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看现在的房市，还真像从6124点第一次回调到5500点的股市，有人看8000点，但绝对没人看到1600点。结果怎么样，还是等着瞧吧。
2月21日，上海市市长韩正时表示，目前上海的房价确实偏高，政府不能刺激房价。2月23日，住房部长姜伟新直言，房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。事情总是那么怪，非要事态发展到一定程度才会去收拾摊子。有识之士大有人在，权威的经济学家向政府呼吁控制房价的呼声在房价最高时也不绝于耳，但都无济于事。
希望这些表态会变成一项扎实的惠民工程。政府需要采取切实措施把房价降下来，简单说就是要增加住房供给。从政府层面开发更多成本透明的房子供应给市场，让“夹心层”能够买得起房。拉动内需最简单的方案就是盖老百姓住得起的房。这个市场的确是个刚性需求的市场，也是个能够重振经济的市场。现在花这么大的力气拉动汽车、家电的消费，从效果上看，都不如房地产。而我们的房地产市场不是个完全竞争的市场，开发商间很容易达成价格同盟，老百姓永远处于信息不对称状态，没法判断房价高低。
而在如何估算房价是否合理上，有两种国际通行的方法可以借鉴。一种是P／R值(P6ce to Rent，房价比租金)，一般在10到15之间属于合理范围。根据作者调研得到的上海市场数据，越贵的房子租金收益率越低。一套50万的老工房，年租金在2.2万左右，而一套270万的新房，年租金只有约6.5万。其P／R值范围在20～40倍之间。也就是说，低档房价格高估一倍，高档房价格高估约1.5倍。在成长的经济环境中，房租涨幅会超过CPI增幅。而房价在透支未来后，如果保持平稳或稳中有降，在若干年后P／R会渐趋合理。如果租金按每年5％的比率递增，而房价按每年5％下调的话，在5年以后，低档房的P／R会降到合理区间(大约是14倍左右)，而高档房需要经过约10年才能将P／R值调整到15倍。换言之，上海的房价透支了未来5～10年。从P／R模型的估值方法上看，低价房下跌25％，高价房下跌40％完全有可能，但是不是在短时间内。房价可能迎来5～10年的漫长调整。
另一种方法是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，超过6就离谱儿了。2008年上海城市居民家庭人均可支配年收入达到26690元，比上年增长13％。按家庭双职工计算，一个家庭人均可支配年收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算，现在的房价收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％递增，同时房价按每年5％的降幅调整，8年后，房价收入比可以下降到5倍以内。如果房价维持现有水平，则在11年后，房价收入比下降到5倍以内。以上两种方法的计算结果相似，即上海现在的房价透支了上海居民未来5～10年的收入增长。
对一般购房者而言，还有一个简单的公式，即购买房价为自己家庭月收入的一半。大部分上海家庭的月收入在1万元以内，所以，5000元的房价是适合绝大多数人的房价。这样的房子，恐怕只有在不通地铁的偏远地区。买房和买股一样，要买割肉盘，买着割肉盘了，才是一个聪明的投资者。房价多少算合理?说不清，但是可以看跌。
看跌房价原因之一是政府态度的转化和未来供求关系的改变。高层对当前房地产市场的调节态势非常清晰：一方面，要彻底扭转前期房产完全市场化的倾向，通过开发具有公共产品性质的住房，增加供应，平抑价格；另一方面，不希望市场大起大落，促进有序的降价，维持相对稳定的同时促进交易的活跃。两会期间建设部多次强调大量增加经适房和廉租房的建设不会“冲击楼市”，但是2009年却又以“增长近十倍”的投入扩建低价房。显然，虽然楼市的下跌对银行资产安全不会构成大的影响(深圳地区已经实际经历过)，我们看到的是建设部在努力化解经济适用房或廉租房“冲击楼市”对开发商造成的心理压力和民众持币待购的心理预期。从这两点可以推断，房价必然要降，但可能是较长时间的缓降。
对于房价影响因素的判读，仍然可以适用价值、供求、预期的三因素法则。在目前明显的价值高估、供大于求的情况下，唯一对市场有支撑作用的还是购房者的心理预期。《纽约时报》有一个精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时，价格就将下跌。”这和股票下跌是一样的道理。而如果支撑房价的最后一根心理预期的稻草消失，房价又何尝可能不跌呢?从近期实测开发商和中介的情况来看，态度和两年前不同了，卖方那股子牛气的确没有了。看现在的房市，还真像从6124点第一次回调到5500点的股市，有人看8000点，但绝对没人看到1600点。结果怎么样，还是等着瞧吧。
