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案情
甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共有A、B两套房屋，均已办理房屋所有权登记。根据房产证记载，两套房屋的所有权人均为甲，共有人为乙。2005年3月6日，甲与乙因感情不和协议离婚，并就子女抚养及财产处理进行了约定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但两套房屋仍为双方共有财产，其产权二人各享一半。2006年7月12日，甲伪造了离婚协议一份，内容为A房屋归甲所有，B房屋归乙所有。甲持该伪造的协议与离婚证到房产管理部门办理房产变更登记，房产管理部门为其颁发了新房产证，载明A房屋为个人所有。后甲持该房产证到中国建设银行某市支行办理了抵押贷款，以A房屋作抵押向银行借款20万元。乙得知后诉至法院，主张A房屋为其与甲的共有财产，甲以该房屋抵押未经其同意，侵害了其合法权益，请求法院判决确认甲与银行的房产抵押无效。
分歧
关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。因为甲以A房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋抵押；第二种意见认为，该抵押无效。因为抵押物A房屋属甲、乙按份共有财产，甲、乙各享有其产权的1/2，甲超过其应有部分设定抵押，侵害了按份共有人乙的合法权益，其处分行为未经共同所有人追认，应属无效；第三种意见认为，该抵押有效。尽管A房屋属甲、乙两人按份共有财产，但由于设定抵押时，其已将房屋变更登记为个人所有，基于登记公信力的信赖，银行能够善意取得该房屋上设定的抵押权。
评析
本案是一起因共有财产抵押而引起的抵押合同纠纷。关于共有财产抵押的效力问题，我国司
法解释有明确规定。《担保法解释》第54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道未提出异议的视为同意，抵押有效。”认定本案房产抵押是否有效，首先应准确界定甲与乙对A房屋享有的权属状态，这是认定房屋抵押效力的前提和基础。只有准确界定了A房屋的产权归属，才能依据上述司法解释的规定，具体分析房屋抵押是否有效。
一、A房屋上的权属状态分析
民法上的所有权，以主体多寡区分为单独所有与共有两种不同形态。单独所有，指所有权的主体为一人而言，乃民法的基本原则。共有，是指两个或者两个以上的权利主体就同一财产共同享有所权的法律制度，抑或复数的个人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。根据《民法通则》第78条的规定，共有可以分为按份共有和共同共有两种形态。按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系；共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。共同共有依共同关系而发生，主要包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有及合伙共有等具体类型。其中夫妻共有是最常见的共同共有，男女双方一旦缔结婚姻关系，便产生了夫妻共同财产，这种共同共有是基于夫妻关系而由法律明确规定的。《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”根据上述规定，除非夫妻双方选择了分别财产制，否则，应认定其在婚姻关系存续期间所得财产均属夫妻共同财产。
二、甲伪造协议变更登记时A房屋权属的影响
本案中，甲、乙二人在协议离婚时，曾就双方共有的A、B两套房屋的归属进行了约定，达成了分割夫妻共有财产的协议。该协议实际上为夫妻双方对原共有财产进行处分的合同，其在本质上仍为产生一定的私法上效果的民事法律行为。其成立及生效自然应遵循民事法律行为成立与生效的一般要件，即主体适格、意思表示真实、标的确定与可能、原属夫妻共同共有的A、B两套房屋分别由甲、乙居住，但上述房屋仍为双方的共同财产，双方各有该房屋层产权的一半。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强行性规定，内容合法有效。根据该协议，甲、乙双方对A、B两套房屋的权利义务关系，已由原来的共同居住使用并享有夫妻共有权，变更为由甲、乙对A、B房屋分别居住，并按房屋产权的一半按份共有上述房屋。如果双方履行协议约定到房产管理部门进行变更登记，A、B两套房屋的产权即能发生变动，其变动的基础即原因关系为双方达成的分割财产协议，该协议显然属于民法上的债权行为。
甲在与乙离婚后伪造了财产分割协议，将原属双方共有的A房屋改为归其单独所有，并持该伪造的协议到房产管理部门办理了变更登记，将A房屋由原来的甲、乙共有变更为甲单独所有。该协议作为A房屋产权变动的原因关系，由于是甲单方伪造的，并不代表共有人乙的真实意思，侵害了乙对房屋的共有权，性质上属无权处分，其是否有效，应视作为房屋共有人之一的乙是否同意或事后追认该行为。
三、甲以A房屋设定抵押的效力
