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因外资“逼宫”,导致个别地产商资金链断裂而解体,看来只是时间问题
《财经》记者 张映光
因房地产泡沫破裂而急于寻找退路的外资投行,终于开始向那些他们投资而无法取得回报的地产商展开“清算”了。
尽管至今还没有一家地产商因此倒下,但种种迹象表明,那些在过去的牛市中因盲目扩张而与投行签下“城下之盟”的地产商,随时都有可能因为某一项到期无法偿还的债务,导致资金链断裂。
雅居乐地产控股有限公司(香港交易所代码:03383,下称雅居乐)与美国对冲基金公司Aetos Capital(下称Aetos)的协议纠纷,是预示这一危机即将集中爆发的信号之一。
中新地产集团(控股)有限公司(香港交易所代码:02528,下称中新地产)刚刚经历的票息危机,也只是冰山一角——多家大型地产商的巨额高息可转债均面临到期。
更为麻烦的则是那些与外资投行签下对赌协议、进行了上市前私募,却被挡在香港交易所大门外的公司。
一位外资投行地产投资高管向《财经》记者表示,投行已准备对一些上市无望且很难偿还可转债的公司展开债务重组。所谓重组,就是对这些公司的地产项目进行估值,并以此抵债。
据他透露,有此危机的开发商共有20多家。因外资“逼宫”,导致个别地产商资金链断裂而解体,看来只是时间问题。
雅居乐12亿退订风波
2009年1月16日,雅居乐发布公告称,Aetos已于2008年10月提请单方面中止收购雅居乐惠州公司股权,并要求其退还12亿元人民币订金及利息。
公告显示,2007年11月29日,Aetos与雅居乐及其两家附属公司——惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司(下称惠州白鹭湖)和马里国际集团有限公司签订协议,以12亿元人民币收购惠州白鹭湖25%股权。Aetos随即向雅居乐支付股权转让全款作为订金。
据《财经》记者了解,双方约定雅居乐需于2008年6月30日前,在惠州白鹭湖项目开发中达成若干条件。但雅居乐推迟了完成约定一项条件的时间。这是Aetos提出中止协议的直接原因。
对此,雅居乐公告表示,Aetos所提出的退款要求是不当和无效的。雅居乐总裁助理简毓萍向《财经》记者表示,此事将通过仲裁解决,不便透露详情。
Aetos基金公司公关负责人亦表示,尽管Aetos无法完全赞同雅居乐公告对此纠纷的描述,但因双方签有保密条款,不便透露更多细节。
雅居乐是发源于广东省中山市的一家年销售额超过100亿元的大型地产开发商,业内将其与合生创展、富力地产等并称做“广东地产五虎”。
近两年,雅居乐将投资重点由住宅转向旅游地产,在广东惠州及海南清水湾圈下大量土地,开发集酒店、住宅、高尔夫球场等于一体的旅游地产项目。
公开资料显示,惠州白鹭湖项目是由惠州市惠城区政府和雅居乐合作开发的。该项目占地3000亩,投资总额约为50亿元,于2007年初开工,计划四年内建成。
该项目首期占地近60万平方米,总建筑面积超过80万平方米,投入约18亿元人民币。一期建设项目包括别墅、商业街、酒店式公寓、超五星级酒店等。
Aetos则是美国一家独立投资管理公司。2007年,Aetos设立一只约为22亿美元的对冲基金,专注投资中国内地房地产,同时与中国人寿资产管理公司展开合作。雅居乐惠州白鹭湖即是这只基金选中的投资项目之一。据《财经》记者了解,Aetos目前在中国投资的项目有四个,投资额约5亿美元。
一位外资投行地产投资主管向《财经》记者表示,如今,对冲基金对房地产的投资比地产基金遭遇到更大困境。“对冲基金周期很短,基本无法配合房地产较长的开发周期,本来并不适合投资房地产项目。但在牛市中,“热钱”汹涌,对冲基金有较大的回旋余地。而如今草木皆兵,对冲基金遭遇挤兑,客户都在要钱,但投在房地产项目里的钱,短期内是出不来的。”他表示,“一些由地产基金投资的项目还可以等待,而对冲基金投资的项目,都面临比较大的压力。”
