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摘要：随着市场经济不断变化，广大经营者对于工业厂房和办公楼的需求日渐显著，近十年以来，“二房东”模式在深圳等地应运而生，即将自己租赁的办公、工业用房再转租，从中获取租金收入。现行经济环境下企业應收账款坏账大量增长，很多企业破产倒闭，从而应更加注重应收账款管理。鉴于二房东企业以中小企业居多，文章以二房东企业为例，分析了中小企业应收账款管理存在的问题和不足，并提出了几点改进对策，以期具有一定的参考价值。
关键词：中小企业;坏账;应收账款管理;二房东企业
一、引言
2019年年底开始，严峻市场环境对中小企业的资金状况提出了新的挑战，而全国规模以上工业类企业基本情况与中小企业生存发展密切相关。据统计，中国2020年第一季度GDP总量约为20.6万亿元人民币，而截至2020年3月，全国规模以上的工业类企业应收账款余额约为14.04万亿元，占GDP总量的68%。中小企业资金来源渠道匮乏，属于弱势群体，企业逾期应收账款居高不下，坏账损失风险过大，现金流量严重不足。一季度，很多企业处于停工停产的状态，经营影响较大，当期利润下滑严重，应收账款的管理及风险防范刻不容缓。
二、中小企业应收账款管理存在的问题和不足——以二房东企业为例
（一）外部市场环境激烈
迫于激烈的市场竞争环境，中小企业不得不采用赊销方式赢得客户，扩大市场份额。有些企业因各种原因丧失信用，故意拖欠账款，已然给租赁行业带来了史无前例的的危机。二房东企业的上游原房东租金长期采用预付方式，即提前支付季度、半年度、年度的租金，而下游中小企业租金长期采用当期支付，且部分租户很难在指定时间内交租，拖延付款现状明显，甚至出现了中途退租、弃租、跑路、停产停工倒闭的现状。此时，多地采取了一系列的措施支持复工复产，比如，广州市房地产租赁协会发文《致房东的减租倡议书》，倡议全市房东在影响最大最直接的2020年2月份全月免租;在3月1日至4月30日租金减半两个月。
二房东企业处于租赁市场的中间服务方，一方面是原房东是否给予其降低或减免租金，以应对当下经济环境;另一方面是面对岌岌可危地租赁经营者在经济重创下的高昂租金成本压力，申请减免租金的呼声持续高涨。二房东左右为难，一方面，原房东需要还贷交税，强制要求减免租金已然不现实，也违背了道义;另一方面，多数租户受经济严重下行影响，为帮助其共渡难关，为租赁经营者降低或减免租金，这给二房东模式下的租赁行业带来了更大地挑战和困难。
（二）缺乏内部管控
企业缺乏完善的内部控制体系，没有建立健全应收账款管理制度，各部门之间缺乏衔接和信息沟通，放租和欠款追讨相脱节，不相容职务未分离，缺乏严格管控流程。企业的下游租户是以传统的小型工商业为主，小客户居多，产业链资源和核心竞争力缺乏，未形成一定的规模，承租的面积较小。自政府推出众创空间孵化产业园以来，二房东不得不改变原有模式，对原房东房产进行重整大规模改造，装修、人力和维护成本大量增加，成本未做好合理控制，利润已是微乎其微。而租金收款经常直接由业务人员负责，客户租金被业务挪用或上交不及时，应收账款管控薄弱，无法收回风险增加。
（三）管理层和业务部门风控意识薄弱
很多二房东企业都是小资本起步，随着市场供应需求，积累了不少资金财富，但专业能力和知识理论框架较弱，没有聘请专业团队来进行管理，仅以短期的视角重点关注当下任务目标，而忽视了可持续发展的中长远战略规划，成本又缺乏有效合理控制，利润被应收账款持有成本、催收成本、坏账损失所淹没。应收账款居高不下导致了更多应收账款坏账损失发生的可能性。管理层和业务员对于亲朋好友拖欠租金，仅口头承诺延迟支付，未形成规范的管理制度，经常插手各部门之间，无法正常开展工作。业务部门也未能坚守各自岗位职责积极进行账款回收，未及时与客户核对账目，收缴欠款，经常忽视关注客户的运营状况和支付能力。当下游租户欠缴租金时，通过停水、停电外，另增加限制货物进出或其他措施督促客户交费，扣押工业园区内的财产等，未形成精细化管理，忽视了客户资信和财产变化。
