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【摘 要】基于我国城镇住宅市场整体空置率高企，引发楼市存在泡沫与否的讨论，文章首先对泡沫的相关文献进行简要回顾和研究借鉴；其次，利用指标指示法，以钦州房地产市场为例从房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、存销比、房地产开发投资资金来源等指标入手，对钦州楼市泡沫存在与否及其程度进行了实证研究；最后，针对钦州市供求关系严重失衡的市场状况，提出了相应的对策和建议。
【关键词】房地产泡沫；钦州市场；指标指示法
1.引言
2014年6月10日，来自中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势 2014》报告显示，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套，而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房，现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。”
按照国际惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率通常被用来佐证楼市泡沫，我国城镇住宅市场如此高的空置率是否预示着泡沫已经相当严重，泡沫是否在2014年面临破灭的争论再次成为舆论焦点。市场曾强烈要求国家统计局公布住房空置率以判断楼市泡沫。国家统计局在2010年曾回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率指标。2014年6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义。鉴于此，本文以钦州市房地产市场为例进行实证研究，研判钦州楼是否存在泡沫及其程度，不借助空置率指标进行研判。
2.国内外对房地产泡沫研究
国内外对房地产泡沫研究主要有三个方面，一是关于房地产泡沫的理论界定；二是关于房地产泡沫产生原因分析；三是关于房地产泡沫的测度。
2.1 房地产泡沫的理论界定
2.2.1国外学者对泡沫的理论界定
Blanchard等（1982）将泡沫定义为预期值随时间而激增的分量；Stiglitz将房地产泡沫定义为：如果目前价格高的原因仅仅是因为投资者相信将来的价格会更高，而市场中的基础因素似乎又不能证明其合理性时，就存在价格泡沫。Margent Hwang Smith等将泡沫定义为一种状况：一系列资产的市场价格高于资产未来现金流的贴现值。Learner（2002）则认为如果价格与收益之间没有联系就会产生泡沫。
2.2.2国内学者对泡沫的理论界定
曹振良和高晓慧（2002）认为房地产泡沫是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨造成的；刘洪玉等（2003）则认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑造成的。王维（2009）认为，当资产的实际价格偏离了基础价值时泡沫就产生了，且泡沫是价格对价值实质性的偏离，而不是完全由随机因素所导致的价格围绕价值的上下波动。
2.2.3泡沫的一般特征
基于上述中外学者对泡沫的理论界定，可归纳出泡沫的一般特征：（1）泡沫是对价值或者说基本价格的实质性偏离；（2）价格的升高没有基础因素支撑，完全由预期决定；（3）泡沫不可能是负的（Tirole，1982），资产实际价格的波动相对于基本价格来说是不对称的，表现为单向偏离而非上下波动。
2.2 房地产泡沫产生原因分析
国内外学者对房地产泡沫产生原因研究有：如研究银行、股市等金融业对房地产泡沫形成和导致崩溃的作用（Guttentag，1985；Herring，1986；德维庆容，1995；徐滇庆，1999；丰雷，2001；王雪峰，2006）。如运用灰色关联分析工具确定影响房价变动的主要因素（马家斌，2006；邓宇等，2009）。如建立地区商品房价格的面板数据模型，得出控制房价过快增长的重点是调整投资结构（邱雅，2009）。
2.3 房地产泡沫的测度
