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近期,一场关于住房空置率的争论席卷各地,政府、媒体、房地产商、普通百姓纷纷各抒己见。即便在国家统计局新闻发言人表示“目前无法统计住房空置率”之后,市场各方仍然不依不饶,大有不达目的不罢休的架势。由于真相扑朔迷离,这一事件甚至被戏称为“空置门”。
住房空置率的指标直接反映中国房地产供需关系、市场泡沫、投资性成分占多少等关键问题,直接关系到房地产调控等行政决策的精准性和科学性。
日前,海南省出台文件,指出要“着力调整房地产开发结构,转变房地产发展方式”。值得注意的是,这份文件强调了“为促进房地产业转变发展方式”,要求“财政、税收、住房和城乡建设等部门加快研究制定鼓励住房租赁的优惠政策,解决商品住房空置率高的问题”。
海南或是本轮空置率大讨论以来,首个对该问题明确表态的地方政府。
针对空置率纷争这些乱象,笔者走访了一些业内专家,试图厘清空置率概念及其背后与行业、经济的关系。
统计口径能否统一
统一空置率概念、统计空置率很困难吗?这关键在于统计口径问题。
住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长、研究员文林峰指出,西方引进的概念“空置量”,是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都属空置房屋,包括新建未售和已售未住两种情况。对此,一直研究并关注空置率问题的中国房地产研究会名誉副会长包宗华给出的国际定义基本一致,只是时间有些差异,他说是“空置1年以上”。
而国内的“空置量”概念,官方一直沿用上世纪90年代出台的“空置商品房”指标,即统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房。这与西方的空置房概念有根本的不同。
而为何国内要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢?据介绍,这有其历史渊源。
上世纪90年代初,国内仍在实行住房“实物分配”,在那个住房短缺时代,“零空房”是显而易见的。上世纪90年代后期,住房商品化启动,统计空置率的口径首次调整,开始考察卖不出去的商品住房面积在新建住房中的比重。
2003年,建设部门对空置率指标提出3条补充意见:住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房,1-3年内未销出的为滞销商品房,3年以上未销出的为积压商品房。对住房管理部门来说,这种区分显然有助于更清晰地把握供应情况,但对统计部门而言,要跟踪同一套住房3年甚至5年以上,来区分其为滞销还是积压商品房,难免加大了操作难度。于是,统计部门按第一条意见提供“新建待售商品房”的统计,不再提空置指标,事实上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。
了解了这段统计口径的演进历史,我们不难看出,目前大讨论中的空置房概念是指西方的空置量概念,而官方统计概念是国内的“新建待售商品房”,两者的巨大差额在于“已售未住”的这部分。
可见,统计口径面临着要否改革以及如何统一的问题。而最近,国家统计局新闻发言人盛来运表示,商品房待售面积和空置面积不是一个概念。关于空置,他的定义是:“空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。”这一定义显然是此前所未出现的,即前述“已售未住”部分。
国家统计局新闻发言人盛来运承认,目前空置率统计还是受限于统计口径问题,包括“空置的状态和时间标准”、“住房的面积、结构”总量,其解决之道则在于“大规模的住房普查”。
“统计并不一定困难,关键是要把空置指标建立起来,统一个说法。”原建设部政策研究中心主任包宗华认为,“统计口径没有好坏之别,也无须争论科学与否,即便是采用电力数据也未尝不可。”
可是,“统计又很困难,增加一个‘已售未住’反映居民拥有多套闲置住房的指标,这个统计难度不小”,包宗华又说。
“但这并不意味着就可以知难而退、无所作为,因为这毕竟是涉及国计民生的大事,必须具有使命感和紧迫感。”文林峰表示。
能否引导产业发展方式转变
管理层需要更为准确的空置指标,以便对房地产市场进行总量调控。