（四）缺乏业绩考核关键指标
企业仅追求收入实现，忽视了当下自身实际情况和市场需求，以租金收入评估业绩考核指标，忽视了现金流量，没有设置应收账款回收率这样的指标，一旦发生坏账，已确认的利润就会落空。租赁给无偿债能力的租户，款项未能收回，而发票已开具，租户又不愿意积极付款，资金迟迟不能追回，白白被租户占用，加大了坏账的风险，未定期做账龄分析和召开例会重点研讨应对。而考核机制中，企业根据租金收入进行结算提成、发放奖金，对于款项收回则由其他部门进行催收，权责利不对位，与企业目标未能达成统一。不能与时俱进，创新意识薄弱，不能根据企业实际情况而定，盲目的参照其他企业标准。
（五）应收账款损失处理不当
应收账款损失仅凭个人主观判断，未能结合当下税务政策和企业实际情况多角度全方位考虑，有可能发生资产损失但却没有计提资产减值损失，内部控制不注重对损失的处理。没有相关的内外部证据，缺乏证据意识，不注意收集合同原件、对账单等法律证据，一旦应收账款发生坏账风险，公司寻求法律途径催收账款，却因为证据不足，导致增加补充取证环节，甚至法院不予受理。缺失法律证据，资产减值损失就直接进行所得税前扣除，税收风险加大。
三、中小企业应收账款管理问题的解决对策
（一）改变收款政策，加速应收账款收款
企业希望租户能够尽早付款以享受现金折扣，从而缩短平均收现期。企业可以比较加速收款带来的收益和提供现金折扣的成本，若前者超过了后者，提供现金折扣是可行的。企业可以鼓励资金状况良好的租户提前预交租金，由当期支付租金调整为跟原业主同步的按季度、半年度、年度支付租金，在某段时间内给予一定优惠折扣，加速资金回笼，以便于应对投融资所带来更多地机会。 （二）加强应收账款内部控制管理
管理层应以身作则，加强企业文化建设，树立企业良好的工作氛围，将应收账款管理的质量与企业整体战略目标相结合，人员定期轮岗和培训，提高业务人员综合素质，明确规定业务人员不能直接收取款项，回款应该直接打入企业账户或银行托收。如遇特殊情况，确实需要业务人员收取的，经企业授权审批情况下方可进行。通过建立跨部门联动机制，客户信息收集、实地考察拜访、合同执行、账款核对、货款催收等一系列与控制应收账款相关的工作，需要各部门相关岗位的通力合作;考虑使用先进的信息共享系统，建立信息共享机制，沟通协调出现问题时，以便及时处理，将应收账款的风险降到最低。
（三）重点关注应收账款质量
财务部门应从企业整体和单个客户两个角度编制账龄分析表。从企业整体的角度分析应收账款情况，对逾期金额较大、逾期时间较长或者出现异常情况的客户，需要在报告中重点关注，应收账款余额是否过大;应收账款账龄是否过长;与同期营业收入相比增长是否过大。报告编制完成后应该及时提交企业管理层，为其经营决策提供依据。财务部门还应该及时将客户的账款逾期情况通知业务部门，提示业务部门催收。加强对应收账款的财务监督管理，建立应收账款账龄分析制度和逾期督促催收制度，定期以函证方式核对往来款项，收集书面确认证据，发现异常现象及时反馈给业务部门并报告决策机构。一旦发生异常，业务部门应随时追踪客户的资产状况、工资发放情况和货物出货是否正常以便应对调整。
（四）建立关键绩效指标，实行目标管理
根据企业的战略目标，制定全面预算管理，运用激励理论，诱导启发员工自动自发地去干活，激发员工潜能，提高员工效率来实现企业总体目标。不仅关注租金收入、应收款项回笼这样的财务指标，业绩奖金中保留20%额度在应收账款全部回收后再发放，而且也关注客户投诉、客户保留率等非财务指标，增强对客户的服务意识，减少投诉率。
