摘要：公租房建设是中国的一项重要住房保障制度。文章建立了在两种建设模式下的公租房建设博弈模型，探讨了中央政府和地方政府在公租房建设中的利益关系。研究发现，在两种建设模式中，公租房收益和商业住宅收益之间的差距对于公租房建设比例、地方政府用地规模和收益等都具有重要影响，但是就中央政府而言，其更倾向于按差异化的比例进行公租房建设。
　　关键词：公共租赁房；建设规模；差异化比例模式；固定比例模式
　　中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01004505
　　一、问题的提出
　　公共租赁房制度是2006年以后中国逐步发展起来的一种政府保障性住房政策。公共租赁房（以下简称“公租房”）是指由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，面向城市中等偏下收入住房困难家庭出租的住房[1]。它主要针对廉租房和经济适用房制度之间的边缘人群（即所谓的住房保障“夹心层”）。
　　公租房制度在全国推行以来取得了很好的社会效果。众多学者从公租房的建设模式[2]、融资模式[3-5]、运作机制[6-7]、经济可行性[8]等方面进行了广泛的研究。但是由于公租房具有保障性质，导致公租房建设的投资收益率低，并对当地房地产市场形成压力。所以，在土地资源有限的情况下，作为理性人的地方政府并不愿意大规模、持续地进行公租房建设。因此，如何制定一个合理的公租房建设比例，激励地方政府进行公租房建设，是中央政府迫切需要解决的问题。
　　本文从国家宏观调控的角度，探讨根据中国各地区经济发展水平，合理制定公共租赁房建设比例的问题，从而保障公共租赁房制度能够在全国有序推广和实施。
　　二、基本假设及模型
　　假设中央政府要求地方政府进行公租房建设，以解决低收入家庭的住房困难问题。在确定公租房建设规模时，首先由中央政府向地方政府提出建设比例；地方政府根据该建设比例提出自己的用地指标，并报中央政府审批。地方政府i（i=1，2）每年的用地指标是Si，计划按比例将其中的ki用于公租房建设，将余下的（1-ki）用于商业住宅建设。
　　由逆向推导法，地方政府的征地成本为