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豪赌奥运会前房价上涨,人为操控房价、标杆项目带动因素,是导致近半年来房价飞速飙升的幕后动力。
数据的混乱终难遮掩房价飞涨的实事。近半年以来,北京房价涨幅步入有史以来的最快期。根据本刊市场研究部对热点板块房价的监测,自从去年第三季度始,北京房价涨幅迅猛飙升,季度环比涨幅由以往的5%迅速提升至10%以上。2007年4月份,北京热点板块房价再创新高,同比上涨30.4%。
在房价急速飙升的背景下,谁是房价一路狂飙的领头羊?房价上涨的幕后,又是何种动力在支撑?这些问题已经成为业界关注的焦点。
热点板块房价环比上涨10%
本刊市场研究部最近的监测数据显示,2007年4月份,北京热点板块平均房价为10788元/平方米,同比上涨30.4%。而在2007年一季度,热点板块平均房价为10145.94元/平方米,与去年同期相比,上涨28.6%,与2005年一季度相比,上涨48.6%。环比去年四季度,上涨6%。
可见,北京房价急速上涨始于去年第四季度。本刊市场研究部对热点区域房价的临测显示,2005年一季度至2006年三季度,房价一直以200~400元/平方米的速度平稳增长。之后,便迅速步入快车道,一发不可收。2006年四季度,北京热点区域平均房价9579.6元/平方米,比2005年四季度的7723.8元/平方米,约上涨1856元/平方米,涨幅高达28%。而今年一季度的房层售价,较去年四季度又上涨近600元/平方米。
具体到个案,涨幅则更为惊人。位于东四环的某知名楼盘,去年第四季度至今年一季度成交均价7000元/平方米,较去年第三季度的成交均价高出约2000元。另据该项目销售负责人透露,未来其售价必将再攀新高。“前段时间我们又进行了一次调价,即将推出的新楼,售价约在18000~20000元/平方米。”这位负责人说。
位于亚奥板块即将入市的“奥东18”,预计开盘价约在18000元/平方米左右。而该项目周边在售楼盘的售价为10000~12000元/平方米之间。类似案例不胜枚举。
尽管人们对北京持续数年房价上涨早已习以为常,但近半年北京房价的迅猛飞涨,仍然令人们为之瞠目。
“疯了,简直是疯了。”存亚奥某楼盘售楼处内,购房人张先生一边摇火一边叹道,“我原来计划2006年买房,但由于国家出台的一系列调控措施,所以决定再等等。不料,越等房价越高。就以我看中的某楼盘为例,年前售价9000多元/平方米,如今已经涨至12000元/平方米了。”
谁是涨价领头羊?
在全市房价快速飙升的背景下,哪些区域的房价上涨速度最快,哪类产品,什么价位区间的楼盘售价涨幅最高,成为时下人们心中欲解之谜。
就区域而言,北京市统计局发布的数据显示,东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区房屋销售价格指数仅上涨4.8%,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区价格上涨9.5%,十个远郊区县房屋销售价格涨幅最大,为11.4%.
但从本刊市场研究部最新监测数据与两年前的数据相比较来看,平均涨幅最高的是西区,该区域令年4月房价同比上涨了69%。其他,依次是南区,涨幅39.2%;北区31.8%;东区29.6%。
具体剑不同区域的热点板块,情况各异。位于东区的朝阳北路和百子湾,房价涨幅分别高达35%和46%。而位于西区的五棵松、四季青板块,涨幅分别为85%和96%。位f南区的马家堡板块,因受区域日渐成熟以及轨道交通规划拉动,区域房价亦快速飙升,涨幅为63%。位于北区的亚奥板块,受奥运临近及地铁5号线即将开通等利好的拉动,房价涨幅达47%;同属于北区的清河板块,受标杆项目华润橡树湾的带动,涨幅达57%。
除此之外,不同类别的产品,房价涨幅亦存在差异。北京市统计局发布的数据显示,今年一季度,新建商品住宅中,普通住宅价格卜涨11.1%,高档住宅价格上涨8,2%。
此外,从价位区间来看,售价7000~8000元/平方米的楼盘,分别将价位上调至10000元/平方米左右,如东区国际、壹线国际等;而原本售价10000元/平方米的楼盘,价位则上调至12000~15000元/平方米,如天鹅湾、保利金泉广场等;而之前售价15000元/平方米的楼盘,大多将价格调至17000~18000元/平方米,如阳光上东、泛海国际等;原本在这一价位的楼盘,则纷纷将价格调至20000元以上,如位于北三环的华远裘马都等。