构建应收系列要点，责任落实到人，将应收账款管理与各部门的绩效挂钩，季度、半年度和年度对应收账款管理和收款质量取得重点突破的相关部门和人员进行奖励考评，鼓励员工参与企业的应收账款回收工作。
（五）完善逾期账款清理和追索途径
充分利用应收款催收表，对企业应收账款管理中存在的问题进行全面评估与诊断。过期租金超过指定期限长短、拖欠额度是否超过房屋保证金、经营是否正常、拖欠原因是善意还是恶意、付款意愿是积极还是消极、付款是否有书面承诺或提供担保或实物抵债等。根据企业实际情况清理企业逾期账款，解决应收账款管理中存在问题有效防范应收账款风险。
企业应定期召开例会进行常规抽样检查，将应收账款进行差异分析，特别是对发生主要变化的租户经营状况和支付能力意愿做出评价分析，并提出合理有效地可行性建议。财务部门发现款项逾期应及时通知风险管理部门，风险管理部门无法收回逾期账款时，应及时通知法律事务部门采取法律措施。根据逾期时间长短，风险管理部门将应收账款划分为不同的期间，采用不同的收款措施。比如，逾期1个月以内的为预警期，由财务发出付款提醒提示付款;逾期1～2个月的为警告期，需要向客户发出催款函;逾期2～3个月的为清理期，由法律事务部门向客户发出追款函;逾期3个月以上的为处理期，由企业律师向客户发出律师函。
四、结语
综上所述，受市场经济影响，二房东企业面临更多的三角债压力，应收账款管理已然成为企业经营中很重要的环节。应收账款的管理不只是业务部门和财务部门的事情，它受到企业各个环节的影响，需要法律等其他部门的积极协助和支持才可以做好，只有这样才能促使中小企业长久稳健的发展。
参考文献：
[1]何忠.财务报表隐藏的若干涉税风险点及化解[M].北京：中国长安出版社，2014：73-77.
[2]郑函.发力应收账款管理[J].首席财务官，2013（95）：64-65.
[3]李邦特.淺析中小企业的应收账款管理[J].中国商论，2020（14）：129.
[4]刘琦斐.中小企业应收账款管理及风险防范浅析——以S公司为例[J].中国乡镇企业会计，2019（05）：162-163.
[5]王革常.民营中小企业应收账款管理的问题及对策探析[J].中国商论，2019（14）：138-139.
（作者单位：深圳恒邦投资发展有限公司）
关键词：中小企业;坏账;应收账款管理;二房东企业
一、引言
2019年年底开始，严峻市场环境对中小企业的资金状况提出了新的挑战，而全国规模以上工业类企业基本情况与中小企业生存发展密切相关。据统计，中国2020年第一季度GDP总量约为20.6万亿元人民币，而截至2020年3月，全国规模以上的工业类企业应收账款余额约为14.04万亿元，占GDP总量的68%。中小企业资金来源渠道匮乏，属于弱势群体，企业逾期应收账款居高不下，坏账损失风险过大，现金流量严重不足。一季度，很多企业处于停工停产的状态，经营影响较大，当期利润下滑严重，应收账款的管理及风险防范刻不容缓。
二、中小企业应收账款管理存在的问题和不足——以二房东企业为例
（一）外部市场环境激烈
迫于激烈的市场竞争环境，中小企业不得不采用赊销方式赢得客户，扩大市场份额。有些企业因各种原因丧失信用，故意拖欠账款，已然给租赁行业带来了史无前例的的危机。二房东企业的上游原房东租金长期采用预付方式，即提前支付季度、半年度、年度的租金，而下游中小企业租金长期采用当期支付，且部分租户很难在指定时间内交租，拖延付款现状明显，甚至出现了中途退租、弃租、跑路、停产停工倒闭的现状。此时，多地采取了一系列的措施支持复工复产，比如，广州市房地产租赁协会发文《致房东的减租倡议书》，倡议全市房东在影响最大最直接的2020年2月份全月免租;在3月1日至4月30日租金减半两个月。
