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摘 要：改革开放以来，城市居民积累了大量社会财富，房地产是居民实物财产中最大的财富。由于房地产的特殊性，对于房地产权的保护，中国还存很多问题和不足。本文着重针对城镇房屋拆迁问题和物业小区共有部分权益问题加以论述，提出完善保障机制的对策，保证城市居民的合法权益。
关键词：共有部分所有权 房屋拆迁 公共利益
一、我国房地产权缺乏保护现状分析
一方面，大多数城市居民居住的是单元套房，因而在城市房地产经济活动中，会涉及到四个方面的主体：政府、开发商、物业管理公司、业主。业主与经济政治团体的博弈中，处于弱势，权利常常受到侵害。另一方面，在拆迁过程中，被动的一方始终是业主，政府和开发商占据相对优势，城市房屋拆建，被拆迁人财产得不到保护。
（一）物业小区业主的共有部分产权缺乏保护的现状分析
1．开发商侵害物业小区业主的共有产权
在物业销售前，开发商是物业唯一的所有权人。开发商往往有可能为追求自己利益的最大化，滥用此权力进行谋利，从而损害业主的权益。
（1）开发商在物业小区开发过程中可能的侵权行为
开发商为了商业利益，前期的商业宣传着力于低容积率、高绿化率，以促进其商品房的销售；一旦前期预售目标实现，开发商如果再申请改变土地容积率，减少绿地，增加建筑物，严重损害了广大消费者的利益和情感。
（2）开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为
开发商的大量侵权行为大多发生在物业小区设立的初期，该阶段由于区分所有权人管理委员会还没有成立，区分所有权人往往处于弱势地位，其权利易于受到侵害。
2．物业服务企业侵害物业小区业主的共有产权
该情况下，主要突出表现在以下几个方面：首先，在前期物业管理中，物业服务企业可能作为开发商盈利牟利的工具，侵害业主的共有产权；其次，在正常物业管理中，物业服务企业随意处置收取共有部分物业的设置费和使用费，排除业主的权利；同时限制业主行使共有权；最后挪用共用部分维修基金等事情也时有发生，极大损害了业主的正当利益。
3．业主之间相互侵害物业小区中的共有产权
业主之间相互侵害物业小区中的共有产权，主要有下面几种情况：（1）业主委员会侵害物业小区中的共有产权；（2）业主侵害物业小区的共有产权。
（二）城市房屋拆迁的现状分析
拆迁补偿安置民事行为的发生不完全是基于当事人的自愿，而是基于拆迁许可这一行政府政行为。拆迁人手持政府颁发的许可证这把“剑”，与被拆迁人谈判，有恃无恐；事实上也就在拆迁人与被拆迁人之间构成了不对等关系，违背了民事法律行为发生的原则。同时这一过程中对于公共利益的界定及其复杂，在很多情况下都是打着公共利益的旗号去拆迁房屋，征收土地，其结果往往是暗度陈仓，为私己谋利益。
二、保障机制分析
基于我国在物业小区业主共有部分产权缺乏保护以及在城市房屋拆迁中个人财产被肆意践踏的现状，本部分将有的放矢，针对性逐条对上述情况提出相关对策。
（一）物业小区业主的共有部分产权的保护措施
要做到有效的保护物业小区共有部门的产权，主要要做以下几点：1．建立完善的统一登记制度。如何建立起保障产权安全的物业产权登记制度，必须作到以下几点：（1）明确界定物业产权；（2）清清楚楚登记物业产权；（3）务必同时登记房屋产权和土地产权。2．完善立法平衡开发商与物业服务公司的利害关系。如何立法完善开发商与物业服务公司的利害关系，主要把握以下几点：（1）开发商向业主移交物业时，要立法保障小区的管理控制权；（2）建立管理规约制度和完善的物业管理法规；（3）建立完善的自治制度。3．建立和完善侵害物业小区中业主的共有产权的民事责任体系。新《物权法》涉及到两个特殊的主体，即业主委员会和物业服务公司，对于两者的侵权问题，仍需要规范立法。部分业主委员会成员存在滥用权力，为己谋利的行为，损害了大多数业主的利益，进而导致业主对其的情绪与不满，甚至引发纠纷。同时业主和物业服务公司是一种合同关系，在实践中，合同的履行必然会有冲突，存在一定合同纠纷、合同风险。建立起完善的民事责任体系之后，两两双方在出现纠纷的时候，就可以有法可行、有据可依。
