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【摘 要】通过物业管理实践，对办公楼、住宅楼在使用过程存在的影响及人们在其中工作或生活中遇到的常见问题，从物业管理角度对设计或施工方面原因进行了浅析。
【关键词】物管实践；建筑设计；建筑施工
Seeing design and construction of building from appurtenance industry management practice
Xu Hai-an
(Shaanxi Hengxin real estate industry management limited company Xi'an Shaanxi 710002)
【Abstract】In this article, the author made some brief analysis on some common problems in daily life and work affected in use of administrative and dwelling buildings occurred in property management practice; Meanwhile the author also made some brief analysis on the design and construction of buildings from the perspective of property management and construction.
【Key words】property management；Architectural Design；Construction
在多年的物业管理与物业服务中遇到较多的工程设计和工程质量问题，也处理了许多业主反映的楼宇使用问题。由于本人参加过工程建设，目前参与物业管理很想将参加建设中的所学和从事物业中不断发现和解决的问题介绍给大家，使这些信息和大家共享。
1. 关于办公楼
1.1 关于设计荷载。我们所管理的办公大楼存在着按原设计于施工的建筑主体与使用的发展不相适应，使用中功能不断变化，如荷载不断增加的问题日显突出，主要原因是档案存量不断增加， 虽然现在无纸化办公不断在推广、采用，但由于银行业务的发展，大量客户的资料不断产生且待留备查期相对较长，日积月累产生的大量纸质档案 对保存档案提出了要求。而档案的存放对荷载的要求更加为高。另外由于计算机对电源的要求，一般都有应急电源，对于重要机房大型UPS电源的使用是必须的，而电池的荷载十分大，如在设计中考虑不足，或办公场所的变化、在计算机发展过程中就要加大这部分载荷，在实际当中，经常有这方面的需求，而因荷载问题不得放弃的实际事例很多。因此，在设计时尽量考虑业态变化需要，选用时荷载应留有余地，进行可行性研究。避免由于设计载荷过小而造成入住后载荷使用矛盾或盲目加固而影响结构的承载体系。
1.2 关于外墙饰面的材料选用。随着新型材料的不断研制和开发，现代建筑材料的型型色色，但在环保节能、安全、防渗漏等方面是最基本的要求，我认为在外墙材料的选用上安全是第一的。由于在物业管理实践中，遇到有玻璃幕墙的玻璃自爆跌落、外墙面砖脱落伤人事件、伤车的案例。所以慎用外墙饰面砖和玻璃幕墙是我的看法 。的确由于外墙饰面砖的质感好，品种丰富，色彩明快，不褪色，抗老化，使用周期长，因而广泛用于建筑装饰中，然而，近年来，外墙面的脱落比比皆是，不但影响立面效果、不易维修，最主要是对人的安全构成威胁，对人们的心里产生影响。尤其在汶川大地震发生后，各高层建筑用外墙面砖程度不同的发生了面砖脱落现象，虽然不外乎粘贴质量参差不齐所至，但其造成的影响却很大，严重的引起对建筑主体的怀疑。
1.2.1 外墙饰面砖脱落的原因分析
（1）冬季施工。由于抢工期或施工组织者对施工工艺知之甚少，对贴外墙面砖的工期赶到冬季没有引起足够的重视，当室外温度低于零摄氏度，基层砂浆或粘结层砂浆受冻很难达到粘贴强度，致使面砖底层砂浆开裂而脱落。
(2)工序层层分包，而无人层层检测。面砖施工工艺一般可分为抹基层俗称刮糙和贴面砖两道工序。就是一些工程将刮糙和贴面砖分别包给不同的施工单位。其结果两个施工队伍都不对整体质量负责，期间又未对基底抹灰强度检测，在一些工程基层抹灰强度极低的情况下，造成外墙面砖连带基层抹灰大面积脱落。
