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摘 要：司法实践与理论研究对于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人，在与第三人就房屋权益问题产生纠纷时能否对抗法院强制执行力的问题存在争议。而此问题实际上也包含《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》之间法律适用相冲突问题。笔者借用案例分析的方式对上述问题进行分析，并尝试列举以买受人“是否已支付全部价款”、“是否已实际占有标的房屋”以及“房屋买受人是否存在过错”等几个标准，以求能更好地协调《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》的适用，帮助司法工作者解决此类法律问题，统一司法尺度。
关键词：债权性不动产支配权；法院强制执行；占有保护；房屋所有权登记
一、 引言
自《物权法》颁布以来，理论界关于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人，在与第三人就房屋权益问题产生纠纷时，能否对抗法院强制执行力的问题存在争议，实务界对此问题的做法也不尽相同。笔者将通过下文尝试对这一问题进行分析。为了方便讨论，笔者建立以下案例模型：
房屋所有人甲出售一套房屋给自然人乙，甲乙二人之间签订了合法有效的房屋买卖合同。乙支付了全部价款，但因甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。此后，甲又将该套房屋向丙银行申请抵押贷款，并办理了房屋抵押登记手续。甲拿到丙贷款后用于个人经商，并与自然人丁有商业上的往来。
后甲因与丁的货款纠纷被丁诉诸法院。法院判决丁胜诉，并将甲的财产作为法院强制执行之标的物，经由丁申请执行。法院在执行过程中到房产管理部门将该套房屋作为甲的财产予以查封并欲评估、拍卖时，乙向法院提出执行异议，要求法院解除查封。丙以其享有该套房屋的抵押权为由向法院提出优先受偿的申请，从而引起买受人乙、丙银行以及执行申请人丁三者之间的权利冲突。
二、 案例分析
理清乙丙丁三者之间的权利冲突的首要任务在于判断三者各自究竟享有什么样的权利。
（一）三方所享有的权利分析
1.关于买受人乙的权利
依据我国《物权法》第九条规定①，我国《物权法》关于房屋所有权变更的模式采用的是“登记生效主义”，未经登记的不发生房屋所有权变更的法律效果。故在本案例中，甲与乙虽然已签订房屋买卖合同，但因甲的原因二者没有按照约定进行变更登记，所以该房屋所有权的转让并没有发生物权变动的法律效果，即该房屋的所有权人仍为甲。
依据《物权法》第十五条的规定②，甲乙二者之间的房屋买卖虽未履行变更登记不能发生房屋所有权变更的法律效果，但不影响二者之间房屋买卖合同本身的效力。即甲乙二者之间的房屋买卖合同仍然合法有效。
再依据《物权法》第二百四十一条的规定③，乙虽已占有该房屋但并未取得该房屋所有权。甲乙二者之间的房屋买卖合同既然合法有效，买受人乙可以依据该合同的约定要求房屋所有人甲承担继续履行的义务或者承担相应的违约责任。
2.关于丙银行的权利
依据《物权法》第一百八十七条的规定④，房屋所有权登记具有公示效力，不动产抵押权自登记时设立。丙银行以权属登记在甲名下的房屋为标的物与甲签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续。丙基于对房屋登记公示的信赖而进行的抵押行为已尽了合理谨慎义务，该抵押合法有效，丙享有该房屋的抵押权。
3.关于执行申请人丁的权利
房屋所有人甲与执行申请人丁的之间的货款纠纷，属于普通债权债务纠纷。法院已判决丁胜诉，因此丁可以向法院申请强制执行甲的个人财产。
（二）三方权利冲突及解决
通过上述对乙丙丁三者之间的权利分析笔者发现，三者任意一方想要完全实现自身的权利都会妨碍到另外两者权利的实现，这就造成了三方权利冲突。关于本案例中的法律问题应当如何处理，司法实践中的做法之间存在很大的差異，理论界对此也存在不同的认识。梁慧星教授认为“对于某项处于第三人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是，被执行人是否享有返还财产请求权。”⑤
本案例中买受人乙向房屋所有人甲支付了全部房款并实际占有该房屋，买受人乙构成物权法上的合法有权占有。乙支全部付价款之后，甲的权利已经得以完全实现，从而甲丧失对标的房屋的返还财产请求权。因此，买受人乙的异议成立，法院应该解除房屋的查封。相反的观点则认为，房屋的所有权并未转移，标的房屋仍属于甲的财产，法院当然可以查封、拍卖。
