,中国现在的房市就相当于股市,投机或者说投资行为占据了主导地位。既然性质相近,股市会大跌,房市也会大跌;股市会崩盘,房市也会崩盘。”曹建海对自己的判断充满信心。
利益链条催生高房价
曹建海认为,当前的高房价是由一个完整的利益链条催生出来的,从政府部门、开放商、炒房团包括二手房中介,到最终环节的消费者,都在不同程度地推高了房价。
“你知道什么是GDP吗?”曹建海笑容隐藏着故事,见记者有些疑惑便接着说:“GDP就是‘搞地皮’,政府部门搞搞地皮,就能实现‘保八’的目标。前两天看见一条新闻,2009年国内新房销售额占到GDP总量的13%(编著:根据国家统计局最新公布数据显示,2009年房地产销售额近4.4万亿,占GDP比重为13.11%),可以想象,经济对房地产行业的依赖有多大!”
记者在曹建海的新书里看到这样一段话—由于混淆了公共利益和商业开发之间的关系,地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。不仅征用价格过低,而且通过“招拍挂”的方式,还可以尽可能高地获取土地收益。
曹建海认为,现在国家的“土地储备中心”实际上是一个商业机构,通过“收、储、卖”三个环节赚取土地的高额差价。说到底,地方政府是房地产利益链条的一级获利者。
“开发商哄抬房价的手段很多,最突出的就是制造‘假按揭’骗取银行贷款。‘假按揭’最原始的做法就是开发商自买自卖,先以企业员工的名义买房,然后再与中介机构合作,在二手房市场高价兜售,炒高房价。”曹建海说,开发商也好,炒房团、中介机构也罢,其实都是通过向银行贷款来推高房价、获取暴利的,银行信贷政策越宽松,开发商和炒房团就有更多的可趁之机。
曹建海称,消费者是最终环节,也是最终接盘的人。但是,中国消费者买涨不买跌的消费心理也对房价的高涨起到了推动作用。尤其是通胀预期引发的理财投资需求,让大部分消费者都把住房当成了抵御通货膨胀的最佳工具,货币大量流入房地产市场,房价自然大幅上涨。
我有一千种办法调控房价
曹建海口中的“危机”能否化解?他表示,从当前的态势来看是无法避免的。
“其实不是完全没招,而是国家对房地产市场的调控太温柔。当然,这些温柔政策是可以预见的,因为在整个利益链条中,地方政府部门获益匪浅。要我说,我会有一千种方法来调控房价。”曹建海称,国家的调控措施很矛盾,一方面寄希望于房地产来拉动经济发展,一方面又碍于国计民生问题,所以只能选择温柔。
在曹建海的新书中,记者看到了犀利的六条关于调控房价的思路和措施。第一条他就谈到了“改革土地制度,促使政府推出房地产利益链”的问题,称要解决高房价问题,就一定要限制地方政府通过土地出让牟取不合理利益的机制,将土地交易权留给土地的实际供给者和使用者。
“比如,推进多元化的住房建设开发模式,鼓励居民自建房和合作建房,打破开放商的垄断地位;再比如,大力建设经济适用房和廉租房、严格控制住房信贷风险、积极推进物业税制度建设等等,这些措施都能在一定程度上调控房价。”曹建海如数家珍,娓娓道来。
“当然,不是想不到,而是做不到。” 他话锋一转,回到现实。
房价将是一个长“L”型
“从短期看,中国的房价取决于信贷政策,但是从长期的趋势来看,房价终归是要回落的。预计到2012年,国内的房价会回落到一个很低的水平,大约为2008年‘小阳春’时期的40%-50%。”
这番预言,不仅让人联想到不久前上映的影片《2012》。
泡沫破灭了,房地产市场会怎样?
曹建海认为,国内的房价在2012年后,将呈现一个“L”型的长期走势。这是因为,影响房价的长期根本因素还是供求关系,按照现在的估算,一二线城市的房屋空置率为10%,三四线城市为15%,即便是城市化进程加速,大量人口涌入城市,高房价还是让很多人买不起房,房地产市场还是供大于求。
“房地产市场的崩盘会从炒房环节开始,炒房团和二手房中介机构炒房的资金主要来自银行,如果最终消费者没有能力接盘买单,炒房团和中介机构将出现资金链断裂的情况,以崩盘告终。说到底,最终受冲击的还是银行金融系统。”曹建海预测,房市崩盘后不可能再次反弹,因为消化这场“危机”需要很长时间,市场经济主体也会相应调整,形成防御体系。
钟维杰,内地买家入港楼市
钟维杰
我曾撰文探讨国内房地产市场有没有泡沫,基本上结论是有些但未至好严重,而近期本港楼市出现天价(39号干德道七万港元有多一平方),据说买家为国内人士(或于内地有生意之人士),若属实,则对上述泡沫之猜度有支持。
为甚么?因七万港元一平口尺是非常“豪气”之价位,估计背后不但钱多,更是滚滚来的,而这通常又和经济过热有点关系。不少本港人士闻价后哗然,认为本港楼市泡沫甚大,又恐慌楼宅全都被人购买,且说要重建居屋等,更因该楼盘甚多“八字”楼层,连楼层之层数亦提议要监管,一时热闹非常。
然而,这是捉错用神,因天价和“八字楼”皆属小事,不买楼因由如下:
过往十五年,香港住宅楼市整体是有波幅无升幅的
详情可参靠以往文章《长弱短强》和《购买力每况愈下》。这等价格走势会变吗?当然有可能,但请看第二点。(下图显示在近十五年内价位有上落但没升幅。)
现阶段之人口优势已用得差不多 (Demographics)
除非香港可生育之女士们突然“多产”起来,来制造二十年后另一婴儿潮,又或有大量年轻有为之新移民(国内外也好),否则未来楼市难复当年勇和价量长期齐升。
整体住宅市场在高位运行
无论是整体计,或分港岛、九龙和新界计,甚至以个别普及屋村计,以致时空有长短,皆显示高位运行情况,急甚么?(下图用太古城作示范:价格水平已超越近年波幅之高位。)
该楼盘只位于传统中产区
甚至可以说是上中产区,但仍然是中产区,并非山顶,卖得比山顶还贵,真的可持续吗?若可,山顶岂非要卖十多万,这又可以持续吗?
该区二手价一般由数千至一万多
新楼价格当然可看高些,但无论用料如何一流,设计怎样新颖,设施何等高级,甚至实用率奇高,也不能尽释贵出数倍的价,相信开发商入地时未预期可卖这价位。
机遇可能是千载难逢
若非碰上金融海啸,就不会有全球央行合力救市的行动,包括国内之数万亿人民币刺激方案,那香港这些贵宅价格现象会发生吗?再者,近年中国亦渐有信心兼有策略“走出去”,即刺激方案加走出来之政策,本港不见这些大手笔投资才奇怪。 (见图:留意金额约由今年二月上扬,与刺激方案时间大约吻合,数据来自中原地产网站。)
若有人出天价,就卖给他们吧
天价不但表示高价、好价又或出乎意外之价,更是不常遇的情况,卖出通常有好处,因回报不菲,就算日后买家仍有水位赚,他们所承受之风险远超卖家的。至于有指楼宅全都被外来人士购买,一来根本没可能,二来若真有这么多外来人出天价置业,卖给他们迁往别的城市暂住也好,等价跌才迁回。从未见过有城市可纯靠外来人和投资,而长期兴旺的。
嫌贵不买就是
置业,尤以自住是消费行为,并非纯投资行为,正如光顾餐厅(消费)或买股票(投资)一样,嫌贵便不吃,嫌高便等待。此外,没有必要将结婚和置业扯上等号,置业是好事,但勉强就可能变得不好。
至于四十楼变八十楼,连买家们都未有投诉,周围之闲人,还是关注其它更重要的事情吧。
(本文作者为香港卓凌地产分析有限公司行政总裁)
谁说我们温州人看好海南?
罗燕红
问及“房产泡沫破灭”,陈俊笑了,他说:“无稽之谈”。
陈俊是北京浙江商会副会长,浙江投资团发起人,北京今日潮流企业策划公司董事长。
2010年,陈俊的确认为年初会有起伏不大的震荡和横盘调整,这样的调整在他们看来是为之后房价的再次飞涨的一次铺垫和缓冲,而在五六月份,春夏之交,房价会“强劲地向上反弹”。因此,年初这一段时间成了“价格的相对洼地”和“入手的大好机会”。由于市场的普遍心态是买涨不买落,人们总是在涨的时候追涨,而在跌的时候坐等跌得更多,因此,“这样的机会非常容易被大家忽略从而错过。”
记者问“2010年预测—百名经济学家调查”显示50%的经济学家认为2010年我国房价仍会小幅上涨,看涨观点成为主流。陈俊笑说:“专家也可能偶尔对一次”。
是商品就要允许自由买卖
“在浙商眼里,任何东西只要有市场需求,都可以拿来买卖。经济的活力,就在于商品的流通。所谓商品房,既然承认房子也是一种商品,就要允许人自由地买卖、流通。没有投资的房地产市场,是不健康的市场;没有流通的市场,只能是死水一潭的市场!”陈俊一直都宣传这样的论调。
陈俊从来不愿意称“炒房团”,他一直对外宣称自己是“浙江投资团”。
“浙江投资团”以民间投资的形式运行,是一个较松散的组织,成员不固定,大多是同乡、老表、小舅子这样七大姑八大姨的关系,在牵头人看上某个项目之后,临时开始招呼人组团,然后开始一边讨论,一边组团实地考察。久而久之,“团员”变得相对固定。他们汇资加上部分的银行信贷,数额少则千万元,多则数十亿。
抱团投资同单枪匹马的投资是完全不一样的,对抱团投资客,资金量大、影响大,开发商会给足地价、给足优惠政策,这个空间出来,再和房产本身升值的空间两个叠加起来,就是投资回报的潜力无限。
陈俊第一次出手买房是2001年,那时候是为了自住。他回忆说,“有所谓的专家在2003年10月就发表报告称‘中国房地产市场的泡沫尤其严重’。可是我们都知道,那时的房地产价格是明显被低估的。”
“我们投资团,在北京打的第一枪,就是南城的万年花城。”陈俊至今仍津津乐道。那是2005年春夏的事情。
陈俊认为,提出任何判断都应是建立在有实践的基础上的。陈俊坚持认为自己是实战派,是在市场里摸爬滚打的一线操作人员,与市场的关系非常紧密,有很强的敏感度,他不愿理会“专家”的话,而更愿意与同道之人多交流,多切磋。他说“春江水暖鸭先知”,江水里的鸭子们对江水温度的感知和感觉是第一手的、是最准确的。投资客对市场的研究才是全面系统、细致入微的。
“买房子”的基本原则
“买房子其实没有那么复杂,看好你就买。”陈俊教导说,买房其实只要掌握一些基本原则就好,如:在新楼盘一开始销售的时候就应该投,宁要鸡头,不要凤尾。等大家都挑挑拣拣得差不多,好房型也基本没什么剩下的了,价格又被拉上去了,这种时候不适合投资。
就好比游戏中,前面和中间的人才会赚钱,最后的人不但不赚钱,反而要承担不属于自己的责任。投资楼盘,他看2个方面:一是硬件,即楼盘的合法性,如法律、账目、经济往来;二是软件,地段、环境、户型,这些是软件。硬件不行,软件再好也不管用。每次对一个新盘下手,他都会反反复复地到现场看五六次,地段、楼层、朝向、交通、发展潜力、周边环境。而做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。外部环境、社会治安情况怎么样。
不信专家,但他们非常关注政府的政策。“浙商投资团”的商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》,“懂大体、识大局才能赚大钱”。他们看新闻的目的,也是为了捕捉商机,避免做顶风逆势的买卖。“政府不会让市场跳水”这一想法,在中国股市里根深蒂固。“房地产也一样。”陈俊认为,“房地产市场在政府的经济发展计划上的地位举足轻重,崩盘、破裂这样的情形都不可能出现。”
2006年5月29日,九部委发布“新政”。当天下午陈俊得到信息“十五项条款,我翻过来、倒过去,足足看了一个多小时。”自己看罢,他又跟多位浙商通电话,交流学习心得。
很快,他们达成共识,简单的两条:一、新政局限在住房领域,对商业地产等其他领域涉及甚少;二、调控重点在房产交易过程。“我们一下子松了一口气,新政绝非实质性地打压,更不是一棍子打死。所以,我和投资团还可以继续留在北京,房地产仍可大胆投资。”但在投资方向上,他们做了调整:国家出台的一系列调控措施,对商业地产几乎没有限制。“以往,我们投资喜欢‘眉毛胡子一把抓’。如今,我们的投资领域,从住房、商业并重,转向以商业地产为主,而做商业地产,是浙商的强项。”
2009年年底,国务院常务会议上提出了“国四条”,促进房地产市场健康发展,增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设。去年年底的中央经济工作会议上,也有提到,政策总体利于房地产业,未提“发挥支柱作用”,问陈俊怎么看,他说,国家主要还是会以稳定为主,不可能进行打压。即使有什么安抚民心的调节政策出台的话,也是温和、平缓的,而不会是激烈和剧烈的,就更不用说崩盘了。
就目前的市场形势来看,陈俊认为“商业市场还有较大的机会”。商业是一个永恒的主题。就以往的经验,一般来说,商业地产的价格应是普通住宅的2.5倍左右,这样才能达成一个均衡状态。当然高于2.5倍也不正常,这意味着住宅被低估了,商业地产被高估,投资比较危险。但是目前,这二者的价格是倒挂的,商业地产价格被低估了。“投资到商业地产,要趁人之危、逢低入市”。“以后如果有合适的机会,我们还想大量物色上海、北京的商业、写字楼项目,少数地段稀缺的地区还可以考虑长线持有出租。”他说。
陈俊说,即使市场处在“宏观的调节中”,只要判断准确,操作得当,投资者仍然有无数的机会。他认为一线城市较繁华地段每平方米六七万元是有价值支撑的,是站得住脚的。这是城市化进程中必须会出现的现象和造成的结果。
如果真像许多人认为的,北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价已经估高,市场机会已经饱和的话,像大连、南京等二、三线城市里最黄金的地段,还有相当的机会在等投资客们。
莫低估了“实际购买力”
陈俊认为,普通投资客习惯用自己的猜测判断市场。
他强调,普通投资者(泛指买一两套房子、期盼升值或是靠租金收回投资的形式)不要根据自己的收入和想象来判断中国富人,也不要低估对这样的房子有消费需求的人群数量和消费能力。
他说,摊开中国地图,贯穿中国南北的京广铁路沿线的二三线城市他都很看好,也很有兴趣,再还有就是沿海的14个开发、开放城市。