“缺乏科学准确数据指导的调控政策有点像盲人摸象,缺乏全局意识。”文林峰说。
而住房空置现象的另一面,就是住房市场上的多套购买现象。改善型住宅、休闲度假产品等本属于房地产产品创新的概念,如今也别有一种意味。毋庸讳言,已经有越来越多的开发商和房地产项目实质在迎合市场上的投资投机需求。而这种产业供应方式是否合理,有待商榷。
而由于商品住房投资少、见效快,目前海南商品住房投资占房地产开发投资总额的90%,房地产市场呈现商品住房“一头独大”的畸形格局。因此,这次海南提出,“鼓励开发建设只租不售的酒店式公寓、租赁式公寓等,满足短期到海南旅游观光、休闲度假、康体养生、养老等消费需求”,这显然是一个引导产业发展方式转变之举。从另一角度说,也是买售式市场导致的空置现象引发的有益尝试。
空置问题已延展到社会财富再分配的更深层次
房屋闲置究竟妨碍了谁?背后是民生还是经济问题?厘清“空置率”纷争,恐怕业已需要上升到经济或者民生的高度。
从经济角度看,房屋闲置的背后是“实体经济空心化”、“产业空心化”的深层次担忧。无论是在大都市,还是拥有海景的国际旅游岛,被闲置的房屋中多少沉淀着一部分本该进入工业再生产或者产业再投入的资本金。
在竞争激烈的家电经销代理行业拼搏多年,不如在大城市炒房;在城市房价的飞涨中,诸如经营的努力、勤劳的美德以及信用的坚守,也难以抵挡“土地红利”的诱惑。类似故事就在身边不断上演着,产业资本流入楼市并非虚言。比房屋闲置更明显的表现,是土地市场的持续繁荣和开发用地闲置共存的现象。
从民生角度看,房屋闲置的另一面则是对贫富差距增大的担忧。财富分层不再是来自工作岗位、个人能力和机遇等因素的差异,而起点相同者出现分层的直接因素或许只是房产,说到底还是“土地红利”导致的房产财富效应。
包宗华认为,房屋闲置现象的严重程度,反映了宏观调控要最终胜利还需进一步努力,需要在“土地财政”和“过度的投资投机需求”方面做出更有力的调控。
如何缓解房屋不合理闲置?受访专家的药方并不新鲜——开征房产税,尽管这一命题仍然和当前市场对空置率的纷争一样,毫无头绪。此次海南的最新意见里,也强调了发挥税收政策对住房消费的调节作用。
至此,空置房问题已不仅与房地产市场建设、房地产行业发展有巨大关系,已延展到了社会财富再分配的更深层次问题。
“虽然任重道远,但当务之急,必须脚踏实地开始起步了。”文林峰说道。(王超)
住房空置率的指标直接反映中国房地产供需关系、市场泡沫、投资性成分占多少等关键问题,直接关系到房地产调控等行政决策的精准性和科学性。
日前,海南省出台文件,指出要“着力调整房地产开发结构,转变房地产发展方式”。值得注意的是,这份文件强调了“为促进房地产业转变发展方式”,要求“财政、税收、住房和城乡建设等部门加快研究制定鼓励住房租赁的优惠政策,解决商品住房空置率高的问题”。
海南或是本轮空置率大讨论以来,首个对该问题明确表态的地方政府。
针对空置率纷争这些乱象,笔者走访了一些业内专家,试图厘清空置率概念及其背后与行业、经济的关系。
统计口径能否统一
统一空置率概念、统计空置率很困难吗?这关键在于统计口径问题。
住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长、研究员文林峰指出,西方引进的概念“空置量”,是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都属空置房屋,包括新建未售和已售未住两种情况。对此,一直研究并关注空置率问题的中国房地产研究会名誉副会长包宗华给出的国际定义基本一致,只是时间有些差异,他说是“空置1年以上”。
而国内的“空置量”概念,官方一直沿用上世纪90年代出台的“空置商品房”指标,即统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房。这与西方的空置房概念有根本的不同。
而为何国内要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢?据介绍,这有其历史渊源。
上世纪90年代初,国内仍在实行住房“实物分配”,在那个住房短缺时代,“零空房”是显而易见的。上世纪90年代后期,住房商品化启动,统计空置率的口径首次调整,开始考察卖不出去的商品住房面积在新建住房中的比重。