（3）面砖间灰缝过小。观察一些外墙面砖脱落的工程发现，其共性表现为面砖间灰缝过小，多数小于4毫米。有时建筑师为追求更纯洁地表现面砖的颜色，要求使用小灰缝粘贴面转。由于预留的灰缝小缝隙很难用勾缝灰填塞密实。初冬雨水渗入到背后空隙中，冬季积存水结冰冻胀，使局部面砖开裂、脱落。外墙面基层砂浆在长期冻融循环影响下，使水泥砂浆丧失强度，造成外墙面砖大面积脱落。
以上仅是列举了造成外墙面砖脱落的一些 主要因素。总而言之，严格操作规程，严守施工工艺，严格材料质量，就能保证外墙面砖的施工质量。
1.2.2 外墙防水涂料的使用。外墙涂料的使用也是近年来建筑外立面的常用材料，在基层处理好的基础上外墙涂料也有底涂、中涂、和面涂之分并各起到其一定的功能和作用。由于外墙涂料施工简单、方便造价相对低、特别是其色彩可易做的绚丽多彩，形式上还可多样选择，最大特点是几乎无接缝，防水效果好，从物管角度讲，关键由于是整体、不易脱落使得较为安全。缺点是在施工工艺、材料使用控制不严、管理不善的情况下有产生裂缝的状况。
1.2.3 外墙沸碳漆的使用。近几年在外墙涂料的基础上又发展了新型的外墙装饰材料，这就是外墙氟碳漆和外墙金属氟碳漆，我也有机会参与了一个外墙金属氟碳漆的工程过程，外墙金属氟碳漆的工艺类似外墙涂料，又比外墙涂料工程过程较为复杂要求来的严格，在经过基层、找平、封闭、中涂、面层的多工艺，做后可在其表面进行合理的分割后喷金属氟碳漆，可做出铝扣板的效果，不仔细看，还真以为是铝扣板呢，而其造价约仅是铝扣板的四分之一，其浑然一体、无接逢，防水性能较好，却在雨水的冲刷下还可自洁的优点。
2. 关于住宅
办公楼存在问题在住宅中也会有不同程度的反映，如外墙面砖的使用等，但住宅中也有其特性问题，反映较多且较难解决的就有噪声问题：
2.1 分户隔墙隔声效果差
2.1.1 现在由于高层建筑在考虑尽可能减轻负荷的思想指导下，住宅的居室噪声多有发生，这不但破坏了居住环境，而且对居住者的隐私也有影响。
首先，分户隔墙存在有声桥孔隙，在电器设计时，沿用传统砖混住宅的设计习惯，将分别属于两户的电器插座两两相对布置在分户隔墙的两侧，由于现隔墙的厚度均小于150mm，这就使分户隔墙丧失隔声能力。
2.1.2 有些复式住宅的上层分户隔墙可能建在下层公共走廊的楼板上，由于结构承重的限制面采用轻质墙，但又未做隔声设计，成为噪声漏点。
2.1.3 在住宅施工时，为方便施工运料，必须在分户隔墙上开设施工洞，然而在待堵施工洞时且极不到位，有在许多孔洞，两面只用沙浆抹灰遮盖，成为噪声漏点。
2.2 楼板隔声能力差。在土建设计中，楼板的厚度多由承载能力控制，近年来只满足承载能力，楼板厚度小于10mm的楼板屡见不鲜。若面层为沙浆地面或地砖。其隔声能力很难满足要求。至于隔绝撞击的声，一般的沙浆地面，地能地面以及无龙骨的木地板却很难满足要求。
2.3 管线及管线孔隙传递躁声
2.3.1 目前多数上下水穿墙、穿楼板的管线都有套管，然而套管内的缝隙封堵却不能令人满意，有的套管缝隙封闭不严，有的套管缝隙的封闭厚度不满足要求成为躁声漏点。
2.3.2 各层相互连通的卫生间下水管排水躁声频繁出现，无规律、无大小，人在其屋如同在头顶浇水，感觉十分不好。
2.4 设备传递共振躁声。水泵和室外空调主机的振动躁声通过管线、墙体传递使 与其自振频率相同的居室墙体产生低频噪声，居住者无法忍受。为消除噪声的传递，应注意以下几点。
(1)选择低噪声设备。
(2)水泵的扬程应于建筑高度匹配，不宜选择扬程超值过大的水泵，否则高速高压水流冲击管壁产生较大的管道噪声。
(3)设备穿墙管均需设套管，套管内缝隙密实填充减震隔声材料。
(4)有振设备的支座、支架均应做减震隔震处理，以消除在房屋构件中产生共振噪声。例如一个普通的泵房运行时产生的振动，可以通过支座等途径传递给多个与其自振频率相同的墙体和楼板，产生令人无法忍受的共振噪声。
(5)在设计时，认真考虑消除不良的噪声缺陷。如尽量使水泵间远离居室，合理布置设备，考虑减震防震措施，从设计开始就为消除设备噪声扰民打下良好基础。
3. 建筑防水