目前,陈俊正在关注二三线城市。他带领一帮“粉丝”去湖南长沙、安徽、重庆看市场,“在2005年之前投入的住宅项目,到目前为止收益都至少翻了3倍。现在一线城市机会有点饱和,投资回报率已降到10%,个别项目甚至低于5%,算不上是肥肉了。我们喜欢和积极寻找的是,15%~20%的投资回报。我们认为,一些交通发达、资源丰富的二三线城市的房价是被低估的,它们的发展潜力非常大,也是我们以后重点关注的区域,如长沙、成都、沈阳等地方。”
他说所谓的旅游城市,如目前热炒的海南岛,住宅地产是没有什么大前途的。根据目前的情况来看,对所谓的“海南题材”,“浙江投资团”没有外界宣扬的那么热衷,他们在海南岛花费的精力和投入的资金量都不算大。“投资团的有些人在海南也投了一些,就像资产配置一样,只要有一些机会,大家还是愿意配置一点。”
陈俊认为,旅游城市,其实是留不住人的,人们去那里是为了观光、旅游,并不需要长期居住,也就并不需要住宅。它需要的是有一定服务标准和档次的酒店,而这样的“标的物”并非他们的投资方向和重心。
自投、批发、掮客,投资客新招式
罗燕红
“如果你是一个买房前还在算剩下多少年使用权的人,那你不适合做房地产投资。”这是张羽冲的名言。
张羽冲是最早介入中国房地产市场的投资客之一。凭借在华腾园、富力城等项目上的投资和后来的商铺投资经历,被媒体誉为“京城地产投资第一人”。
一般人认为,炒房有三种形态: 炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是套取高额订金、赚差价,购房出租者是相对保守和实力不强的投资方法,转手买卖适用于房价上升较快的城市,在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅。
而在张羽冲看来,房产投资有两种回报模式,一种是低买进高卖出,打价格差;这就好比股票市场上的“快进快出”的短线投资者。而另一种就是依靠地段的升值,使房产增值。即所谓的价值投资,就像在资本市场,从巴菲特到普通的基金经理,甚至再到普通的投资者都宣称自己是“价值投资者”一样。所谓的价值投资,不一定要在高点卖出,但却一定要在低点出手买入,卖的时候觉得值得就卖了,不用在最高点卖出,也算是留点机会给别人。
在“华腾园”时,张羽冲还只是小打小闹的“散户”,到“富力城”时代他俨然已成为大进大出的“庄家”:靠自己的人脉关系和较大的资金量,找到相当一部分以较低于一般投资者的价格买入后,再转手卖给其它资金量较小的投资客。
在房价迅速上涨飙升的这几年,他积累了上亿元的资金,还替别人炒,他跟出资方达成一个协议,用出资方的钱,自己进行操作,每年给别人一定的回报。
现在,除了把自己手里的房子转卖获利之外,张羽冲又身体力行地开始了另外一种投资和获利的模式。这也是他目前做的最多的操作方式。
张羽冲认为,投资的角度来说,现在3万了,过一两年涨到32000-35000元就没有太大投资意义了,每年涨20%-30%以上才是暴利,对于想赚取差价的投资者来说,目前价格涨得太快了,市场空间已经缩小了,假设两年内出了物业税,那风险还是很大的。
“我现在手里已经没有多少房子了,已经在逐渐退居二线,现在做的主要是帮助和指导别人投资”张羽冲说。
所谓“帮助”和“指导”,就是指张羽冲自己先看好了房,再介绍给他的“粉丝们”来买,而他自己则从其中获得一定的佣金或提成,这其实是充当了类似掮客的角色,这个角色颇受开发商和普通投资人的欢迎。但是,在市场上,“掮客”这样的角色并不适合大多数的投资客。充当“掮客”的投资者,首先需要自己有过成功的投资操作,并且在媒体有较多曝光率提高他们的知名度,为他们吸引来“粉丝”,同时,他跟开发商有较多来往,保持了比较友好的关系,开发商一方也能给他优惠条件和提成。
现在,张羽冲在海南做的主要就是这种模式。1月4日,国务院正式宣布海南国际旅游岛建设规划方案获批。未来10年内海南将建成国际级购物中心。
对海南,张羽冲“非常有信心”。他多次提到,人们开始注重生活品质,投资旅游地产正是机会。他曾在多个场合声称,3年后,他对海南的楼市判断就会见分晓,以前都说海南只有一手市场没有二手市场,以后就会不一样了。但他也很谨慎地说,不是所有项目都能有好的收益,还是要要看具体的项目。挑选重点第一是未来热点地区,第二要找数一数二的开发商的产品,好的开发商会设计出好的产品。他买的每一套房都会亲自到工地考察。
炒房团开始介入开发
这些年,有组织“浙商投资团”,成群结队、大江南北地买住宅、买商铺。像买大白菜一样,一层一层、一片一片、一栋一栋地买。而随着市场形势的变化浙江团的打法也“升级换代”。他们由最开始的短线爆炒、快进快出、瞬间获利、获利走人,到后来的把短线炒房,逐渐拉长,变成为以中长线的价值投资为主;标的物也从最初的住宅投资,转向城市商业高端投资,到城市综合体投资。另一大趋势是,他们中的一些已经开始由“二级市场”杀向“一级市场”,逐步开始介入前端的房地产开发环节。
以往,浙江商人在北京做房地产投资,除了有个别知名房地产商是直接做地产开发,其他人都是买房、在销售市场上行动。不过,从前年以来,形势发生了一些变化。这些资金有一大部分,逐渐由买房转为买房和开发并举。陈俊说,这是因为,房地产价格比以前高了,在“二级市场”的获利空间也相对变小,而浙江人通过在房地产“二级市场”摸爬滚打这几年,不再“人生地不熟”了,对市场的环境和变化都更加了解了,所以他们开始寻求利润更加丰厚的开发环节的投资机会。
而相比传统的民间借贷或炒房,如今,受过完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”们常用的是联合发起基金、创投资本等,他们的操作方法更为公司化和规范化。
陈俊介绍说,“浙商投资团”一般用这几种模式;一、项目整包后分租。这是最简单、也最常见的方式。整体承包的好处是能压低价格,一下承租10年、20年。然后,再重新包装、定位、以及对外招商;二、以租代买。如果一个项目投资两三亿元;只需要首付启动资金3000万元;半年后再付一笔钱;一年后又付一笔钱。两三个亿,在几年之内付清。三、协助招商引资,按业内规矩赚得佣金。四、只买摊位,再转租。
2005年投资万年花城的时候。开发商看一下来这么多浙商集体看房,也高兴。因为这就意味着,浙江投资资本看好他的楼盘,这简直是营销宣传的“活广告”。这次购房行动,陈俊说确实吸引了不少媒体的关注,甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。陈俊和他的投资团,不仅记者采访他,甚至连房展会的老总,担心展会冷清,也专程登门,请他们到房展会上露露面,帮忙激活人气。当然,开发商也会给他们优惠和折扣。
成立中介公司炒房
李欣夫妇是较早投入炒房的一批人,他的丈夫更是属于最早的一批,到如今已经有13年的时间了。他们的炒房也与普通人不同,为炒房,他们成立了一家房地产经纪公司。通过经纪公司的各家店铺进行信息上的便利分享,了解房地产市场第一手的资料。
李欣介绍,2010年年初,看房者相比去年有大幅下降。过去她的公司每个店面一天看十多套房,最高纪录是去年12月,单店单日成交20套左右,基本形势是“上午看房,下午签约”,市场太过火爆,购房者的心理有点失控;现在一天看三四套就算不错了,很多店铺1月份只成交了一二套。
但李欣认为这是符合往年的成交变化规律的,历年交易都是年初和年底少,中间,特别是九十月份二手房交易比较活跃。去年相对而言,稍显反常,年底非常火。
张欣说,一般人都有追涨和等跌的心态,房价目前可能会有一个观望期,成交暂时被预期压制了,刘欣认为从自己八九年来的房地产从业经历来看,房价往往跌少涨多,跌小涨大。在观望过后价格还会上来,全年下跌的可能性不大,北京房价“暴跌”更难,崩盘则“简直无从说起”。好的信号一出来,房地产市场就会有成交的动力,而市场活跃很快就会带来价格的上涨。
“不过房价涨跌对于中介来说影响较小,我们看重的是成交量,看买卖双方能否爽快地达成一致。”张欣说,自己只是市场上的“散户”,房价涨跌对她来说是不可抗拒的因素,只能顺其自然,而成交量相对而言是她可以控制和努力的,也是她获利的一个主要方面。
李欣认为,普通购房者买房大家都想买到便宜的,越便宜越好。但是其实价格中间的、不高不低,与市场水平一致的最好。因为真正的好的低价的房子不可能到普通老百姓手中,早在中介手里就把低价房子截下了,自己投资或介绍给相熟的投资者,过了几手,价格很快就上去了。
从信号上说,她认为并没有准确的指标或者现象可以判断房地产市场。但中介非常关注房地产税收、购房贷款方面的政策,因为他们要负责替客户做这些,同时这也是他们赚取利润的主要来源之一。国家的政策,目前来看对市场的根本作用效果不大,特别是营业税,这么多年增加交易成本,最后都会转嫁到买方身上。
房地产市场变数太多,国家政策还是最重要的方向标。她很注意领会国家的新出台政策体会字里行间的意思,做出自己的理解和解读。例如在2009年年初,政府出台政策,是希望房价不跌。而当前政策的一个中心思想就是不希望房价过快上涨。总体还是想保持比较平缓的态势。
2010首届中国经济年会
财智巅峰对话把脉经济动态
1月17日,“2010首届中国经济年会”在北京隆重举行,本次年会以“宏观经济分析与展望”为主题。与会的60多位政府官员,100余位专家学者及200余名顶尖知名企业家使此次大会成为当下规格最高、最受瞩目的年度经济盛会。
一汽-大众奥迪品牌再次以创始年度合作伙伴身份鼎力支持年会,向会议提供官方贵宾用车,以此展现了国内一流汽车企业对中国经济增长的信心和责任。作为首届中国经济年会“唯一指定牛奶”的特仑苏全程为参会的政要学者和经济领袖提供高品质的营养牛奶,见证精英智慧的诞生。
首届中国经济年会围绕后危机时代全球及中国的新经济策略,立足宏观经济,探讨中国经济发展战略的“新起点、新机遇、新挑战”。在全球经济衰退的态势得到遏制、中国实现了平稳较快发展的经济形势下,首届中国经济年会搭建了高端、庄严、权威的沟通平台,打造了中国最高规格的经济盛典。本次年会中,特仑苏也与多位专家学者一起,共同探讨了未来乳业发展对中国经济的贡献。
包括国家发展和改革委员会副主任兼能源局局长张国宝、住房和城乡建设部部长姜伟新、国家开发银行董事长陈元、国家发展和改革委员会副主任张晓强、中央财经工作领导小组办公室副主任刘鹤、北京大学社会科学部部主任厉以宁、中国人民银行货币政策委员会委员樊纲在内的国内著名经济学家、政府官员和企业界人士,共同就全球经济复苏中的中国经济发展新趋势、经济增长新动力及管理通胀促消费的话题进行了高规格的对话和深入的探讨。
从达沃斯世界经济论坛到博鳌亚洲论坛,再到中国经济年会,一汽-大众奥迪品牌不仅是中国社会名流和精英青睐的高档座驾,也是国际高规格会议的合作伙伴,一路相伴各类深具进取心与责任感的顶级经济盛会,鼎力支持的同时尽显企业公民形象。
一汽-大众奥迪品牌作为中国高档汽车品牌的领军者,在2009年也从国家推出的各项支持汽车发展的政策中受益匪浅,不仅自身全年累计销量一举创下超过15万辆的新纪录,同比增长33.1%,同时还带动了下游零部件等相关产业的发展,为保增长、促内需的宏观目标贡献出一份力量。
公司董事、总经理安铁成在采访中表示:“汽车工业作为国民经济重要的支柱产业,能撬动数倍于自身规模的上、下游相关产业及增值服务业的增长,在2009年中国经济增长中发挥了重要作用。毋庸置疑,中国虽然已经是全球第一大汽车市场,但中国汽车市场的长期发展潜力依然十分巨大,而汽车工业能为国民经济可持续增长提供长期的推动力。展望2010年,汽车企业有责任也有能力保持汽车市场价格稳定,并通过积极发展汽车金融服务、开拓二三级市场,为促进消费、扩大内需贡献一己之力。”
奥迪品牌回顾
● 奥迪品牌由奥古斯特•霍希(August Horch)于1909年7月16日创立,拥有超过百年的传奇历史。秉承“突破科技、启迪未来”的品牌理念和“进取、尊贵、动感”的品牌价值,奥迪不断挑战现状,引领技术和设计创新。2008年奥迪品牌全球总销量首次突破100万辆,连续13年刷新销售纪录,并成为盈利能力最强的国际汽车厂商之一。自1988年奥迪品牌进入中国以来,经过20余年植根中国市场的精耕细作,一汽-大众奥迪品牌凭借在品牌、产品、服务等领域的综合竞争优势始终领跑国内高档汽车市场。
● 2009年奥迪品牌在华销量达到157,188辆(不包括香港),同比增长33.1%。目前奥迪品牌在中国产品线涵盖A、Q、R三大系列,主要包括A系列轿车车型A4L、A6L、A5/S5、A8L/S8;Q系列SUV车型Q5、Q7;R系列跑车车型R8、TT/TTS。一汽-大众奥迪品牌拥有国内最成熟的销售服务网络,160家授权经销商覆盖了全国95个城市,其尊贵、完善的服务共8次摘得J.D.Power公布的“中国汽车用户服务满意度”冠军和“中国汽车销售满意度”冠军。
关于特伦苏
● 2005年,特仑苏初问世时,即以一种革新的视角,将高端奶的概念真正引入了中国乳业。此后,乳业步入了“黄金时代”。
● 这种变化,不仅为消费者带来了更丰富多样的选择,更为乳企的同质化竞争找寻了新出路。可以说,特仑苏创造了新的经济增长点,是乳业升级的典范。
此事关乎GDP、政策、产业、民生、城市化、就业率、成就感、阶层属性、投资获利、人生归属、温暖幸福⋯⋯宏观了说,房地产在世界上大多经济体中都是支柱性产业;微观了说,东方文化中对居住之所有着诸多的附加感受;专业一点说,目前房屋价格呈现出明显的金融产品性,而商品特征少;大众一点说,谁都需要有地儿住,住的更好是人类的共同追求。
所以总是核心。
在这个时点上讨论“房”事,弗洛依德比格林斯潘更有用。从经济规律的角度分析房价未来走势,难免让人陷入迷惑:2009年GDP“保八”成功,房地产仅销售一个环节就贡献13.11%,如果算上其带动的相关收益、相关产业,30%应该是最保守的数字。
预测2010。我们不在乎GDP的增长率了吗?和房地产一样能产生巨大贡献率的替代性行业在哪?房价利益链能从根本上改变吗?
