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摘 要：房地产开发企业由于行业本身的特殊性，其涉及的税种较多，税负较重。因此，合理利用税收筹划技术和方法，可以帮助企业减轻税收负担，达到提高企业税后收益的目的。本文重点从土地增值税入手，从项目立项、项目建设等方面提出房地产企业的具体税收筹划策略，为房地产开发企业科学开展税收筹划提供具体的对策建议。
关键词：房地产开发企业 税收筹划 土地增值税
一、房地产开发企业税收筹划的必要性与可行性分析
（一）房地产开发企业税收筹划的必要性分析
1.税收筹划有利于增强纳税人的法律意识
基于经济人的理论假设，纳税人想要减少纳税的动机客观存在，而减少纳税行为的方式可以是节税或者避税，甚至偷税，纳税人如果可以用合法手段来达到减少缴纳税款的目的，从而直接或间接的减少可能因触犯法律所需承担的风险，是纳税人愿意接受的。正是因为各个国家和地区的政府都逐渐加大打击偷税行为和反避税的力度，所以纳税人在采取合理方法安排自己有关的经济活动进行税收筹划，减少纳税的同时，更加有利于增强纳税人的法律意识，强化公民和企业的纳税观念。
2.企业涉及税种多且所占比例大，个别税种所占比重较大
房地产开发企业涉及到企业所得税、土地增值税、房产税等9个税种，鉴于各个税种均有相应的税收优惠政策，可筹划的空间非常大。除此之外，与房地产开发企业投资开发有关的税费也成为影响开发企业或投资商最终可获得净利润高低的重要因素。根据我国2010年建设部房地产业的资料分析，税收占普通商品房房价的比重是10%左右，因此税收筹划对房地产企业来讲自然具有相当的必要性。
3.国家调控政策对房地产企业的现实影响
近年来我国政府针对房价过快的上涨势头，对房地产行业接二连三的出台了多项调控政策。调控政策的出台对房价的调控无疑是一记重锤，房地产交易市场将会受到沉重的打击。同时二手房交易量的萎缩直接影响到新房市场，市场需求的大幅减少使得很多房地产开发企业资金链出现断裂的风险，加之前期高额的土地成本与开发维护费用，已经让许多中小规模的开发企业面临破产的困境。因此，对于高税收负担的房地产开发企业，如何开展科学合理的税收筹划，规避风险的同时减少企业的资金压力，在当前特殊的市场环境下尤为必要。
（二）房地产开发企业税收筹划的可行性分析
1.国家对税收筹划的提倡和保护
税收筹划可以最大程度的发挥税收的经济杠杆作用，可以增强纳税人的法律意识，提高国家的财政收入，从侧面降低政府征税和纳税人的纳税成本，提高企业经营管理水平，在各个方面均起着积极的作用，是政府所允许并大力倡导的。企业在法律法规允许的范围内进行税收筹划，经过比较选择对企业最为有利的纳税方案进行纳税申报，这点与进行依法、诚信纳税具有一致性。正因如此，大力提倡税收筹划与教育纳税人诚信纳税一样，都是国家完善对企业的税收征管，培养、提高企业的纳税法律意识，增进企业经营管理方式和促进财政收入增长的重要手段。
2.税前扣除项目的可转换性
通过税务分析，不难发现各项扣除项目之间大多存在可转换性，合理的开展税收筹划，充分利用有限的转换空间，使企业费用得到充分的税前扣除，不但让企业提高了经济效益，还可以使企业的各项费用的发生更符合新企业所得税法的要求及国家政策导向的需要。
二、房地产开发企业土地增值税的税收筹划
（一）房地产企业项目立项的税收筹划
1.选择合适的建房方式
绝大部分房地产开发企业习惯于自行建造房屋或寻找工程建筑企业代为建设之后销售房产，但此种开发方式的税收筹划空间很小，纳税模式较为固定严格，如果选择代建或合营建设等方式则税收筹划空间会有较大幅度的提升。
（1）代建开发行为。代建收入与自建后销售的本质虽同属于收入，但两者所涉及的应纳税种及税负却大不相同，由于代建行为没有发生房地产权属的转移，代建方只是根据委托方的要求建设房产，房产的权属并没有发生转变，因此代建行为不属于土地增值税的征收范围，不征收土地增值税，应按照营业税税目中的建筑业进行征税。房地产开发企业可以简单的利用代建规避税率较高的土地增值税，从而达到减轻税负的目的。