（二）保护被拆迁人权益措施
保护被拆迁的权益首要任务就是要完善立法，主要要坐以下几个方面的工作：1．严格控制土地征用的审批程序；对于城市规划方案的编制，必须经同级人民代表大会表决通过；人大在通过政府的批地行为之前应举行听证会。坚决杜绝政府意志或个人意志超控全局，损害被拆迁人利益的情况发生。2．严格拆迁行为实施主体的资格立法；首先建立起完善的准入机制，要保证拆迁单位的拆迁资格；其次，杜绝“变相拆迁人”的出现，提倡媒体及社会群众定点监督，一经发现“变相拆迁”，经举报查实，政府要坚决予以制止。3．加强拆迁过程的程序立法；严格监督控制申请领取房屋拆迁许可证及申请资料的程序；严格限定“强制拆迁”的条件和程序；完善被拆迁房屋价值评估制度，最大限度地保障拆迁的公正性、公平性，让权益天平更加平衡。4．拓展对被拆迁人权益的救济； 5．加大违法行为的惩罚力度；首先，修改《城市房屋拆迁管理条例》第34条罚款金额，增加金额，做到违规即严惩，让违规者慑于法律的威严和惩处，不敢以身示法；其次，扩大吊销房屋拆迁许可证的适用范围，明确哪些违规行为应该吊销许可证。
三、结语
中国经济改革早已拉开序幕，完善政治法律体系的进程也不能落后，房地产业作为中国的支柱性产业，关系国民经济的波动与发展，因此必须坚定不移的完善城市房地产权保护的法律法规，对于建设和完善中国的房地产市场的法制机制；从长远来看，对于中国房地产市场的培育和发展，有百利无一害。
参考文献：
[1] 王利明：《物权法研究(上卷)》，中国人民大学出版社2011年版。
[2] 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2010年版。
[3] 孙宪忠著：《中国物权法总论》，法律出版社2009年
（上接160页）
参考文献：
[1] 薄一波：《若干重大政策与事件的回顾》（下），中共中央党校出版社1993年版。
[2] 赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版。
[3] 郑谦、张画：《中华人民共和国史（1966-1976）》，人民出版社2010年8月第1版。
[4] 陈东林：《研究“文革”时期国民经济的几点思考》，《中国经济史研究》1997年第4期。
[5] 巩玉闽：《周恩来在“文革”期间的经济指导思想》，《党的文献》1999年第5期。
注释：
①赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版，第259页。
②赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版，第261页。
③《抓革命促生产，夺取工业战线的新胜利》，《人民日报》1969年2月21日。
④国家统计局：《中国统计年鉴（1983）》，中国统计出版社1983年版。
⑤薄一波：《若干重大政策与事件的回顾》（下），第1213页，中共中央党校出版社1993年版。
⑥胡思升：《彭大将军的最后岁月》，《历史在这里沉思》第1册，第114页，华夏出版社1986年版。
（上接第173页）
参考文献：
[1] 赵子良：《农民利益表达权的缺失与保障》，载于《现代农业科技》，2005年。
[2] 赵俊丽：《我国新型农村社会保障制度的研究》，载于《价格理论与现实》，2009年8月。
[3] 黄祖辉：《转型、发展与制度变革：中国“三农”问题研究》，格致出版社，上海人民出版社，2008年版。
[4] 许经勇：《我国农村市场化改革的回顾与展望》，调研世界，2008年版。
[5] 许经勇：《中国农村经济改革研究》，北京：中国金融出版社，2001年版。
注释：
①参见马忠：《农村社会保障的理论基础》，商务印书馆，2004年版第10页。