不如抛开宏观,看看如何才能跳出“房价圈”,投资致胜。
中国式房价升值三步曲
2009年,房产业界自己也没想到会发生这样的事:房子卖疯了和万科都拿不到地了。
今天的房子非常容易令人肾上腺素激增。造成血液澎湃效果的显然不仅是房子本身,还有价格走势。一面是地王频出、地方政府公开促销、大城市走向国际化,另一面是成交量大起大落、地产大佬各执一词、投资性驱动成为主流,引得无数工薪族竞相入场。
刘凯去年11月买了一套北京三环边上的二手房,他说出门前一个朋友告诉他:身上带2万元现金再走。据说,去ATM机取钱的功夫,房子就可能卖给别人。刘凯还有一个朋友,在没计划时被带去帮忙“看看房”,三个小时后却刷爆了身上所有的信用卡带着一纸合约“凯旋”。
查尔斯•P•金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学词典》上写道:泡沫不太严格地定义是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣”。
房价的演绎似乎已经脱离了“理解”的范畴。
其实在成为房价之前,房子曾作为“土地的使用方向之一”“可交易的大宗商品”和“投资性资产”三种状态出现。一块地,是用于耕种还是商业开发?一幢房子,是投入市场销售还是用于公共政策扶持?一间商品房,是用于居住还是卖出获利?不同的用途决定了土地乃至房屋的不同价格。关于房价的探讨,可以纠结在任何一个点上争论不休,但若能跳脱局外,纵观整个房产价值链,房价就不再是难识的“庐山面目”了。
地王频现的2009
房子卖疯了。
“去年这个时候,我们见面的时候,我认为整年都会走弱,所以实在不愿意再预测2010年会怎么样了,我不想明年见面时说‘我又错了’” 王晨博士是DTZ香港戴德梁行研究部主管,负责全国市场的研究和报告发布,和以前相比,他对于“预测”越来越谨慎。
不只是王晨,来自房地产销售部门的反映也是这样:
“2月底我还担心项目销售情况呢,3月份忽然感觉暖流到来,随后一片大好。虽然隐隐对国家政策走向、市场变化感到担忧,但这一年来业绩确实非常好。之前完全没预料到。”某国企北京项目营销总监孙雷(化名)说。
和他有共同感受的还有刘远(化名),他在一家香港房地产开发公司的市场拓展部拥有一个“资深”的职位,对市场的总结就是:“一整年都是在担心中喜悦着!出乎意料的高增长、难以言状的担忧!”
赵焱,某地产上市公司高级市场分析师说:“2月份在我负责的分析报告里,你还能体会到暗暗‘萧飒’的基调,但从3月份开始,不断疯涨的数据让我们自己都觉得不可思议。”
数据显示,全国性房地产公司的销售情况,大致分为“三步走”:一季度逐渐回暖;二季度完成任务,奠定了全年业绩基础;三、四季度策略战,维持稳定“出货量”。
统计数据显示,上述企业在上半年销售均价由7353元/平方米增长到了10268元/平方米,8月份达到峰值10744元/平方米,至11月销售均价较1月销售均价上涨了44.33%。随着强势回暖行情延续,多家房企提前完成全年销售目标。
其中,万科的年销售额为634亿元,销售业绩创历史新高,稳稳占据年度销售额和销售面积的双料冠军。这一纪录也超越了他上一个高点“辉煌2007年”时的记录,当年万科A的股价最高时超过40元每股(现在不到10元);另一个引人关注的是绿城中国,在全国各地的项目销售态势喜人,创下同比增长251%的记录,成为年度黑马。
二级市场的红火在一定程度上鼓励了开发商对于土地占有的狂热。于是,跟销售一样节节高的是土地转让市场——“地王”频频,央企上榜。
“2008年很多企业没有拿地,结果2009年销售很好;开发商有句老话,叫‘不拿地是等死,拿地是找死’”。而到了年中,“找死”的门槛都已经高的惊人了。
万科,这个中国最著名的房地产公司,也只在年初时以10.01亿元的价格标下了长春一地的“地王”,一线城市里则被资金实力雄厚的央企甩得远远的。“地王”筹码越来越大,到年底,昔日红极一时的富力地产、雅居乐、碧桂园要靠联合才能抢下标,重上“地王榜”。
在2009年土地市场的资源竞争中,拥有国企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王,前十名有9家都有国企代表。2009年,单个企业总价地王排名前4的开发商绿地(72.45亿元)、中海(70.06亿元)、北京大龙(50.5亿元)、远洋地产(48.3亿元)无一例外全是国企。
“说起来有点意思,富力斥巨资拿广渠门10号地的时候,更多是公司情感使然,因为这个地方和其之前开发的富力城项目相连,拿下这块地有利于实现项目整体优势,在拍卖现场,他们完全没计算成本。但现在看来,不仅是没赔,简直是大赚。”赵焱表示。
刘远认为,货币因素才是“地王”争夺战的主导,如果没有足够的货币支撑,企业即使再缺地,也不敢贸然火拼。结果是推高了土地出让金,也直接推高了未来的房价。
王放曾和公司高层一起冲击过地王争夺战,他的回答更充满老庄式的辩证主义思维。他解释“地王”就是明星,明星的隐私无处可逃。老虎伍兹的“一杆进洞”变成了全世界的花边新闻,地王本身没有错,错的是“地王”的制造者,地产公司并不掌握游戏规则。
郎咸平教授曾在公开演讲中不客气地指出,“国家在这轮救世中给了国企大量短期融资,但国企不敢投资到实体领域,只能将大量资金投入股市和楼市,而制造业资金和避险资金也进入房地产。这是用明天的产能过剩拉动今天的产能过剩。”
“土地是有限资源”的另类理解
关于高地价推高房价的指责一直不断,作为土地所有者和出让受益方的地方政府也因此饱受争议。有人把土地价格不断升高的原因归为:城市化的加速和“十一五”里强调的保证18亿亩耕地的红线。
国土资源部副部长就曾公开表示:地价确实是影响房价重要因素之一,但不是决定因素。决定房价关键因素或者根本因素是供求关系。因此,所谓保护18亿亩耕地红线政策推涨房价的说法毫无根据。
学者林清泉直言,保护18亿亩耕地红线政策的确不会推涨国内房价,但打着保护耕地的幌子限制土地供应却无疑会推高房价。
对于开发商而言,地价上升将带来成本基数的上升,对冲地价成本的方法就是提高房价,因为保证利润率是商人的本能,也是“对股东负责的行为”。林清泉认为,在存在相同外部地价市场环境的情况下,开发商在定价选择上容易表现出同质性,即集体倾向于高房价,形成定价合谋的局面。而地方财政中由于土地财政占比太高,会倾向于执行各种“使土地增值”的政策,这就出现了在“土地有限论”之下的地方政策的顺水推舟与开发商们的团结一致奠定房价高位行走的基础。
林还指出,土地供应被限制之后,相应地市场所供应的房子也会在数量上被限制,而面对市场一定时间段内的市场需求,压缩供应必然引起房价上行。上行的房价会过滤部分购买力不强的消费者,同时在其消费心理层面打下房价高位运行的认同感。这部分消费者会在房价长期的高位行走中从观望走向购买,演化成房价高位运行的支撑力量。
“我不同意中国房地产业的问题,在于土地招拍挂制度的不完善上,根源是土地财政的问题。”针对媒体近期频频提出“招、拍、挂制度”的种种问题,某市场人士表示。他认为很多批判和建议,有点隔靴搔痒。
新近提出的“国十一条”中,第七条提出“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。”
“对于企业来说,招拍挂比之前的协议出让方式最大的进步是,市场更加公开透明,多数情况下,任何企业都可以在土地市场参与竞争,就算面对的是万科这样的大开发商,只要企业能算过帐来,只要有钱,那你就能拿下你要买的地块。这个政策本身没有问题,不能说因为地价很高,就得推翻招拍挂。虽然‘探索土地出让综合评标方法’,但综合评标方法势必会添加很多主观性评价指标,到时候暗箱操作等问题就会出现。”上述市场人士表示。
但对此,地产商显然有不同的理解。
行业分析师赵焱认为:“是招拍挂制度推高了地价,使得开发商被迫成为地王。如果完善招标制度,对政府和企业都是一件好事。”
“2009年开发商特别缺地,而政府也摸清了买家的心态,所以在推出地块较少的情况下,拍挂而非相对完善的竞标机制导致‘价高者得’,而且是溢价甚高的情况下得,现行溢价200%-400%都属于正常现象。对于政府来说,财政收入增加,但开发商被迫买了高价地,成为地王,也成为媒体众矢之的。其实开发商自己也很头疼,高额买进意味着楼面成本和售价肯定没法低,只能朝着高端和豪宅的方向迈进,不然只能亏本。流行点说,这叫‘被地王’,‘被豪宅’,最后买单的还是老百姓”赵炎说。
根源问题不解决,控制二级市场的交易似乎只能推延问题。如果泡沫是在房地产还处于“土地化”阶段时就已经开始堆砌的话,所有在价格和交易环节上的政策作用就会超两个方向作用:转化为不同方向的推力,加剧房地产交易价格的波动;把价格泡沫破灭推后的同时,也加剧了泡沫的规模。这和格林斯潘时代的美国货币政策无二。
房价是这样涨起来的
土地的有限性、需求的刚性和长期的保值性是人们不愿意相信地产泡沫破灭论的三大武器。房子作为成品,从土地市场转向商品市场之后,开始按照商品交易的规则玩了。
在“土地时期”,成本决定了价格基础;在商品时期,供求决定的是利润率。供应有限且需求预期充分的商品,率润率通常是有保证的。因此,供应商要保证“供应有限”和“需求预期”这两个条件,这使得房价游戏,就是供货方主导了。
面对近期媒体频频曝光的“囤地问题”,分析师赵焱指出,开发商的心态很微妙,“近期囤地的,大多都是之前买的高价地。地价过高,近期开盘又不会有好的市场,不如暂时搁置,等着市场好转时再开发。”
现阶段,通货膨胀的预期推高了资产的价格,无论水电煤、贵金属、能源还是基于土地之上的房地产,所有看起来是“有限的”“可交易的”商品都是如此。
价值决定价格,价格围绕着价值上下波动。近几年房价飙涨的原因,一是价值中枢在上移,二是价值论不断被推翻。
价值中枢的上移是毋庸置疑的,其原因除了我们熟知的城市化外,还有全球化。城市化增加土地的附加值,给人们的生活带来舒适和便利,农村土地和城市土地的价格显然不能同日而语。全球化令跨国公司接踵而至,并且伴随着大量外商直接投资的涌入,这同时带来了很强的示范效应,中国的大城市开始向国际都市靠拢。
新世纪的十年,是城市化和全球化加速推进的十年,房产特别是如北京、上海、深圳这些一线城市的房产价值迅速提升,并且通过溢出效应向周边城市和二三线城市蔓延。未来除非出现经济增长和全球化进程的突然停滞,否则价值中枢还将上移。能计算出一个城市房价的合理估值吗?不可能!这与对上市公司估值一样,始终在变,而且影响因素很复杂。
现在的价格水平已经远远超过合理的价值区间,但是,是否到达了危险地区间?