笔者认为，回答如何解决三方权利冲突问题实质上可以化解为回答以下两个问题：
1.执行申请人丁向法院申请强制执行标的房屋，买受人乙能否基于自己的权利与之对抗？
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十七条规定⑥，本案例中甲乙二者签订了合法有效的房屋买卖合同，乙支付了全部价款但因为甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。
乙按照合同约定全面履行了义务，甲一直没有履行办理所有权变更登记的义务，乙对此并没有过错。依据上述规定，法院为实现丁的普通债权而强制执行该标的房屋与乙的权利发生冲突时，不得查封该房屋，乙的执行异议成立。
既然乙的执行异议成立，法院就不得查封该标的房屋，也就无从谈起拍卖该房屋，丙在本案强制执行中主张的优先受偿权就没有意义。
但是，也有观点认为此种处理方式存在不当之处。若法院是在《物权法》实施后所为查封、扣押或者是冻结该房屋的行为，应当遵循《物权法》第九条规定之公示原则⑦。《物权法》的效力高于《查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条后段与《物权法》第九条规定相冲突，不得再继续适用。《物权法》明确了不动产物权变动采“登记生效主义”，未经登记的不动产物权变动不发生当事人所期待的法律效果。
登记为不动产物权的法定公示方式，乙对于该标的房屋的占有没有不动产物权公示效力。如果《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段规定在《物权法》实施之后仍然得以继续适用的话，当事人完全可以采用“倒签合同”的方式来规避此项法律风险。 因此，买受人乙能否基于自己的权利对抗法院强制执行力的问题，实际上也包含《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》之间法律适用相冲突问题。在具体法律适用过程当中，法院对此所采取的态度也各有不同。从效力高低的角度来说，作为全国人大通过的法律《物权法》的效力高于最高人民法院司法解释。
依据《物权法》规定对案例进行处理没有法律上的问题。但是在《物权法》颁布之前，虽未明确规定司法实务当中其实在实质上执行着不动产物权“登记生效主义”。《物权法》并非在理论和实务上首创此项原则，而是用立法的形式肯定了此项原则在法律实践之中的适用。《查封、扣押、冻结财产的规定》也是最高人民法院在考虑不动产物权“登记生效主义”原则的前提下，对此种情形进行的变通性规定，目的即是为了能更好地平衡执行申请人与异议第三人之间的利益。
因此，笔者更赞同前述第一种观点。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定⑧，法院应当裁定乙的异议成立，中止对该标的房屋的执行。如果丁不服法院作出的裁定，可以在裁定书送达之日起15日内，向执行法院提起异议之诉。如果丁的异议之诉被驳回或者逾期未提起诉讼，法院必须解除对该标的房屋的查封，仅能就房屋所有人甲的其他个人财产作为执行标的物来实现丁的债权。
2.倘若本案例中，没有执行申请人丁。而是房屋所有人甲不能偿还银行到期贷款，丙银行起诉甲并胜诉。丙银行向法院申请强制执行标的房屋以实现其抵押权时，买受人乙能否基于自己的权利与之对抗？
前一种情况之中，乙可以基于自己的权利对抗法院的强制执行有一个隐含的前提条件：即丁与甲之间为普通债权债务关系。乙支付了价款完成了交付，基于合法有效的房屋买卖合同关系而对标的房屋产生管领和控制。乙对房屋所享有的权利状态构成《物权法》上的“占有”。占有是指“占有人对于物有事实上的管领力的状态。”⑨这种事实状态属于《物权法》所明确规定的一种物权性财产利益。或者也有人将这种支配权称为“债权性不动产支配权”。无论怎么定性，也正是因为这种管领和控制状态的特殊性使得乙的权利得以优先于丁所享有的普通债权。从而使得乙可以基于自己的权利对抗法院的强制执行。
与之不同的是，丙享有的是抵押权。抵押权作为物权的一种，享有优先于债权的效力。当它与乙的权利发生冲突时，笔者认为不能简单地直接认定乙所享有的权利的效力可以优先于丙的抵押权。即便认为这种占有的事实状态或者这种“债权性不动产支配权”的效力能够优先于普通债权，也不能等同于这种优先效力可以直接对抗物权优先性的结论。即乙不得直接以《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定对抗《物权法》第一百九十五条的规定。因此，法院有权拍卖标的房屋，丙对拍卖所得款项享有优先受偿权。此时，法院应驳回乙的异议。