目前对房地产泡沫的测度方法呈现多样化特征，如利用功效系数法、设立预警段法，对房地产泡沫进行预警（谢经荣，曲波，李维哲，2002）；如使用超指数模型对房地产市场泡沫进行实证（Wei-Xing Zhou， Sornette，2003）；如采用长期均衡价格法、基本市场价值法、房价收入比法来发现房地产泡沫的存在证据（Hee Soo Chung，Heong Ho Kim，2004）；如运用收益还原模型对房地产泡沫进行诊断（杜方，2005）；如尝试运用方差上限检验、West设定检验、Rals单根和协整检验等对房地产泡沫进行检验（张凌等，2007）。
测度房地产泡沫的指标总结为三种：一是指标指示法，根据评价指标比较其实际值与基准值的偏离程度来判断房地产是否存在泡沫，国际通用指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、空置率等，其他的一些指标还有租售比、投机比率等；二是理论价格法，通过建立的数学模型推算出房地产理论价格，同市场实际价格比较测度是否存在房地产泡沫及其程度；三是统计检验法，利用计量统计学原理对房地产价格变化进行统计分析，房地产市场无泡沫则统计分析可以找到房地产价格变化统计规律，而当泡沫存在时统计规律失常。
基于指标指示法具有数据可获得性强的特点，可结合宏观、中观、微观经济指标进行研判房地产泡沫，实际操作性强，本文选择指标指示法对钦州楼市进行研判。
3.钦州楼市泡沫与否实证分析 表1 2006-2013年钦州市房地产市场相关数据
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
本文对钦州楼市泡沫与否实证分析选择指标分为五类，一是供给类指标（房地产投资增幅与GDP增幅比）；二是需求类指标（商品房价格涨幅与GDP增幅之比）；三是价格类指标（房价收入比）；四是综合反映供求关系类指标（存销比）；五是反映房企资金风险指标（房地产开发投资资金来源）。本文主要以钦州市商品房市场为研究对象，对2006年以来钦州房地产泡沫衡量指标进行评析和测度。
3.1 房地产开发投资增幅与GDP增幅之比分析
房地产开发投资增幅与GDP增长率之比可衡量房地产行业的相对扩张程度，比值在2.5以上说明房地产行业处于高速发展阶段。据此判断，2007年至2010年期间，钦州市房地产开发投资为高速发展阶段（详见表1），特别是2007年和2010年比值分别为4.89和3.71，房地产开发投资增幅分别高达82.61%和66.81%（2009年增幅偏低原因来自2008年受全球金融危机影响，而钦州楼市滞后于全国市场）。
根据刘洪玉等对中国房地产开发投资与GDP的互动关系的研究，GDP对于房地产开发投资有着显著的单向作用，GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。钦州市在2011年房地产开发投资增幅趋向中性合理，但2012年及2013年房地产开发投资缩减，原因来自两个方面，一方面是近两年来钦州市GDP增速乏力，在GDP对于房地产开发投资单向作用下收缩；另一方面，是钦州楼市经过2007-2010年的开发投资快速增长后，供应激增而需求端疲软，呈现供大于求的态势，市场消化的压力大，房企的投资资金不能及时收回，信心不足，收缩投资。
近年来，钦州市房地产开发投资占GDP的比重多保持在9.5%左右，2010年及2011年接近13%，与我国房地产开发投资占GDP的比重10-15%的合理范围比对，钦州市房地产开发投资对GDP贡献偏弱（如图1所示）。
综上，钦州市房地产开发投资增幅与GDP增长率之比虽然在2007-2010年期间整体处于高位，但房地产开发投资占GDP的比重保持在合理的范围内，并2012-2013年得到修正优化。该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图1.2006-2013年钦州市GDP增幅、房地产开发投资增幅、
房地产开发投资占GDP之比幅趋势分析图
3.2商品房价格涨幅与GDP增幅之比分析