从商用物业和居民住宅的价格比、租售比等指标都可以测算出泡沫出现了,但这个泡泡是会越吹越大直至破掉,还是会被迅速崛起的内在价值消化掉?
我们要先看看房价泡沫的形成过程。
货币发行过快是首要因素。自从住房商品化改革以来,货币供应的速度一直快于GDP增长的速度,多余的货币必须找到吸附物,土地和房产以其相对稀缺和保值的功能成为最好的选择。有一种说法是:如果这几年房价不是涨这么快,那么通胀早就起来了。反过来也可以这样理解,如果不是刻意的压制通胀,房价泡沫也不会膨胀得这么厉害。正是在长期无通胀、低利率的环境下,房产投机风潮才越刮越烈。
贫富分化同样功不可没。某券商的首席经济学家曾评价:房价是富人指数、股价是中产阶级的指数,物价(CPI)是穷人指数。细细品味,此话很有道理。由于经济制度结构存在一系列问题,新世纪以来贫富悬殊日益加大,代表富人指数的房价自然水涨船高。在如此低利率的环境下,又没有物业税的侵扰,对于富人来说,买房是资产保值增值的最佳手段,这点无可厚非。
地方政府的“土地财政”更是一只重要的幕后推手。从1994年分税制改革推行后,地方政府“事权过大、财权过小”,就将手伸到土地上来。特别是当2004年土地招拍挂制度确立后,地方政府干脆就不用廉价土地招商引资了,直接通过供给调控来让土地增值,以增加财政收入。货币发行逐年增多,土地在人为调控下供给稀缺,“地王”频出没什么好奇怪的。
还有有特色的城市化。在上一页,你可以看到,大量的高房价集中在一线城市和沿海城市——这些城市还伴随着高速的城市化、大量的企业和就业机会。众多的人口聚集在一个狭小的区域里,必然造成资源紧张,房价飙升。
除了上述因素外,中国农耕文明中对土地的偏执喜爱、人口周期恰逢“改革的一代”处在婚育年龄⋯⋯这些都从侧面推动了房价超越其内在价值。也就是说,拥有房产给生活品质带来的提升,低于房价对其所造成的压力。
从长期价值的角度看,房地产确实具有“保值特性”。我们看到的随机数据显示,即使是经历了金融危机冲击的2008年,美国的普通住宅10年来的平均数据仍旧是小幅上扬的。(见下图)
但显然,我们要剔除一些非正常的数据才行。
目前的数据显示,国内一线城市和部分二线城市(如杭州、海南)的房产价格已经超过普通民众的购买力。但全国市场的差异性非常大:一线投机、二线投资、三线小涨、四线待开发,这也是之前所言“泡沫得以推延”的市场空间。房地产泡沫是看起来最美的那一种,而“投机”却是最可能戳破房价泡沫的那根针。
Dtz的华北区董事何衍钧提到,了解中国高房价的背后是否存在过度投机需要了解中国房地产价格飞涨的真正原因。
何衍钧认为,中国经济很大程度上是投资主导型的,不是消费主导型的。一些统计数字表明,中国2006年GDP中,消费支出只占了36%,在所有大型经济体中是最低的,一般发达国家都在50%以上。而家庭投资收益就更低,只占了2%,而这一数字在美国是15%。因此,很多惯常的经济学手段不足以表明中国房地产业是否存在泡沫。例如租售比。很多“房地产有泡沫”的结论源于过高的租售比。然而实际情况是,普通民众投资房地产对租售比非常敏感,但机构投资人则不然。由于机构投资人可能更加看重房产的资本增值,而不一定关注日常收益。这样,尽管在中国,房屋租售比已经达到了可怕的高度(北京大概是1:450),但是由于家庭投资收益在全年GDP所占比例非常低(2%),因此尚不足以借此下结论说中国房地产市场过度投机。
他强调,中国经济一定意义上可以说是政府财政主导。财政收入与GDP的比例远高于其他国家。2008年GDP在全世界排名第三,排在美国和日本之后,但政府的财政收入在2006年就超过了日本;而工人的平均工资仅相当于日本工人的1/50左右,并且还在加速下滑。因此,考察中国经济的未来走向,包括房地产业的走向,首先需要考察的是政府以及机构投资人的动向。他说,很多常见的经济手段不足以解释中国的经济现象。一个重要的原因是这些经济手段建立在一个重要前提基础上,即政府、机构投资人、民众共同决定了经济的未来走向;而在中国,政府掌握了比外国政府庞大得多的财富和资源,因而也具备了比外国政府强大的多的左右国民经济的力量。
何最后总结,国内资本的盈余,投资渠道的缺乏等,都是房价的走高的原因。相反,国际热钱进入则首先要面对外汇管制。
金融性超越商品性
2009年,股票一年的最好投资收益是50%,而部分城市的房价涨幅是100%甚至更多。在世界上绝大多数的国家里,专业投资者费尽心机也达不到这样的业绩水平。让我总结一下你所做的这项投资:在北京或者上海、付20%的首付款、享受着30% off的贷款折扣利息、持有6个月,然后⋯⋯跑赢巴菲特。
作为一个商品,房子比大多数金融投资产品涨得快得多,这通常是不可想象的。简单的解释就是,在某些城市,房地产已经成为完全性质的金融投资品,它继续上涨的动力来源于不断进入市场接棒的人,而不是所谓的刚性需求。
需求是跟价格互相作用的。目前一线城市的市场,价格远比刚性需求来得疯狂——“单身女白领”“丈母娘”“富三代”一起推高房价仅是现象——就像100倍PE的创业板股票,只要热情在,就总有人在高位接棒。
如果放弃成家立业论、忽视来自“丈母娘”的压力、住自己房子的踏实感的话,获得100%收益后最好的方式是选择获利了结。因为这不但是一个过快上涨的市场,还是一个借助高杠杆率的快速上涨的市场:地产开发商从银行贷到一笔钱用于修建房子,在房子还没建成之前开始销售,注意,此时他们收回的是100%的现金,还是银行支付的;他们收到钱后可以选择继续这样的循环(一道简单的数学题,如果有10块钱就可以贷款得到50块然后盖房再卖100块的话,最后收益是10块钱的多少倍?)。
如果买房的主要动因不是要住在那里,而是因为它价格上涨别人都在买,如果你不在乎你买的是哪个位置、建筑的质量如何,只寄希望于它还会继续上涨你可以轻松把它卖给别人,那房子就不是大宗消费品而是纯粹的金融投资品了。还是PE很高的那一种。价值洼地已成凸地,再受追捧的金融商品也终要回归价值。
一个对冲基金经理说的好:日本不缺地吗?日本人不多吗?日本的房子腰斩之后涨回来了吗?需求不是脱离价值的原因,投机才是。
当房地产出现泡沫后……
王石在接受《华尔街日报》专访的时候,提出“北京等一线城市存在明显的泡沫,如果不进行及时调控,二线城市也将受其影响和波及,这样一来其性质就会类似日本历时十年的房地产泡沫时期。”
作为商品,房产承担了过多的投资或投机机能,使得大多数人的支付能力不足以消费,而是20%甚至更少的人买了很多。而地产企业还在依靠单一的规模积累的粗放方式,市场的调整将会损伤多方利益。
我们不提出价格预测,这里有一些实用性的建议:
1. 泡沫出现后要慎重应付。当年日本政府采用的是强硬挤压的办法。在一年零三个月的时间内,日本银行加息达3.6个百分点,贴现率(discount rate)一次性从4.25%涨到6%,导致了在长达10年的经济衰退。统计表明日房产暴跌造成的损失多达6万亿美元。
2. 避免资本过分集中在房地产领域。日本和香港的案例都说明了这一点。
3. 避免房地产对金融业的过度依赖。美国的次贷危机和日本的经济衰退都表明,房地产过度依赖金融业是危险的。
4. 把民生保障住房和投资性住房分开解决。民生住房应该具有这样一些特点:价格低廉,不允许作为投资工具,且数量庞大。这样,可以把房地产投机仅仅局限在高端住房上,避免房地产震荡对普通民众生活的影响。新加坡等地就是这么做的。
贷款,被动连着你和我?
地产行业的“放”与“缩”,很多时候是依靠货币手段来调节的。与强制性的政策规定相比,金融调节显得更具灵活性也似乎更温和。而银行贷款就是这其中重要的一环。1月18日起,央行上调存款类金融机构存款准备金0.5%,有人预测,央行同时还在进行是其他的窗口指导工作。
这主要是针对一月份过快增长的放贷规模。
与“谨慎、平稳”的指导思想不同,各商业银行在一月开始的第一周就加快了他们的放贷速度,大有一举完成全年目标的意图。与其他业务不同,未避免呆坏账,银行大规模放贷时更多的是考虑抵押物的价值,如:拥有土地、房产等有形资产的企业比拥有商标、知识产权等无形资产的企业更受青睐。
“作为朋友私下聊,倒是可以讲讲当年银行在放贷时的小故事”一位曾是某商业银行任分行行长的前银行业人士谈到,“大多时候,包括我们分行长在内身上都是背任务的。毕竟,国内的银行还是主要靠存贷差的。地产商是大客户,好多年前,土地拍卖的时候,银行(贷款部)是要去现场的,看谁拍下地就主动表达放贷意愿……土地总跑不了吧?”