三、结论与建议
通过上文分析笔者认为，对于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有，却未办理过户登记的房屋买受人能否对抗法院强制执行力的问题，应当分情况讨论。若执行申请人提出申请所依据的权利是基于其与房屋所有人之间所存在的普通债权债务关系时（如本模拟案例中的甲与丁），房屋买受人则能基于其自己的权利而与之对抗；若执行申请人提出申请所依据原权利是基于其与房屋所有人之间所存在的物权关系或其他特殊法律关系时（如本模拟案例中的甲与丙），房屋买受人则不能基于其自己的权利而直接与之对抗。应当依据案例的实际情况具体分析，判断关键点在于执行申请人与买受人各自享有权利优先性之比较。
同时，我们还应当注意一个隐含前提问题。即应当考虑法院强制执行所为的查封、扣押及冻结标的房屋的行为与房屋所有人和买受人签订房屋买卖合同先后顺序问题。
（一）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在前，并且在房产管理部门已办理了相应登记，房屋买受人则不能基于其自己的权利而对抗法院的强制执行力。因为其在签订房屋买卖合同时，应当并且有能力向房产管理部门了解标的房屋是否存在权利瑕疵。没有了解到此权利瑕疵的，买受人对此至少存在过错。
（二）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在前，却没有在房产管理部门已办理相应登记，房屋买受人则能基于其自己的权利而对抗法院的强制执行力。因为其在签订房屋买卖合同时，无法得知标的房屋已经被查封、扣押或者冻结。买受人基于对登记公示效力的信赖而签订房屋买卖合同的行为应当受到保护。
（三）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在后，则无论其是否在房产管理部门办理相应登记都不能影响之前签订的房屋买卖合同当事人的权利。
因此，已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人能对抗法院强制执行力并非是无条件的。
结合《物权法》相关条文以及《查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，房屋买受人享有此对抗力应当满足以下几个条件：
1.买受人须支付了全部价款。对于此项条件笔者认为在以后修改相关法律或者修改相关司法解释的过程当中应当对支付价款的额度或者比例给与适当放宽。毕竟在实际房屋买卖过程当中，一次性支付全款并非绝对多数情形。分期付款或者分几次付款的交易习惯更为常见。赋予房屋买受人相应对抗能力之目的在于保护其正当交易的利益。若将此条件设定过高，非但不能起到保护买受人利益的作用，反而可能因此而伤害买受人的利益。
2.买受人须实际占有该标的房屋。若买受人未实际占有该标的房屋，则其所享有的权利仅为依据合同约定要求房屋所有人承担继续履行的义务或者承担相应的违约责任。买受人所享有的权利失去了占有的管领和控制状态的特殊性，则失去了对抗执行申请人普通债权的能力。至于“实际占有”的判断应当结合英国法对于占有的“持续性与稳定性“的标准来确定⑩。
3.买受人对此不存在过错。即未履行房屋所有权变更登记的行为并非是因为可以归责于该买受人之原因。
4.法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为应当在房屋所有人与买受人签订房屋买卖合同之后，或者存在法院未向房產管理部门办理相应登记的情形。 综上所述，笔者建议立法者在以后修改相关法律或者出台相关司法解释的过程当中，能够参考以上适用标准，更好地协调《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》的适用，从而提供明确的标准以解决此类法律问题，统一司法尺度。（作者单位：四川大学法学院）
参考文献：
[1] 陈华彬，梁慧星.《物权法》[M].法律出版社.
[2] 王利明，杨立新，王轶，程啸等.民法学（第三版）[M].法制出版社.
[3] 陈永强.登记公信力与占有保护[J].环球法律评论.
[4] 金可可.基于债务关系之支配权[J].法学研究.
[5] 姜战军.论占有权利推定对不动产上占有的适用[J].法律科学.
[6] 程啸，尹飞.论物权法中占有的权利推定规则[J].西北政法学院学报.