一般认为，商品房价格涨幅与GDP增幅之比大于2时，房价为很不正常，孕育着泡沫。钦州市在2007年和2009年两年期间价格涨幅过快，商品房价格涨幅与GDP增幅比分别为1.87和1.74，接近2倍的警戒值。2010年及2011年商品房价格环比涨幅超过10%，但均低于GDP增幅；2012年及2013年钦州商品房价格涨幅降低至5%以下，远低于GDP增幅（如图2所示）。这表明钦州市商品房价格上涨的动力快速衰减，其原因来自三个方面，一是2007及2009年钦州价格上涨过快，提高了价格基数，透支了预期价值；二是钦州市近年来GDP的快速增长主要来自资本密集型产业如石油、化工等重化工投资，对人口导入的贡献度很低；三是钦州市商品房市场主要依托于本地刚性需求，但2007-2011年期间（2008年受金融危机影响除外）相对购买力弱，表现为城镇居民人均可支配收入增幅低于商品房价格涨幅，城镇居民人均可支配收入本身还呈现下降的趋势，需求端支付能力不足，最终导致2012-2013年房价增长乏力。
综上，钦州市商品房价格涨幅与GDP增幅之比从2007年和2009年偏高，到2010-2011年中性偏高，再到2012-2013年优化合理，城镇居民人均可支配收入相对购买力在2012-2013年得到提升，该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图2.2006-2013年钦州市GDP增幅、商品房价格涨幅、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.3 房价收入比分析
房价收入比是整套住房价格与居民户年均可支配收入之比，反映居民对房产的相对购买能力。比值越高，居民相对购买能力越低。根据美国等西方发达国家的经验数据，房价收入比在3-6倍之间比较合理。设定钦州市住房面积平均90㎡/户，家庭人口按2.8人计算，由于钦州市商业及办公等物业面积所占比例低，以钦州商品房价格近似住宅价格，依据房价收入比模型，钦州市房价收入比近年来整体小于6倍（如图3所示），房价收入合理。由此指标判断，钦州楼市不存在泡沫；尽管依据房价增长率连续3年超过10%，存在房地产泡沫或苗头的国际标准，钦州在2009-2011年期间房价上升幅度连续3年超过10%。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图3.2006-2013年钦州市房价收入比、商品房价格涨幅、
城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.4 存销比分析
存销比定义为商品房批准预售面积存量/前五年年均成交面积，根据易居易居克而瑞的研判标准为：存销比为12个月左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。供求比定义为当期供应量/当期成交量，根据易居易居克而瑞的研判标准为：供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求。根据测算，钦州市截止2014年5月份的库存总量为537.6万平方米，依据钦州市近5年来年均去化量为154.9万平方米，存销比为41.64个月，参考2014年5月全国35个重点城市新建商品房住宅存销比排序（如图4所示），钦州楼市呈现出严重的供求关系失衡（仅次于温州）。此外，根据钦州市现状房屋建筑施工面积与远期年去化量之比，测算得出的远期存销比为21.85-24.28年，远期供求关系失衡，状况异常堪忧（如表3所示）。该指标显示钦州市房地产市场存在泡沫。 数据来源：上海易居房地产研究院计算整理
图4.截止2014年5月全国35个
重点城市新建商品房住宅存销比排序
另据测算，钦州市2006-2013年供求比除了2010年与2013年小于1.2位于0.8-1.2之间较为平衡的供求关系区间外，总体呈现出供求失衡的状态，特别是到2014年5月达到最大值2.6，钦州市2014年商品房去化压力异常严峻（如图5所示）。
图5.钦州市历年来批准预售面积存量及供求比情况
表2 2006-2013年钦州市商品房供求数据表
数据来源：钦州市统计局
3.5 房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源从进行两个方面衡量，一是企业国内贷款与房地产开发投资资金比率，反映企业对银行信贷的依赖程度；二是企业自有资金与房地产开发投资资金比值，反映企业抵御风险能力。2011年以来，受国家调控政策及银行贷款收紧对房企贷款的双重影响下，钦州市房地产开发投资资金中银行贷款比重大幅降低，企业资金来源明显趋紧，企业自筹资金、购房定金及预收款和个人住房按揭贷款成为房地产开发企业最重要的资金来源（如图6所示）。