②参见邓大松、刘昌平：《中国社会保障改革与发展报告》，北京人民出版社，2010年3月版。
关键词：共有部分所有权 房屋拆迁 公共利益
一、我国房地产权缺乏保护现状分析
一方面，大多数城市居民居住的是单元套房，因而在城市房地产经济活动中，会涉及到四个方面的主体：政府、开发商、物业管理公司、业主。业主与经济政治团体的博弈中，处于弱势，权利常常受到侵害。另一方面，在拆迁过程中，被动的一方始终是业主，政府和开发商占据相对优势，城市房屋拆建，被拆迁人财产得不到保护。
（一）物业小区业主的共有部分产权缺乏保护的现状分析
1．开发商侵害物业小区业主的共有产权
在物业销售前，开发商是物业唯一的所有权人。开发商往往有可能为追求自己利益的最大化，滥用此权力进行谋利，从而损害业主的权益。
（1）开发商在物业小区开发过程中可能的侵权行为
开发商为了商业利益，前期的商业宣传着力于低容积率、高绿化率，以促进其商品房的销售；一旦前期预售目标实现，开发商如果再申请改变土地容积率，减少绿地，增加建筑物，严重损害了广大消费者的利益和情感。
（2）开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为
开发商的大量侵权行为大多发生在物业小区设立的初期，该阶段由于区分所有权人管理委员会还没有成立，区分所有权人往往处于弱势地位，其权利易于受到侵害。
2．物业服务企业侵害物业小区业主的共有产权
该情况下，主要突出表现在以下几个方面：首先，在前期物业管理中，物业服务企业可能作为开发商盈利牟利的工具，侵害业主的共有产权；其次，在正常物业管理中，物业服务企业随意处置收取共有部分物业的设置费和使用费，排除业主的权利；同时限制业主行使共有权；最后挪用共用部分维修基金等事情也时有发生，极大损害了业主的正当利益。
3．业主之间相互侵害物业小区中的共有产权
业主之间相互侵害物业小区中的共有产权，主要有下面几种情况：（1）业主委员会侵害物业小区中的共有产权；（2）业主侵害物业小区的共有产权。
（二）城市房屋拆迁的现状分析
拆迁补偿安置民事行为的发生不完全是基于当事人的自愿，而是基于拆迁许可这一行政府政行为。拆迁人手持政府颁发的许可证这把“剑”，与被拆迁人谈判，有恃无恐；事实上也就在拆迁人与被拆迁人之间构成了不对等关系，违背了民事法律行为发生的原则。同时这一过程中对于公共利益的界定及其复杂，在很多情况下都是打着公共利益的旗号去拆迁房屋，征收土地，其结果往往是暗度陈仓，为私己谋利益。
二、保障机制分析
基于我国在物业小区业主共有部分产权缺乏保护以及在城市房屋拆迁中个人财产被肆意践踏的现状，本部分将有的放矢，针对性逐条对上述情况提出相关对策。
（一）物业小区业主的共有部分产权的保护措施
要做到有效的保护物业小区共有部门的产权，主要要做以下几点：1．建立完善的统一登记制度。如何建立起保障产权安全的物业产权登记制度，必须作到以下几点：（1）明确界定物业产权；（2）清清楚楚登记物业产权；（3）务必同时登记房屋产权和土地产权。2．完善立法平衡开发商与物业服务公司的利害关系。如何立法完善开发商与物业服务公司的利害关系，主要把握以下几点：（1）开发商向业主移交物业时，要立法保障小区的管理控制权；（2）建立管理规约制度和完善的物业管理法规；（3）建立完善的自治制度。3．建立和完善侵害物业小区中业主的共有产权的民事责任体系。新《物权法》涉及到两个特殊的主体，即业主委员会和物业服务公司，对于两者的侵权问题，仍需要规范立法。部分业主委员会成员存在滥用权力，为己谋利的行为，损害了大多数业主的利益，进而导致业主对其的情绪与不满，甚至引发纠纷。同时业主和物业服务公司是一种合同关系，在实践中，合同的履行必然会有冲突，存在一定合同纠纷、合同风险。建立起完善的民事责任体系之后，两两双方在出现纠纷的时候，就可以有法可行、有据可依。
（二）保护被拆迁人权益措施