一位接近该交易的人士向《财经》记者透露,Aetos中止协议的主要原因,是认为该项目在目前市场下有较大风险,且该协议还未完全履行。按照协议内容可以选择退出。不过,他表示,双方将通过什么方式解决纠纷,仍有回旋余地。
雅居乐在公告中特别强调,公司现金充裕,倘若退还12亿元订金,并不会对公司流动性造成影响。该订金在去年的中期报告中,被列入“贸易及其他应付款项”中。
专业评级机构穆迪亦发布报告认为,截至2008年12月,雅居乐估计持有现金约43.6亿元人民币,包括为上述惠州项目拨出的约13.6亿元人民币专用款项,同时,该公司可继续获得银行资金,这些因素应在一定程度上缓解这一事件的影响。
不过,争端可能延迟惠州项目的进度,而雅居乐面临的问题,并不仅限于惠州项目。2008年7月,摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元认购雅居乐海南清水湾项目30%的权益。清水湾项目总开发资金超过200亿元。
显然,雅居乐无力独自撬动几十亿元、上百亿元的大型旅游地产项目,只能通过转让部分项目股权,引入私募基金。但是,私募基金不会坐等项目完全建成后再渔利。据《财经》记者了解,摩根士丹利地产基金周期在四年至五年,而雅居乐清水湾项目的开发周期在十年左右。为此,投行在协议中一般要求享有优先分红权,即有权优先取得先期项目的销售利润。而这意味着基金退出后,拿走了大部分前期的销售收入,开发商可能无力再进行后期的开发。
另外,地产商还可能因急于融资,被迫向投行许诺高额收益,并承诺苛刻条件,从而在协议中处于被动地位。
Aetos单方面要求中止合作,意味着在房地产市场遭遇深度调整时,地产商与对冲基金的合作模式十分脆弱。花旗银行的一份报告便认为,协议纠纷将影响雅居乐股价,同时,在市场竞争激烈的情况下,雅居乐海南项目的售价将低于预期,推盘时间甚至会延迟,这可能导致其资产净值下降。
更麻烦的可能还在于,基金在发现回报难以达到预期时,利用苛刻的协议条款提前退出。假如雅居乐的海南项目出现类似的危机,将是致命的。
中新地产债息危机
从现有情况看,雅居乐遇到的只是融资问题,即使面临危机,还是“慢性病”。另一些大型地产公司,如今的状况,却像得了“心肌梗塞”,随时可能面临危险。
2009年1月23日,中新地产没有按期为一笔4亿美元的债券支付高达1.5亿元人民币的票息。穆迪随后将中新地产的公司评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。这一评级相当于认定企业基本无力偿还债务本息,亏损严重,接近破产。
穆迪机构分析师曾启贤称,中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息,而面临违约的内地民营地产上市公司。他认为,就算此次票息事件如期解决,中新地产今年6月还将面临赎回约11亿港元的可转换债券,资金链断裂的风险一触即发。
2月9日,中新地产行政总裁刘义公开回应票息危机,表示该票息支付仍有30天宽限期,没有及时偿还票息,是因为其到期时正值春节长假,公司预定本周内即偿清欠息。
刘义还表示,中新地产资金链没有问题,公司尚有20多亿元现金存款。
据《财经》记者了解,中新地产在房地产泡沫最盛的2007年,大举扩张土地储备。土地储备在一年间大幅增加约90%,包括以近31亿元取得珠海淇澳岛项目。至2008年10月31日,中新地产土地储备已接近1480万平方米。过于快速的扩张和高息负债,可能令中新地产在未来遭遇更大困境。
同样面临高息可转债压力的,还有合生创展集团有限公司(香港交易所代码:00754,下称合生创展)和绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)等多家大型地产公司。
2007年1月,合生创展在海外发行2亿美元零息可换股债券,同时在境内发行18.3亿元人民币可转债。这两笔债券均将在2010年到期。
2009年2月,穆迪再次调低对绿城中国的评级,将绿城中国评级由Ba3降至B1,优先无抵押债券评级由B1降至B2,两个评级的展望同时维持负面。