建筑防水是设计施工重点，是建筑质量的重要体现。我在以往的物业实践中，经常性的遇到的问题就有各类的渗漏。建筑防水有主体地下部分防渗漏、有屋面的防渗漏、还有外立面的防渗漏。近年来高层建筑的发展和要求，使得其一般都有地下室部分，时有做为 人防部分用房的平战结合设计 ，做为车库使用，但由于城市地下水位的下降，一般地下室部分在做好地下室外墙采用外防外贴法施工，卷材防水层都较有效地防止了水的渗漏，加之一般不做为居住， 即使用功能要求不是十分苛刻，故对此反映不大，投诉较少。大量碰到的是屋面漏渗水和外墙渗漏水。
3.1 屋顶渗漏水原因分析。一般设计中有按不是上人屋面设计，而在实际使用中往往有人上屋面，尤其是在太阳能热水器的后期安装，往往屋面的原防水层遭破坏后没有做很好的处理产生渗漏，类似安装其它设施也会使得屋面的渗漏。
施工质量差，材料质量参差不齐也是屋面渗漏水原因之一，加之屋面材料的老化也是原因之一。另老的屋面材料在耐抗性方面也远不及新型防水材料性能好、耐久力长等等原因。
3.2 外墙渗漏水分析。一般如严格按照设计去施工外墙的渗漏水不应会渗漏，但由于材料使用不当，施工工艺不严格 产生大面积渗漏水也有发生，在经济上带来很大损失，给人们生活也造成了影响，外墙渗水的部位一般发生在外墙与窗的交接处，由于施工质量不到位，往往施工窗的是一个单位，主体是一个施工单位方，外窗孔的又是一个施工方，在施工整理不到位时，就为日后渗漏留下隐患，严重时有些施工队用水泥袋，泡沫等杂物填充孔洞造成缝隙，久而久之造成渗漏水。
3.3 外墙涂料及氟碳漆。现代建筑在外墙装饰要求档次不高，经济条件相对偏紧的情况下，大量采用了外墙防水涂料来做防水防渗漏处理，这样的做法在基层处理好的情况下，防水涂料这部分工艺和资料都满足要求时，效果还可以（上海汇丽产品）。
因为，首先在色彩上是较为灵活的，其次在防水效果上，由于是个整体，相对来说是好的，其缺点就是对建筑的主体如有大的变化，如遇地震和恶劣的天气，如暴晒和严寒，都有开裂的现象出现，从而导致会出现不同程度的渗漏。
3.4 卫生间防水。卫生间渗漏，这是住宅中的主要危害之一，造成渗漏原因有以下几点：
3.4.1 地面防水层有漏点，或是防水层施工质量不良，或是二次装修施工中破损防水层。治理方法是，入住时复验闭水质量，闭水时间不小于72小时并纪录试验水层失水量，如果楼下有漏点或失水量大于防水保护层的含水量，均需重新做防水层，入住时再做一层防水层，并做闭水试验和失水量纪录。
3.4.2 墙面防水质量差，一些卫生间墙面防水质量差，我们就碰到由于材料使用问题，用了吸水的材料做基层和用了吸水的面砖装修，使得墙面防水质量极差，而入住时又无法检查。
3.4.3 地漏降坡不够，地面积水不能顺利排除，当卫生间面积较下≤4平方米，坡度和防滑有些冲突，多数地面坡度小于1%，地漏超高居多，由于地面长期积水，一旦地面防水老化失效，便导致渗漏。
3.4.4 浴盆下面地面低于卫生间地面由于浴盆施工 先于地面，造成浴盆下地面标高比卫生间装修地面低于30~50毫米，浴盆下形成积水坑，一旦防水无效自然产生渗漏。
4. 关于设备设施
现代建筑中，设施、设备的配套质量直接关系着建筑物的档次水平，与业主的居住环境质量息息相关。
4.1 严格按设计施工。在土建施工中，不按图纸施工的事例常有。例我们就遇到室外排水管，不按雨污分流施工，导致暴雨时污水倒灌地下室。在施工时变更设备选型是常有的，但施工变更应由原设计单位统筹变更设计，以保证系统质量。实际中一些工程由设备厂家单方变更设备产品，有的没有相应设计图纸，极大地影响系统运行质量。我们碰到的典型例子是在供应热水的泵造型太大，使得换热无法正常进行，由于泵流量太大，只要将泵开几分钟就已经无法换热，在更换了较其流量小的许多的泵后，问题即得到解决。有的热水管道系统施工中，伸缩节及固定支座间距离严重超长，伸缩节本身质量的问题，经常出现伸缩节断裂，对于正常运行构成威胁，最常见的就是渗水泡坏电梯，带来较大的损失。
4.2 明确楼宇用电，用水性质的划分。作为设计师以及建设方对不同使用功能的用电、用水划分有时忽视，而在实际中常常因用电、用水性质不明给物管单位带来极大经济损失。如有的商住两用楼，被定为商业用电，这样住宅居民所缴电费就比居民用电贵相当多，有的项目居民都已入住，仍为临时用电，电费也比正常居民用电贵许多。对楼宇用电、用水性质中极不准或在运行中新产生的用电、用水性质发生变化都要及时做合理调整，准确办理为佳，我们在物业实践中经常遇到因用水或用电的性质发生变化而于有管理部门发生交往，进行交涉维权。
5. 关于节能
