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摘要：大型商业地产综合体项目多为地标建筑，绝大多数商业地产开发的项目均分布在不同地区，且结构及建筑形式均各有特性。商业项目因其结构复杂性，形式多样性，特别是地下工程的地域性，其异域住宅项目，无成熟的标准规范及经验造价指标可参考，导致全过程工程造价的存在难度。因此商业项目的前期造价控制，目标成本编制的合理性，成为重点和难点。
关键词：商业项目；目标成本；支降工程；结构工程；幕墙工程
1.引言
目标成本是判断土地价值的重要依据，是建设期的造价控制重要尺度，是调整动态成本的基础，是项目经营成果判断的重要依据。
商业综合体项目目标成本因项目均存在个体差异，没有成熟的对标数据，因此要编制出合理有效的目标成本，就务必要采用一定的方式方法对标。
2.商业项目目标成本概述
2.1商业综合体项目目标一般指的是建设期的成本，规划许可证办理前成本可归纳于全面预算系统，开业后费用可纳入商业管理运营费用系统。
商业综合体的建设期成本包含的费用：土地成本费；前期工程费；建筑安装工程成本费；市政及环境工程费；公共配套设施费；开发间接费用。其余不计入建设期的成本，而体现为当期损益的开发费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。
2.2目标成本的编制依据包括不限于定位标准、建造标准、设计限额指标、含量指标控制值、方案图纸、控规。
2.3目标成本的编制方法包括不限于执行企业定额、执行拦标价编制方法、执行标底编制方法、执行《建设工程工程量清单计价规范》（2013版），执行《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000），参照近期已签合同单价，上海市政府下发相关收费文件。
3.上海地区商业项目目标成本对标北京时代帝景项目
上海市区商业项目以“静安78地块项目”为例，与类似已建项目“北京时代帝景”进行对标，已求同存异，复合出静安78地块项目的目标成本。
3.1工程概况
“静安78地块项目”位于上海市静安区老城核心区，道路四至：江宁路（东）、昌平路（南）、陕西北（西）、海防路（北）。地塊距离南京西路CBD 1.5公里，附近有三个地铁站，最近的一个距离600米。项目总建筑面积278755.94平米，分为四种业态：地下车库面积100800.91平米（占比36%），商业建筑面积75862.61（占比27%），公寓式办公A、B建筑面积52249.24平米（占比19%），5A办公楼C建筑面积49843.18平米（占比18%）。三栋高度接近100米综合、办公塔楼，一栋3层（局部4层）的商业裙房。项目地下五层，主体基坑深度23米，面积约三万平米，分两个坑施工。项目目标成本总价1573504972万元，折合建筑面积单方5645元/m2，其中前期工程费用单方425元/m2，建筑安装工程单方4815元/m2，市政及环境工程单方303元/m2公共配套工程单方2元/m2，开发间接费用单方100元/m2。目标成本编制原则：与帝景同口径项目按帝景编制，已有标准的土支降、钢筋混凝土结构、开发容量量费按实际编制。
“北京时代帝景项目”位于北京朝阳区繁华的西大望路21号，CBD东区金角之上，西大望路以东，广渠路以北。总建筑面积39.6万平米，其中地下建筑面积17.3万平米（占比44%），地上建筑面积22.3万平米（占比56%）。地上包含单体为六层商业及餐饮；五层办公楼、四层社区医疗用房。项目地下四层，地下一层为商业和公交场站，地下二层为商业，局部停车场，地下三、四层为机动车停车库。层高分别为：地下四层3.8m地下三层4.5m，地下二层5.5m，地下一层6.2m，地上一层6.0m，地上二～三层、六～八5.8m，地上四层6.1m，地上五层6.0m。
3.2全口径总建面单方造价对比
北京时代帝景全口径单方造价3926元/m2，静安参照帝景同口径造价3752元/m2。按本项目特性，增加成本项：（1）土支降及桩基础增加1343元/m2。帝景四层地下室，静安五层地下室，同时由于華东与华北土质及地下水位的差异。（2）钢筋混凝土工程共增加490元/m2。帝景塔楼均为8层，不到50米，而静安1～3#塔楼为100米高，同时由于抗浮因素，塔楼区域下的底板厚度增加较多，钢筋含量也大幅增加；为减少地下室埋深，静安项目地下四、五层顶板采用的无梁楼盖，造成这两层混凝土及钢筋含量增加。（3）前期费用共增加168元/m2。其中水、电增容费分别相差25元/m2及110元/m2；
3.3支降工程差异分析