2011-2013年期间，钦州楼市银行贷款比重控制在10%以内，但2014年1-5月份有较大幅度提高（如图7所示）。总体而言，钦州市房地产开发投资资金中企业自筹资金比例高，尽管自筹资金中有一定的比例间接来自银行贷款。由此，钦州楼市对银行资金依赖程度较低，企业抵御风险能力较强，房地产开发投资资金来源方面不存在催生泡沫的风险。
表3 2006-2013年钦州市商品房供求关系分析表
数据来源：钦州市统计局
数据来源：钦州市统计局
图6.钦州市房地产开发投资资金来源情况
数据来源：钦州市统计局
图7.钦州市房地产开发投资资金来源衡量指标分析图
4.结论及相应对策建议
综上，2006年以来，钦州市房地产市场经过2007年-2011年的高速发展阶段后（主要体现在房地产开发投资增幅），供应快速增长，但钦州市近年来主要依托资本密集型重化工产业拉动GDP增长，对人口导入的贡献度低，需求的内生动力不足，年去化量不高（近5年来年平均去化量为154.9万平方米），尽管钦州市房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、房地产开发投资资金来源四项指标均处于合理的范围之内，但存销比严重偏高，截止2014年5月份以预售面积衡量的存销比（即去化周期）为41.64个月，以房屋建筑施工面积衡量的存销比（即去化周期）为21.85-24.28年，供求关系严重失衡，存在泡沫。在此情况下，相应的对策和建议如下：
第一，对钦州政府而言，需有效推进产业结构优化，有效落实对中小企业的招商引资，有效开展城市营销，以实现大企业顶天立地，中小企业铺天盖地为目标，提升人口导入的贡献度；以城镇化为契机，探索“产业+城镇”联动的就业驱动型新城镇化模式。通过产业实现人口有效、规模导入是化解钦州楼市需求内生动力不足的关键所在。
第二，对钦州房地产开发企业而言，一是需要增强差异化的规划定位与产品定位，挖掘“蓝海”市场；二是要整合资源，通过嫁接商业、产业、教育、旅游、文化体育、养老、滨海、游憩等元素发展复合地产，实现市场向下、向外拓展钦州市区以外客群；三是需要高效整合房地产开发价值链，降低成本；四是依托钦州距离首府南宁近而高铁贯通两地，处于南宁1小时经济圈的区位优势，创造条件吸引南宁外溢客群在钦州置业。
第三，对职能部门或钦州市房地产协会而言，逐步建立钦州市房地产市场运行监测、预警系统，实施房地产价格信息发布机制。通过对钦州市乃至北部湾（广西）经济区的房地产市场信息进行收集、整理和分析，就市场运行情况定期做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。相关职能部门或协会可探索与高等院校、科研机构、销售代理中介联合，确立钦州市市房地产经济运行景气指数和市场预警监控指数。通过房地产市场信息及时定期发布，以利于政府及时掌握市场发展动态；利于开发商、投资者、消费者了解分析市场，适应市场变化。
第四，规范土地市场，加强土地资源管理。严格执行土地开发规划审批制度，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域，防止结构性过剩状况恶化，防止出现新的积压。
第五，加大金融监管力度，严防通过“假按揭”将风险转嫁银行；加强按揭贷款风险控制，提高购买多套商品房自有资金比例和贷款利率，抑制通过按揭贷款的投机性购房。
参考文献：
[1]沈悦，刘洪玉. 中国房地产开发投资与GDP的互动关系[A]. 清华大学学报（自然科学版），2004年第44卷第9期
[2]王洋.关于大连市市房地产泡沫的研判 [J]，建筑经济，2008.12
[3] 张荣飞，杨士鹏，黄洪琳.基于状态空间模型的浙江房地产价格泡沫的实证检验[Z]，浙江省统计局，2009
[4]赵安平，范衍铭.基于卡尔曼滤波方法的房价泡沫测算——以北京市场为例[J].财贸研究 2011.1
[5]4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房 房价拐点确定[EB/OL].http：//finance.qq.com/a/20140611/003019.htm？pgv_ref=aio2012&ptlang=2052，2014-6-11