节能的社会意义已广为人知，建筑耗能已被列入当今社会的重要议题。对于一个物业项目来说，节能直接关系到业主的能耗开支，对于物业企业来说，节能不但是“需要”，而且是“必须”，对于管理节能如人走灯灭，各物业公司做是尽心的去做，而节能的重头戏还在于动力节能，在动力节能方面，设计和施工开发的前期运作就十分重要了。
5.1 做好建筑外围结构的保温设计，外墙内保温存在耗能冷桥，外墙外保温的构造做法又容易出现外饰面开裂，保温材料受潮不但降低保温性能，也影响外立面观瞻，而保温材料的假冒伪劣更直接降低材料的保温参数，影响保温效果。
5.2 设备选型应与使用功能相匹配，即不能大马拉小车，也不能小马拉大车。一些建设单位由于保守，设备选型在宁大勿小的思想下，在设计的基础上又做放大，结果造成耗能极高，有的贡税扬程过高，水流量过大，造成强烈的管道噪音，影响住户的休息。
5.3 选用变频设备，许多设备并非每时每刻都在满负荷状态，例如给水泵只是在一天中某一段时间处于用水高峰。中央空调系统只是在7~9月处于制冷高峰。如果在非高峰阶段将频率降低，即满足使用要求又可大大节能降耗，而且延长了设备的使用寿命。
5.4 完善中水设施的建设，使中水设备正常运转。有些项目在设计中有效完善的中水系统，但并未完善实施。有的设施完善但并未运行，有的只是象征性的运行。大量生活废水未经处理便被排除，而实际运行中本来可以使用中水的专业（如绿地浇水，冲洗大便器，小便池）却要使用自来水，这不但浪费大量水源，而且也使运行费用增加，因此完善中水设施建设是一项非常有益而又艰巨的任务，而且是非常必要的。
6. 其他问题
6.1 外立面设计应便于外墙清洗，每年的定期清洗已是物业公司的程序工作。然而，由于外立面不当构件的存在，使外立面清洗很难进行或无法进行，为了便于清洗外立面，立面设计应注意此问题。
6.2 合并功能相近的监控用房以及设备用房。物业公司是缴利企业，是劳动密集型企业。在物业费开支中人力成本占相当大比重，因此根据使用功能的房间合并以减少值班、运行的人力成本。
6.2.1 在现代建筑中，高层建筑用于居住功能已是相当普遍，但只要不是一群楼的小区，都存在着消防监控室与门卫室，可否合并功能思考，在几幢高层小区中将这两个房间合并或联通，由此全部可以节省人费而不会影响监控质量，我认为重要的是加强对值班人员的培训教育和意识的提高。
6.2.2 在相近的住室中，供电、供水、供暖设施设备，尽可能集中，供应的面积越大，运行人员成本的分摊费用越低，这一点在我们的物业实践中得到充分的证明。
7. 结束语
本文林林总总地罗列了楼宇在设计和开发建设中的许多小事，但这些小事却关系着业主的使用，业主的安全、环保、节能、费用的多少，可持续发展以及建筑观瞻等许多实际问题，期望我们的物业工程管理经验对未来的新楼的建设与开发有所借鉴。
参考文献
［1］ 现代物业管理实务.清华大学出版社
［文章编号］1006-7619（2008）07-29-415
［作者简介］徐海安(1957.7- )，男，大学本科，工程师。
【关键词】物管实践；建筑设计；建筑施工
Seeing design and construction of building from appurtenance industry management practice
Xu Hai-an
(Shaanxi Hengxin real estate industry management limited company Xi'an Shaanxi 710002)
【Abstract】In this article, the author made some brief analysis on some common problems in daily life and work affected in use of administrative and dwelling buildings occurred in property management practice; Meanwhile the author also made some brief analysis on the design and construction of buildings from the perspective of property management and construction.
