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15日，两会圆满结束。今年两会一改往昔对房地产“打压式”的调控态度，转而“支持居民自住和改善住房需求”，这一新政策对目前依旧没有恢复元气的房地产来说，的确是一大利好，再结合近三个月央行的两次降息，众多圈内人士都对2015年的房地产市场都寄予厚望。那么两会之后，2015年的房地产将何去何从？
整体市场环境将呈现怎样的态势？房企的出路在哪里？
第十二届中国地产年度风云榜以及安家新媒体ihouse联合发布“十大年度地产预测”后，众多专家纷纷针对十大预测发表了评论，有的甚至逐条进行了分析，大多数与我们的判断一致，当然个别的观点也有强烈的反差，有的专家也借此机会发表了自己的新十大预测，安家新媒体ihouse秉承开放的心态，广纳各方观点，即使与我们的观点形成对立之势，我们也愿意为大家提供一个思想碰撞的平台，更何况我们的观点大家基本认可。所以2015年房地产将向哪里去，未来将何去何从，今天就展开房地产行业发展的大PK。您赞成谁的观点，您又有什么看法，都欢迎您在安家微博、微信与我们互动。究竟预测准确与否，还要拭目以待。下面首先请看著名房地产专家陈宝存对安家“2015年十大年度地产预测”的观点点评。明天继续关注独立经济学家杜猛针对安家提出的“2015年十大年度地产预测”后发表的新十大预测。
陈宝存点评安家“十大年度地产预测”
安家十大年度地产预测一：豪宅市场整体滞销，伪豪宅必然崩盘，单价7万以上豪宅总体已失去投资价值，地产进入刚需刚改新时代。
陈宝存观点：豪宅市场这两年停滞主要原因在于经济的不确定性，尤其是豪宅消费人群的官员消费，因受反腐影响丢失一部分客源，而企业家群体的致富能力被质疑。豪宅是小众市场，随着经济转型的深化，企业家从转型泥潭中崛起也是必然的。在控制开发量的同时，做好产品，体现出产品的优质，还是有市场的。
安家十大年度地产预测二：中国房地产市场不会崩盘，从长期看会继续保持向上发展势头，但产业链上各环节的商业运营模式会发生颠覆性变革，一线城市房价稳定，大量楼盘供应过剩的三四线城市或崩盘。
陈宝存观点：不同意三四线城市过剩的说法。三四线城市的所谓库存数据是不懂房企运作规律的人们误导的。国家统计局数据是待售面积6亿平米，年度商品房销售量是12亿平米左右。立项总量不是库存，在建面积更不是库存。尤其三四线城市，房企资金实力不足，在城市改造项目中，大量的是回迁房，不需要销售，而且在预售制条件下，房企一般自己掌控着商品房部分的建设速度，根本不可能产生大量的库存，而是一两栋楼作为一期开盘。但是，商旅文养老产业园区，高铁新城等等，开发速度过快，这才是三四线城市的压力。
安家十大年度地产预测三：房地产进入多元传播时代，无论传统媒体还是新媒体都无力垄断市场，掌握新的传播规律和资源整合能力才能赢得市场先机，并可能由此诞生新的全资源整合传播营销新模式和新的龙头企业。
陈宝存观点：营销与传播，只是房地产行业最终端有关销售模式的问题，只是营销环节的问题。不是房地产开发的全过程。传统的营销方式也确实在改变中，不改变的媒体和销售机构，也很难取得更好的销售业绩。同意市场会产生新的整合传播新模式和新的龙头企业。
安家十大年度地产预测四：房地产企业进入大洗牌，可能会有大批中小开发商死去或离场 大量业内从业人员失业、转行。
陈宝存观点：中国目前的房企，异地开发必须注册新的项目公司。加上中国地域太辽阔，任何一家垄断房企都不可能实现全国垄断。房地产开发更多的霸主都是当地企业，关系优势远远比资金优势重要。项目公司，开发完毕就走了。单独注册的中小开发公司，拿地能力决定企业是否存在。拿不到地，自然消失。死去是误读，离场是必须的。一般房企用外脑的多，本企业并不具备人力资源的压力。
安家十大年度地产预测五：北京房地产市场的出路将在大北京。
陈宝存观点：北京市场，需求无限宽广。京津冀协调发展，并不能改变人口流进北京的现状。所谓的产业外溢，并不会解决北京人口外溢的问题。这样，环京地区，作为北京市的外溢人口睡城才有意义。我这几年一直在环京区域做—二级开发，熟知这些地区的定位。环京地区就是北京睡城，不需要产业也会有强大的住宅市场。