北京时代帝景项目抗浮水位深于静安，且土体差异，导致围护结构不同：静安围护结构采用地连墙，帝景使用间隔灌注及搅拌桩，单方增加：地连墙增加147元/m2；围护钻孔灌注桩增加13元/m2，立柱钻孔灌注桩增加189元/m2；帝景底板处土体为砂土，无需坑底加固土体，而静安底板处土体为粘土且水位高，坑底土体加固使用量较大，单方增加：三轴深搅桩增加75元/m2，高压旋喷桩增加377元/m2；静安采用5道砼支撑支护，使用后需人工拆除，帝景无此费用，单方增加433元/m2；帝景抗浮水位为负5.6米，静安为负0.65米，采用降水井形式相同，均为深井降水，但帝景降水井点的分布点较静安稀疏，且浅于静安。
3.4桩基础工程差异分析 北京时代帝景项目抗浮水位为负5.6米，静安为负0.65米，静安抗浮要求高于帝景，抗拔桩设计数量多于帝景；帝景塔楼均为8层，不到50米，而静安项目1～3#塔楼为100米高，上部结构不同，导致桩基础形式不同：静安承压桩相对帝景增加单方194元/m2；
3.5土方工程差异分析
挖土形式不同：静安项目采用栈桥作为运输通道，需在桩间挖土，且土方需要二次驳运，而帝景直接采取大开挖，效率、施工难度均不同；运输路径、项目地段不同，静安处于上海内环内，老城核心区，弃土运距较远、较堵；静安项目土方专营，单价较高。
3.6地下钢筋砼工程差异分析.
静安78地块项目筏板、外墙含量高于帝景：①帝景抗浮水位为负5.6m，底板底标高为-20.85～-21.05m；而静安抗浮水位为负0.65m，底板底标高为-23.3m。静安底板受到的水浮力比帝景要多，相应的地下室外墙所受的水土合力也比帝景要多，造成的鋼筋和混凝土含量增加较大；②静安底板位于粉质粘土层内，底板受地基反力较大，而帝景底板位于砂质粉土层，土层较好，底板计算配筋相对较小。③帝景塔楼均为8層，不到50米，而静安1～3#塔楼为100米高，塔楼区域下的底板厚度增加较多，钢筋含量也大幅增加。
静安地下楼层板含量略高于帝景：①为减少地下室埋深，静安项目地下四、五层顶板采用的无梁楼盖，造成这两层混凝土及钢筋含量增加。②静安设防烈度为7度，帝景为8度，但地下一层以下各层可不考虑地震作用，只需满足四级抗震构造措施。因此对于地下室来说7度还是8度的抗震烈度对地下室基本无影响。钢筋材料价格按6月份兰格网材料价，混凝土按上海市6月份信息价。其中价格差异为239，含量差异为218。
3.7地上土建工程差异分析
静安78地块项目结构含量参照合生创展商业结构设计限额计算，钢筋材料价格按6月份兰格网材料价，混凝土按上海市6月份信息价；商业柱网多为9×12左右跨度。因净高要求，3#梁采用宽扁梁，梁利用效率低，使得砼方量及钢筋用钢量大于北京时代帝景项目。
3.8外幕墙工程差异分析
静安78地块项目商业及办公楼按时代帝景综合单价（1050元/m2）。静安天幕按时代帝景综合单价（3350元/m2）。静安酒店式公寓按马科研A南3期单价700元/m2。时代帝景墙地比为0.3，静安酒店式公寓墙地比为0.57，总业态墙地比为0.44。上海地区根据政府发文规定，幕墙需要强制做夹胶处理。
3.9容量费差异分析
静安78地块项目水容量费（管网贴费）按政府收费标准25元/m2计算。静安供电容量配套费：电容量按设计提供用电量计算，单价按上海市发改委政府收费文件计取。计算公式为：850元/KVA*32000 KVA（容量配套费）+220元/KVA*16000 KVA（多回路容量费，总容量一半）。供电容量费包含内容：（1）红线外电缆及电缆排管（2）开关站内设备的供货及安装（3）红线内至高压计量柜的电缆供货及安装（含计量柜）。
3.10其他差异分析
静安78地块项目开发间接费用检测费中：节能检测、噪声扬尘、能效检测、防雷检测、室内环境检测、竣工备案检测、民防检测等、卫生检测等北京时代帝景均未列项。静安78地块项目均根据国家及地方规定执行。
4.结论
商业综合体项目尽管风格迥异，但在项目成本控制过程中，尤其目标成本编制的合理有效性中，还是可以借鉴已开发项目的经验教训，去其糟粕，取其精华，求同存异。
综上所述，经对两大城市有代表性的商业综合体项目进行分析，上海市区及北京市区商业综合体项目成本差异主要为：华东及华北地区土质及地下水位的差异，土方工程地域限制的差异，部分工程地区独家垄断的差异，国家及地方规定的检测事项差异。
关键词：商业项目；目标成本；支降工程；结构工程；幕墙工程
1.引言
目标成本是判断土地价值的重要依据，是建设期的造价控制重要尺度，是调整动态成本的基础，是项目经营成果判断的重要依据。
商业综合体项目目标成本因项目均存在个体差异，没有成熟的对标数据，因此要编制出合理有效的目标成本，就务必要采用一定的方式方法对标。
2.商业项目目标成本概述
2.1商业综合体项目目标一般指的是建设期的成本，规划许可证办理前成本可归纳于全面预算系统，开业后费用可纳入商业管理运营费用系统。