二房东企业处于租赁市场的中间服务方，一方面是原房东是否给予其降低或减免租金，以应对当下经济环境;另一方面是面对岌岌可危地租赁经营者在经济重创下的高昂租金成本压力，申请减免租金的呼声持续高涨。二房东左右为难，一方面，原房东需要还贷交税，强制要求减免租金已然不现实，也违背了道义;另一方面，多数租户受经济严重下行影响，为帮助其共渡难关，为租赁经营者降低或减免租金，这给二房东模式下的租赁行业带来了更大地挑战和困难。
（二）缺乏内部管控
企业缺乏完善的内部控制体系，没有建立健全应收账款管理制度，各部门之间缺乏衔接和信息沟通，放租和欠款追讨相脱节，不相容职务未分离，缺乏严格管控流程。企业的下游租户是以传统的小型工商业为主，小客户居多，产业链资源和核心竞争力缺乏，未形成一定的规模，承租的面积较小。自政府推出众创空间孵化产业园以来，二房东不得不改变原有模式，对原房东房产进行重整大规模改造，装修、人力和维护成本大量增加，成本未做好合理控制，利润已是微乎其微。而租金收款经常直接由业务人员负责，客户租金被业务挪用或上交不及时，应收账款管控薄弱，无法收回风险增加。
（三）管理层和业务部门风控意识薄弱
很多二房东企业都是小资本起步，随着市场供应需求，积累了不少资金财富，但专业能力和知识理论框架较弱，没有聘请专业团队来进行管理，仅以短期的视角重点关注当下任务目标，而忽视了可持续发展的中长远战略规划，成本又缺乏有效合理控制，利润被应收账款持有成本、催收成本、坏账损失所淹没。应收账款居高不下导致了更多应收账款坏账损失发生的可能性。管理层和业务员对于亲朋好友拖欠租金，仅口头承诺延迟支付，未形成规范的管理制度，经常插手各部门之间，无法正常开展工作。业务部门也未能坚守各自岗位职责积极进行账款回收，未及时与客户核对账目，收缴欠款，经常忽视关注客户的运营状况和支付能力。当下游租户欠缴租金时，通过停水、停电外，另增加限制货物进出或其他措施督促客户交费，扣押工业园区内的财产等，未形成精细化管理，忽视了客户资信和财产变化。
（四）缺乏业绩考核关键指标
企业仅追求收入实现，忽视了当下自身实际情况和市场需求，以租金收入评估业绩考核指标，忽视了现金流量，没有设置应收账款回收率这样的指标，一旦发生坏账，已确认的利润就会落空。租赁给无偿债能力的租户，款项未能收回，而发票已开具，租户又不愿意积极付款，资金迟迟不能追回，白白被租户占用，加大了坏账的风险，未定期做账龄分析和召开例会重点研讨应对。而考核机制中，企业根据租金收入进行结算提成、发放奖金，对于款项收回则由其他部门进行催收，权责利不对位，与企业目标未能达成统一。不能与时俱进，创新意识薄弱，不能根据企业实际情况而定，盲目的参照其他企业标准。
（五）应收账款损失处理不当
应收账款损失仅凭个人主观判断，未能结合当下税务政策和企业实际情况多角度全方位考虑，有可能发生资产损失但却没有计提资产减值损失，内部控制不注重对损失的处理。没有相关的内外部证据，缺乏证据意识，不注意收集合同原件、对账单等法律证据，一旦应收账款发生坏账风险，公司寻求法律途径催收账款，却因为证据不足，导致增加补充取证环节，甚至法院不予受理。缺失法律证据，资产减值损失就直接进行所得税前扣除，税收风险加大。
三、中小企业应收账款管理问题的解决对策
（一）改变收款政策，加速应收账款收款
企业希望租户能够尽早付款以享受现金折扣，从而缩短平均收现期。企业可以比较加速收款带来的收益和提供现金折扣的成本，若前者超过了后者，提供现金折扣是可行的。企业可以鼓励资金状况良好的租户提前预交租金，由当期支付租金调整为跟原业主同步的按季度、半年度、年度支付租金，在某段时间内给予一定优惠折扣，加速资金回笼，以便于应对投融资所带来更多地机会。 （二）加强应收账款内部控制管理