鼓励、鼓励、再鼓励
“2009年初,我们开会很频繁,公司一再强调开源节流,现金为王。”凯德置地的一位市场人士透露,“我感觉政策驱动性极强。特别明显就是信贷环节的放松,房地产又成了银行的金牌客户。虽然很多专家也提到地价和房价的相互推动,自住型和改善型刚性需求,2008年市场低迷导致2009年市场供应不足等原因,但信贷才是第一要素。”
一方面,地产商利用土地抵押,从银行获得资金进行项目开发,并在未建成时开始预售期房回流资金;另一方面,大量的个人购房者用最高80%的银行贷款买一套几年后建成的住宅,虽然是“抵押贷款”,但抵押物显然并不完全存在。在某一时点上看,银行用自己的钱承担了房地产开发和价格上涨过程中的大部分风险(地产商空手套、贷款人无力还贷),显然,这笔业务还很重要。
在中国指数研究院的报告数据中,我们不难寻觅信贷市场为房地产行业保驾护航。(见右表)
2009年年初,国家有关部委相继出台一系列鼓励政策,将上一轮紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控,开始放松房地产政策调控。比如:首次置业者购房首付利率可以在基准利率上打7折,这是从来未有过的优惠。很多自住型购房者就是受此鼓励开始看房。
“2009年以来,我国实行了宽松的货币政策,金融机构信贷意愿增强,信贷投放增加,导致M1、M2同比增速创下自上次亚洲金融危机以来的新高;而从历史经验可知,货币供应余额增长率对CPI增长率存在着时间上的领先性。因此,由2009年货币供应量的大幅增加所引发的投资者对未来通货膨胀的预期是当年房地产市场火爆的重要诱因。”赵焱解释道。
对M1、M2没有概念的李红,在接待客户时也嗅到一些变化。
“4月份前,很多客户都是长居北京的,其中很多是自住型,国家对首次置业有了优惠政策,他们考察好几次的房子终于可以下手了。但随后我们更多会接触到一些来自内蒙、山西、浙江甚至海外的客户,他们更看好房子的投资价值,有时甚至整层购买,一次性全款支付,这种现象到年底的时候异常明显。”
在前不久新京报的地产标杆企业颁奖典礼上,北京房协副秘书长陈志也向媒体表示,2009年北京市成交购房对象,本市居民所占比重下降为60%左右,外省和境外个人购房,则占据40%。
在同几位圈内人士的访谈中,他们都提到北京房地产市场2009年的4个阶段性变化。
●1月—2月:低迷时期,不管是成交量还是价格,都在低位徘徊
●3月:2008年抑制的市场需求得以初步释放,走入‘小阳春’。
●4月—6月:正当房地产商们正在迟疑和争论时,自住型和改善型的消费者推动了市场购买力,默默涨价的局面出现在很多楼盘的价目表上。同时投资型和投机型的买家跟进。
●十一前后:市场快速上涨造成了购买力出现短暂萎缩。但由于政策不明朗,抵御通胀预期和住宅库存量和去化周期明显降低,供不应求的局面导致很多人产生了恐慌性入市心理,从而房地产市场又攀新高。加之各地频繁出现地王也是助推房价上涨的重要因素之一,面粉贵过面包在各地频频上演,必然推动周边房价上涨。
调整转向“资金链条”
事实上,调整从去年年末就开始了:2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。但相于与购房所需资金来讲,营业税仅在消费者在房产消费资金的很小一部分,营业税的调整只是一道“开胃菜”。进入2010年,风向开始变了,上调存款准备金率只是“最清晰的信号”。
显然,政策也指向了资金链条。2009年12月17日,五部委通知:开发商拿地首付至少50%。由于银行贷款不可以用于购买地皮,这将资金链不充足的中小开发商挡在了门外,但也有诸如华远集团董事长任志强所言的“北京的房地产商向来全款拿地”。
从另一个角度看,此《通知》中并未限定50%的首付资金是否可为贷款。由于土地出让金是很多地方财政的主要来源,不排除大型房地产开放商可以通过地方政府借款、集资拿地,一边限一边放。
进入1月,“国十一条”对房地产信贷风险加强管理,要求严格执行房地产项目资本金要求。房地产行业和商业银行业本质上都是以利润最大化为目标的。对于商业银行来说,调控房产消费并不是它的追求,而是中央银行和银监会的使命。调控房产消费是商业银行在监管机构的要求下所实现的副产品。追求利润才是商业银行的使命,但要实现利润而不对重要行业——房地产业给于资金支持是不可能的。在追求利润和调控职能的双重压力下,商业银行唯一能做的就是在房地项目贷款中严格把关,而不可能“扼杀”房地产上的资金链。
上调存款准备金率在时机上超出市场的普遍预期,被视为央行释放出了信贷政策趋向收紧的重要信号。但市场对此的反应并不剧烈。
信达证券银行业研究员饶明表示,存款准备金率上调50个基点,相当于冻结了超过3000亿元的资金,从信用创造的角度看,按当前4.39的货币乘数计算,将会减少至少1.3万亿元的派生贷款。银行信贷紧缩可能对房地产行业有一定影响,特别是在当前情况下,银行放贷也将更加谨慎,但实际影响有多大还需进一步观察。
2010年的新增贷款7.5万亿元,尽管与2009年相比有所收缩,但这也是向正常放贷水平的一种整体回归,而且相对于2008年和2007年的新增贷款规模而言,还是很宽松的。饶明认为,下一步,资本充足率监管要求的调整也会对银行的放贷行为进行约束。而交通银行信贷科的王强却没有这样的担心,在他看来,在当前通胀预期下,央行出台这样的政策毋庸置疑。2009年银行新增贷款余额9.5万亿,2010年为7.5万亿,虽然整体减少并上调0.5%的准备金,但是并不会影响银行盈利。“0.5”分散到银行各个业务中,对房贷的实际操作并不会有影响。
银行是帮凶个还是债主?
在整个房地产行业链条中,土地是根本,资金是血液。房地产属于资金密集型行业,银行处于资金提供者的位置,从房地产建设、销售运作到消费者购房贷款,贯穿了整个房地产链条。在这一轮房地产泡沫兴起过程中,银行究竟是消费者眼中的高房价“帮凶”,还是地产商口中不能得罪的“债主”?
交通银行信贷科王强(化名)介绍,银行会在客户准入、贷款审批权限方面做出多级筛选以确定是否房贷及具体贷款规模和利息。以交通银行为例,房地产贷款项目实行总行上收审批权限制。“从目前的实际操作来看,中小型房地产公司很难拿到贷款。这种情况虽然一直存在但近几年会更加明显。随着央行对贷款管理力度加强,加上房地产风险已经很明显,作为以盈利为最终目的的银行,也会对这种风险有所估计。”
银行对于房地产对公贷款的风险的管控主要体现在:加强前期项目调查、落实有效抵押、确保专款专用、监控资金使用和销售款的回笼上。贷款用途也仅限于项目开发、禁止贷款用于购买土地和其他非指定用途。金强表示,对银行来说房地产企业的贷款风险大于购房贷款,但相对其他贷款,房地产贷款有足额和有效的抵押担保,所以商业银行对规模较大、经营成熟和项目较好的房地产企业贷款还是积极的。而且只有做项目贷款,才能带来楼盘按揭贷款。
流动性才是关键。因为对通胀的预期加强,人们倾向于投资保值的资产和商品,而住房就是投资保值的重要对象。商业银行信贷科科长金强同样不认为商业银行是“高房价”的帮凶——银行只是在这个市场变化过程“顺势而为”:经济低潮时,加大放贷力度和以信贷促进经济恢复成为了国内商业银行的一项“政治任务”。房地产贷款和购房贷款增速过快必然会推动房地产泡沫的产生,但“推动”也是“形势所需”。
违规放贷的若干个“接口”
“不会有银行因为防泡沫而放弃房地产贷款。这家不做,另一家也会毫不含糊地做”某商业银行信贷科科长金强说。
银行占据市场份额主要体现在对优质客户的争取上,这个过程中,就可能产生银行信贷内部风险,包括房产公司假账骗贷,银行内部违规操作以及行政干预。
假账骗贷,空手套白狼。房地产开发商的主要资金分为三块,预收款或定金、自有资金和银行贷款。开发商自有资金规模少就意味着风险承担能力薄弱。为了获取贷款顺利通过,申请贷款公司可能会通过做假账来欺骗第三方机构的财务状况评估。银行如果在选择评估机构和事前调研中不到位,就很可能被假账欺骗,无形中加大了贷款风险。
对利润有较大影响的贷款项目,通过违规操作和“通融放水”的办法拉拢客户。对于身处一线、有信贷指标任务的贷款部而言,争夺优质客户资源、维护良好银企合作都可能成为违规操作的接口。
在评估阶段,粉饰“合格”的评估报告。王强表示:“产生的风险也是银行自己造成的,最多的时候是银行任务重。比如2009年上半年,放款快,市场需求量大,下半年和第二年总行还是会给你下更多的额度任务。如果你上半年的业务额度不够,总行就会认为你这个支行的需求量不大,以后会给的更少。银行的考核的方式也是问题之一。出现的风险,银行只能认了。”
在贷款“委托支付”施行前,当出现客户小规模违规使用贷款金的时候,有的银行从业人员就会在上报、维护规定和不上报、维系长期合作中徘徊。据王强介绍,以前很多银行给大客户一笔大额授信,客户可以选择如何用这笔资金。现在证监会考虑会银行贷后监控问题,提出了“委托支付”,如果超过一笔贷款总额的5%或单笔超过500万,这笔资金就必须走由银行直接划给收款方——这也是对银行的保护。但是如果贷款方将一部分资金用在了无关大碍的事情上,银行会上报么?如果该企业和银行部门的关系很好,存在密切的利益关系,有的从业人员就会有一定程度的瞒报。
此外,对于地方性商业银行或由地方政府控股的商业银行来说,房地产项目贷款很多都要由当地政府批准,行政干预的影响不可忽视。
泡沫风险自产自“消”?
“房地产有泡沫”——这已经成为银行从业人员的共识——但没人认为这泡沫会“破裂”。
王强认为:“房地产行业的风险被媒体放大了——市场中的确存在一大批不受经济危机影响的消费者,而且中国人的传统就是买房、买地。尤其是‘中国的村长都想在北京买一套房子’。北京房地产市场是有泡沫,但是也会不断地有人接手。所以,很多时候只不过是泡沫发展到一定程度,适当回缩。但说北京市场出现拐点和崩盘,几乎不可能。”
为消化泡沫,银行可以通过降低抵押率来提高保障,对小面积住宅项目和经济适用房项目等给与相应优惠,而对于大面积住宅项目和营业房项目则在利率、抵押率等方面给与限制,通过贷款重点调整房地产企业的资金供给⋯⋯针对购房贷款,银行可以对首次购房者给与最大优惠,而对于投资性购房者和投机性购房者在首付款和利率等方面给与不同程度的限制,也会起到抑制泡沫的作用。当然这种作用的实现需要政策来给商业银行加压。商业银行的趋利性和相互竞争性会推动泡沫的产生和变大,但加强监管和引导也可能会使其成为消化泡沫的重要力量。
金强说:“如果认为泡沫会破裂,银行也不会大量发放贷款。而且房产泡沫破裂,无论对国民经济还是对银行都是致命打击。破裂的前提是政府对泡沫置之不理,而在中国这种前提是不存在的。”
最大的争论,中国是不是日本?
20年前,如果北京中关村的房子卖到每平米2000元,肯定会被人们认为是“天价”,但假如现在卖到20000元,很多人会觉得:挺便宜的。为什么?土地还是那块土地,但土地上的附属物已经变了。国际知名的IT公司入驻了、家乐福来了、更多高档的商场和电影院开业了,再加上愈发显得稀缺的教育资源,这块土地的价值已经今非昔比。当越来越多的人包括一些国际精英在这里从事经济活动,当人们享受到更便利的购物条件、更多更好的就业和赚钱机会,它的价值怎么会不提升?
所以说,尽管自从住房商品化改革以来房价一路飙升,但其中有些部分是真实的价值,是很难跌破的。说城市化进程也好,说土地附加值增加也好,过去十年来,房价的上涨绝对有其合理的成分。但北海的房价在泡沫破裂后一蹶不振;香港的房价虽经历过金融危机的洗劫,但最终能恢复元气;次贷危机中,底特律的房价比纽约的房价跌得狠,因为一个是衰落的汽车城、一个还是全世界冒险家的乐园。
关于房地产价格的走势,最为学术的讨论焦点集中在了:中国和日本房价的相同与不同。究竟在日本房价崩盘前经济社会处于怎样的状态?中国当前的情况是否有借鉴必要?
上世纪90年代初,日本经济泡沫破裂所造成的土地和房产价格暴跌,今天,这场二十年前发生在近邻日本的往事又被屡屡提起。我们呈现出两位学者的观点,引用了他们大量的数据和研究,现在看来,中国不是日本,但价格堆砌过程中的机理类似。
“中日泡沫”不可同日而语
刘军红
近期,“中国资产泡沫”备受关注,不少学者、媒体也开始援引“日本泡沫”来说明其严重性。但“中日泡沫”可以类比吗?照搬日本泡沫治理方式会否引发“政策风险”?