既然A房屋所有权仍为甲、乙共有，那么甲将上述房屋进行抵押是否有效？根据前面的分析可以看出，甲、乙双方在离婚后，其对2款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”由于甲以A房屋抵押借款时，并未告知房屋共有人乙并经其同意，相反，甲是伪造协议办理了房产变更登记后对房屋进行抵押的。由于甲办理房产抵押时，其与乙已经离婚，双方不在一起共同生活，乙无从得知共有房屋抵押的任何消息，故其并不属于“知道或者应当知道而未提出异议的其他共有人”范围。因此可以说，甲以共有财产A房屋设定抵押，并未经该房屋共有人乙的同意，根据《担保法解释》第54条第2款的规定，该抵押似乎应属无效。然而事情却并不这么简单，我们在认定该抵押的效力时，还应考虑公示制度对交易安全的保护。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有權人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。”该条不仅规定不动产所有权可以适当善意取得，而且不动产用物权、担保物权亦适用善意取得。我国既然承认不动产适用善意取得，那么部分共同共有人未经其他共有人同意擅自以共有财产为个人债务设定的抵押权是否有效，则取决于其能否构成善意取得。
本案中，A房屋已变更登记到甲的名下，由甲享有单独所有权。甲以该房产进行抵押贷款时，银行基于对登记公信力的信赖，有理由相信甲即为该房屋的所有权人，有权在其上设定负担，该抵押是为了担保银行的巨额借款，银行已支付了合理的对价，且双方已在房产管理部门办理了抵押登记，银行对A房屋的抵押权符合不动产善意取得的构成要件，该银行对A房屋的抵押权是有效的。杨立新教授指出：“既然对不动产及其上设定的权利得以适用善意取得制度，则对共有不动产的应有部分因基于对登记注册的公信力的信任而接受共有人对共有物超过其应有部分的抵押的，自当适用善意取得制度而认定抵押有效，由造成侵害的共有人对受害共有人进行损害赔偿。”既然按份共有的不动产因适用善意取得可以认定超出应有部分的抵押有效，那么推而广之，我们自然无理由否认共同共有人对共有不动产抵押的效力。
四、结论
共同共有人在共有关系存续期间，未经其他共有人同意，以共有房屋设定抵押的，该抵押无效。但为了维护交易安全，第三人善意有偿取得该房屋抵押权的，抵押有效。本案中，甲以A房屋设定抵押，尽管未经共有人乙的同意，但由于A房屋所有权已经房产管理部门进行了变更登记，登记为归甲个人所有，该登记具有公信力。银行信赖登记的正确性而与甲进行交易，构成抵押权的善意取得，银行对A房屋的抵押权应受法律保护。因此，法院应认定甲以A房屋设定抵押的行为有效，银行能够取得A房屋的抵押权。对于乙因该抵押所受的损失，应由擅自处分共有财产的甲进行赔偿，但不因此而影响该房屋抵押的效力。
甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共有A、B两套房屋，均已办理房屋所有权登记。根据房产证记载，两套房屋的所有权人均为甲，共有人为乙。2005年3月6日，甲与乙因感情不和协议离婚，并就子女抚养及财产处理进行了约定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但两套房屋仍为双方共有财产，其产权二人各享一半。2006年7月12日，甲伪造了离婚协议一份，内容为A房屋归甲所有，B房屋归乙所有。甲持该伪造的协议与离婚证到房产管理部门办理房产变更登记，房产管理部门为其颁发了新房产证，载明A房屋为个人所有。后甲持该房产证到中国建设银行某市支行办理了抵押贷款，以A房屋作抵押向银行借款20万元。乙得知后诉至法院，主张A房屋为其与甲的共有财产，甲以该房屋抵押未经其同意，侵害了其合法权益，请求法院判决确认甲与银行的房产抵押无效。
分歧
关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。因为甲以A房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋抵押；第二种意见认为，该抵押无效。因为抵押物A房屋属甲、乙按份共有财产，甲、乙各享有其产权的1/2，甲超过其应有部分设定抵押，侵害了按份共有人乙的合法权益，其处分行为未经共同所有人追认，应属无效；第三种意见认为，该抵押有效。尽管A房屋属甲、乙两人按份共有财产，但由于设定抵押时，其已将房屋变更登记为个人所有，基于登记公信力的信赖，银行能够善意取得该房屋上设定的抵押权。
评析
本案是一起因共有财产抵押而引起的抵押合同纠纷。关于共有财产抵押的效力问题，我国司
法解释有明确规定。《担保法解释》第54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道未提出异议的视为同意，抵押有效。”认定本案房产抵押是否有效，首先应准确界定甲与乙对A房屋享有的权属状态，这是认定房屋抵押效力的前提和基础。只有准确界定了A房屋的产权归属，才能依据上述司法解释的规定，具体分析房屋抵押是否有效。
一、A房屋上的权属状态分析