注解：
① 《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
② 《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
③ 《物权法》第241条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”
④ 《物权法》第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
⑤ 梁慧星.民事立法、理论、实务若干问题.中国社会科学网. 2014-11-20.[EB/OL].http：//www.cssn.cn/fx/fx_fjgg/201312/t20131223_921256.shtml
⑥ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
⑦ 《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
⑧ 《民事诉讼法》第227条：“執行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
⑨ 陈华彬，梁慧星.《物权法》[M].法律出版社，2010：387
⑩ 陈永强.登记公信力与占有保护[J].环球法律评论，2012（03）：139
关键词：债权性不动产支配权；法院强制执行；占有保护；房屋所有权登记
一、 引言
自《物权法》颁布以来，理论界关于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人，在与第三人就房屋权益问题产生纠纷时，能否对抗法院强制执行力的问题存在争议，实务界对此问题的做法也不尽相同。笔者将通过下文尝试对这一问题进行分析。为了方便讨论，笔者建立以下案例模型：
房屋所有人甲出售一套房屋给自然人乙，甲乙二人之间签订了合法有效的房屋买卖合同。乙支付了全部价款，但因甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。此后，甲又将该套房屋向丙银行申请抵押贷款，并办理了房屋抵押登记手续。甲拿到丙贷款后用于个人经商，并与自然人丁有商业上的往来。
后甲因与丁的货款纠纷被丁诉诸法院。法院判决丁胜诉，并将甲的财产作为法院强制执行之标的物，经由丁申请执行。法院在执行过程中到房产管理部门将该套房屋作为甲的财产予以查封并欲评估、拍卖时，乙向法院提出执行异议，要求法院解除查封。丙以其享有该套房屋的抵押权为由向法院提出优先受偿的申请，从而引起买受人乙、丙银行以及执行申请人丁三者之间的权利冲突。
二、 案例分析
理清乙丙丁三者之间的权利冲突的首要任务在于判断三者各自究竟享有什么样的权利。
（一）三方所享有的权利分析
1.关于买受人乙的权利
依据我国《物权法》第九条规定①，我国《物权法》关于房屋所有权变更的模式采用的是“登记生效主义”，未经登记的不发生房屋所有权变更的法律效果。故在本案例中，甲与乙虽然已签订房屋买卖合同，但因甲的原因二者没有按照约定进行变更登记，所以该房屋所有权的转让并没有发生物权变动的法律效果，即该房屋的所有权人仍为甲。
依据《物权法》第十五条的规定②，甲乙二者之间的房屋买卖虽未履行变更登记不能发生房屋所有权变更的法律效果，但不影响二者之间房屋买卖合同本身的效力。即甲乙二者之间的房屋买卖合同仍然合法有效。
再依据《物权法》第二百四十一条的规定③，乙虽已占有该房屋但并未取得该房屋所有权。甲乙二者之间的房屋买卖合同既然合法有效，买受人乙可以依据该合同的约定要求房屋所有人甲承担继续履行的义务或者承担相应的违约责任。
2.关于丙银行的权利
依据《物权法》第一百八十七条的规定④，房屋所有权登记具有公示效力，不动产抵押权自登记时设立。丙银行以权属登记在甲名下的房屋为标的物与甲签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续。丙基于对房屋登记公示的信赖而进行的抵押行为已尽了合理谨慎义务，该抵押合法有效，丙享有该房屋的抵押权。
3.关于执行申请人丁的权利
房屋所有人甲与执行申请人丁的之间的货款纠纷，属于普通债权债务纠纷。法院已判决丁胜诉，因此丁可以向法院申请强制执行甲的个人财产。
（二）三方权利冲突及解决
通过上述对乙丙丁三者之间的权利分析笔者发现，三者任意一方想要完全实现自身的权利都会妨碍到另外两者权利的实现，这就造成了三方权利冲突。关于本案例中的法律问题应当如何处理，司法实践中的做法之间存在很大的差異，理论界对此也存在不同的认识。梁慧星教授认为“对于某项处于第三人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是，被执行人是否享有返还财产请求权。”⑤
本案例中买受人乙向房屋所有人甲支付了全部房款并实际占有该房屋，买受人乙构成物权法上的合法有权占有。乙支全部付价款之后，甲的权利已经得以完全实现，从而甲丧失对标的房屋的返还财产请求权。因此，买受人乙的异议成立，法院应该解除房屋的查封。相反的观点则认为，房屋的所有权并未转移，标的房屋仍属于甲的财产，法院当然可以查封、拍卖。