商业综合体的建设期成本包含的费用：土地成本费；前期工程费；建筑安装工程成本费；市政及环境工程费；公共配套设施费；开发间接费用。其余不计入建设期的成本，而体现为当期损益的开发费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。
2.2目标成本的编制依据包括不限于定位标准、建造标准、设计限额指标、含量指标控制值、方案图纸、控规。
2.3目标成本的编制方法包括不限于执行企业定额、执行拦标价编制方法、执行标底编制方法、执行《建设工程工程量清单计价规范》（2013版），执行《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000），参照近期已签合同单价，上海市政府下发相关收费文件。
3.上海地区商业项目目标成本对标北京时代帝景项目
上海市区商业项目以“静安78地块项目”为例，与类似已建项目“北京时代帝景”进行对标，已求同存异，复合出静安78地块项目的目标成本。
3.1工程概况
“静安78地块项目”位于上海市静安区老城核心区，道路四至：江宁路（东）、昌平路（南）、陕西北（西）、海防路（北）。地塊距离南京西路CBD 1.5公里，附近有三个地铁站，最近的一个距离600米。项目总建筑面积278755.94平米，分为四种业态：地下车库面积100800.91平米（占比36%），商业建筑面积75862.61（占比27%），公寓式办公A、B建筑面积52249.24平米（占比19%），5A办公楼C建筑面积49843.18平米（占比18%）。三栋高度接近100米综合、办公塔楼，一栋3层（局部4层）的商业裙房。项目地下五层，主体基坑深度23米，面积约三万平米，分两个坑施工。项目目标成本总价1573504972万元，折合建筑面积单方5645元/m2，其中前期工程费用单方425元/m2，建筑安装工程单方4815元/m2，市政及环境工程单方303元/m2公共配套工程单方2元/m2，开发间接费用单方100元/m2。目标成本编制原则：与帝景同口径项目按帝景编制，已有标准的土支降、钢筋混凝土结构、开发容量量费按实际编制。
“北京时代帝景项目”位于北京朝阳区繁华的西大望路21号，CBD东区金角之上，西大望路以东，广渠路以北。总建筑面积39.6万平米，其中地下建筑面积17.3万平米（占比44%），地上建筑面积22.3万平米（占比56%）。地上包含单体为六层商业及餐饮；五层办公楼、四层社区医疗用房。项目地下四层，地下一层为商业和公交场站，地下二层为商业，局部停车场，地下三、四层为机动车停车库。层高分别为：地下四层3.8m地下三层4.5m，地下二层5.5m，地下一层6.2m，地上一层6.0m，地上二～三层、六～八5.8m，地上四层6.1m，地上五层6.0m。
3.2全口径总建面单方造价对比
北京时代帝景全口径单方造价3926元/m2，静安参照帝景同口径造价3752元/m2。按本项目特性，增加成本项：（1）土支降及桩基础增加1343元/m2。帝景四层地下室，静安五层地下室，同时由于華东与华北土质及地下水位的差异。（2）钢筋混凝土工程共增加490元/m2。帝景塔楼均为8层，不到50米，而静安1～3#塔楼为100米高，同时由于抗浮因素，塔楼区域下的底板厚度增加较多，钢筋含量也大幅增加；为减少地下室埋深，静安项目地下四、五层顶板采用的无梁楼盖，造成这两层混凝土及钢筋含量增加。（3）前期费用共增加168元/m2。其中水、电增容费分别相差25元/m2及110元/m2；
3.3支降工程差异分析
北京时代帝景项目抗浮水位深于静安，且土体差异，导致围护结构不同：静安围护结构采用地连墙，帝景使用间隔灌注及搅拌桩，单方增加：地连墙增加147元/m2；围护钻孔灌注桩增加13元/m2，立柱钻孔灌注桩增加189元/m2；帝景底板处土体为砂土，无需坑底加固土体，而静安底板处土体为粘土且水位高，坑底土体加固使用量较大，单方增加：三轴深搅桩增加75元/m2，高压旋喷桩增加377元/m2；静安采用5道砼支撑支护，使用后需人工拆除，帝景无此费用，单方增加433元/m2；帝景抗浮水位为负5.6米，静安为负0.65米，采用降水井形式相同，均为深井降水，但帝景降水井点的分布点较静安稀疏，且浅于静安。
3.4桩基础工程差异分析 北京时代帝景项目抗浮水位为负5.6米，静安为负0.65米，静安抗浮要求高于帝景，抗拔桩设计数量多于帝景；帝景塔楼均为8层，不到50米，而静安项目1～3#塔楼为100米高，上部结构不同，导致桩基础形式不同：静安承压桩相对帝景增加单方194元/m2；
3.5土方工程差异分析
挖土形式不同：静安项目采用栈桥作为运输通道，需在桩间挖土，且土方需要二次驳运，而帝景直接采取大开挖，效率、施工难度均不同；运输路径、项目地段不同，静安处于上海内环内，老城核心区，弃土运距较远、较堵；静安项目土方专营，单价较高。
3.6地下钢筋砼工程差异分析.
