论文部分内容阅读
豪赌奥运会前房价上涨，人为操控房价、标杆项目带动因素，是导致近半年来房价飞速飙升的幕后动力。
数据的混乱终难遮掩房价飞涨的实事。近半年以来，北京房价涨幅步入有史以来的最快期。根据本刊市场研究部对热点板块房价的监测，自从去年第三季度始，北京房价涨幅迅猛飙升，季度环比涨幅由以往的5％迅速提升至10％以上。2007年4月份，北京热点板块房价再创新高，同比上涨30．4％。
在房价急速飙升的背景下，谁是房价一路狂飙的领头羊?房价上涨的幕后，又是何种动力在支撑?这些问题已经成为业界关注的焦点。
热点板块房价环比上涨10％
本刊市场研究部最近的监测数据显示，2007年4月份，北京热点板块平均房价为10788元／平方米，同比上涨30．4％。而在2007年一季度，热点板块平均房价为10145．94元／平方米，与去年同期相比，上涨28．6％，与2005年一季度相比，上涨48．6％。环比去年四季度，上涨6％。
可见，北京房价急速上涨始于去年第四季度。本刊市场研究部对热点区域房价的临测显示，2005年一季度至2006年三季度，房价一直以200～400元／平方米的速度平稳增长。之后，便迅速步入快车道，一发不可收。2006年四季度，北京热点区域平均房价9579．6元／平方米，比2005年四季度的7723．8元／平方米，约上涨1856元／平方米，涨幅高达28％。而今年一季度的房层售价，较去年四季度又上涨近600元／平方米。
具体到个案，涨幅则更为惊人。位于东四环的某知名楼盘，去年第四季度至今年一季度成交均价7000元／平方米，较去年第三季度的成交均价高出约2000元。另据该项目销售负责人透露，未来其售价必将再攀新高。“前段时间我们又进行了一次调价，即将推出的新楼，售价约在18000～20000元／平方米。”这位负责人说。
位于亚奥板块即将入市的“奥东18”，预计开盘价约在18000元／平方米左右。而该项目周边在售楼盘的售价为10000～12000元／平方米之间。类似案例不胜枚举。
尽管人们对北京持续数年房价上涨早已习以为常，但近半年北京房价的迅猛飞涨，仍然令人们为之瞠目。
“疯了，简直是疯了。”存亚奥某楼盘售楼处内，购房人张先生一边摇火一边叹道，“我原来计划2006年买房，但由于国家出台的一系列调控措施，所以决定再等等。不料，越等房价越高。就以我看中的某楼盘为例，年前售价9000多元／平方米，如今已经涨至12000元／平方米了。”
谁是涨价领头羊?
在全市房价快速飙升的背景下，哪些区域的房价上涨速度最快，哪类产品，什么价位区间的楼盘售价涨幅最高，成为时下人们心中欲解之谜。
就区域而言，北京市统计局发布的数据显示，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区房屋销售价格指数仅上涨4．8％，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区价格上涨9．5％，十个远郊区县房屋销售价格涨幅最大，为11．4％．
但从本刊市场研究部最新监测数据与两年前的数据相比较来看，平均涨幅最高的是西区，该区域令年4月房价同比上涨了69％。其他，依次是南区，涨幅39．2％；北区31．8％；东区29．6％。
具体剑不同区域的热点板块，情况各异。位于东区的朝阳北路和百子湾，房价涨幅分别高达35％和46％。而位于西区的五棵松、四季青板块，涨幅分别为85％和96％。位f南区的马家堡板块，因受区域日渐成熟以及轨道交通规划拉动，区域房价亦快速飙升，涨幅为63％。位于北区的亚奥板块，受奥运临近及地铁5号线即将开通等利好的拉动，房价涨幅达47％；同属于北区的清河板块，受标杆项目华润橡树湾的带动，涨幅达57％。
除此之外，不同类别的产品，房价涨幅亦存在差异。北京市统计局发布的数据显示，今年一季度，新建商品住宅中，普通住宅价格卜涨11．1％，高档住宅价格上涨8，2％。
此外，从价位区间来看，售价7000～8000元／平方米的楼盘，分别将价位上调至10000元／平方米左右，如东区国际、壹线国际等；而原本售价10000元／平方米的楼盘，价位则上调至12000～15000元／平方米，如天鹅湾、保利金泉广场等；而之前售价15000元／平方米的楼盘，大多将价格调至17000～18000元／平方米，如阳光上东、泛海国际等；原本在这一价位的楼盘，则纷纷将价格调至20000元以上，如位于北三环的华远裘马都等。