[6]房屋空置率（housing vacancy rate） [EB/OL].http：//wiki.mbalib.com/wiki/%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E7%8E%87
作者简介：
何贞煌，广西交通投资集团滨海公司，硕士研究生，注册房地产估价师，注册咨询工程师（投资）。
【关键词】房地产泡沫；钦州市场；指标指示法
1.引言
2014年6月10日，来自中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势 2014》报告显示，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套，而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房，现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。”
按照国际惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率通常被用来佐证楼市泡沫，我国城镇住宅市场如此高的空置率是否预示着泡沫已经相当严重，泡沫是否在2014年面临破灭的争论再次成为舆论焦点。市场曾强烈要求国家统计局公布住房空置率以判断楼市泡沫。国家统计局在2010年曾回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率指标。2014年6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义。鉴于此，本文以钦州市房地产市场为例进行实证研究，研判钦州楼是否存在泡沫及其程度，不借助空置率指标进行研判。
2.国内外对房地产泡沫研究
国内外对房地产泡沫研究主要有三个方面，一是关于房地产泡沫的理论界定；二是关于房地产泡沫产生原因分析；三是关于房地产泡沫的测度。
2.1 房地产泡沫的理论界定
2.2.1国外学者对泡沫的理论界定
Blanchard等（1982）将泡沫定义为预期值随时间而激增的分量；Stiglitz将房地产泡沫定义为：如果目前价格高的原因仅仅是因为投资者相信将来的价格会更高，而市场中的基础因素似乎又不能证明其合理性时，就存在价格泡沫。Margent Hwang Smith等将泡沫定义为一种状况：一系列资产的市场价格高于资产未来现金流的贴现值。Learner（2002）则认为如果价格与收益之间没有联系就会产生泡沫。
2.2.2国内学者对泡沫的理论界定
曹振良和高晓慧（2002）认为房地产泡沫是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨造成的；刘洪玉等（2003）则认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑造成的。王维（2009）认为，当资产的实际价格偏离了基础价值时泡沫就产生了，且泡沫是价格对价值实质性的偏离，而不是完全由随机因素所导致的价格围绕价值的上下波动。
2.2.3泡沫的一般特征
基于上述中外学者对泡沫的理论界定，可归纳出泡沫的一般特征：（1）泡沫是对价值或者说基本价格的实质性偏离；（2）价格的升高没有基础因素支撑，完全由预期决定；（3）泡沫不可能是负的（Tirole，1982），资产实际价格的波动相对于基本价格来说是不对称的，表现为单向偏离而非上下波动。
2.2 房地产泡沫产生原因分析
国内外学者对房地产泡沫产生原因研究有：如研究银行、股市等金融业对房地产泡沫形成和导致崩溃的作用（Guttentag，1985；Herring，1986；德维庆容，1995；徐滇庆，1999；丰雷，2001；王雪峰，2006）。如运用灰色关联分析工具确定影响房价变动的主要因素（马家斌，2006；邓宇等，2009）。如建立地区商品房价格的面板数据模型，得出控制房价过快增长的重点是调整投资结构（邱雅，2009）。
2.3 房地产泡沫的测度
目前对房地产泡沫的测度方法呈现多样化特征，如利用功效系数法、设立预警段法，对房地产泡沫进行预警（谢经荣，曲波，李维哲，2002）；如使用超指数模型对房地产市场泡沫进行实证（Wei-Xing Zhou， Sornette，2003）；如采用长期均衡价格法、基本市场价值法、房价收入比法来发现房地产泡沫的存在证据（Hee Soo Chung，Heong Ho Kim，2004）；如运用收益还原模型对房地产泡沫进行诊断（杜方，2005）；如尝试运用方差上限检验、West设定检验、Rals单根和协整检验等对房地产泡沫进行检验（张凌等，2007）。