静安78地块项目筏板、外墙含量高于帝景：①帝景抗浮水位为负5.6m，底板底标高为-20.85～-21.05m；而静安抗浮水位为负0.65m，底板底标高为-23.3m。静安底板受到的水浮力比帝景要多，相应的地下室外墙所受的水土合力也比帝景要多，造成的鋼筋和混凝土含量增加较大；②静安底板位于粉质粘土层内，底板受地基反力较大，而帝景底板位于砂质粉土层，土层较好，底板计算配筋相对较小。③帝景塔楼均为8層，不到50米，而静安1～3#塔楼为100米高，塔楼区域下的底板厚度增加较多，钢筋含量也大幅增加。
静安地下楼层板含量略高于帝景：①为减少地下室埋深，静安项目地下四、五层顶板采用的无梁楼盖，造成这两层混凝土及钢筋含量增加。②静安设防烈度为7度，帝景为8度，但地下一层以下各层可不考虑地震作用，只需满足四级抗震构造措施。因此对于地下室来说7度还是8度的抗震烈度对地下室基本无影响。钢筋材料价格按6月份兰格网材料价，混凝土按上海市6月份信息价。其中价格差异为239，含量差异为218。
3.7地上土建工程差异分析
静安78地块项目结构含量参照合生创展商业结构设计限额计算，钢筋材料价格按6月份兰格网材料价，混凝土按上海市6月份信息价；商业柱网多为9×12左右跨度。因净高要求，3#梁采用宽扁梁，梁利用效率低，使得砼方量及钢筋用钢量大于北京时代帝景项目。
3.8外幕墙工程差异分析
静安78地块项目商业及办公楼按时代帝景综合单价（1050元/m2）。静安天幕按时代帝景综合单价（3350元/m2）。静安酒店式公寓按马科研A南3期单价700元/m2。时代帝景墙地比为0.3，静安酒店式公寓墙地比为0.57，总业态墙地比为0.44。上海地区根据政府发文规定，幕墙需要强制做夹胶处理。
3.9容量费差异分析
静安78地块项目水容量费（管网贴费）按政府收费标准25元/m2计算。静安供电容量配套费：电容量按设计提供用电量计算，单价按上海市发改委政府收费文件计取。计算公式为：850元/KVA*32000 KVA（容量配套费）+220元/KVA*16000 KVA（多回路容量费，总容量一半）。供电容量费包含内容：（1）红线外电缆及电缆排管（2）开关站内设备的供货及安装（3）红线内至高压计量柜的电缆供货及安装（含计量柜）。
3.10其他差异分析
静安78地块项目开发间接费用检测费中：节能检测、噪声扬尘、能效检测、防雷检测、室内环境检测、竣工备案检测、民防检测等、卫生检测等北京时代帝景均未列项。静安78地块项目均根据国家及地方规定执行。
4.结论
商业综合体项目尽管风格迥异，但在项目成本控制过程中，尤其目标成本编制的合理有效性中，还是可以借鉴已开发项目的经验教训，去其糟粕，取其精华，求同存异。
综上所述，经对两大城市有代表性的商业综合体项目进行分析，上海市区及北京市区商业综合体项目成本差异主要为：华东及华北地区土质及地下水位的差异，土方工程地域限制的差异，部分工程地区独家垄断的差异，国家及地方规定的检测事项差异。