经济学中的“泡沫”是指土地、股票等资产价格背离资产定价基础条件的膨胀(或萎缩)现象。上世纪80年代中后期的“日本泡沫”堪称一种超常膨胀和恶性暴跌,与当前中国经济复苏过程中的“资产价格上涨”有本质的区别。
日本的泡沫生成有三大结构性动因。一是家庭、企业资金双剩余,给日本泡沫生成提供了物质基础。上世纪70年代日本人口增长率下降,设备投资减缓,民间储蓄过剩;而80年代,大企业利润攀升,自有资金剩余;同时在金融自由化下,大企业融资成本下降,市场流动性过剩。其结果导致家庭和企业资金双重剩余,为资产泡沫的生成奠定了“物质基础”。
二是日本的金融自由化改革不彻底,证券、银行、保险依然固守分业管理模式,金融产业走出了“双轨制”,即证券业大发展的同时,银行业仍然不可越雷池一步,必须坚守固有行业,只能靠借贷利差过日子,无法享受金融自由化的好处。尤其是随着大企业自有资金剩余,且可以在股票市场直接融资,对银行的依赖减轻,出现了“银企脱股”现象,导致银行失去了传统的稳定客户,收益来源受阻,被迫转向中小企业。而日本的商业银行与中小企业尚未建立信任关系,对中小企业的融资多采取“抵押贷款方式”,即中小企业用土地作担保,向银行借款。在土地价格上涨时期,抵押资产可以确保银行资产良性化,而当土地价格下降时,抵押资产缩水,给银行留下不良资产。问题在于战后以来,日本持续存在两种神话:股票不倒,土地不败。面对1986年以后的新一轮景气膨胀期,日本的土地价格持续上扬,中小企业的抵押贷款迅速膨胀,银行账面利润快速增长。而在内需扩张期,中小企业融资大部分运用于“股票投资”,陶醉于“资本运营技术”,反过来又进一步驱动中小企业拿出土地,担保融资。
三是宏观经济政策的结构性扭曲。上世纪80年代,日美经济摩擦不断升级,日本的宏观经济政策面临美国政治的超高压,日元被动升值。但1986年后,世界经济复苏、欧美相继提息,对日本的政策压力放缓。日本趁机走内需发展型道路。根据日本银行公布的政策会议记录,当时日本央行一度准备提息,以应对景气过热,问题是此时,美国为确保日元资金回流,托扶美元不倒,对日施压不允许日本搞金融紧缩政策。结果,从1987年2月到1989年5月,日本被迫执行了2年零3个月的超宽松金融政策,央行贴现利率由5%一下子降到2.5%。这给日本泡沫升腾提供了政策土壤。
日经股指(225种股票平均价格)从1985年的15860日元,涨到1989年年底的38915.87日元,约膨胀2.4倍,整个80年代的10年日经股指上涨率达5.9倍,东京证交所一部的市价总额膨胀了9.2倍,1988年一度超过纽约;与此同时,东京的商用土地价格从1980年到1989年上涨4.21倍。
在日本泡沫升腾的过程中,银行和证券公司扮演了推波助澜的角色。一方面,银行对企业的抵押贷款到了狂热的程度。另一方面,证券公司则不仅积极推动企业发行债券、股票融资,且不断发布狂热的行情预测,煽动股价攀升。
从1985年到1990年,法人企业从金融机构借款和通过发行股票、债券等融资总额超过405万亿日元,其中金融资产增加额高达258万亿日元,实物投资总额仅为148万亿日元。资产价格膨胀严重脱离了资产定价的基础条件,最终酿成了泡沫。
与日本不同,中国股价没有出现背离资产定价基础条件的膨胀。2009年上证综合指数从1月的1990.66点,涨到12月的3277.14点,虽然全年上涨率达64.67%,但其基本上是前半年对危机后股价暴跌的恢复,7月到12月事实上下降了3.9%。
其次,中国的住宅、土地价格上涨也并未构成事实上的泡沫,基本上可认为是“危机对策的利好”反映。如,根据国家统计局公布的2009年“前十一个月全国房地产运行情况”,全国商品房销售面积同比增长53.0%,商品房销售额同比增长86.8%。11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%。而同期,中国GDP增长率接近9%以上。
其三,中国的宏观经济政策是依据中国经济的基本运行状况和内外环境变化制定的,具有强大的政治自主性,并不像当年的日本深受外界影响。这是确保中国经济平稳运行的根本保证。此外,历经金融危机,中国金融监管改革进展,证券公司、商业银行自主经营,银行对证券市场的资金转移受到严格控制,有效抑制了资产市场,为中国在经济复苏中有效避免了泡沫提供了市场环境。
尽管“日本泡沫”及其崩溃后遗症的教训值得全球引以为戒,但日本泡沫有其特殊的历史背景,不能无条件比较。特别是日本治理泡沫的经验,更不能无条件照搬。
(本文作者为中国现代国际关系研究院日本所研究员)
中国房产“神似”当年日本
高善文
中国和日本在经济发展阶段、金融体系结构上有很大差异,但在房地产泡沫形成机制上却有很多“神似”的地方,不能不让我们保持警惕。
先看一下日本房地产泡沫的形成过程。在1983—1991年,日本私人部门消费率一直在下降,从60%下降到57%的水平。宏观经济学的术语之中,没有消费掉的收入就被定义为储蓄。作为这个硬币的另外一个方面,同期日本私人部门的储蓄率在上升。日本私人部门消费率的下降和储蓄利的上升,对于宏观经济产生了一系列的影响。
从企业的角度来讲,企业生产过程形成了最终的产品和服务无法在国内被消费掉。从而面临着很强的压力要把产品和服务卖到国际上。第二个压力是由于私人部门的储蓄越来越多,对于私人部门的投资而言,储蓄资金的供应就越来越多。但由于产品和服务卖不出去,所以私人部门的投资意愿就会下降。一方面私人部门的储蓄在上升,一方面私人部门的投资意愿在下降,整个经济水平在下降。
由于产品和服务在国内卖不出去,日本的企业被迫将大量的产品向世界出口。80年代,日本经常账户盈余占GDP的比例出现了系统性的向上抬升。如果我们看日本长期国债,10年期的国债在1983—1989年间,利率都在系统性的下降。表明在整个经济体系内部,资金的来源超过了资金使用的需求,另外一个含义是大量的资金很容易流向资产市场。
由于日本经常账户盈余扩大,引来了和美国之间的经济关系非常紧张。美国迫使日本汇率大幅度的升值,而且日本自我限制出口,过剩产能无法通过出口排出,大量闲置生产能力导致日本的通货膨胀很低。日本的中央银行大幅度的降低利率,并且在很长的时期之内将利率维持在非常低的水平。这一政策的主要原因是国内的低通货膨胀产能过剩的压力。
在实体经济内部,私人部门不愿意消费,从而形成了国内低通货膨胀的压力。由于低通货膨胀的压力,出现了非常宽松的货币信用条件,同时由于国内的产能过剩的压力,私人部门非常不愿意投资,储蓄资金的供应又非常多,银行体系又在大量的制造信用。这样的情况下,大量的资金流入了房地产市场,结果就是日本房地产市场的泡沫化。从日本1973年大约完成城市化以后,日本私人部门的投资占整个经济的比重就处在系统性的下降趋势之中。到80年代初的时候,基本上处在4%高一点的水平。但是1986年以后,私人部门住宅投资出现了逆势上升,上升到6%的水平。在住房市场泡沫化的背景下,住户部门、银行、政府都非常开心。但是最后的结果是大家都知道,房地产泡沫无法维持的条件下就会破灭。
日本房地产泡沫的形成机制可以很清晰的呈现出来:第一个特征是私人部门储蓄意愿的上升,第二个特征是经常账户的盈余非常大的变动,第三是长期债券收益率的下降,第四是非常低的通货膨胀率,第五是极度宽松的货币政策,第六是异常活跃的信用创造,第七是私人部门的投资意愿非常弱,这个情况下房地产泡沫几乎是不可避免的。我们想要强调的是把所有这些条件放在2009年的中国来看没有一条不存在。
关键是泡沫将以什么方式收场,是会像1973年的日本,鼓了一个小包,然后破灭了再涨起来。还是像1986年的日本,急速膨胀然后崩盘。这两者的差异是,前者是长期内需推动的。而进入80年代则相反,私人部门的消费率下降储蓄率上升。
中国如何管理这个泡沫?最根本的是必须提高私人部门的消费率,降低储蓄率。这需要解决国民收入分配的问题,将是一个长期艰巨的任务。而眼前处在泡沫破裂的临近状态,提前加息刺破泡沫可能会令经济二次探底。不刺破泡沫,继续任由膨胀,则会复制日本泡沫经济破灭时的同样故事。
(作者为安信证券首席经济学家,本文根据他的演讲整理,有删节,题目为编者所加)
2010,用买股票的眼光看房价
“我在考虑,把北京的两套房子卖掉”一位第三方理财机构的总经理说。
与价格相比,大多地段的租金并没有明显变化。这也是获得高额收益后,优先选择卖出的原因。即使这位理财师原本的计划是持有该物业15年,然后依靠租金收回购房成本—现在目标提前是想了。“二线城市我只做个别考虑”他说,“更多的机会在三四线城市中,也许不在今年,但肯定有机会”。
今天人们之所以拼命买房,最主要原因就是:房价还会涨。当购买一件东西只考虑其未来价格变化,而不管使用价值如何,那么这件东西就是与股票一样的金融投资品。所谓的“刚需”与投资客相比,只是在行为方式上有些差距,而实际上是带着同一种心态和预期,面对同一个市场。
既然如此,我们判断房价未来走势,就可以完全用预测股市的方法来进行。
股市的涨跌要看基本面,也就是宏观经济状况和上市公司业绩变化。一个区域未来的房价走势,也要看中国经济运行状况,更主要的是该区域参与到城市化和全球化的速度。目前全国房价的上涨速度已透支了基本面的改善。当然,像海南“国际旅游岛”这样的超强概念,还是会吸引资金大力追捧的。
货币供应量和利率对股市的影响很大,如今居然房价也对其变得愈发敏感,这也是房子成为金融投资品的一个佐证。2010年的货币政策趋紧,紧缩的程度有多大将决定房价是崩盘还是逐步消化泡沫。
股票的估值水平也决定着未来股价的表现,再好的股票如果价格过高也不能买。通常我们用市盈率来判断股市的风险,20倍的市盈率被认为是中国股市比较合理的估值水平。房产市场也有“市盈率”,就是用房价比上年租金,目前这个比例已经超过了50倍。
最后还得说说政策因素,岁末年初,一系列房地产调控政策的出台已经有了初步的效果,未来的影响有多大,还是个未知数。但有一点是可以明确的,2009年年初拯救楼市的最有效政策手段—极度宽松的货币政策,在今年不可能出现了,这也是我们担忧楼市泡沫破裂的最主要原因。
如今的房子,作为一种金融投资品,和股票有如此多的相似之处。那我们不妨再套用一下股市崩盘的前兆:
● 成交量急剧萎缩,有价无市。2010年以来的几周,楼市也出现了同样的情况;
● 散户变得疯狂。最近三个月来,你随便坐在一家餐馆里,都能听到邻桌的人在谈论房子。而且在去年年底,散户投资客也开始疯狂的涌入楼市,没有条件创造条件也要炒;
● 90%以上的人都“赚了钱”。现在手中有房的人都享受到了纸面富贵,但这个比例超过90%则是非常危险的信号。
● 看空的人不说话了。“空头不死,多头不止”,这句话适用于股市也同样适用于房市,多空双方争论最激烈的时候,市场往往安全,最怕的是一方将另一方完全压制。
● 傻瓜叫嚣着“不卖”和“抄底”。金融投资行为中有一种“搏傻”理论,也就是找到下一个傻瓜,那你就能成为赢家。
中国房地产也有2012
卢 帆
中国房地产市场会在2012年全面崩盘,到时中国的房价会大跌40%~50%。
在曹建海的新书《向高房价宣战》发布会前夕,记者见到了传说中的“地产三剑客”—曹建海、时寒冰、牛刀,三人正忙着为新书签名。采访刚一开始,曹建海先声夺人,抛出崩盘论。
“中国当前的房地产市场是由消费者主导的市场逐步演变成了由投机主导的市场,所以房价才会不断上涨。通俗一点讲,中国现在的房市就相当于股市,投机或者说投资行为占据了主导地位。既然性质相近,股市会大跌,房市也会大跌;股市会崩盘,房市也会崩盘。”曹建海对自己的判断充满信心。
利益链条催生高房价
曹建海认为,当前的高房价是由一个完整的利益链条催生出来的,从政府部门、开放商、炒房团包括二手房中介,到最终环节的消费者,都在不同程度地推高了房价。
“你知道什么是GDP吗?”曹建海笑容隐藏着故事,见记者有些疑惑便接着说:“GDP就是‘搞地皮’,政府部门搞搞地皮,就能实现‘保八’的目标。前两天看见一条新闻,2009年国内新房销售额占到GDP总量的13%(编著:根据国家统计局最新公布数据显示,2009年房地产销售额近4.4万亿,占GDP比重为13.11%),可以想象,经济对房地产行业的依赖有多大!”
记者在曹建海的新书里看到这样一段话—由于混淆了公共利益和商业开发之间的关系,地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。不仅征用价格过低,而且通过“招拍挂”的方式,还可以尽可能高地获取土地收益。
曹建海认为,现在国家的“土地储备中心”实际上是一个商业机构,通过“收、储、卖”三个环节赚取土地的高额差价。说到底,地方政府是房地产利益链条的一级获利者。
“开发商哄抬房价的手段很多,最突出的就是制造‘假按揭’骗取银行贷款。‘假按揭’最原始的做法就是开发商自买自卖,先以企业员工的名义买房,然后再与中介机构合作,在二手房市场高价兜售,炒高房价。”曹建海说,开发商也好,炒房团、中介机构也罢,其实都是通过向银行贷款来推高房价、获取暴利的,银行信贷政策越宽松,开发商和炒房团就有更多的可趁之机。
曹建海称,消费者是最终环节,也是最终接盘的人。但是,中国消费者买涨不买跌的消费心理也对房价的高涨起到了推动作用。尤其是通胀预期引发的理财投资需求,让大部分消费者都把住房当成了抵御通货膨胀的最佳工具,货币大量流入房地产市场,房价自然大幅上涨。
我有一千种办法调控房价
曹建海口中的“危机”能否化解?他表示,从当前的态势来看是无法避免的。
“其实不是完全没招,而是国家对房地产市场的调控太温柔。当然,这些温柔政策是可以预见的,因为在整个利益链条中,地方政府部门获益匪浅。要我说,我会有一千种方法来调控房价。”曹建海称,国家的调控措施很矛盾,一方面寄希望于房地产来拉动经济发展,一方面又碍于国计民生问题,所以只能选择温柔。
在曹建海的新书中,记者看到了犀利的六条关于调控房价的思路和措施。第一条他就谈到了“改革土地制度,促使政府推出房地产利益链”的问题,称要解决高房价问题,就一定要限制地方政府通过土地出让牟取不合理利益的机制,将土地交易权留给土地的实际供给者和使用者。
“比如,推进多元化的住房建设开发模式,鼓励居民自建房和合作建房,打破开放商的垄断地位;再比如,大力建设经济适用房和廉租房、严格控制住房信贷风险、积极推进物业税制度建设等等,这些措施都能在一定程度上调控房价。”曹建海如数家珍,娓娓道来。
“当然,不是想不到,而是做不到。” 他话锋一转,回到现实。
房价将是一个长“L”型
“从短期看,中国的房价取决于信贷政策,但是从长期的趋势来看,房价终归是要回落的。预计到2012年,国内的房价会回落到一个很低的水平,大约为2008年‘小阳春’时期的40%-50%。”
这番预言,不仅让人联想到不久前上映的影片《2012》。
泡沫破灭了,房地产市场会怎样?