保护被拆迁的权益首要任务就是要完善立法，主要要坐以下几个方面的工作：1．严格控制土地征用的审批程序；对于城市规划方案的编制，必须经同级人民代表大会表决通过；人大在通过政府的批地行为之前应举行听证会。坚决杜绝政府意志或个人意志超控全局，损害被拆迁人利益的情况发生。2．严格拆迁行为实施主体的资格立法；首先建立起完善的准入机制，要保证拆迁单位的拆迁资格；其次，杜绝“变相拆迁人”的出现，提倡媒体及社会群众定点监督，一经发现“变相拆迁”，经举报查实，政府要坚决予以制止。3．加强拆迁过程的程序立法；严格监督控制申请领取房屋拆迁许可证及申请资料的程序；严格限定“强制拆迁”的条件和程序；完善被拆迁房屋价值评估制度，最大限度地保障拆迁的公正性、公平性，让权益天平更加平衡。4．拓展对被拆迁人权益的救济； 5．加大违法行为的惩罚力度；首先，修改《城市房屋拆迁管理条例》第34条罚款金额，增加金额，做到违规即严惩，让违规者慑于法律的威严和惩处，不敢以身示法；其次，扩大吊销房屋拆迁许可证的适用范围，明确哪些违规行为应该吊销许可证。
三、结语
中国经济改革早已拉开序幕，完善政治法律体系的进程也不能落后，房地产业作为中国的支柱性产业，关系国民经济的波动与发展，因此必须坚定不移的完善城市房地产权保护的法律法规，对于建设和完善中国的房地产市场的法制机制；从长远来看，对于中国房地产市场的培育和发展，有百利无一害。
参考文献：
[1] 王利明：《物权法研究(上卷)》，中国人民大学出版社2011年版。
[2] 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2010年版。
[3] 孙宪忠著：《中国物权法总论》，法律出版社2009年
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参考文献：
[1] 薄一波：《若干重大政策与事件的回顾》（下），中共中央党校出版社1993年版。
[2] 赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版。
[3] 郑谦、张画：《中华人民共和国史（1966-1976）》，人民出版社2010年8月第1版。
[4] 陈东林：《研究“文革”时期国民经济的几点思考》，《中国经济史研究》1997年第4期。
[5] 巩玉闽：《周恩来在“文革”期间的经济指导思想》，《党的文献》1999年第5期。
注释：
①赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版，第259页。
②赵德馨：《中国近现代经济史（1949-1991）》，河南人民出版社2003年8月第1版，第261页。
③《抓革命促生产，夺取工业战线的新胜利》，《人民日报》1969年2月21日。
④国家统计局：《中国统计年鉴（1983）》，中国统计出版社1983年版。
⑤薄一波：《若干重大政策与事件的回顾》（下），第1213页，中共中央党校出版社1993年版。
⑥胡思升：《彭大将军的最后岁月》，《历史在这里沉思》第1册，第114页，华夏出版社1986年版。
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参考文献：
[1] 赵子良：《农民利益表达权的缺失与保障》，载于《现代农业科技》，2005年。
[2] 赵俊丽：《我国新型农村社会保障制度的研究》，载于《价格理论与现实》，2009年8月。
[3] 黄祖辉：《转型、发展与制度变革：中国“三农”问题研究》，格致出版社，上海人民出版社，2008年版。
[4] 许经勇：《我国农村市场化改革的回顾与展望》，调研世界，2008年版。
[5] 许经勇：《中国农村经济改革研究》，北京：中国金融出版社，2001年版。
注释：
①参见马忠：《农村社会保障的理论基础》，商务印书馆，2004年版第10页。
②参见邓大松、刘昌平：《中国社会保障改革与发展报告》，北京人民出版社，2010年3月版。