民法上的所有权，以主体多寡区分为单独所有与共有两种不同形态。单独所有，指所有权的主体为一人而言，乃民法的基本原则。共有，是指两个或者两个以上的权利主体就同一财产共同享有所权的法律制度，抑或复数的个人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。根据《民法通则》第78条的规定，共有可以分为按份共有和共同共有两种形态。按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系；共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。共同共有依共同关系而发生，主要包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有及合伙共有等具体类型。其中夫妻共有是最常见的共同共有，男女双方一旦缔结婚姻关系，便产生了夫妻共同财产，这种共同共有是基于夫妻关系而由法律明确规定的。《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”根据上述规定，除非夫妻双方选择了分别财产制，否则，应认定其在婚姻关系存续期间所得财产均属夫妻共同财产。
二、甲伪造协议变更登记时A房屋权属的影响
本案中，甲、乙二人在协议离婚时，曾就双方共有的A、B两套房屋的归属进行了约定，达成了分割夫妻共有财产的协议。该协议实际上为夫妻双方对原共有财产进行处分的合同，其在本质上仍为产生一定的私法上效果的民事法律行为。其成立及生效自然应遵循民事法律行为成立与生效的一般要件，即主体适格、意思表示真实、标的确定与可能、原属夫妻共同共有的A、B两套房屋分别由甲、乙居住，但上述房屋仍为双方的共同财产，双方各有该房屋层产权的一半。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强行性规定，内容合法有效。根据该协议，甲、乙双方对A、B两套房屋的权利义务关系，已由原来的共同居住使用并享有夫妻共有权，变更为由甲、乙对A、B房屋分别居住，并按房屋产权的一半按份共有上述房屋。如果双方履行协议约定到房产管理部门进行变更登记，A、B两套房屋的产权即能发生变动，其变动的基础即原因关系为双方达成的分割财产协议，该协议显然属于民法上的债权行为。
甲在与乙离婚后伪造了财产分割协议，将原属双方共有的A房屋改为归其单独所有，并持该伪造的协议到房产管理部门办理了变更登记，将A房屋由原来的甲、乙共有变更为甲单独所有。该协议作为A房屋产权变动的原因关系，由于是甲单方伪造的，并不代表共有人乙的真实意思，侵害了乙对房屋的共有权，性质上属无权处分，其是否有效，应视作为房屋共有人之一的乙是否同意或事后追认该行为。
三、甲以A房屋设定抵押的效力
既然A房屋所有权仍为甲、乙共有，那么甲将上述房屋进行抵押是否有效？根据前面的分析可以看出，甲、乙双方在离婚后，其对2款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”由于甲以A房屋抵押借款时，并未告知房屋共有人乙并经其同意，相反，甲是伪造协议办理了房产变更登记后对房屋进行抵押的。由于甲办理房产抵押时，其与乙已经离婚，双方不在一起共同生活，乙无从得知共有房屋抵押的任何消息，故其并不属于“知道或者应当知道而未提出异议的其他共有人”范围。因此可以说，甲以共有财产A房屋设定抵押，并未经该房屋共有人乙的同意，根据《担保法解释》第54条第2款的规定，该抵押似乎应属无效。然而事情却并不这么简单，我们在认定该抵押的效力时，还应考虑公示制度对交易安全的保护。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有權人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。”该条不仅规定不动产所有权可以适当善意取得，而且不动产用物权、担保物权亦适用善意取得。我国既然承认不动产适用善意取得，那么部分共同共有人未经其他共有人同意擅自以共有财产为个人债务设定的抵押权是否有效，则取决于其能否构成善意取得。
本案中，A房屋已变更登记到甲的名下，由甲享有单独所有权。甲以该房产进行抵押贷款时，银行基于对登记公信力的信赖，有理由相信甲即为该房屋的所有权人，有权在其上设定负担，该抵押是为了担保银行的巨额借款，银行已支付了合理的对价，且双方已在房产管理部门办理了抵押登记，银行对A房屋的抵押权符合不动产善意取得的构成要件，该银行对A房屋的抵押权是有效的。杨立新教授指出：“既然对不动产及其上设定的权利得以适用善意取得制度，则对共有不动产的应有部分因基于对登记注册的公信力的信任而接受共有人对共有物超过其应有部分的抵押的，自当适用善意取得制度而认定抵押有效，由造成侵害的共有人对受害共有人进行损害赔偿。”既然按份共有的不动产因适用善意取得可以认定超出应有部分的抵押有效，那么推而广之，我们自然无理由否认共同共有人对共有不动产抵押的效力。
四、结论
共同共有人在共有关系存续期间，未经其他共有人同意，以共有房屋设定抵押的，该抵押无效。但为了维护交易安全，第三人善意有偿取得该房屋抵押权的，抵押有效。本案中，甲以A房屋设定抵押，尽管未经共有人乙的同意，但由于A房屋所有权已经房产管理部门进行了变更登记，登记为归甲个人所有，该登记具有公信力。银行信赖登记的正确性而与甲进行交易，构成抵押权的善意取得，银行对A房屋的抵押权应受法律保护。因此，法院应认定甲以A房屋设定抵押的行为有效，银行能够取得A房屋的抵押权。对于乙因该抵押所受的损失，应由擅自处分共有财产的甲进行赔偿，但不因此而影响该房屋抵押的效力。