此外,包括碧桂园在内的多家大型地产商,均发行过数额巨大的可转债或高息债。一些公司的债息甚至高达40%以上。显然,任何一项到期无法归还的债务,都可能导致一家大型开发商“猝死”。
致命对赌协议
最糟糕的还是对赌协议。这类协议在如今不断恶化的市场形势下,就像地产商的癌细胞,随时会扩散。
2008年底,昌盛中国地产有限公司(下称昌盛中国)公开抛售其下中华广场项目权益。昌盛中国是2008年初在香港联交所外众多等待上市的地产公司之一。其时拟融资9亿港元,属最小的一只IPO(首次公开发行新股)。
2008年3月,随着恒大地产有限公司上市折戟,共有50多家已经通过聆讯的地产公司,被挡在香港交易所大门外。最终,2008年仅建业地产股份有限公司(香港交易所代码:00832)完成了“缩水”的上市。
前述投行地产投资主管向《财经》记者表示,50多家准备上市的公司,有近一半进行了上市前私募。
昌盛中国即是其中之一。2006年,其与高盛旗下创投基金GSSIA签订协议,以20%股权抵押,发行可转债。如今,上市无门,面临可转债到期无法偿还,昌盛中国只得出售项目。这家项目不多的小型商业地产公司,对地产市场的影响有限。它只是预演了一些大型地产公司即将面临清算时的窘境。
尽管,在如今糟糕的市场状况下,投行在地产领域几乎没有新的业务。但投行地产基金的管理者,依旧十分忙碌。
上述投行地产投资主管便向《财经》记者表示,他的基金团队,对其投资的每一个项目的每一笔资金流动,都要进行审批。
“按照协议,那些做了上市前私募的开发商,是不能随意将预售款投入开发其他项目的。但这些开发商的资金链太紧了,投行不准许开发商挪借资金,开发商的资金链就有可能断裂;而任其随意挪借,这些钱就回不来了。因此,我们对每笔资金流动,都要调查、审核,并作出判断,是否准许其挪借。”
如今,这样的地产公司,更像是投行的公司,而非开发商自己的。
“最终的结果,可能是债务重组。”上述投行地产投资主管表示,“开发商破产是大家都不愿看到的结果,破产意味着投行的投资血本无归。投行会将债务转为项目股权,再寻求接盘者。”■
《财经》记者 张映光
因房地产泡沫破裂而急于寻找退路的外资投行,终于开始向那些他们投资而无法取得回报的地产商展开“清算”了。
尽管至今还没有一家地产商因此倒下,但种种迹象表明,那些在过去的牛市中因盲目扩张而与投行签下“城下之盟”的地产商,随时都有可能因为某一项到期无法偿还的债务,导致资金链断裂。
雅居乐地产控股有限公司(香港交易所代码:03383,下称雅居乐)与美国对冲基金公司Aetos Capital(下称Aetos)的协议纠纷,是预示这一危机即将集中爆发的信号之一。
中新地产集团(控股)有限公司(香港交易所代码:02528,下称中新地产)刚刚经历的票息危机,也只是冰山一角——多家大型地产商的巨额高息可转债均面临到期。
更为麻烦的则是那些与外资投行签下对赌协议、进行了上市前私募,却被挡在香港交易所大门外的公司。
一位外资投行地产投资高管向《财经》记者表示,投行已准备对一些上市无望且很难偿还可转债的公司展开债务重组。所谓重组,就是对这些公司的地产项目进行估值,并以此抵债。
据他透露,有此危机的开发商共有20多家。因外资“逼宫”,导致个别地产商资金链断裂而解体,看来只是时间问题。
雅居乐12亿退订风波
2009年1月16日,雅居乐发布公告称,Aetos已于2008年10月提请单方面中止收购雅居乐惠州公司股权,并要求其退还12亿元人民币订金及利息。
公告显示,2007年11月29日,Aetos与雅居乐及其两家附属公司——惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司(下称惠州白鹭湖)和马里国际集团有限公司签订协议,以12亿元人民币收购惠州白鹭湖25%股权。Aetos随即向雅居乐支付股权转让全款作为订金。
据《财经》记者了解,双方约定雅居乐需于2008年6月30日前,在惠州白鹭湖项目开发中达成若干条件。但雅居乐推迟了完成约定一项条件的时间。这是Aetos提出中止协议的直接原因。