测度房地产泡沫的指标总结为三种：一是指标指示法，根据评价指标比较其实际值与基准值的偏离程度来判断房地产是否存在泡沫，国际通用指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、空置率等，其他的一些指标还有租售比、投机比率等；二是理论价格法，通过建立的数学模型推算出房地产理论价格，同市场实际价格比较测度是否存在房地产泡沫及其程度；三是统计检验法，利用计量统计学原理对房地产价格变化进行统计分析，房地产市场无泡沫则统计分析可以找到房地产价格变化统计规律，而当泡沫存在时统计规律失常。
基于指标指示法具有数据可获得性强的特点，可结合宏观、中观、微观经济指标进行研判房地产泡沫，实际操作性强，本文选择指标指示法对钦州楼市进行研判。
3.钦州楼市泡沫与否实证分析 表1 2006-2013年钦州市房地产市场相关数据
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
本文对钦州楼市泡沫与否实证分析选择指标分为五类，一是供给类指标（房地产投资增幅与GDP增幅比）；二是需求类指标（商品房价格涨幅与GDP增幅之比）；三是价格类指标（房价收入比）；四是综合反映供求关系类指标（存销比）；五是反映房企资金风险指标（房地产开发投资资金来源）。本文主要以钦州市商品房市场为研究对象，对2006年以来钦州房地产泡沫衡量指标进行评析和测度。
3.1 房地产开发投资增幅与GDP增幅之比分析
房地产开发投资增幅与GDP增长率之比可衡量房地产行业的相对扩张程度，比值在2.5以上说明房地产行业处于高速发展阶段。据此判断，2007年至2010年期间，钦州市房地产开发投资为高速发展阶段（详见表1），特别是2007年和2010年比值分别为4.89和3.71，房地产开发投资增幅分别高达82.61%和66.81%（2009年增幅偏低原因来自2008年受全球金融危机影响，而钦州楼市滞后于全国市场）。
根据刘洪玉等对中国房地产开发投资与GDP的互动关系的研究，GDP对于房地产开发投资有着显著的单向作用，GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。钦州市在2011年房地产开发投资增幅趋向中性合理，但2012年及2013年房地产开发投资缩减，原因来自两个方面，一方面是近两年来钦州市GDP增速乏力，在GDP对于房地产开发投资单向作用下收缩；另一方面，是钦州楼市经过2007-2010年的开发投资快速增长后，供应激增而需求端疲软，呈现供大于求的态势，市场消化的压力大，房企的投资资金不能及时收回，信心不足，收缩投资。
近年来，钦州市房地产开发投资占GDP的比重多保持在9.5%左右，2010年及2011年接近13%，与我国房地产开发投资占GDP的比重10-15%的合理范围比对，钦州市房地产开发投资对GDP贡献偏弱（如图1所示）。
综上，钦州市房地产开发投资增幅与GDP增长率之比虽然在2007-2010年期间整体处于高位，但房地产开发投资占GDP的比重保持在合理的范围内，并2012-2013年得到修正优化。该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图1.2006-2013年钦州市GDP增幅、房地产开发投资增幅、
房地产开发投资占GDP之比幅趋势分析图
3.2商品房价格涨幅与GDP增幅之比分析
一般认为，商品房价格涨幅与GDP增幅之比大于2时，房价为很不正常，孕育着泡沫。钦州市在2007年和2009年两年期间价格涨幅过快，商品房价格涨幅与GDP增幅比分别为1.87和1.74，接近2倍的警戒值。2010年及2011年商品房价格环比涨幅超过10%，但均低于GDP增幅；2012年及2013年钦州商品房价格涨幅降低至5%以下，远低于GDP增幅（如图2所示）。这表明钦州市商品房价格上涨的动力快速衰减，其原因来自三个方面，一是2007及2009年钦州价格上涨过快，提高了价格基数，透支了预期价值；二是钦州市近年来GDP的快速增长主要来自资本密集型产业如石油、化工等重化工投资，对人口导入的贡献度很低；三是钦州市商品房市场主要依托于本地刚性需求，但2007-2011年期间（2008年受金融危机影响除外）相对购买力弱，表现为城镇居民人均可支配收入增幅低于商品房价格涨幅，城镇居民人均可支配收入本身还呈现下降的趋势，需求端支付能力不足，最终导致2012-2013年房价增长乏力。
