【摘 要】近年来，国内房地产市场的大环境日渐严峻，政府的调控政策空前密集、调控周期也异常漫长，目前房地产市场已经遇到了发展的瓶颈期，只能够处于一个横盘的状态，既没有体现出能刺激经济发展的上涨，也没有出现预兆市场“崩溃”的下跌。究其根本，我国长久以来依赖房地产市场补贴地方经济发展的趋势从根本上未曾改变。地方政府已经意识到了这一点，此次参照“货币化棚改”的目標提出新“棚改”政策，目的就是为了改善国内房地产市场的现状。这无疑是一次中国房地产市场的变革，虽然整体影响还不明朗，但是对房地产公司而言无疑是严峻的考验。
　　【关键词】棚户区改造;货币化棚改;房地产市场发展
　　【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）03-0023-02
　　1 新“棚改”政策实施的影响
　　 事关房地产企业生死存亡的棚户区改造（简称棚改）政策在2019年又出现了重大变化。2018年10月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部副部长倪虹在北京主持召开部分省市座谈会，研究2019年棚改政策，其中住建部等相关部门明确要求：对于2019年新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。这也就是说，在城镇化进程没有彻底完成之前，棚户区改造政策还不能退出中国楼市的历史舞台，但是相关的政策规则却不一样了。简而言之，即2019年新开工的棚改项目，不能用政府购买服务的名义去变相举债，只能以发行地方政府债券的方式进行融资，而地方政府发债又将受到地方政府的意愿、财力、动力、发债资格、地方经济社会发展内在需求等相关因素的影响。
　　 在棚改新规以前，棚户区改造采用的是政府购买服务模式，即地方政府通过地方投融资平台进行融资实现棚改政策。虽然通过地方投融资平台进行融资属于企业性质的金融行为，但基于2019年以前的相关房地产政策背景可知，其也是离不开地方政府的，实际上也就是使棚改政策的实施建立在地方财政的基础之上。这样的后果无疑是直接造成了地方政府财政的隐性债务风险加大，面临更多融资失败的威胁。然而根据2019年的新规定，地方政府只能用发行地方政府债券的方式进行融资，这样做无疑提高了融资的门槛，这是因为在新规后，很多地市政府根本没有发行有关债券的资格。这一次棚改新政最大的变化就是把隐形债务转变成显性债务。这样一来，地方政府将不能为棚改项目融资兜底，那么其首先面临的问题就是短期内棚改整体资金不足。可以预见的是，虽然棚改政策还要继续推行，但是地方政府用棚改政策解决当地房地产问题从而带动地方经济的热情和积极性会在这次新规后遭遇极大的压制，其背后的根本原因即地方政府资金融通困难，任何有利于棚改政策实施的补充方法（如建设拆迁补偿款）都只是一纸空谈，而棚改的乏力，对三线、四线楼市来说，更是致命一击。
　　2 “货币化棚改”对房地产市场的影响
　　 首先，在过去几年间，我国三线、四线城市楼市的境遇从“无人问津”到“一房难求”，隐藏在其背后的巨大推手，无疑是“货币化棚改”的启动，而这一次棚改新规的出台，对一些财政收入不丰盈的三线、四线城市来说，无疑将失去楼市增长的根本动力。2015—2017年3年间，政府投资超过4万亿元用于三线、四线城市的棚户区改造，三线、四线城市棚改比例占到近90%，相反只有一成资金用到一线、二线城市。也就是说，三线、四线城市及其周边城市这3年多房价的上涨是棚改政策间接催生的，而如果政策收缩，消极影响也将从这些三线、四线城市开始。通过这次棚改新政策我们可以敏锐地捕捉到一点很重要的信息：楼市调控将正式深入三线、四线，未来将成为房地产市场调控的重点。对于这一点，国内的各大房地产开发商也提前得到了信息。例如：2018年上半年碧桂园开始调整在三线、四线城市的营销战略，而“恒大”“融创”等大型房地产企业也逐步开始取消在三线、四城市的市场开拓计划。根据新时代证券的数据，2019年1—11月，全国40个大中城市中，三线、四线城市投资增速下降8.99%，由此可见，新棚改政策的影响已经波及市场成为房地产市场上的共识。
　　 其次，此次新政还可以看出另一个问题：楼市调控的收紧，开发商的退出，使三线、四线城市的楼市库存压力骤然增大，从而使地方政府推动棚改政策的动力不足。这就让人想起了2017年房地产“317新政”之后，首先受到冲击的就是环京的楼市，因为小城市楼市根本不存在基本面的支撑，所以受相关政策的影响十分之大。而2019年在“坚决遏制房价上涨”的事态之下，三线、四线城市依然出现了很大松动，特价房、员工内购房、买房送车位等促销广告又重现江湖。