安家十大年度地产预测六：传统代理行模式将遭遇生存危机。
陈宝存观点：是的，目前房企越来越看重业绩，而且改变以往的宣传推广模式。市场也渐趋理性，靠简单的等客上门，很难达到目的。而传统的代理行营销人员的素质比较低，尤其对于地域性的项目，缺乏高水平的当地市场的管理和营销人员。傻子都能卖的时代，我们的传统代理机构傻卖。销售遇阻，代理机构和销售人员直接变成傻子j这怎么行？必须改变这种模式。
安家十大年度地产预测七：限购必然退出，双向调控是未来楼市出路。
陈宝存观点：除京沪外，其他地区包括广深，都没有限购存在的道理，但是限贷起到了限购的作用。双向调控不是新话题，2013年的两会前的《国五条》就要求双向调控，那么目前，所谓调控打压房地产的思路已经没有了。从去年的9.30房贷新政开始，又一轮救市政策已经启动。这不是今年两会才有的转向。
安家十大年度地产预测八：现有的养老地产模式在中国行不通。
陈宝存观点：养老产业目前难题重重，原因是中国的养老习惯恰恰与欧美韩日不一致。中国老人围着子女和孙辈转，这种习惯短期内不可能改变。居家养老占比例95%，社会养老，也是城市中心距离子女和医院最近的地方。而养老地产开发项目短期内不能解决医疗问题和医疗保险问题。
安家十大年度地产预测九：央企和大国企资本“垄断”将使中国房地产失去生机和活力。
陈宝存观点：中国地域广阔，市场太大，万科恒大垄断不了市场，央企国企也垄断不了市场。我们看到的是北京市场央企也拿不到土地。 安家十大年度地产预测十：目前广受热捧的房产电商只抢客源不创造新价值，未来3年内99%会陆续消亡。
陈宝存观点：这种危言耸听的说法，我不愿意做评价。
尽管最后一条遭到陈宝存的极力反对，但是我们还坚持自己的观点，将房屋放到网上卖，这种营销方式的革命，是否就是真正的互联网思维呢？显然没有这么简单。房地产电商要想真正走向互联网思维化，仍需要重新审视房地产产品的基本价值和功能。所以，房地产营销结合电商是历史发展的必然趋势，但是不能一味趋之若鹜，一窝蜂都拥向渠道营销，因为渠道本身没有价值，这就容易导致对产品打造的忽略。有了产品、渠道和销售方面的优势，还要有综合策划和品牌能力的经营。
杜猛：谁在忽悠开发商？十大地产预测
中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛博士在看完第十二届中国地产年度风云榜发布的“十大年度地产预测”后，也根据自己的经验和理解总结了10大预测，希望能够引起大家的讨论。
[2015是中国楼市困难年]房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在月球上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。我国房地产市场周期性调整还会继续，房价还没有触底，深度分化会在全国1、2、3、4线城市展开。
[佳兆业危机，楼市“一叶知秋”]近期，李嘉诚出走……邯郸楼市崩盘，绿城毁约，房企资金链条断裂频繁出现“债务危机”。试想，房地产仍绑架经济，房价继续推高，经济周期性调整“去杠杆化、隐蔽的产能过剩不暴露”，话语权被几个伪刚需派忽悠着，那么，击鼓传花的游戏还会玩下去！危害可想而知……
[中国楼市面临着前所未有困局]全球最大库存，全世界最大产能过剩，在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的增长模式难以延续，互联网对传统产业特别是劳动密集型的房地产业而言甚至是颠覆，面对冲击房地产行业未来该何去何从？如果产能继续提高，而供求关系继续逆转，试想楼市房价会怎样？
[谁在忽悠开发商？]凡不承认房地产和楼市拐点的人士，都是在自我壮胆，争夺话语权，可以理解，但你要是任性信他，你死定了。市场一定会抛弃你！你不在历史性拐点中理性经营，大量高价储备土地，仍然坚持“面粉比面包贵”的逻辑，相信伪刚需派，他们会害死大批开发商。然后把责任推卸给：政府。
[给经济转型争取到时间吗？]由于存量房地产持有结构不均衡，因此尽管总量供给已经比较充裕，生产能力全面释放的情况下“刚需”并未被完全满足。同时，此前金融对购地需求的支持力度也有限。因此，随着当前政府这种“控供给、促需求、放金融、减库存”组合浮出水面，不减税费企业转型机会小。