与此形成鲜明对比的是,售价在20000元/平方米以上的楼盘,价格涨幅并不大。比如北区某楼盘,去年至今一直维持25000元/平方米左右的售价不变。再如位于东直门的某高档楼盘,入市两年之后,市值仍然保持当初开盘时的30000多元每平方米。
房价飞涨幕后动因
近半年,房价疯涨的事实令人感叹。到底是什么原因令房价如此疯狂?接受《楼市》采访的业界专家一致认为,开发商抱有在奥运会临开前豪赌一把的心理、政策的利空、标杆项目带动等因素,均是房价上涨幕后的促动力。
“促使房价飙升的一个重要因素即市场上出现了不少标杆项目。”华高莱斯副总经理公衍奎分析认为,“通常情况下,开发商在进行项目定价时,都怀有一种攀比心理,即参照区域内售价最高的项目定价。比如一个区域内售价最贵的项目定价为30000元/平方米,那么,周边原来定价为10000元/平方米的项目,定会在产品升级的基础之上,将售价提高至12000~15000元/平方米。而原本在这一价位的楼盘,在推出新品时,必定将售价提至更高水平。”
也有业内专家持相反意见。“比照心态在项目定价时的确存在。我认为,现阶段房价的猛涨与发展商豪赌奥运上涨有一定的联系。尤其是去年至今一系列看似严厉的宏观调控,更加剧了开发商的此种心态。比如,‘70%-90m2’政策的实施,令大户型成为稀缺产品。尽管春节后以大户型为主的高档房销售冷清,但发展商并不担心。因为大家都认为,奥运前市场必将回暖,市值亦将随之提升。”一位从事了数十年房地产开发的业内人士告诉记者。
个案情况印证了如上观点。5月3日,记者来到亚奥在去年曾经热销的某楼盘售楼处进行探访。虽然正值黄金周,但该楼盘冷清一如记者4月中旬到此探访时看到的情景。一位销售人员告诉记者,近期到该楼盘看房的人非常少,每日仅有四五组。当记者问及是否因此而着急时,对方肯定地回答“不急”。而令他如此自信的理由是,奥运会日益临近,地处亚奥板块的该楼盘,必然能借此火一把。
此外,记者采访中还了解到,如今有不少楼盘,为了豪赌奥运,纷纷捂盘惜售。比如东四环某知名楼盘的销售总监近日便肯定地告诉记者,春节后该项目有意放慢推盘节奏,目的是希望在奥运会来临前能卖一个更理想的价格。
数据的混乱终难遮掩房价飞涨的实事。近半年以来,北京房价涨幅步入有史以来的最快期。根据本刊市场研究部对热点板块房价的监测,自从去年第三季度始,北京房价涨幅迅猛飙升,季度环比涨幅由以往的5%迅速提升至10%以上。2007年4月份,北京热点板块房价再创新高,同比上涨30.4%。
在房价急速飙升的背景下,谁是房价一路狂飙的领头羊?房价上涨的幕后,又是何种动力在支撑?这些问题已经成为业界关注的焦点。
热点板块房价环比上涨10%
本刊市场研究部最近的监测数据显示,2007年4月份,北京热点板块平均房价为10788元/平方米,同比上涨30.4%。而在2007年一季度,热点板块平均房价为10145.94元/平方米,与去年同期相比,上涨28.6%,与2005年一季度相比,上涨48.6%。环比去年四季度,上涨6%。
可见,北京房价急速上涨始于去年第四季度。本刊市场研究部对热点区域房价的临测显示,2005年一季度至2006年三季度,房价一直以200~400元/平方米的速度平稳增长。之后,便迅速步入快车道,一发不可收。2006年四季度,北京热点区域平均房价9579.6元/平方米,比2005年四季度的7723.8元/平方米,约上涨1856元/平方米,涨幅高达28%。而今年一季度的房层售价,较去年四季度又上涨近600元/平方米。
具体到个案,涨幅则更为惊人。位于东四环的某知名楼盘,去年第四季度至今年一季度成交均价7000元/平方米,较去年第三季度的成交均价高出约2000元。另据该项目销售负责人透露,未来其售价必将再攀新高。“前段时间我们又进行了一次调价,即将推出的新楼,售价约在18000~20000元/平方米。”这位负责人说。
位于亚奥板块即将入市的“奥东18”,预计开盘价约在18000元/平方米左右。而该项目周边在售楼盘的售价为10000~12000元/平方米之间。类似案例不胜枚举。
尽管人们对北京持续数年房价上涨早已习以为常,但近半年北京房价的迅猛飞涨,仍然令人们为之瞠目。
“疯了,简直是疯了。”存亚奥某楼盘售楼处内,购房人张先生一边摇火一边叹道,“我原来计划2006年买房,但由于国家出台的一系列调控措施,所以决定再等等。不料,越等房价越高。就以我看中的某楼盘为例,年前售价9000多元/平方米,如今已经涨至12000元/平方米了。”
谁是涨价领头羊?