　　 虽然新棚改政策3年1 500万套目标仍在，然而还是难以固定大部分的流动人口。目前，从中国一线、二线和三线、四线城市常住人口的平均增幅来看，人口仍然倾向于流向一线、二线城市，而三线、四线及以下城市的人口增速一直徘徊在0.3%左右，远低于全国人口的平均增速1.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。即便是政府增加投资，对于三线、四线城市来说，需要考虑的是土地供应情况、配套设施、教育水平、租赁市场及就业机会等，但是这些必要条件在三线、四线城市却很难满足。综上所述，未来几年内中国的三线、四线城市很难出现比较大的投资空间，然而当前楼市调控已向三线、四线城市蔓延，棚改新政策的到来无疑是对已经处于瓶颈期的中国房地产形势雪上加霜。
　　3 未来房地产市场将面临危机的解析
　　 概览整个房地产市场，目前有越来越多的投资者都开始认同国内房地产市场已经处于瓶颈期。当然，这种瓶颈期的困境目前还未反映在房价大幅度下跌上，而更多地反映在城市商品房的成交量的剧烈下降的趋势上，尤其是作为房地产市场风向标的一线城市上，以深圳房地产市场为例，2018年11月，深圳市商品房成交量环比下降18.3%，每平方米的成交均价为5.4万元左右，环比只是体现出轻微下跌的趋势，然而二手房市场已经非常冷清，一些中介机构甚至表示他们已经半年没有生意洽谈成功了。与此同时，北京也出现了四环内紧靠地铁站的新楼盘入市接近半月后仍然呈现没有卖完的现象。通过这些现象我们可以清楚地分析目前房地产市场的形势，即一线城市房地产市场已经“入冬”，包括对商品房有刚性需求在内的购房者都开始进入犹豫的阶段;曾经火热的二线、三线城市房地产市场也开始逐步降温;由于货币化棚改已经停滞的三线、四线城市房地产市场更是提前进入了“冰封期”，由此不难推断2020年的国内房地产市场即将迎来一次前所未有的房地产“寒冬”。 　　 综上所述，在这个即将到来的“寒冬”，各类地产商将会遇到越来越大的资金融通压力，其压力来自两个方面：①国内资本市场整体融资成本随本年度经济发展状况逐步上升，同时2019年新的国家政策针对房地产企业的融资限制措施也使国内房地产企业从国内市场融资的难度增大。②来自国际市场，随着2019年6月美国联邦储备系统新一轮加息调控，使国内房地产企业在海外的融资成本又进一步提高。通过以上对房地产市场及将面临的压力的解读，以及联系近5年来国内房地产开发商发行融资债券的频率数据，我们可以直观地预测房地产开发商将在未来的两三年内，面临更大的偿债压力和偿债风险，其刚刚进入规划阶段的未来销售计划则会遇到前所未有的阻碍。
　　4 结语
　　 2019年的棚改新政对未来几年的房地产市场无疑是一把“双刃剑”，一方面其不仅加快了棚户区的改造，服务了棚户区居民，而且规范了地方政府相关的棚改融资方式，减少了金融流动性风险，但是另一方面也意味着未来房地产公司将面临市场融资困难的境遇，从而可能引发一系列社会问题，例如房地产开发商不得不在加快开工和预售的同时延迟交付。但是如果就此轻易预言房地产市场将会面临“崩盘”的危机，从当前市场形势来看这样说会有悖于事实。其原因是，虽然政府部门为了防范金融风险而严格控制房价，但是相关措施还没有真正成为调整实施房地产的长效机制，部分城市的地方财政仍然严重依赖土地出让的收入，也就是说地方政务不可能会对房价持续下跌坐视不管。综上所述，房地产市场下行不仅会给房地产开发商带来沉重的资金压力，也会导致一些城市的基础设施建设放缓，甚至不可避免地带来经济增速下滑的压力。最终，地方政府将不得不面对更多、更大的风险，所以在真正彻底的建立可以有效调控当前的房地产市场价格的长效机制之前，这一次的棚改新政给国内房地产市场带来的危机最终很可能还是会由地方政府对相关房地产企业提供一些特定的政策松动来缓解。
　　
　　参 考 文 献
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　　[2]甘犁，弋代春.为什么坚持棚改貨币化[J].中国经济导报.2018（7）.
　　[3]陈益民，宋华华，张静，等.三四线城市“棚改”与房地产市场和政府性债务可持续发展研究[J].浙江金融，2018（11）.