曹建海认为,国内的房价在2012年后,将呈现一个“L”型的长期走势。这是因为,影响房价的长期根本因素还是供求关系,按照现在的估算,一二线城市的房屋空置率为10%,三四线城市为15%,即便是城市化进程加速,大量人口涌入城市,高房价还是让很多人买不起房,房地产市场还是供大于求。
“房地产市场的崩盘会从炒房环节开始,炒房团和二手房中介机构炒房的资金主要来自银行,如果最终消费者没有能力接盘买单,炒房团和中介机构将出现资金链断裂的情况,以崩盘告终。说到底,最终受冲击的还是银行金融系统。”曹建海预测,房市崩盘后不可能再次反弹,因为消化这场“危机”需要很长时间,市场经济主体也会相应调整,形成防御体系。
钟维杰,内地买家入港楼市
钟维杰
我曾撰文探讨国内房地产市场有没有泡沫,基本上结论是有些但未至好严重,而近期本港楼市出现天价(39号干德道七万港元有多一平方),据说买家为国内人士(或于内地有生意之人士),若属实,则对上述泡沫之猜度有支持。
为甚么?因七万港元一平口尺是非常“豪气”之价位,估计背后不但钱多,更是滚滚来的,而这通常又和经济过热有点关系。不少本港人士闻价后哗然,认为本港楼市泡沫甚大,又恐慌楼宅全都被人购买,且说要重建居屋等,更因该楼盘甚多“八字”楼层,连楼层之层数亦提议要监管,一时热闹非常。
然而,这是捉错用神,因天价和“八字楼”皆属小事,不买楼因由如下:
过往十五年,香港住宅楼市整体是有波幅无升幅的
详情可参靠以往文章《长弱短强》和《购买力每况愈下》。这等价格走势会变吗?当然有可能,但请看第二点。(下图显示在近十五年内价位有上落但没升幅。)
现阶段之人口优势已用得差不多 (Demographics)
除非香港可生育之女士们突然“多产”起来,来制造二十年后另一婴儿潮,又或有大量年轻有为之新移民(国内外也好),否则未来楼市难复当年勇和价量长期齐升。
整体住宅市场在高位运行
无论是整体计,或分港岛、九龙和新界计,甚至以个别普及屋村计,以致时空有长短,皆显示高位运行情况,急甚么?(下图用太古城作示范:价格水平已超越近年波幅之高位。)
该楼盘只位于传统中产区
甚至可以说是上中产区,但仍然是中产区,并非山顶,卖得比山顶还贵,真的可持续吗?若可,山顶岂非要卖十多万,这又可以持续吗?
该区二手价一般由数千至一万多
新楼价格当然可看高些,但无论用料如何一流,设计怎样新颖,设施何等高级,甚至实用率奇高,也不能尽释贵出数倍的价,相信开发商入地时未预期可卖这价位。
机遇可能是千载难逢
若非碰上金融海啸,就不会有全球央行合力救市的行动,包括国内之数万亿人民币刺激方案,那香港这些贵宅价格现象会发生吗?再者,近年中国亦渐有信心兼有策略“走出去”,即刺激方案加走出来之政策,本港不见这些大手笔投资才奇怪。 (见图:留意金额约由今年二月上扬,与刺激方案时间大约吻合,数据来自中原地产网站。)
若有人出天价,就卖给他们吧
天价不但表示高价、好价又或出乎意外之价,更是不常遇的情况,卖出通常有好处,因回报不菲,就算日后买家仍有水位赚,他们所承受之风险远超卖家的。至于有指楼宅全都被外来人士购买,一来根本没可能,二来若真有这么多外来人出天价置业,卖给他们迁往别的城市暂住也好,等价跌才迁回。从未见过有城市可纯靠外来人和投资,而长期兴旺的。
嫌贵不买就是
置业,尤以自住是消费行为,并非纯投资行为,正如光顾餐厅(消费)或买股票(投资)一样,嫌贵便不吃,嫌高便等待。此外,没有必要将结婚和置业扯上等号,置业是好事,但勉强就可能变得不好。
至于四十楼变八十楼,连买家们都未有投诉,周围之闲人,还是关注其它更重要的事情吧。
(本文作者为香港卓凌地产分析有限公司行政总裁)
谁说我们温州人看好海南?
罗燕红
问及“房产泡沫破灭”,陈俊笑了,他说:“无稽之谈”。
陈俊是北京浙江商会副会长,浙江投资团发起人,北京今日潮流企业策划公司董事长。
2010年,陈俊的确认为年初会有起伏不大的震荡和横盘调整,这样的调整在他们看来是为之后房价的再次飞涨的一次铺垫和缓冲,而在五六月份,春夏之交,房价会“强劲地向上反弹”。因此,年初这一段时间成了“价格的相对洼地”和“入手的大好机会”。由于市场的普遍心态是买涨不买落,人们总是在涨的时候追涨,而在跌的时候坐等跌得更多,因此,“这样的机会非常容易被大家忽略从而错过。”
记者问“2010年预测—百名经济学家调查”显示50%的经济学家认为2010年我国房价仍会小幅上涨,看涨观点成为主流。陈俊笑说:“专家也可能偶尔对一次”。
是商品就要允许自由买卖
“在浙商眼里,任何东西只要有市场需求,都可以拿来买卖。经济的活力,就在于商品的流通。所谓商品房,既然承认房子也是一种商品,就要允许人自由地买卖、流通。没有投资的房地产市场,是不健康的市场;没有流通的市场,只能是死水一潭的市场!”陈俊一直都宣传这样的论调。
陈俊从来不愿意称“炒房团”,他一直对外宣称自己是“浙江投资团”。
“浙江投资团”以民间投资的形式运行,是一个较松散的组织,成员不固定,大多是同乡、老表、小舅子这样七大姑八大姨的关系,在牵头人看上某个项目之后,临时开始招呼人组团,然后开始一边讨论,一边组团实地考察。久而久之,“团员”变得相对固定。他们汇资加上部分的银行信贷,数额少则千万元,多则数十亿。
抱团投资同单枪匹马的投资是完全不一样的,对抱团投资客,资金量大、影响大,开发商会给足地价、给足优惠政策,这个空间出来,再和房产本身升值的空间两个叠加起来,就是投资回报的潜力无限。
陈俊第一次出手买房是2001年,那时候是为了自住。他回忆说,“有所谓的专家在2003年10月就发表报告称‘中国房地产市场的泡沫尤其严重’。可是我们都知道,那时的房地产价格是明显被低估的。”
“我们投资团,在北京打的第一枪,就是南城的万年花城。”陈俊至今仍津津乐道。那是2005年春夏的事情。
陈俊认为,提出任何判断都应是建立在有实践的基础上的。陈俊坚持认为自己是实战派,是在市场里摸爬滚打的一线操作人员,与市场的关系非常紧密,有很强的敏感度,他不愿理会“专家”的话,而更愿意与同道之人多交流,多切磋。他说“春江水暖鸭先知”,江水里的鸭子们对江水温度的感知和感觉是第一手的、是最准确的。投资客对市场的研究才是全面系统、细致入微的。
“买房子”的基本原则
“买房子其实没有那么复杂,看好你就买。”陈俊教导说,买房其实只要掌握一些基本原则就好,如:在新楼盘一开始销售的时候就应该投,宁要鸡头,不要凤尾。等大家都挑挑拣拣得差不多,好房型也基本没什么剩下的了,价格又被拉上去了,这种时候不适合投资。
就好比游戏中,前面和中间的人才会赚钱,最后的人不但不赚钱,反而要承担不属于自己的责任。投资楼盘,他看2个方面:一是硬件,即楼盘的合法性,如法律、账目、经济往来;二是软件,地段、环境、户型,这些是软件。硬件不行,软件再好也不管用。每次对一个新盘下手,他都会反反复复地到现场看五六次,地段、楼层、朝向、交通、发展潜力、周边环境。而做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。外部环境、社会治安情况怎么样。
不信专家,但他们非常关注政府的政策。“浙商投资团”的商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》,“懂大体、识大局才能赚大钱”。他们看新闻的目的,也是为了捕捉商机,避免做顶风逆势的买卖。“政府不会让市场跳水”这一想法,在中国股市里根深蒂固。“房地产也一样。”陈俊认为,“房地产市场在政府的经济发展计划上的地位举足轻重,崩盘、破裂这样的情形都不可能出现。”
2006年5月29日,九部委发布“新政”。当天下午陈俊得到信息“十五项条款,我翻过来、倒过去,足足看了一个多小时。”自己看罢,他又跟多位浙商通电话,交流学习心得。
很快,他们达成共识,简单的两条:一、新政局限在住房领域,对商业地产等其他领域涉及甚少;二、调控重点在房产交易过程。“我们一下子松了一口气,新政绝非实质性地打压,更不是一棍子打死。所以,我和投资团还可以继续留在北京,房地产仍可大胆投资。”但在投资方向上,他们做了调整:国家出台的一系列调控措施,对商业地产几乎没有限制。“以往,我们投资喜欢‘眉毛胡子一把抓’。如今,我们的投资领域,从住房、商业并重,转向以商业地产为主,而做商业地产,是浙商的强项。”
2009年年底,国务院常务会议上提出了“国四条”,促进房地产市场健康发展,增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设。去年年底的中央经济工作会议上,也有提到,政策总体利于房地产业,未提“发挥支柱作用”,问陈俊怎么看,他说,国家主要还是会以稳定为主,不可能进行打压。即使有什么安抚民心的调节政策出台的话,也是温和、平缓的,而不会是激烈和剧烈的,就更不用说崩盘了。
就目前的市场形势来看,陈俊认为“商业市场还有较大的机会”。商业是一个永恒的主题。就以往的经验,一般来说,商业地产的价格应是普通住宅的2.5倍左右,这样才能达成一个均衡状态。当然高于2.5倍也不正常,这意味着住宅被低估了,商业地产被高估,投资比较危险。但是目前,这二者的价格是倒挂的,商业地产价格被低估了。“投资到商业地产,要趁人之危、逢低入市”。“以后如果有合适的机会,我们还想大量物色上海、北京的商业、写字楼项目,少数地段稀缺的地区还可以考虑长线持有出租。”他说。
陈俊说,即使市场处在“宏观的调节中”,只要判断准确,操作得当,投资者仍然有无数的机会。他认为一线城市较繁华地段每平方米六七万元是有价值支撑的,是站得住脚的。这是城市化进程中必须会出现的现象和造成的结果。
如果真像许多人认为的,北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价已经估高,市场机会已经饱和的话,像大连、南京等二、三线城市里最黄金的地段,还有相当的机会在等投资客们。
莫低估了“实际购买力”
陈俊认为,普通投资客习惯用自己的猜测判断市场。
他强调,普通投资者(泛指买一两套房子、期盼升值或是靠租金收回投资的形式)不要根据自己的收入和想象来判断中国富人,也不要低估对这样的房子有消费需求的人群数量和消费能力。
他说,摊开中国地图,贯穿中国南北的京广铁路沿线的二三线城市他都很看好,也很有兴趣,再还有就是沿海的14个开发、开放城市。
目前,陈俊正在关注二三线城市。他带领一帮“粉丝”去湖南长沙、安徽、重庆看市场,“在2005年之前投入的住宅项目,到目前为止收益都至少翻了3倍。现在一线城市机会有点饱和,投资回报率已降到10%,个别项目甚至低于5%,算不上是肥肉了。我们喜欢和积极寻找的是,15%~20%的投资回报。我们认为,一些交通发达、资源丰富的二三线城市的房价是被低估的,它们的发展潜力非常大,也是我们以后重点关注的区域,如长沙、成都、沈阳等地方。”
他说所谓的旅游城市,如目前热炒的海南岛,住宅地产是没有什么大前途的。根据目前的情况来看,对所谓的“海南题材”,“浙江投资团”没有外界宣扬的那么热衷,他们在海南岛花费的精力和投入的资金量都不算大。“投资团的有些人在海南也投了一些,就像资产配置一样,只要有一些机会,大家还是愿意配置一点。”
陈俊认为,旅游城市,其实是留不住人的,人们去那里是为了观光、旅游,并不需要长期居住,也就并不需要住宅。它需要的是有一定服务标准和档次的酒店,而这样的“标的物”并非他们的投资方向和重心。
自投、批发、掮客,投资客新招式
罗燕红
“如果你是一个买房前还在算剩下多少年使用权的人,那你不适合做房地产投资。”这是张羽冲的名言。
张羽冲是最早介入中国房地产市场的投资客之一。凭借在华腾园、富力城等项目上的投资和后来的商铺投资经历,被媒体誉为“京城地产投资第一人”。