与此形成鲜明对比的是，售价在20000元／平方米以上的楼盘，价格涨幅并不大。比如北区某楼盘，去年至今一直维持25000元／平方米左右的售价不变。再如位于东直门的某高档楼盘，入市两年之后，市值仍然保持当初开盘时的30000多元每平方米。
房价飞涨幕后动因
近半年，房价疯涨的事实令人感叹。到底是什么原因令房价如此疯狂?接受《楼市》采访的业界专家一致认为，开发商抱有在奥运会临开前豪赌一把的心理、政策的利空、标杆项目带动等因素，均是房价上涨幕后的促动力。
“促使房价飙升的一个重要因素即市场上出现了不少标杆项目。”华高莱斯副总经理公衍奎分析认为，“通常情况下，开发商在进行项目定价时，都怀有一种攀比心理，即参照区域内售价最高的项目定价。比如一个区域内售价最贵的项目定价为30000元／平方米，那么，周边原来定价为10000元／平方米的项目，定会在产品升级的基础之上，将售价提高至12000～15000元／平方米。而原本在这一价位的楼盘，在推出新品时，必定将售价提至更高水平。”
也有业内专家持相反意见。“比照心态在项目定价时的确存在。我认为，现阶段房价的猛涨与发展商豪赌奥运上涨有一定的联系。尤其是去年至今一系列看似严厉的宏观调控，更加剧了开发商的此种心态。比如，‘70％-90m2’政策的实施，令大户型成为稀缺产品。尽管春节后以大户型为主的高档房销售冷清，但发展商并不担心。因为大家都认为，奥运前市场必将回暖，市值亦将随之提升。”一位从事了数十年房地产开发的业内人士告诉记者。
个案情况印证了如上观点。5月3日，记者来到亚奥在去年曾经热销的某楼盘售楼处进行探访。虽然正值黄金周，但该楼盘冷清一如记者4月中旬到此探访时看到的情景。一位销售人员告诉记者，近期到该楼盘看房的人非常少，每日仅有四五组。当记者问及是否因此而着急时，对方肯定地回答“不急”。而令他如此自信的理由是，奥运会日益临近，地处亚奥板块的该楼盘，必然能借此火一把。
此外，记者采访中还了解到，如今有不少楼盘，为了豪赌奥运，纷纷捂盘惜售。比如东四环某知名楼盘的销售总监近日便肯定地告诉记者，春节后该项目有意放慢推盘节奏，目的是希望在奥运会来临前能卖一个更理想的价格。
数据的混乱终难遮掩房价飞涨的实事。近半年以来，北京房价涨幅步入有史以来的最快期。根据本刊市场研究部对热点板块房价的监测，自从去年第三季度始，北京房价涨幅迅猛飙升，季度环比涨幅由以往的5％迅速提升至10％以上。2007年4月份，北京热点板块房价再创新高，同比上涨30．4％。
在房价急速飙升的背景下，谁是房价一路狂飙的领头羊?房价上涨的幕后，又是何种动力在支撑?这些问题已经成为业界关注的焦点。
热点板块房价环比上涨10％
本刊市场研究部最近的监测数据显示，2007年4月份，北京热点板块平均房价为10788元／平方米，同比上涨30．4％。而在2007年一季度，热点板块平均房价为10145．94元／平方米，与去年同期相比，上涨28．6％，与2005年一季度相比，上涨48．6％。环比去年四季度，上涨6％。
可见，北京房价急速上涨始于去年第四季度。本刊市场研究部对热点区域房价的临测显示，2005年一季度至2006年三季度，房价一直以200～400元／平方米的速度平稳增长。之后，便迅速步入快车道，一发不可收。2006年四季度，北京热点区域平均房价9579．6元／平方米，比2005年四季度的7723．8元／平方米，约上涨1856元／平方米，涨幅高达28％。而今年一季度的房层售价，较去年四季度又上涨近600元／平方米。
具体到个案，涨幅则更为惊人。位于东四环的某知名楼盘，去年第四季度至今年一季度成交均价7000元／平方米，较去年第三季度的成交均价高出约2000元。另据该项目销售负责人透露，未来其售价必将再攀新高。“前段时间我们又进行了一次调价，即将推出的新楼，售价约在18000～20000元／平方米。”这位负责人说。
位于亚奥板块即将入市的“奥东18”，预计开盘价约在18000元／平方米左右。而该项目周边在售楼盘的售价为10000～12000元／平方米之间。类似案例不胜枚举。
尽管人们对北京持续数年房价上涨早已习以为常，但近半年北京房价的迅猛飞涨，仍然令人们为之瞠目。
“疯了，简直是疯了。”存亚奥某楼盘售楼处内，购房人张先生一边摇火一边叹道，“我原来计划2006年买房，但由于国家出台的一系列调控措施，所以决定再等等。不料，越等房价越高。就以我看中的某楼盘为例，年前售价9000多元／平方米，如今已经涨至12000元／平方米了。”
谁是涨价领头羊?