[2015注定是纠结煎熬探底年]2015预感我国制造业举步维艰，外资撤离导致失业率增加，科技创新的口号与空谈现象暴露，虚拟经济将中国引向“深渊”，政府不敢再次借助“三公”提振CJDP，借助降准降息杠杆来调节又晚了，房地产滑向深度调整边缘。所以，提振经济需要“猛药”即一次性大幅度贬值。
[房地产时代可能提前结束]我国不具备治理通缩制度条件，治理通缩要靠通胀，而通胀不演化成经济危机的前提是超发货币能进入最需要人的手中。刺激计划从未提振消费者内需，只是楼市泡沫暂时吸纳了多余资金，并没有出现外汇或消费品价格暴涨。所以，通缩无药可吃，鬼城吸金，沉积楼市，资本撤离……
[中国楼市拐点为什么仍在扩大？]世界经济从“09金融海啸”走出谷底恢复增长，中国经济相对下滑，根源是长期过度投资带来的产能过剩，库存历史新高，集中反映在房地产市场。2014年，中国房地产投资增速10.5%，仍远高于GDP增速。同时，900个城市中房价下跌城市不断增加，局部实际上已经崩盘。
[什么是房地产？]我们下个定义，凡是经过招拍挂拿到的土地都是房地产，凡是没有经过招拍挂拿到的土地都不是房地产，镇以上的土地都必须进行招拍挂，镇域以上的区域面积规划的城区土地都必须进行出让，都属于房地产范畴。
[让房地产承担最大资金池责任]10多年大跃进使中国到处都是房子，商品房仅占其中一小部分，绝大部分三四五线城市，还有无数小产权房、集资房等。整体上已严重过剩。只是部分中心城市，因持续人口增量仅存供需矛盾。所以，房地产重资产无法继续拉动中国经济。谁来接班？当然是IPO注册制的股市。
[外企撤离我国制造业雪上加霜]经过二十多年发展，当2008年中国取消外资优惠政策的时候，内需市场已经繁荣起来.还有一些底气。但是经过房地产大跃进、印钞机、铁公基投资和贫富分化等扫荡，中国为需市场已是疲态尽显。如果此时外企撤走，外需市场将大大受损，这对中国工厂来说无法承受。由于产能过剩严重，中国PPI将近三年连续下跌，人民币贬值的压力越来越大。如果人民币大贬值，中国房地产和信贷泡沫将深度调整。有利提振实体经济和出口，以此抵制进口通胀与需求。现汇率正处于创纪录高位，日本汇率创新低，汇率对提振中国经济不利。
整体市场环境将呈现怎样的态势？房企的出路在哪里？
第十二届中国地产年度风云榜以及安家新媒体ihouse联合发布“十大年度地产预测”后，众多专家纷纷针对十大预测发表了评论，有的甚至逐条进行了分析，大多数与我们的判断一致，当然个别的观点也有强烈的反差，有的专家也借此机会发表了自己的新十大预测，安家新媒体ihouse秉承开放的心态，广纳各方观点，即使与我们的观点形成对立之势，我们也愿意为大家提供一个思想碰撞的平台，更何况我们的观点大家基本认可。所以2015年房地产将向哪里去，未来将何去何从，今天就展开房地产行业发展的大PK。您赞成谁的观点，您又有什么看法，都欢迎您在安家微博、微信与我们互动。究竟预测准确与否，还要拭目以待。下面首先请看著名房地产专家陈宝存对安家“2015年十大年度地产预测”的观点点评。明天继续关注独立经济学家杜猛针对安家提出的“2015年十大年度地产预测”后发表的新十大预测。
陈宝存点评安家“十大年度地产预测”
安家十大年度地产预测一：豪宅市场整体滞销，伪豪宅必然崩盘，单价7万以上豪宅总体已失去投资价值，地产进入刚需刚改新时代。
陈宝存观点：豪宅市场这两年停滞主要原因在于经济的不确定性，尤其是豪宅消费人群的官员消费，因受反腐影响丢失一部分客源，而企业家群体的致富能力被质疑。豪宅是小众市场，随着经济转型的深化，企业家从转型泥潭中崛起也是必然的。在控制开发量的同时，做好产品，体现出产品的优质，还是有市场的。
安家十大年度地产预测二：中国房地产市场不会崩盘，从长期看会继续保持向上发展势头，但产业链上各环节的商业运营模式会发生颠覆性变革，一线城市房价稳定，大量楼盘供应过剩的三四线城市或崩盘。