管理层应以身作则，加强企业文化建设，树立企业良好的工作氛围，将应收账款管理的质量与企业整体战略目标相结合，人员定期轮岗和培训，提高业务人员综合素质，明确规定业务人员不能直接收取款项，回款应该直接打入企业账户或银行托收。如遇特殊情况，确实需要业务人员收取的，经企业授权审批情况下方可进行。通过建立跨部门联动机制，客户信息收集、实地考察拜访、合同执行、账款核对、货款催收等一系列与控制应收账款相关的工作，需要各部门相关岗位的通力合作;考虑使用先进的信息共享系统，建立信息共享机制，沟通协调出现问题时，以便及时处理，将应收账款的风险降到最低。
（三）重点关注应收账款质量
财务部门应从企业整体和单个客户两个角度编制账龄分析表。从企业整体的角度分析应收账款情况，对逾期金额较大、逾期时间较长或者出现异常情况的客户，需要在报告中重点关注，应收账款余额是否过大;应收账款账龄是否过长;与同期营业收入相比增长是否过大。报告编制完成后应该及时提交企业管理层，为其经营决策提供依据。财务部门还应该及时将客户的账款逾期情况通知业务部门，提示业务部门催收。加强对应收账款的财务监督管理，建立应收账款账龄分析制度和逾期督促催收制度，定期以函证方式核对往来款项，收集书面确认证据，发现异常现象及时反馈给业务部门并报告决策机构。一旦发生异常，业务部门应随时追踪客户的资产状况、工资发放情况和货物出货是否正常以便应对调整。
（四）建立关键绩效指标，实行目标管理
根据企业的战略目标，制定全面预算管理，运用激励理论，诱导启发员工自动自发地去干活，激发员工潜能，提高员工效率来实现企业总体目标。不仅关注租金收入、应收款项回笼这样的财务指标，业绩奖金中保留20%额度在应收账款全部回收后再发放，而且也关注客户投诉、客户保留率等非财务指标，增强对客户的服务意识，减少投诉率。
构建应收系列要点，责任落实到人，将应收账款管理与各部门的绩效挂钩，季度、半年度和年度对应收账款管理和收款质量取得重点突破的相关部门和人员进行奖励考评，鼓励员工参与企业的应收账款回收工作。
（五）完善逾期账款清理和追索途径
充分利用应收款催收表，对企业应收账款管理中存在的问题进行全面评估与诊断。过期租金超过指定期限长短、拖欠额度是否超过房屋保证金、经营是否正常、拖欠原因是善意还是恶意、付款意愿是积极还是消极、付款是否有书面承诺或提供担保或实物抵债等。根据企业实际情况清理企业逾期账款，解决应收账款管理中存在问题有效防范应收账款风险。
企业应定期召开例会进行常规抽样检查，将应收账款进行差异分析，特别是对发生主要变化的租户经营状况和支付能力意愿做出评价分析，并提出合理有效地可行性建议。财务部门发现款项逾期应及时通知风险管理部门，风险管理部门无法收回逾期账款时，应及时通知法律事务部门采取法律措施。根据逾期时间长短，风险管理部门将应收账款划分为不同的期间，采用不同的收款措施。比如，逾期1个月以内的为预警期，由财务发出付款提醒提示付款;逾期1～2个月的为警告期，需要向客户发出催款函;逾期2～3个月的为清理期，由法律事务部门向客户发出追款函;逾期3个月以上的为处理期，由企业律师向客户发出律师函。
四、结语
综上所述，受市场经济影响，二房东企业面临更多的三角债压力，应收账款管理已然成为企业经营中很重要的环节。应收账款的管理不只是业务部门和财务部门的事情，它受到企业各个环节的影响，需要法律等其他部门的积极协助和支持才可以做好，只有这样才能促使中小企业长久稳健的发展。
参考文献：
[1]何忠.财务报表隐藏的若干涉税风险点及化解[M].北京：中国长安出版社，2014：73-77.
[2]郑函.发力应收账款管理[J].首席财务官，2013（95）：64-65.
[3]李邦特.淺析中小企业的应收账款管理[J].中国商论，2020（14）：129.
[4]刘琦斐.中小企业应收账款管理及风险防范浅析——以S公司为例[J].中国乡镇企业会计，2019（05）：162-163.
[5]王革常.民营中小企业应收账款管理的问题及对策探析[J].中国商论，2019（14）：138-139.
（作者单位：深圳恒邦投资发展有限公司）