一般人认为,炒房有三种形态: 炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是套取高额订金、赚差价,购房出租者是相对保守和实力不强的投资方法,转手买卖适用于房价上升较快的城市,在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅。
而在张羽冲看来,房产投资有两种回报模式,一种是低买进高卖出,打价格差;这就好比股票市场上的“快进快出”的短线投资者。而另一种就是依靠地段的升值,使房产增值。即所谓的价值投资,就像在资本市场,从巴菲特到普通的基金经理,甚至再到普通的投资者都宣称自己是“价值投资者”一样。所谓的价值投资,不一定要在高点卖出,但却一定要在低点出手买入,卖的时候觉得值得就卖了,不用在最高点卖出,也算是留点机会给别人。
在“华腾园”时,张羽冲还只是小打小闹的“散户”,到“富力城”时代他俨然已成为大进大出的“庄家”:靠自己的人脉关系和较大的资金量,找到相当一部分以较低于一般投资者的价格买入后,再转手卖给其它资金量较小的投资客。
在房价迅速上涨飙升的这几年,他积累了上亿元的资金,还替别人炒,他跟出资方达成一个协议,用出资方的钱,自己进行操作,每年给别人一定的回报。
现在,除了把自己手里的房子转卖获利之外,张羽冲又身体力行地开始了另外一种投资和获利的模式。这也是他目前做的最多的操作方式。
张羽冲认为,投资的角度来说,现在3万了,过一两年涨到32000-35000元就没有太大投资意义了,每年涨20%-30%以上才是暴利,对于想赚取差价的投资者来说,目前价格涨得太快了,市场空间已经缩小了,假设两年内出了物业税,那风险还是很大的。
“我现在手里已经没有多少房子了,已经在逐渐退居二线,现在做的主要是帮助和指导别人投资”张羽冲说。
所谓“帮助”和“指导”,就是指张羽冲自己先看好了房,再介绍给他的“粉丝们”来买,而他自己则从其中获得一定的佣金或提成,这其实是充当了类似掮客的角色,这个角色颇受开发商和普通投资人的欢迎。但是,在市场上,“掮客”这样的角色并不适合大多数的投资客。充当“掮客”的投资者,首先需要自己有过成功的投资操作,并且在媒体有较多曝光率提高他们的知名度,为他们吸引来“粉丝”,同时,他跟开发商有较多来往,保持了比较友好的关系,开发商一方也能给他优惠条件和提成。
现在,张羽冲在海南做的主要就是这种模式。1月4日,国务院正式宣布海南国际旅游岛建设规划方案获批。未来10年内海南将建成国际级购物中心。
对海南,张羽冲“非常有信心”。他多次提到,人们开始注重生活品质,投资旅游地产正是机会。他曾在多个场合声称,3年后,他对海南的楼市判断就会见分晓,以前都说海南只有一手市场没有二手市场,以后就会不一样了。但他也很谨慎地说,不是所有项目都能有好的收益,还是要要看具体的项目。挑选重点第一是未来热点地区,第二要找数一数二的开发商的产品,好的开发商会设计出好的产品。他买的每一套房都会亲自到工地考察。
炒房团开始介入开发
这些年,有组织“浙商投资团”,成群结队、大江南北地买住宅、买商铺。像买大白菜一样,一层一层、一片一片、一栋一栋地买。而随着市场形势的变化浙江团的打法也“升级换代”。他们由最开始的短线爆炒、快进快出、瞬间获利、获利走人,到后来的把短线炒房,逐渐拉长,变成为以中长线的价值投资为主;标的物也从最初的住宅投资,转向城市商业高端投资,到城市综合体投资。另一大趋势是,他们中的一些已经开始由“二级市场”杀向“一级市场”,逐步开始介入前端的房地产开发环节。
以往,浙江商人在北京做房地产投资,除了有个别知名房地产商是直接做地产开发,其他人都是买房、在销售市场上行动。不过,从前年以来,形势发生了一些变化。这些资金有一大部分,逐渐由买房转为买房和开发并举。陈俊说,这是因为,房地产价格比以前高了,在“二级市场”的获利空间也相对变小,而浙江人通过在房地产“二级市场”摸爬滚打这几年,不再“人生地不熟”了,对市场的环境和变化都更加了解了,所以他们开始寻求利润更加丰厚的开发环节的投资机会。
而相比传统的民间借贷或炒房,如今,受过完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”们常用的是联合发起基金、创投资本等,他们的操作方法更为公司化和规范化。
陈俊介绍说,“浙商投资团”一般用这几种模式;一、项目整包后分租。这是最简单、也最常见的方式。整体承包的好处是能压低价格,一下承租10年、20年。然后,再重新包装、定位、以及对外招商;二、以租代买。如果一个项目投资两三亿元;只需要首付启动资金3000万元;半年后再付一笔钱;一年后又付一笔钱。两三个亿,在几年之内付清。三、协助招商引资,按业内规矩赚得佣金。四、只买摊位,再转租。
2005年投资万年花城的时候。开发商看一下来这么多浙商集体看房,也高兴。因为这就意味着,浙江投资资本看好他的楼盘,这简直是营销宣传的“活广告”。这次购房行动,陈俊说确实吸引了不少媒体的关注,甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。陈俊和他的投资团,不仅记者采访他,甚至连房展会的老总,担心展会冷清,也专程登门,请他们到房展会上露露面,帮忙激活人气。当然,开发商也会给他们优惠和折扣。
成立中介公司炒房
李欣夫妇是较早投入炒房的一批人,他的丈夫更是属于最早的一批,到如今已经有13年的时间了。他们的炒房也与普通人不同,为炒房,他们成立了一家房地产经纪公司。通过经纪公司的各家店铺进行信息上的便利分享,了解房地产市场第一手的资料。
李欣介绍,2010年年初,看房者相比去年有大幅下降。过去她的公司每个店面一天看十多套房,最高纪录是去年12月,单店单日成交20套左右,基本形势是“上午看房,下午签约”,市场太过火爆,购房者的心理有点失控;现在一天看三四套就算不错了,很多店铺1月份只成交了一二套。
但李欣认为这是符合往年的成交变化规律的,历年交易都是年初和年底少,中间,特别是九十月份二手房交易比较活跃。去年相对而言,稍显反常,年底非常火。
张欣说,一般人都有追涨和等跌的心态,房价目前可能会有一个观望期,成交暂时被预期压制了,刘欣认为从自己八九年来的房地产从业经历来看,房价往往跌少涨多,跌小涨大。在观望过后价格还会上来,全年下跌的可能性不大,北京房价“暴跌”更难,崩盘则“简直无从说起”。好的信号一出来,房地产市场就会有成交的动力,而市场活跃很快就会带来价格的上涨。
“不过房价涨跌对于中介来说影响较小,我们看重的是成交量,看买卖双方能否爽快地达成一致。”张欣说,自己只是市场上的“散户”,房价涨跌对她来说是不可抗拒的因素,只能顺其自然,而成交量相对而言是她可以控制和努力的,也是她获利的一个主要方面。
李欣认为,普通购房者买房大家都想买到便宜的,越便宜越好。但是其实价格中间的、不高不低,与市场水平一致的最好。因为真正的好的低价的房子不可能到普通老百姓手中,早在中介手里就把低价房子截下了,自己投资或介绍给相熟的投资者,过了几手,价格很快就上去了。
从信号上说,她认为并没有准确的指标或者现象可以判断房地产市场。但中介非常关注房地产税收、购房贷款方面的政策,因为他们要负责替客户做这些,同时这也是他们赚取利润的主要来源之一。国家的政策,目前来看对市场的根本作用效果不大,特别是营业税,这么多年增加交易成本,最后都会转嫁到买方身上。
房地产市场变数太多,国家政策还是最重要的方向标。她很注意领会国家的新出台政策体会字里行间的意思,做出自己的理解和解读。例如在2009年年初,政府出台政策,是希望房价不跌。而当前政策的一个中心思想就是不希望房价过快上涨。总体还是想保持比较平缓的态势。
2010首届中国经济年会
财智巅峰对话把脉经济动态
1月17日,“2010首届中国经济年会”在北京隆重举行,本次年会以“宏观经济分析与展望”为主题。与会的60多位政府官员,100余位专家学者及200余名顶尖知名企业家使此次大会成为当下规格最高、最受瞩目的年度经济盛会。
一汽-大众奥迪品牌再次以创始年度合作伙伴身份鼎力支持年会,向会议提供官方贵宾用车,以此展现了国内一流汽车企业对中国经济增长的信心和责任。作为首届中国经济年会“唯一指定牛奶”的特仑苏全程为参会的政要学者和经济领袖提供高品质的营养牛奶,见证精英智慧的诞生。
首届中国经济年会围绕后危机时代全球及中国的新经济策略,立足宏观经济,探讨中国经济发展战略的“新起点、新机遇、新挑战”。在全球经济衰退的态势得到遏制、中国实现了平稳较快发展的经济形势下,首届中国经济年会搭建了高端、庄严、权威的沟通平台,打造了中国最高规格的经济盛典。本次年会中,特仑苏也与多位专家学者一起,共同探讨了未来乳业发展对中国经济的贡献。
包括国家发展和改革委员会副主任兼能源局局长张国宝、住房和城乡建设部部长姜伟新、国家开发银行董事长陈元、国家发展和改革委员会副主任张晓强、中央财经工作领导小组办公室副主任刘鹤、北京大学社会科学部部主任厉以宁、中国人民银行货币政策委员会委员樊纲在内的国内著名经济学家、政府官员和企业界人士,共同就全球经济复苏中的中国经济发展新趋势、经济增长新动力及管理通胀促消费的话题进行了高规格的对话和深入的探讨。
从达沃斯世界经济论坛到博鳌亚洲论坛,再到中国经济年会,一汽-大众奥迪品牌不仅是中国社会名流和精英青睐的高档座驾,也是国际高规格会议的合作伙伴,一路相伴各类深具进取心与责任感的顶级经济盛会,鼎力支持的同时尽显企业公民形象。
一汽-大众奥迪品牌作为中国高档汽车品牌的领军者,在2009年也从国家推出的各项支持汽车发展的政策中受益匪浅,不仅自身全年累计销量一举创下超过15万辆的新纪录,同比增长33.1%,同时还带动了下游零部件等相关产业的发展,为保增长、促内需的宏观目标贡献出一份力量。
公司董事、总经理安铁成在采访中表示:“汽车工业作为国民经济重要的支柱产业,能撬动数倍于自身规模的上、下游相关产业及增值服务业的增长,在2009年中国经济增长中发挥了重要作用。毋庸置疑,中国虽然已经是全球第一大汽车市场,但中国汽车市场的长期发展潜力依然十分巨大,而汽车工业能为国民经济可持续增长提供长期的推动力。展望2010年,汽车企业有责任也有能力保持汽车市场价格稳定,并通过积极发展汽车金融服务、开拓二三级市场,为促进消费、扩大内需贡献一己之力。”
奥迪品牌回顾
● 奥迪品牌由奥古斯特•霍希(August Horch)于1909年7月16日创立,拥有超过百年的传奇历史。秉承“突破科技、启迪未来”的品牌理念和“进取、尊贵、动感”的品牌价值,奥迪不断挑战现状,引领技术和设计创新。2008年奥迪品牌全球总销量首次突破100万辆,连续13年刷新销售纪录,并成为盈利能力最强的国际汽车厂商之一。自1988年奥迪品牌进入中国以来,经过20余年植根中国市场的精耕细作,一汽-大众奥迪品牌凭借在品牌、产品、服务等领域的综合竞争优势始终领跑国内高档汽车市场。
● 2009年奥迪品牌在华销量达到157,188辆(不包括香港),同比增长33.1%。目前奥迪品牌在中国产品线涵盖A、Q、R三大系列,主要包括A系列轿车车型A4L、A6L、A5/S5、A8L/S8;Q系列SUV车型Q5、Q7;R系列跑车车型R8、TT/TTS。一汽-大众奥迪品牌拥有国内最成熟的销售服务网络,160家授权经销商覆盖了全国95个城市,其尊贵、完善的服务共8次摘得J.D.Power公布的“中国汽车用户服务满意度”冠军和“中国汽车销售满意度”冠军。
关于特伦苏
● 2005年,特仑苏初问世时,即以一种革新的视角,将高端奶的概念真正引入了中国乳业。此后,乳业步入了“黄金时代”。
● 这种变化,不仅为消费者带来了更丰富多样的选择,更为乳企的同质化竞争找寻了新出路。可以说,特仑苏创造了新的经济增长点,是乳业升级的典范。