综上，钦州市商品房价格涨幅与GDP增幅之比从2007年和2009年偏高，到2010-2011年中性偏高，再到2012-2013年优化合理，城镇居民人均可支配收入相对购买力在2012-2013年得到提升，该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图2.2006-2013年钦州市GDP增幅、商品房价格涨幅、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.3 房价收入比分析
房价收入比是整套住房价格与居民户年均可支配收入之比，反映居民对房产的相对购买能力。比值越高，居民相对购买能力越低。根据美国等西方发达国家的经验数据，房价收入比在3-6倍之间比较合理。设定钦州市住房面积平均90㎡/户，家庭人口按2.8人计算，由于钦州市商业及办公等物业面积所占比例低，以钦州商品房价格近似住宅价格，依据房价收入比模型，钦州市房价收入比近年来整体小于6倍（如图3所示），房价收入合理。由此指标判断，钦州楼市不存在泡沫；尽管依据房价增长率连续3年超过10%，存在房地产泡沫或苗头的国际标准，钦州在2009-2011年期间房价上升幅度连续3年超过10%。
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图3.2006-2013年钦州市房价收入比、商品房价格涨幅、
城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.4 存销比分析
存销比定义为商品房批准预售面积存量/前五年年均成交面积，根据易居易居克而瑞的研判标准为：存销比为12个月左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。供求比定义为当期供应量/当期成交量，根据易居易居克而瑞的研判标准为：供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求。根据测算，钦州市截止2014年5月份的库存总量为537.6万平方米，依据钦州市近5年来年均去化量为154.9万平方米，存销比为41.64个月，参考2014年5月全国35个重点城市新建商品房住宅存销比排序（如图4所示），钦州楼市呈现出严重的供求关系失衡（仅次于温州）。此外，根据钦州市现状房屋建筑施工面积与远期年去化量之比，测算得出的远期存销比为21.85-24.28年，远期供求关系失衡，状况异常堪忧（如表3所示）。该指标显示钦州市房地产市场存在泡沫。 数据来源：上海易居房地产研究院计算整理
图4.截止2014年5月全国35个
重点城市新建商品房住宅存销比排序
另据测算，钦州市2006-2013年供求比除了2010年与2013年小于1.2位于0.8-1.2之间较为平衡的供求关系区间外，总体呈现出供求失衡的状态，特别是到2014年5月达到最大值2.6，钦州市2014年商品房去化压力异常严峻（如图5所示）。
图5.钦州市历年来批准预售面积存量及供求比情况
表2 2006-2013年钦州市商品房供求数据表
数据来源：钦州市统计局
3.5 房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源从进行两个方面衡量，一是企业国内贷款与房地产开发投资资金比率，反映企业对银行信贷的依赖程度；二是企业自有资金与房地产开发投资资金比值，反映企业抵御风险能力。2011年以来，受国家调控政策及银行贷款收紧对房企贷款的双重影响下，钦州市房地产开发投资资金中银行贷款比重大幅降低，企业资金来源明显趋紧，企业自筹资金、购房定金及预收款和个人住房按揭贷款成为房地产开发企业最重要的资金来源（如图6所示）。
2011-2013年期间，钦州楼市银行贷款比重控制在10%以内，但2014年1-5月份有较大幅度提高（如图7所示）。总体而言，钦州市房地产开发投资资金中企业自筹资金比例高，尽管自筹资金中有一定的比例间接来自银行贷款。由此，钦州楼市对银行资金依赖程度较低，企业抵御风险能力较强，房地产开发投资资金来源方面不存在催生泡沫的风险。