【Key words】property management；Architectural Design；Construction
在多年的物业管理与物业服务中遇到较多的工程设计和工程质量问题，也处理了许多业主反映的楼宇使用问题。由于本人参加过工程建设，目前参与物业管理很想将参加建设中的所学和从事物业中不断发现和解决的问题介绍给大家，使这些信息和大家共享。
1. 关于办公楼
1.1 关于设计荷载。我们所管理的办公大楼存在着按原设计于施工的建筑主体与使用的发展不相适应，使用中功能不断变化，如荷载不断增加的问题日显突出，主要原因是档案存量不断增加， 虽然现在无纸化办公不断在推广、采用，但由于银行业务的发展，大量客户的资料不断产生且待留备查期相对较长，日积月累产生的大量纸质档案 对保存档案提出了要求。而档案的存放对荷载的要求更加为高。另外由于计算机对电源的要求，一般都有应急电源，对于重要机房大型UPS电源的使用是必须的，而电池的荷载十分大，如在设计中考虑不足，或办公场所的变化、在计算机发展过程中就要加大这部分载荷，在实际当中，经常有这方面的需求，而因荷载问题不得放弃的实际事例很多。因此，在设计时尽量考虑业态变化需要，选用时荷载应留有余地，进行可行性研究。避免由于设计载荷过小而造成入住后载荷使用矛盾或盲目加固而影响结构的承载体系。
1.2 关于外墙饰面的材料选用。随着新型材料的不断研制和开发，现代建筑材料的型型色色，但在环保节能、安全、防渗漏等方面是最基本的要求，我认为在外墙材料的选用上安全是第一的。由于在物业管理实践中，遇到有玻璃幕墙的玻璃自爆跌落、外墙面砖脱落伤人事件、伤车的案例。所以慎用外墙饰面砖和玻璃幕墙是我的看法 。的确由于外墙饰面砖的质感好，品种丰富，色彩明快，不褪色，抗老化，使用周期长，因而广泛用于建筑装饰中，然而，近年来，外墙面的脱落比比皆是，不但影响立面效果、不易维修，最主要是对人的安全构成威胁，对人们的心里产生影响。尤其在汶川大地震发生后，各高层建筑用外墙面砖程度不同的发生了面砖脱落现象，虽然不外乎粘贴质量参差不齐所至，但其造成的影响却很大，严重的引起对建筑主体的怀疑。
1.2.1 外墙饰面砖脱落的原因分析
（1）冬季施工。由于抢工期或施工组织者对施工工艺知之甚少，对贴外墙面砖的工期赶到冬季没有引起足够的重视，当室外温度低于零摄氏度，基层砂浆或粘结层砂浆受冻很难达到粘贴强度，致使面砖底层砂浆开裂而脱落。
(2)工序层层分包，而无人层层检测。面砖施工工艺一般可分为抹基层俗称刮糙和贴面砖两道工序。就是一些工程将刮糙和贴面砖分别包给不同的施工单位。其结果两个施工队伍都不对整体质量负责，期间又未对基底抹灰强度检测，在一些工程基层抹灰强度极低的情况下，造成外墙面砖连带基层抹灰大面积脱落。
（3）面砖间灰缝过小。观察一些外墙面砖脱落的工程发现，其共性表现为面砖间灰缝过小，多数小于4毫米。有时建筑师为追求更纯洁地表现面砖的颜色，要求使用小灰缝粘贴面转。由于预留的灰缝小缝隙很难用勾缝灰填塞密实。初冬雨水渗入到背后空隙中，冬季积存水结冰冻胀，使局部面砖开裂、脱落。外墙面基层砂浆在长期冻融循环影响下，使水泥砂浆丧失强度，造成外墙面砖大面积脱落。
以上仅是列举了造成外墙面砖脱落的一些 主要因素。总而言之，严格操作规程，严守施工工艺，严格材料质量，就能保证外墙面砖的施工质量。
1.2.2 外墙防水涂料的使用。外墙涂料的使用也是近年来建筑外立面的常用材料，在基层处理好的基础上外墙涂料也有底涂、中涂、和面涂之分并各起到其一定的功能和作用。由于外墙涂料施工简单、方便造价相对低、特别是其色彩可易做的绚丽多彩，形式上还可多样选择，最大特点是几乎无接缝，防水效果好，从物管角度讲，关键由于是整体、不易脱落使得较为安全。缺点是在施工工艺、材料使用控制不严、管理不善的情况下有产生裂缝的状况。