在全市房价快速飙升的背景下,哪些区域的房价上涨速度最快,哪类产品,什么价位区间的楼盘售价涨幅最高,成为时下人们心中欲解之谜。
就区域而言,北京市统计局发布的数据显示,东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区房屋销售价格指数仅上涨4.8%,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区价格上涨9.5%,十个远郊区县房屋销售价格涨幅最大,为11.4%.
但从本刊市场研究部最新监测数据与两年前的数据相比较来看,平均涨幅最高的是西区,该区域令年4月房价同比上涨了69%。其他,依次是南区,涨幅39.2%;北区31.8%;东区29.6%。
具体剑不同区域的热点板块,情况各异。位于东区的朝阳北路和百子湾,房价涨幅分别高达35%和46%。而位于西区的五棵松、四季青板块,涨幅分别为85%和96%。位f南区的马家堡板块,因受区域日渐成熟以及轨道交通规划拉动,区域房价亦快速飙升,涨幅为63%。位于北区的亚奥板块,受奥运临近及地铁5号线即将开通等利好的拉动,房价涨幅达47%;同属于北区的清河板块,受标杆项目华润橡树湾的带动,涨幅达57%。
除此之外,不同类别的产品,房价涨幅亦存在差异。北京市统计局发布的数据显示,今年一季度,新建商品住宅中,普通住宅价格卜涨11.1%,高档住宅价格上涨8,2%。
此外,从价位区间来看,售价7000~8000元/平方米的楼盘,分别将价位上调至10000元/平方米左右,如东区国际、壹线国际等;而原本售价10000元/平方米的楼盘,价位则上调至12000~15000元/平方米,如天鹅湾、保利金泉广场等;而之前售价15000元/平方米的楼盘,大多将价格调至17000~18000元/平方米,如阳光上东、泛海国际等;原本在这一价位的楼盘,则纷纷将价格调至20000元以上,如位于北三环的华远裘马都等。
与此形成鲜明对比的是,售价在20000元/平方米以上的楼盘,价格涨幅并不大。比如北区某楼盘,去年至今一直维持25000元/平方米左右的售价不变。再如位于东直门的某高档楼盘,入市两年之后,市值仍然保持当初开盘时的30000多元每平方米。
房价飞涨幕后动因
近半年,房价疯涨的事实令人感叹。到底是什么原因令房价如此疯狂?接受《楼市》采访的业界专家一致认为,开发商抱有在奥运会临开前豪赌一把的心理、政策的利空、标杆项目带动等因素,均是房价上涨幕后的促动力。
“促使房价飙升的一个重要因素即市场上出现了不少标杆项目。”华高莱斯副总经理公衍奎分析认为,“通常情况下,开发商在进行项目定价时,都怀有一种攀比心理,即参照区域内售价最高的项目定价。比如一个区域内售价最贵的项目定价为30000元/平方米,那么,周边原来定价为10000元/平方米的项目,定会在产品升级的基础之上,将售价提高至12000~15000元/平方米。而原本在这一价位的楼盘,在推出新品时,必定将售价提至更高水平。”
也有业内专家持相反意见。“比照心态在项目定价时的确存在。我认为,现阶段房价的猛涨与发展商豪赌奥运上涨有一定的联系。尤其是去年至今一系列看似严厉的宏观调控,更加剧了开发商的此种心态。比如,‘70%-90m2’政策的实施,令大户型成为稀缺产品。尽管春节后以大户型为主的高档房销售冷清,但发展商并不担心。因为大家都认为,奥运前市场必将回暖,市值亦将随之提升。”一位从事了数十年房地产开发的业内人士告诉记者。
个案情况印证了如上观点。5月3日,记者来到亚奥在去年曾经热销的某楼盘售楼处进行探访。虽然正值黄金周,但该楼盘冷清一如记者4月中旬到此探访时看到的情景。一位销售人员告诉记者,近期到该楼盘看房的人非常少,每日仅有四五组。当记者问及是否因此而着急时,对方肯定地回答“不急”。而令他如此自信的理由是,奥运会日益临近,地处亚奥板块的该楼盘,必然能借此火一把。
此外,记者采访中还了解到,如今有不少楼盘,为了豪赌奥运,纷纷捂盘惜售。比如东四环某知名楼盘的销售总监近日便肯定地告诉记者,春节后该项目有意放慢推盘节奏,目的是希望在奥运会来临前能卖一个更理想的价格。