笔者认为，回答如何解决三方权利冲突问题实质上可以化解为回答以下两个问题：
1.执行申请人丁向法院申请强制执行标的房屋，买受人乙能否基于自己的权利与之对抗？
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十七条规定⑥，本案例中甲乙二者签订了合法有效的房屋买卖合同，乙支付了全部价款但因为甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。
乙按照合同约定全面履行了义务，甲一直没有履行办理所有权变更登记的义务，乙对此并没有过错。依据上述规定，法院为实现丁的普通债权而强制执行该标的房屋与乙的权利发生冲突时，不得查封该房屋，乙的执行异议成立。
既然乙的执行异议成立，法院就不得查封该标的房屋，也就无从谈起拍卖该房屋，丙在本案强制执行中主张的优先受偿权就没有意义。
但是，也有观点认为此种处理方式存在不当之处。若法院是在《物权法》实施后所为查封、扣押或者是冻结该房屋的行为，应当遵循《物权法》第九条规定之公示原则⑦。《物权法》的效力高于《查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条后段与《物权法》第九条规定相冲突，不得再继续适用。《物权法》明确了不动产物权变动采“登记生效主义”，未经登记的不动产物权变动不发生当事人所期待的法律效果。
登记为不动产物权的法定公示方式，乙对于该标的房屋的占有没有不动产物权公示效力。如果《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段规定在《物权法》实施之后仍然得以继续适用的话，当事人完全可以采用“倒签合同”的方式来规避此项法律风险。 因此，买受人乙能否基于自己的权利对抗法院强制执行力的问题，实际上也包含《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》之间法律适用相冲突问题。在具体法律适用过程当中，法院对此所采取的态度也各有不同。从效力高低的角度来说，作为全国人大通过的法律《物权法》的效力高于最高人民法院司法解释。
依据《物权法》规定对案例进行处理没有法律上的问题。但是在《物权法》颁布之前，虽未明确规定司法实务当中其实在实质上执行着不动产物权“登记生效主义”。《物权法》并非在理论和实务上首创此项原则，而是用立法的形式肯定了此项原则在法律实践之中的适用。《查封、扣押、冻结财产的规定》也是最高人民法院在考虑不动产物权“登记生效主义”原则的前提下，对此种情形进行的变通性规定，目的即是为了能更好地平衡执行申请人与异议第三人之间的利益。
因此，笔者更赞同前述第一种观点。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定⑧，法院应当裁定乙的异议成立，中止对该标的房屋的执行。如果丁不服法院作出的裁定，可以在裁定书送达之日起15日内，向执行法院提起异议之诉。如果丁的异议之诉被驳回或者逾期未提起诉讼，法院必须解除对该标的房屋的查封，仅能就房屋所有人甲的其他个人财产作为执行标的物来实现丁的债权。
2.倘若本案例中，没有执行申请人丁。而是房屋所有人甲不能偿还银行到期贷款，丙银行起诉甲并胜诉。丙银行向法院申请强制执行标的房屋以实现其抵押权时，买受人乙能否基于自己的权利与之对抗？
前一种情况之中，乙可以基于自己的权利对抗法院的强制执行有一个隐含的前提条件：即丁与甲之间为普通债权债务关系。乙支付了价款完成了交付，基于合法有效的房屋买卖合同关系而对标的房屋产生管领和控制。乙对房屋所享有的权利状态构成《物权法》上的“占有”。占有是指“占有人对于物有事实上的管领力的状态。”⑨这种事实状态属于《物权法》所明确规定的一种物权性财产利益。或者也有人将这种支配权称为“债权性不动产支配权”。无论怎么定性，也正是因为这种管领和控制状态的特殊性使得乙的权利得以优先于丁所享有的普通债权。从而使得乙可以基于自己的权利对抗法院的强制执行。
与之不同的是，丙享有的是抵押权。抵押权作为物权的一种，享有优先于债权的效力。当它与乙的权利发生冲突时，笔者认为不能简单地直接认定乙所享有的权利的效力可以优先于丙的抵押权。即便认为这种占有的事实状态或者这种“债权性不动产支配权”的效力能够优先于普通债权，也不能等同于这种优先效力可以直接对抗物权优先性的结论。即乙不得直接以《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定对抗《物权法》第一百九十五条的规定。因此，法院有权拍卖标的房屋，丙对拍卖所得款项享有优先受偿权。此时，法院应驳回乙的异议。
三、结论与建议
通过上文分析笔者认为，对于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有，却未办理过户登记的房屋买受人能否对抗法院强制执行力的问题，应当分情况讨论。若执行申请人提出申请所依据的权利是基于其与房屋所有人之间所存在的普通债权债务关系时（如本模拟案例中的甲与丁），房屋买受人则能基于其自己的权利而与之对抗；若执行申请人提出申请所依据原权利是基于其与房屋所有人之间所存在的物权关系或其他特殊法律关系时（如本模拟案例中的甲与丙），房屋买受人则不能基于其自己的权利而直接与之对抗。应当依据案例的实际情况具体分析，判断关键点在于执行申请人与买受人各自享有权利优先性之比较。