表3 2006-2013年钦州市商品房供求关系分析表
数据来源：钦州市统计局
数据来源：钦州市统计局
图6.钦州市房地产开发投资资金来源情况
数据来源：钦州市统计局
图7.钦州市房地产开发投资资金来源衡量指标分析图
4.结论及相应对策建议
综上，2006年以来，钦州市房地产市场经过2007年-2011年的高速发展阶段后（主要体现在房地产开发投资增幅），供应快速增长，但钦州市近年来主要依托资本密集型重化工产业拉动GDP增长，对人口导入的贡献度低，需求的内生动力不足，年去化量不高（近5年来年平均去化量为154.9万平方米），尽管钦州市房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、房地产开发投资资金来源四项指标均处于合理的范围之内，但存销比严重偏高，截止2014年5月份以预售面积衡量的存销比（即去化周期）为41.64个月，以房屋建筑施工面积衡量的存销比（即去化周期）为21.85-24.28年，供求关系严重失衡，存在泡沫。在此情况下，相应的对策和建议如下：
第一，对钦州政府而言，需有效推进产业结构优化，有效落实对中小企业的招商引资，有效开展城市营销，以实现大企业顶天立地，中小企业铺天盖地为目标，提升人口导入的贡献度；以城镇化为契机，探索“产业+城镇”联动的就业驱动型新城镇化模式。通过产业实现人口有效、规模导入是化解钦州楼市需求内生动力不足的关键所在。
第二，对钦州房地产开发企业而言，一是需要增强差异化的规划定位与产品定位，挖掘“蓝海”市场；二是要整合资源，通过嫁接商业、产业、教育、旅游、文化体育、养老、滨海、游憩等元素发展复合地产，实现市场向下、向外拓展钦州市区以外客群；三是需要高效整合房地产开发价值链，降低成本；四是依托钦州距离首府南宁近而高铁贯通两地，处于南宁1小时经济圈的区位优势，创造条件吸引南宁外溢客群在钦州置业。
第三，对职能部门或钦州市房地产协会而言，逐步建立钦州市房地产市场运行监测、预警系统，实施房地产价格信息发布机制。通过对钦州市乃至北部湾（广西）经济区的房地产市场信息进行收集、整理和分析，就市场运行情况定期做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。相关职能部门或协会可探索与高等院校、科研机构、销售代理中介联合，确立钦州市市房地产经济运行景气指数和市场预警监控指数。通过房地产市场信息及时定期发布，以利于政府及时掌握市场发展动态；利于开发商、投资者、消费者了解分析市场，适应市场变化。
第四，规范土地市场，加强土地资源管理。严格执行土地开发规划审批制度，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域，防止结构性过剩状况恶化，防止出现新的积压。
第五，加大金融监管力度，严防通过“假按揭”将风险转嫁银行；加强按揭贷款风险控制，提高购买多套商品房自有资金比例和贷款利率，抑制通过按揭贷款的投机性购房。
参考文献：
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[2]王洋.关于大连市市房地产泡沫的研判 [J]，建筑经济，2008.12
[3] 张荣飞，杨士鹏，黄洪琳.基于状态空间模型的浙江房地产价格泡沫的实证检验[Z]，浙江省统计局，2009
[4]赵安平，范衍铭.基于卡尔曼滤波方法的房价泡沫测算——以北京市场为例[J].财贸研究 2011.1
[5]4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房 房价拐点确定[EB/OL].http：//finance.qq.com/a/20140611/003019.htm？pgv_ref=aio2012&ptlang=2052，2014-6-11
[6]房屋空置率（housing vacancy rate） [EB/OL].http：//wiki.mbalib.com/wiki/%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E7%8E%87
作者简介：
何贞煌，广西交通投资集团滨海公司，硕士研究生，注册房地产估价师，注册咨询工程师（投资）。