对此,雅居乐公告表示,Aetos所提出的退款要求是不当和无效的。雅居乐总裁助理简毓萍向《财经》记者表示,此事将通过仲裁解决,不便透露详情。
Aetos基金公司公关负责人亦表示,尽管Aetos无法完全赞同雅居乐公告对此纠纷的描述,但因双方签有保密条款,不便透露更多细节。
雅居乐是发源于广东省中山市的一家年销售额超过100亿元的大型地产开发商,业内将其与合生创展、富力地产等并称做“广东地产五虎”。
近两年,雅居乐将投资重点由住宅转向旅游地产,在广东惠州及海南清水湾圈下大量土地,开发集酒店、住宅、高尔夫球场等于一体的旅游地产项目。
公开资料显示,惠州白鹭湖项目是由惠州市惠城区政府和雅居乐合作开发的。该项目占地3000亩,投资总额约为50亿元,于2007年初开工,计划四年内建成。
该项目首期占地近60万平方米,总建筑面积超过80万平方米,投入约18亿元人民币。一期建设项目包括别墅、商业街、酒店式公寓、超五星级酒店等。
Aetos则是美国一家独立投资管理公司。2007年,Aetos设立一只约为22亿美元的对冲基金,专注投资中国内地房地产,同时与中国人寿资产管理公司展开合作。雅居乐惠州白鹭湖即是这只基金选中的投资项目之一。据《财经》记者了解,Aetos目前在中国投资的项目有四个,投资额约5亿美元。
一位外资投行地产投资主管向《财经》记者表示,如今,对冲基金对房地产的投资比地产基金遭遇到更大困境。“对冲基金周期很短,基本无法配合房地产较长的开发周期,本来并不适合投资房地产项目。但在牛市中,“热钱”汹涌,对冲基金有较大的回旋余地。而如今草木皆兵,对冲基金遭遇挤兑,客户都在要钱,但投在房地产项目里的钱,短期内是出不来的。”他表示,“一些由地产基金投资的项目还可以等待,而对冲基金投资的项目,都面临比较大的压力。”
一位接近该交易的人士向《财经》记者透露,Aetos中止协议的主要原因,是认为该项目在目前市场下有较大风险,且该协议还未完全履行。按照协议内容可以选择退出。不过,他表示,双方将通过什么方式解决纠纷,仍有回旋余地。
雅居乐在公告中特别强调,公司现金充裕,倘若退还12亿元订金,并不会对公司流动性造成影响。该订金在去年的中期报告中,被列入“贸易及其他应付款项”中。
专业评级机构穆迪亦发布报告认为,截至2008年12月,雅居乐估计持有现金约43.6亿元人民币,包括为上述惠州项目拨出的约13.6亿元人民币专用款项,同时,该公司可继续获得银行资金,这些因素应在一定程度上缓解这一事件的影响。
不过,争端可能延迟惠州项目的进度,而雅居乐面临的问题,并不仅限于惠州项目。2008年7月,摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元认购雅居乐海南清水湾项目30%的权益。清水湾项目总开发资金超过200亿元。
显然,雅居乐无力独自撬动几十亿元、上百亿元的大型旅游地产项目,只能通过转让部分项目股权,引入私募基金。但是,私募基金不会坐等项目完全建成后再渔利。据《财经》记者了解,摩根士丹利地产基金周期在四年至五年,而雅居乐清水湾项目的开发周期在十年左右。为此,投行在协议中一般要求享有优先分红权,即有权优先取得先期项目的销售利润。而这意味着基金退出后,拿走了大部分前期的销售收入,开发商可能无力再进行后期的开发。
另外,地产商还可能因急于融资,被迫向投行许诺高额收益,并承诺苛刻条件,从而在协议中处于被动地位。
Aetos单方面要求中止合作,意味着在房地产市场遭遇深度调整时,地产商与对冲基金的合作模式十分脆弱。花旗银行的一份报告便认为,协议纠纷将影响雅居乐股价,同时,在市场竞争激烈的情况下,雅居乐海南项目的售价将低于预期,推盘时间甚至会延迟,这可能导致其资产净值下降。
更麻烦的可能还在于,基金在发现回报难以达到预期时,利用苛刻的协议条款提前退出。假如雅居乐的海南项目出现类似的危机,将是致命的。
中新地产债息危机