陈宝存观点：不同意三四线城市过剩的说法。三四线城市的所谓库存数据是不懂房企运作规律的人们误导的。国家统计局数据是待售面积6亿平米，年度商品房销售量是12亿平米左右。立项总量不是库存，在建面积更不是库存。尤其三四线城市，房企资金实力不足，在城市改造项目中，大量的是回迁房，不需要销售，而且在预售制条件下，房企一般自己掌控着商品房部分的建设速度，根本不可能产生大量的库存，而是一两栋楼作为一期开盘。但是，商旅文养老产业园区，高铁新城等等，开发速度过快，这才是三四线城市的压力。
安家十大年度地产预测三：房地产进入多元传播时代，无论传统媒体还是新媒体都无力垄断市场，掌握新的传播规律和资源整合能力才能赢得市场先机，并可能由此诞生新的全资源整合传播营销新模式和新的龙头企业。
陈宝存观点：营销与传播，只是房地产行业最终端有关销售模式的问题，只是营销环节的问题。不是房地产开发的全过程。传统的营销方式也确实在改变中，不改变的媒体和销售机构，也很难取得更好的销售业绩。同意市场会产生新的整合传播新模式和新的龙头企业。
安家十大年度地产预测四：房地产企业进入大洗牌，可能会有大批中小开发商死去或离场 大量业内从业人员失业、转行。
陈宝存观点：中国目前的房企，异地开发必须注册新的项目公司。加上中国地域太辽阔，任何一家垄断房企都不可能实现全国垄断。房地产开发更多的霸主都是当地企业，关系优势远远比资金优势重要。项目公司，开发完毕就走了。单独注册的中小开发公司，拿地能力决定企业是否存在。拿不到地，自然消失。死去是误读，离场是必须的。一般房企用外脑的多，本企业并不具备人力资源的压力。
安家十大年度地产预测五：北京房地产市场的出路将在大北京。
陈宝存观点：北京市场，需求无限宽广。京津冀协调发展，并不能改变人口流进北京的现状。所谓的产业外溢，并不会解决北京人口外溢的问题。这样，环京地区，作为北京市的外溢人口睡城才有意义。我这几年一直在环京区域做—二级开发，熟知这些地区的定位。环京地区就是北京睡城，不需要产业也会有强大的住宅市场。
安家十大年度地产预测六：传统代理行模式将遭遇生存危机。
陈宝存观点：是的，目前房企越来越看重业绩，而且改变以往的宣传推广模式。市场也渐趋理性，靠简单的等客上门，很难达到目的。而传统的代理行营销人员的素质比较低，尤其对于地域性的项目，缺乏高水平的当地市场的管理和营销人员。傻子都能卖的时代，我们的传统代理机构傻卖。销售遇阻，代理机构和销售人员直接变成傻子j这怎么行？必须改变这种模式。
安家十大年度地产预测七：限购必然退出，双向调控是未来楼市出路。
陈宝存观点：除京沪外，其他地区包括广深，都没有限购存在的道理，但是限贷起到了限购的作用。双向调控不是新话题，2013年的两会前的《国五条》就要求双向调控，那么目前，所谓调控打压房地产的思路已经没有了。从去年的9.30房贷新政开始，又一轮救市政策已经启动。这不是今年两会才有的转向。
安家十大年度地产预测八：现有的养老地产模式在中国行不通。
陈宝存观点：养老产业目前难题重重，原因是中国的养老习惯恰恰与欧美韩日不一致。中国老人围着子女和孙辈转，这种习惯短期内不可能改变。居家养老占比例95%，社会养老，也是城市中心距离子女和医院最近的地方。而养老地产开发项目短期内不能解决医疗问题和医疗保险问题。
安家十大年度地产预测九：央企和大国企资本“垄断”将使中国房地产失去生机和活力。
陈宝存观点：中国地域广阔，市场太大，万科恒大垄断不了市场，央企国企也垄断不了市场。我们看到的是北京市场央企也拿不到土地。 安家十大年度地产预测十：目前广受热捧的房产电商只抢客源不创造新价值，未来3年内99%会陆续消亡。
陈宝存观点：这种危言耸听的说法，我不愿意做评价。
尽管最后一条遭到陈宝存的极力反对，但是我们还坚持自己的观点，将房屋放到网上卖，这种营销方式的革命，是否就是真正的互联网思维呢？显然没有这么简单。房地产电商要想真正走向互联网思维化，仍需要重新审视房地产产品的基本价值和功能。所以，房地产营销结合电商是历史发展的必然趋势，但是不能一味趋之若鹜，一窝蜂都拥向渠道营销，因为渠道本身没有价值，这就容易导致对产品打造的忽略。有了产品、渠道和销售方面的优势，还要有综合策划和品牌能力的经营。
杜猛：谁在忽悠开发商？十大地产预测