1.2.3 外墙沸碳漆的使用。近几年在外墙涂料的基础上又发展了新型的外墙装饰材料，这就是外墙氟碳漆和外墙金属氟碳漆，我也有机会参与了一个外墙金属氟碳漆的工程过程，外墙金属氟碳漆的工艺类似外墙涂料，又比外墙涂料工程过程较为复杂要求来的严格，在经过基层、找平、封闭、中涂、面层的多工艺，做后可在其表面进行合理的分割后喷金属氟碳漆，可做出铝扣板的效果，不仔细看，还真以为是铝扣板呢，而其造价约仅是铝扣板的四分之一，其浑然一体、无接逢，防水性能较好，却在雨水的冲刷下还可自洁的优点。
2. 关于住宅
办公楼存在问题在住宅中也会有不同程度的反映，如外墙面砖的使用等，但住宅中也有其特性问题，反映较多且较难解决的就有噪声问题：
2.1 分户隔墙隔声效果差
2.1.1 现在由于高层建筑在考虑尽可能减轻负荷的思想指导下，住宅的居室噪声多有发生，这不但破坏了居住环境，而且对居住者的隐私也有影响。
首先，分户隔墙存在有声桥孔隙，在电器设计时，沿用传统砖混住宅的设计习惯，将分别属于两户的电器插座两两相对布置在分户隔墙的两侧，由于现隔墙的厚度均小于150mm，这就使分户隔墙丧失隔声能力。
2.1.2 有些复式住宅的上层分户隔墙可能建在下层公共走廊的楼板上，由于结构承重的限制面采用轻质墙，但又未做隔声设计，成为噪声漏点。
2.1.3 在住宅施工时，为方便施工运料，必须在分户隔墙上开设施工洞，然而在待堵施工洞时且极不到位，有在许多孔洞，两面只用沙浆抹灰遮盖，成为噪声漏点。
2.2 楼板隔声能力差。在土建设计中，楼板的厚度多由承载能力控制，近年来只满足承载能力，楼板厚度小于10mm的楼板屡见不鲜。若面层为沙浆地面或地砖。其隔声能力很难满足要求。至于隔绝撞击的声，一般的沙浆地面，地能地面以及无龙骨的木地板却很难满足要求。
2.3 管线及管线孔隙传递躁声
2.3.1 目前多数上下水穿墙、穿楼板的管线都有套管，然而套管内的缝隙封堵却不能令人满意，有的套管缝隙封闭不严，有的套管缝隙的封闭厚度不满足要求成为躁声漏点。
2.3.2 各层相互连通的卫生间下水管排水躁声频繁出现，无规律、无大小，人在其屋如同在头顶浇水，感觉十分不好。
2.4 设备传递共振躁声。水泵和室外空调主机的振动躁声通过管线、墙体传递使 与其自振频率相同的居室墙体产生低频噪声，居住者无法忍受。为消除噪声的传递，应注意以下几点。
(1)选择低噪声设备。
(2)水泵的扬程应于建筑高度匹配，不宜选择扬程超值过大的水泵，否则高速高压水流冲击管壁产生较大的管道噪声。
(3)设备穿墙管均需设套管，套管内缝隙密实填充减震隔声材料。
(4)有振设备的支座、支架均应做减震隔震处理，以消除在房屋构件中产生共振噪声。例如一个普通的泵房运行时产生的振动，可以通过支座等途径传递给多个与其自振频率相同的墙体和楼板，产生令人无法忍受的共振噪声。
(5)在设计时，认真考虑消除不良的噪声缺陷。如尽量使水泵间远离居室，合理布置设备，考虑减震防震措施，从设计开始就为消除设备噪声扰民打下良好基础。
3. 建筑防水
建筑防水是设计施工重点，是建筑质量的重要体现。我在以往的物业实践中，经常性的遇到的问题就有各类的渗漏。建筑防水有主体地下部分防渗漏、有屋面的防渗漏、还有外立面的防渗漏。近年来高层建筑的发展和要求，使得其一般都有地下室部分，时有做为 人防部分用房的平战结合设计 ，做为车库使用，但由于城市地下水位的下降，一般地下室部分在做好地下室外墙采用外防外贴法施工，卷材防水层都较有效地防止了水的渗漏，加之一般不做为居住， 即使用功能要求不是十分苛刻，故对此反映不大，投诉较少。大量碰到的是屋面漏渗水和外墙渗漏水。