同时，我们还应当注意一个隐含前提问题。即应当考虑法院强制执行所为的查封、扣押及冻结标的房屋的行为与房屋所有人和买受人签订房屋买卖合同先后顺序问题。
（一）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在前，并且在房产管理部门已办理了相应登记，房屋买受人则不能基于其自己的权利而对抗法院的强制执行力。因为其在签订房屋买卖合同时，应当并且有能力向房产管理部门了解标的房屋是否存在权利瑕疵。没有了解到此权利瑕疵的，买受人对此至少存在过错。
（二）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在前，却没有在房产管理部门已办理相应登记，房屋买受人则能基于其自己的权利而对抗法院的强制执行力。因为其在签订房屋买卖合同时，无法得知标的房屋已经被查封、扣押或者冻结。买受人基于对登记公示效力的信赖而签订房屋买卖合同的行为应当受到保护。
（三）若法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为在后，则无论其是否在房产管理部门办理相应登记都不能影响之前签订的房屋买卖合同当事人的权利。
因此，已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人能对抗法院强制执行力并非是无条件的。
结合《物权法》相关条文以及《查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，房屋买受人享有此对抗力应当满足以下几个条件：
1.买受人须支付了全部价款。对于此项条件笔者认为在以后修改相关法律或者修改相关司法解释的过程当中应当对支付价款的额度或者比例给与适当放宽。毕竟在实际房屋买卖过程当中，一次性支付全款并非绝对多数情形。分期付款或者分几次付款的交易习惯更为常见。赋予房屋买受人相应对抗能力之目的在于保护其正当交易的利益。若将此条件设定过高，非但不能起到保护买受人利益的作用，反而可能因此而伤害买受人的利益。
2.买受人须实际占有该标的房屋。若买受人未实际占有该标的房屋，则其所享有的权利仅为依据合同约定要求房屋所有人承担继续履行的义务或者承担相应的违约责任。买受人所享有的权利失去了占有的管领和控制状态的特殊性，则失去了对抗执行申请人普通债权的能力。至于“实际占有”的判断应当结合英国法对于占有的“持续性与稳定性“的标准来确定⑩。
3.买受人对此不存在过错。即未履行房屋所有权变更登记的行为并非是因为可以归责于该买受人之原因。
4.法院查封、扣押及冻结标的房屋的行为应当在房屋所有人与买受人签订房屋买卖合同之后，或者存在法院未向房產管理部门办理相应登记的情形。 综上所述，笔者建议立法者在以后修改相关法律或者出台相关司法解释的过程当中，能够参考以上适用标准，更好地协调《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》的适用，从而提供明确的标准以解决此类法律问题，统一司法尺度。（作者单位：四川大学法学院）
参考文献：
[1] 陈华彬，梁慧星.《物权法》[M].法律出版社.
[2] 王利明，杨立新，王轶，程啸等.民法学（第三版）[M].法制出版社.
[3] 陈永强.登记公信力与占有保护[J].环球法律评论.
[4] 金可可.基于债务关系之支配权[J].法学研究.
[5] 姜战军.论占有权利推定对不动产上占有的适用[J].法律科学.
[6] 程啸，尹飞.论物权法中占有的权利推定规则[J].西北政法学院学报.
注解：
① 《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
② 《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
③ 《物权法》第241条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”
④ 《物权法》第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
⑤ 梁慧星.民事立法、理论、实务若干问题.中国社会科学网. 2014-11-20.[EB/OL].http：//www.cssn.cn/fx/fx_fjgg/201312/t20131223_921256.shtml
⑥ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
⑦ 《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
⑧ 《民事诉讼法》第227条：“執行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
⑨ 陈华彬，梁慧星.《物权法》[M].法律出版社，2010：387
⑩ 陈永强.登记公信力与占有保护[J].环球法律评论，2012（03）：139