中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛博士在看完第十二届中国地产年度风云榜发布的“十大年度地产预测”后，也根据自己的经验和理解总结了10大预测，希望能够引起大家的讨论。
[2015是中国楼市困难年]房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在月球上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。我国房地产市场周期性调整还会继续，房价还没有触底，深度分化会在全国1、2、3、4线城市展开。
[佳兆业危机，楼市“一叶知秋”]近期，李嘉诚出走……邯郸楼市崩盘，绿城毁约，房企资金链条断裂频繁出现“债务危机”。试想，房地产仍绑架经济，房价继续推高，经济周期性调整“去杠杆化、隐蔽的产能过剩不暴露”，话语权被几个伪刚需派忽悠着，那么，击鼓传花的游戏还会玩下去！危害可想而知……
[中国楼市面临着前所未有困局]全球最大库存，全世界最大产能过剩，在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的增长模式难以延续，互联网对传统产业特别是劳动密集型的房地产业而言甚至是颠覆，面对冲击房地产行业未来该何去何从？如果产能继续提高，而供求关系继续逆转，试想楼市房价会怎样？
[谁在忽悠开发商？]凡不承认房地产和楼市拐点的人士，都是在自我壮胆，争夺话语权，可以理解，但你要是任性信他，你死定了。市场一定会抛弃你！你不在历史性拐点中理性经营，大量高价储备土地，仍然坚持“面粉比面包贵”的逻辑，相信伪刚需派，他们会害死大批开发商。然后把责任推卸给：政府。
[给经济转型争取到时间吗？]由于存量房地产持有结构不均衡，因此尽管总量供给已经比较充裕，生产能力全面释放的情况下“刚需”并未被完全满足。同时，此前金融对购地需求的支持力度也有限。因此，随着当前政府这种“控供给、促需求、放金融、减库存”组合浮出水面，不减税费企业转型机会小。
[2015注定是纠结煎熬探底年]2015预感我国制造业举步维艰，外资撤离导致失业率增加，科技创新的口号与空谈现象暴露，虚拟经济将中国引向“深渊”，政府不敢再次借助“三公”提振CJDP，借助降准降息杠杆来调节又晚了，房地产滑向深度调整边缘。所以，提振经济需要“猛药”即一次性大幅度贬值。
[房地产时代可能提前结束]我国不具备治理通缩制度条件，治理通缩要靠通胀，而通胀不演化成经济危机的前提是超发货币能进入最需要人的手中。刺激计划从未提振消费者内需，只是楼市泡沫暂时吸纳了多余资金，并没有出现外汇或消费品价格暴涨。所以，通缩无药可吃，鬼城吸金，沉积楼市，资本撤离……
[中国楼市拐点为什么仍在扩大？]世界经济从“09金融海啸”走出谷底恢复增长，中国经济相对下滑，根源是长期过度投资带来的产能过剩，库存历史新高，集中反映在房地产市场。2014年，中国房地产投资增速10.5%，仍远高于GDP增速。同时，900个城市中房价下跌城市不断增加，局部实际上已经崩盘。
[什么是房地产？]我们下个定义，凡是经过招拍挂拿到的土地都是房地产，凡是没有经过招拍挂拿到的土地都不是房地产，镇以上的土地都必须进行招拍挂，镇域以上的区域面积规划的城区土地都必须进行出让，都属于房地产范畴。
[让房地产承担最大资金池责任]10多年大跃进使中国到处都是房子，商品房仅占其中一小部分，绝大部分三四五线城市，还有无数小产权房、集资房等。整体上已严重过剩。只是部分中心城市，因持续人口增量仅存供需矛盾。所以，房地产重资产无法继续拉动中国经济。谁来接班？当然是IPO注册制的股市。
[外企撤离我国制造业雪上加霜]经过二十多年发展，当2008年中国取消外资优惠政策的时候，内需市场已经繁荣起来.还有一些底气。但是经过房地产大跃进、印钞机、铁公基投资和贫富分化等扫荡，中国为需市场已是疲态尽显。如果此时外企撤走，外需市场将大大受损，这对中国工厂来说无法承受。由于产能过剩严重，中国PPI将近三年连续下跌，人民币贬值的压力越来越大。如果人民币大贬值，中国房地产和信贷泡沫将深度调整。有利提振实体经济和出口，以此抵制进口通胀与需求。现汇率正处于创纪录高位，日本汇率创新低，汇率对提振中国经济不利。