2月21日，上海市市长韩正时表示，目前上海的房价确实偏高，政府不能刺激房价。2月23日，住房部长姜伟新直言，房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。事情总是那么怪，非要事态发展到一定程度才会去收拾摊子。有识之士大有人在，权威的经济学家向政府呼吁控制房价的呼声在房价最高时也不绝于耳，但都无济于事。
希望这些表态会变成一项扎实的惠民工程。政府需要采取切实措施把房价降下来，简单说就是要增加住房供给。从政府层面开发更多成本透明的房子供应给市场，让“夹心层”能够买得起房。拉动内需最简单的方案就是盖老百姓住得起的房。这个市场的确是个刚性需求的市场，也是个能够重振经济的市场。现在花这么大的力气拉动汽车、家电的消费，从效果上看，都不如房地产。而我们的房地产市场不是个完全竞争的市场，开发商间很容易达成价格同盟，老百姓永远处于信息不对称状态，没法判断房价高低。
而在如何估算房价是否合理上，有两种国际通行的方法可以借鉴。一种是P／R值(P6ce to Rent，房价比租金)，一般在10到15之间属于合理范围。根据作者调研得到的上海市场数据，越贵的房子租金收益率越低。一套50万的老工房，年租金在2.2万左右，而一套270万的新房，年租金只有约6.5万。其P／R值范围在20～40倍之间。也就是说，低档房价格高估一倍，高档房价格高估约1.5倍。在成长的经济环境中，房租涨幅会超过CPI增幅。而房价在透支未来后，如果保持平稳或稳中有降，在若干年后P／R会渐趋合理。如果租金按每年5％的比率递增，而房价按每年5％下调的话，在5年以后，低档房的P／R会降到合理区间(大约是14倍左右)，而高档房需要经过约10年才能将P／R值调整到15倍。换言之，上海的房价透支了未来5～10年。从P／R模型的估值方法上看，低价房下跌25％，高价房下跌40％完全有可能，但是不是在短时间内。房价可能迎来5～10年的漫长调整。
另一种方法是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，超过6就离谱儿了。2008年上海城市居民家庭人均可支配年收入达到26690元，比上年增长13％。按家庭双职工计算，一个家庭人均可支配年收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算，现在的房价收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％递增，同时房价按每年5％的降幅调整，8年后，房价收入比可以下降到5倍以内。如果房价维持现有水平，则在11年后，房价收入比下降到5倍以内。以上两种方法的计算结果相似，即上海现在的房价透支了上海居民未来5～10年的收入增长。
对一般购房者而言，还有一个简单的公式，即购买房价为自己家庭月收入的一半。大部分上海家庭的月收入在1万元以内，所以，5000元的房价是适合绝大多数人的房价。这样的房子，恐怕只有在不通地铁的偏远地区。买房和买股一样，要买割肉盘，买着割肉盘了，才是一个聪明的投资者。房价多少算合理?说不清，但是可以看跌。
看跌房价原因之一是政府态度的转化和未来供求关系的改变。高层对当前房地产市场的调节态势非常清晰：一方面，要彻底扭转前期房产完全市场化的倾向，通过开发具有公共产品性质的住房，增加供应，平抑价格；另一方面，不希望市场大起大落，促进有序的降价，维持相对稳定的同时促进交易的活跃。两会期间建设部多次强调大量增加经适房和廉租房的建设不会“冲击楼市”，但是2009年却又以“增长近十倍”的投入扩建低价房。显然，虽然楼市的下跌对银行资产安全不会构成大的影响(深圳地区已经实际经历过)，我们看到的是建设部在努力化解经济适用房或廉租房“冲击楼市”对开发商造成的心理压力和民众持币待购的心理预期。从这两点可以推断，房价必然要降，但可能是较长时间的缓降。
对于房价影响因素的判读，仍然可以适用价值、供求、预期的三因素法则。在目前明显的价值高估、供大于求的情况下，唯一对市场有支撑作用的还是购房者的心理预期。《纽约时报》有一个精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时，价格就将下跌。”这和股票下跌是一样的道理。而如果支撑房价的最后一根心理预期的稻草消失，房价又何尝可能不跌呢?从近期实测开发商和中介的情况来看，态度和两年前不同了，卖方那股子牛气的确没有了。看现在的房市，还真像从6124点第一次回调到5500点的股市，有人看8000点，但绝对没人看到1600点。结果怎么样，还是等着瞧吧。