2003年,建设部门对空置率指标提出3条补充意见:住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房,1-3年内未销出的为滞销商品房,3年以上未销出的为积压商品房。对住房管理部门来说,这种区分显然有助于更清晰地把握供应情况,但对统计部门而言,要跟踪同一套住房3年甚至5年以上,来区分其为滞销还是积压商品房,难免加大了操作难度。于是,统计部门按第一条意见提供“新建待售商品房”的统计,不再提空置指标,事实上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。
了解了这段统计口径的演进历史,我们不难看出,目前大讨论中的空置房概念是指西方的空置量概念,而官方统计概念是国内的“新建待售商品房”,两者的巨大差额在于“已售未住”的这部分。
可见,统计口径面临着要否改革以及如何统一的问题。而最近,国家统计局新闻发言人盛来运表示,商品房待售面积和空置面积不是一个概念。关于空置,他的定义是:“空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。”这一定义显然是此前所未出现的,即前述“已售未住”部分。
国家统计局新闻发言人盛来运承认,目前空置率统计还是受限于统计口径问题,包括“空置的状态和时间标准”、“住房的面积、结构”总量,其解决之道则在于“大规模的住房普查”。
“统计并不一定困难,关键是要把空置指标建立起来,统一个说法。”原建设部政策研究中心主任包宗华认为,“统计口径没有好坏之别,也无须争论科学与否,即便是采用电力数据也未尝不可。”
可是,“统计又很困难,增加一个‘已售未住’反映居民拥有多套闲置住房的指标,这个统计难度不小”,包宗华又说。
“但这并不意味着就可以知难而退、无所作为,因为这毕竟是涉及国计民生的大事,必须具有使命感和紧迫感。”文林峰表示。
能否引导产业发展方式转变
管理层需要更为准确的空置指标,以便对房地产市场进行总量调控。
“缺乏科学准确数据指导的调控政策有点像盲人摸象,缺乏全局意识。”文林峰说。
而住房空置现象的另一面,就是住房市场上的多套购买现象。改善型住宅、休闲度假产品等本属于房地产产品创新的概念,如今也别有一种意味。毋庸讳言,已经有越来越多的开发商和房地产项目实质在迎合市场上的投资投机需求。而这种产业供应方式是否合理,有待商榷。
而由于商品住房投资少、见效快,目前海南商品住房投资占房地产开发投资总额的90%,房地产市场呈现商品住房“一头独大”的畸形格局。因此,这次海南提出,“鼓励开发建设只租不售的酒店式公寓、租赁式公寓等,满足短期到海南旅游观光、休闲度假、康体养生、养老等消费需求”,这显然是一个引导产业发展方式转变之举。从另一角度说,也是买售式市场导致的空置现象引发的有益尝试。
空置问题已延展到社会财富再分配的更深层次
房屋闲置究竟妨碍了谁?背后是民生还是经济问题?厘清“空置率”纷争,恐怕业已需要上升到经济或者民生的高度。
从经济角度看,房屋闲置的背后是“实体经济空心化”、“产业空心化”的深层次担忧。无论是在大都市,还是拥有海景的国际旅游岛,被闲置的房屋中多少沉淀着一部分本该进入工业再生产或者产业再投入的资本金。
在竞争激烈的家电经销代理行业拼搏多年,不如在大城市炒房;在城市房价的飞涨中,诸如经营的努力、勤劳的美德以及信用的坚守,也难以抵挡“土地红利”的诱惑。类似故事就在身边不断上演着,产业资本流入楼市并非虚言。比房屋闲置更明显的表现,是土地市场的持续繁荣和开发用地闲置共存的现象。
从民生角度看,房屋闲置的另一面则是对贫富差距增大的担忧。财富分层不再是来自工作岗位、个人能力和机遇等因素的差异,而起点相同者出现分层的直接因素或许只是房产,说到底还是“土地红利”导致的房产财富效应。
包宗华认为,房屋闲置现象的严重程度,反映了宏观调控要最终胜利还需进一步努力,需要在“土地财政”和“过度的投资投机需求”方面做出更有力的调控。
如何缓解房屋不合理闲置?受访专家的药方并不新鲜——开征房产税,尽管这一命题仍然和当前市场对空置率的纷争一样,毫无头绪。此次海南的最新意见里,也强调了发挥税收政策对住房消费的调节作用。
至此,空置房问题已不仅与房地产市场建设、房地产行业发展有巨大关系,已延展到了社会财富再分配的更深层次问题。
“虽然任重道远,但当务之急,必须脚踏实地开始起步了。”文林峰说道。(王超)