从现有情况看,雅居乐遇到的只是融资问题,即使面临危机,还是“慢性病”。另一些大型地产公司,如今的状况,却像得了“心肌梗塞”,随时可能面临危险。
2009年1月23日,中新地产没有按期为一笔4亿美元的债券支付高达1.5亿元人民币的票息。穆迪随后将中新地产的公司评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。这一评级相当于认定企业基本无力偿还债务本息,亏损严重,接近破产。
穆迪机构分析师曾启贤称,中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息,而面临违约的内地民营地产上市公司。他认为,就算此次票息事件如期解决,中新地产今年6月还将面临赎回约11亿港元的可转换债券,资金链断裂的风险一触即发。
2月9日,中新地产行政总裁刘义公开回应票息危机,表示该票息支付仍有30天宽限期,没有及时偿还票息,是因为其到期时正值春节长假,公司预定本周内即偿清欠息。
刘义还表示,中新地产资金链没有问题,公司尚有20多亿元现金存款。
据《财经》记者了解,中新地产在房地产泡沫最盛的2007年,大举扩张土地储备。土地储备在一年间大幅增加约90%,包括以近31亿元取得珠海淇澳岛项目。至2008年10月31日,中新地产土地储备已接近1480万平方米。过于快速的扩张和高息负债,可能令中新地产在未来遭遇更大困境。
同样面临高息可转债压力的,还有合生创展集团有限公司(香港交易所代码:00754,下称合生创展)和绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)等多家大型地产公司。
2007年1月,合生创展在海外发行2亿美元零息可换股债券,同时在境内发行18.3亿元人民币可转债。这两笔债券均将在2010年到期。
2009年2月,穆迪再次调低对绿城中国的评级,将绿城中国评级由Ba3降至B1,优先无抵押债券评级由B1降至B2,两个评级的展望同时维持负面。
此外,包括碧桂园在内的多家大型地产商,均发行过数额巨大的可转债或高息债。一些公司的债息甚至高达40%以上。显然,任何一项到期无法归还的债务,都可能导致一家大型开发商“猝死”。
致命对赌协议
最糟糕的还是对赌协议。这类协议在如今不断恶化的市场形势下,就像地产商的癌细胞,随时会扩散。
2008年底,昌盛中国地产有限公司(下称昌盛中国)公开抛售其下中华广场项目权益。昌盛中国是2008年初在香港联交所外众多等待上市的地产公司之一。其时拟融资9亿港元,属最小的一只IPO(首次公开发行新股)。
2008年3月,随着恒大地产有限公司上市折戟,共有50多家已经通过聆讯的地产公司,被挡在香港交易所大门外。最终,2008年仅建业地产股份有限公司(香港交易所代码:00832)完成了“缩水”的上市。
前述投行地产投资主管向《财经》记者表示,50多家准备上市的公司,有近一半进行了上市前私募。
昌盛中国即是其中之一。2006年,其与高盛旗下创投基金GSSIA签订协议,以20%股权抵押,发行可转债。如今,上市无门,面临可转债到期无法偿还,昌盛中国只得出售项目。这家项目不多的小型商业地产公司,对地产市场的影响有限。它只是预演了一些大型地产公司即将面临清算时的窘境。
尽管,在如今糟糕的市场状况下,投行在地产领域几乎没有新的业务。但投行地产基金的管理者,依旧十分忙碌。
上述投行地产投资主管便向《财经》记者表示,他的基金团队,对其投资的每一个项目的每一笔资金流动,都要进行审批。
“按照协议,那些做了上市前私募的开发商,是不能随意将预售款投入开发其他项目的。但这些开发商的资金链太紧了,投行不准许开发商挪借资金,开发商的资金链就有可能断裂;而任其随意挪借,这些钱就回不来了。因此,我们对每笔资金流动,都要调查、审核,并作出判断,是否准许其挪借。”
如今,这样的地产公司,更像是投行的公司,而非开发商自己的。
“最终的结果,可能是债务重组。”上述投行地产投资主管表示,“开发商破产是大家都不愿看到的结果,破产意味着投行的投资血本无归。投行会将债务转为项目股权,再寻求接盘者。”■