3.1 屋顶渗漏水原因分析。一般设计中有按不是上人屋面设计，而在实际使用中往往有人上屋面，尤其是在太阳能热水器的后期安装，往往屋面的原防水层遭破坏后没有做很好的处理产生渗漏，类似安装其它设施也会使得屋面的渗漏。
施工质量差，材料质量参差不齐也是屋面渗漏水原因之一，加之屋面材料的老化也是原因之一。另老的屋面材料在耐抗性方面也远不及新型防水材料性能好、耐久力长等等原因。
3.2 外墙渗漏水分析。一般如严格按照设计去施工外墙的渗漏水不应会渗漏，但由于材料使用不当，施工工艺不严格 产生大面积渗漏水也有发生，在经济上带来很大损失，给人们生活也造成了影响，外墙渗水的部位一般发生在外墙与窗的交接处，由于施工质量不到位，往往施工窗的是一个单位，主体是一个施工单位方，外窗孔的又是一个施工方，在施工整理不到位时，就为日后渗漏留下隐患，严重时有些施工队用水泥袋，泡沫等杂物填充孔洞造成缝隙，久而久之造成渗漏水。
3.3 外墙涂料及氟碳漆。现代建筑在外墙装饰要求档次不高，经济条件相对偏紧的情况下，大量采用了外墙防水涂料来做防水防渗漏处理，这样的做法在基层处理好的情况下，防水涂料这部分工艺和资料都满足要求时，效果还可以（上海汇丽产品）。
因为，首先在色彩上是较为灵活的，其次在防水效果上，由于是个整体，相对来说是好的，其缺点就是对建筑的主体如有大的变化，如遇地震和恶劣的天气，如暴晒和严寒，都有开裂的现象出现，从而导致会出现不同程度的渗漏。
3.4 卫生间防水。卫生间渗漏，这是住宅中的主要危害之一，造成渗漏原因有以下几点：
3.4.1 地面防水层有漏点，或是防水层施工质量不良，或是二次装修施工中破损防水层。治理方法是，入住时复验闭水质量，闭水时间不小于72小时并纪录试验水层失水量，如果楼下有漏点或失水量大于防水保护层的含水量，均需重新做防水层，入住时再做一层防水层，并做闭水试验和失水量纪录。
3.4.2 墙面防水质量差，一些卫生间墙面防水质量差，我们就碰到由于材料使用问题，用了吸水的材料做基层和用了吸水的面砖装修，使得墙面防水质量极差，而入住时又无法检查。
3.4.3 地漏降坡不够，地面积水不能顺利排除，当卫生间面积较下≤4平方米，坡度和防滑有些冲突，多数地面坡度小于1%，地漏超高居多，由于地面长期积水，一旦地面防水老化失效，便导致渗漏。
3.4.4 浴盆下面地面低于卫生间地面由于浴盆施工 先于地面，造成浴盆下地面标高比卫生间装修地面低于30~50毫米，浴盆下形成积水坑，一旦防水无效自然产生渗漏。
4. 关于设备设施
现代建筑中，设施、设备的配套质量直接关系着建筑物的档次水平，与业主的居住环境质量息息相关。
4.1 严格按设计施工。在土建施工中，不按图纸施工的事例常有。例我们就遇到室外排水管，不按雨污分流施工，导致暴雨时污水倒灌地下室。在施工时变更设备选型是常有的，但施工变更应由原设计单位统筹变更设计，以保证系统质量。实际中一些工程由设备厂家单方变更设备产品，有的没有相应设计图纸，极大地影响系统运行质量。我们碰到的典型例子是在供应热水的泵造型太大，使得换热无法正常进行，由于泵流量太大，只要将泵开几分钟就已经无法换热，在更换了较其流量小的许多的泵后，问题即得到解决。有的热水管道系统施工中，伸缩节及固定支座间距离严重超长，伸缩节本身质量的问题，经常出现伸缩节断裂，对于正常运行构成威胁，最常见的就是渗水泡坏电梯，带来较大的损失。