在全市房价快速飙升的背景下，哪些区域的房价上涨速度最快，哪类产品，什么价位区间的楼盘售价涨幅最高，成为时下人们心中欲解之谜。
就区域而言，北京市统计局发布的数据显示，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区房屋销售价格指数仅上涨4．8％，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区价格上涨9．5％，十个远郊区县房屋销售价格涨幅最大，为11．4％．
但从本刊市场研究部最新监测数据与两年前的数据相比较来看，平均涨幅最高的是西区，该区域令年4月房价同比上涨了69％。其他，依次是南区，涨幅39．2％；北区31．8％；东区29．6％。
具体剑不同区域的热点板块，情况各异。位于东区的朝阳北路和百子湾，房价涨幅分别高达35％和46％。而位于西区的五棵松、四季青板块，涨幅分别为85％和96％。位f南区的马家堡板块，因受区域日渐成熟以及轨道交通规划拉动，区域房价亦快速飙升，涨幅为63％。位于北区的亚奥板块，受奥运临近及地铁5号线即将开通等利好的拉动，房价涨幅达47％；同属于北区的清河板块，受标杆项目华润橡树湾的带动，涨幅达57％。
除此之外，不同类别的产品，房价涨幅亦存在差异。北京市统计局发布的数据显示，今年一季度，新建商品住宅中，普通住宅价格卜涨11．1％，高档住宅价格上涨8，2％。
此外，从价位区间来看，售价7000～8000元／平方米的楼盘，分别将价位上调至10000元／平方米左右，如东区国际、壹线国际等；而原本售价10000元／平方米的楼盘，价位则上调至12000～15000元／平方米，如天鹅湾、保利金泉广场等；而之前售价15000元／平方米的楼盘，大多将价格调至17000～18000元／平方米，如阳光上东、泛海国际等；原本在这一价位的楼盘，则纷纷将价格调至20000元以上，如位于北三环的华远裘马都等。
与此形成鲜明对比的是，售价在20000元／平方米以上的楼盘，价格涨幅并不大。比如北区某楼盘，去年至今一直维持25000元／平方米左右的售价不变。再如位于东直门的某高档楼盘，入市两年之后，市值仍然保持当初开盘时的30000多元每平方米。
房价飞涨幕后动因
近半年，房价疯涨的事实令人感叹。到底是什么原因令房价如此疯狂?接受《楼市》采访的业界专家一致认为，开发商抱有在奥运会临开前豪赌一把的心理、政策的利空、标杆项目带动等因素，均是房价上涨幕后的促动力。
“促使房价飙升的一个重要因素即市场上出现了不少标杆项目。”华高莱斯副总经理公衍奎分析认为，“通常情况下，开发商在进行项目定价时，都怀有一种攀比心理，即参照区域内售价最高的项目定价。比如一个区域内售价最贵的项目定价为30000元／平方米，那么，周边原来定价为10000元／平方米的项目，定会在产品升级的基础之上，将售价提高至12000～15000元／平方米。而原本在这一价位的楼盘，在推出新品时，必定将售价提至更高水平。”
也有业内专家持相反意见。“比照心态在项目定价时的确存在。我认为，现阶段房价的猛涨与发展商豪赌奥运上涨有一定的联系。尤其是去年至今一系列看似严厉的宏观调控，更加剧了开发商的此种心态。比如，‘70％-90m2’政策的实施，令大户型成为稀缺产品。尽管春节后以大户型为主的高档房销售冷清，但发展商并不担心。因为大家都认为，奥运前市场必将回暖，市值亦将随之提升。”一位从事了数十年房地产开发的业内人士告诉记者。
个案情况印证了如上观点。5月3日，记者来到亚奥在去年曾经热销的某楼盘售楼处进行探访。虽然正值黄金周，但该楼盘冷清一如记者4月中旬到此探访时看到的情景。一位销售人员告诉记者，近期到该楼盘看房的人非常少，每日仅有四五组。当记者问及是否因此而着急时，对方肯定地回答“不急”。而令他如此自信的理由是，奥运会日益临近，地处亚奥板块的该楼盘，必然能借此火一把。
此外，记者采访中还了解到，如今有不少楼盘，为了豪赌奥运，纷纷捂盘惜售。比如东四环某知名楼盘的销售总监近日便肯定地告诉记者，春节后该项目有意放慢推盘节奏，目的是希望在奥运会来临前能卖一个更理想的价格。