4.2 明确楼宇用电，用水性质的划分。作为设计师以及建设方对不同使用功能的用电、用水划分有时忽视，而在实际中常常因用电、用水性质不明给物管单位带来极大经济损失。如有的商住两用楼，被定为商业用电，这样住宅居民所缴电费就比居民用电贵相当多，有的项目居民都已入住，仍为临时用电，电费也比正常居民用电贵许多。对楼宇用电、用水性质中极不准或在运行中新产生的用电、用水性质发生变化都要及时做合理调整，准确办理为佳，我们在物业实践中经常遇到因用水或用电的性质发生变化而于有管理部门发生交往，进行交涉维权。
5. 关于节能
节能的社会意义已广为人知，建筑耗能已被列入当今社会的重要议题。对于一个物业项目来说，节能直接关系到业主的能耗开支，对于物业企业来说，节能不但是“需要”，而且是“必须”，对于管理节能如人走灯灭，各物业公司做是尽心的去做，而节能的重头戏还在于动力节能，在动力节能方面，设计和施工开发的前期运作就十分重要了。
5.1 做好建筑外围结构的保温设计，外墙内保温存在耗能冷桥，外墙外保温的构造做法又容易出现外饰面开裂，保温材料受潮不但降低保温性能，也影响外立面观瞻，而保温材料的假冒伪劣更直接降低材料的保温参数，影响保温效果。
5.2 设备选型应与使用功能相匹配，即不能大马拉小车，也不能小马拉大车。一些建设单位由于保守，设备选型在宁大勿小的思想下，在设计的基础上又做放大，结果造成耗能极高，有的贡税扬程过高，水流量过大，造成强烈的管道噪音，影响住户的休息。
5.3 选用变频设备，许多设备并非每时每刻都在满负荷状态，例如给水泵只是在一天中某一段时间处于用水高峰。中央空调系统只是在7~9月处于制冷高峰。如果在非高峰阶段将频率降低，即满足使用要求又可大大节能降耗，而且延长了设备的使用寿命。
5.4 完善中水设施的建设，使中水设备正常运转。有些项目在设计中有效完善的中水系统，但并未完善实施。有的设施完善但并未运行，有的只是象征性的运行。大量生活废水未经处理便被排除，而实际运行中本来可以使用中水的专业（如绿地浇水，冲洗大便器，小便池）却要使用自来水，这不但浪费大量水源，而且也使运行费用增加，因此完善中水设施建设是一项非常有益而又艰巨的任务，而且是非常必要的。
6. 其他问题
6.1 外立面设计应便于外墙清洗，每年的定期清洗已是物业公司的程序工作。然而，由于外立面不当构件的存在，使外立面清洗很难进行或无法进行，为了便于清洗外立面，立面设计应注意此问题。
6.2 合并功能相近的监控用房以及设备用房。物业公司是缴利企业，是劳动密集型企业。在物业费开支中人力成本占相当大比重，因此根据使用功能的房间合并以减少值班、运行的人力成本。
6.2.1 在现代建筑中，高层建筑用于居住功能已是相当普遍，但只要不是一群楼的小区，都存在着消防监控室与门卫室，可否合并功能思考，在几幢高层小区中将这两个房间合并或联通，由此全部可以节省人费而不会影响监控质量，我认为重要的是加强对值班人员的培训教育和意识的提高。
6.2.2 在相近的住室中，供电、供水、供暖设施设备，尽可能集中，供应的面积越大，运行人员成本的分摊费用越低，这一点在我们的物业实践中得到充分的证明。
7. 结束语
本文林林总总地罗列了楼宇在设计和开发建设中的许多小事，但这些小事却关系着业主的使用，业主的安全、环保、节能、费用的多少，可持续发展以及建筑观瞻等许多实际问题，期望我们的物业工程管理经验对未来的新楼的建设与开发有所借鉴。
参考文献
［1］ 现代物业管理实务.清华大学出版社
［文章编号］1006-7619（2008）07-29-415
［作者简介］徐海安(1957.7- )，男，大学本科，工程师。