（2）合作建房方式。根据营业税暂行条例规定，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外根据税法规定，以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，保证合作双方的最大利益。
2.开发多处房地产
房地产开发企业在同时开发多处项目时，既可分别进行核算，也可以合并核算，利用两种核算方法的差异，选择纳税较少的方式进行核算。
（二）房地产企业项目建设中的税收筹划
1.充分利用税收优惠政策
税法规定，建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下免征土地增值税。因此，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。还可合理的划分开发成本及开发费用的分摊，将应纳税的总开发项目划分成多个增值比例低于20%的开发项目，可以大幅度的减少土地增值税的税收负担，提高企业的利润率。
2.利用相关借款利息的扣除规定
房地产开发企业可以充分利用合适的利息费用扣除方式对借款形成的利息进行税收筹划。我国税法规定：利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除（具体扣除比例由各省政府确定）。
（三）房地产企业销售房产时的税收筹划
1.合理利用纳税义务的发生时间。房地产开发企业可以委托销售公司对已开发的房产进行销售，可以双方协商开具销售清单的时间，由于委托销售方式应按照委托方收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以纳税人在确认纳税义务发生时间时通过与销售方的协商可以尽量递延清单的开具时间，由此可以避免过早的缴纳营业税，既获取了这部分资金的时间价值，实际又可尽早的回款，从两个方面共同缓解开发企业的资金压力。
2.合理利用母子公司间的费用分摊。将原本应由房地产开发企业承担的销售费用、管理费用合理转嫁分摊到销售公司，从而使销售公司当年账面利润减少，使企业所得税减缴甚至不缴。当然再分摊时，还应注意具体限额的规定，对于业务招待费及广告费等有费用扣除限额的扣除项目，还应进行事先计算扣除的费用限额，确定费用承担对象，以避免上述费用因超过扣除标准而调增应纳税所得额的情况。
三、结 语
对于房地产开发企业而言，税负对企业的盈利水平乃至整个企业的持续发展起着相当重要的作用。随着税收法律法规的日益完善，以及近期国家对于房地产开发企业的抑制调控措施，税收筹划对当前的房地产企业，无疑具有更大的理论意义和现实意义。
参考文献：
[1]财政部注册会计师考试委员会.税法[ M].经济科学出版社，2008.
[2]赵成婷.浅析土地增值税税收筹划.中国商界，2012.
[3]曾庆学.浅谈土地增值税的纳税筹划技巧.商业会计，2009，（19）.
[4]陆英.土地增值税筹划有方.公司理财，2010，（1）.
[5]邹林，余杨，房敬学.我国土地增值税负担问题分析.税务研究，2008，（9）.
[6]廖治宇.对"房地产企业土地增值税纳税筹划"的思考.中国经贸导刊，2010.
作者简介：戚广武，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：会计理论；孔令建，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：审计；白昱，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：财务管理。
关键词：房地产开发企业 税收筹划 土地增值税
一、房地产开发企业税收筹划的必要性与可行性分析
（一）房地产开发企业税收筹划的必要性分析
1.税收筹划有利于增强纳税人的法律意识
基于经济人的理论假设，纳税人想要减少纳税的动机客观存在，而减少纳税行为的方式可以是节税或者避税，甚至偷税，纳税人如果可以用合法手段来达到减少缴纳税款的目的，从而直接或间接的减少可能因触犯法律所需承担的风险，是纳税人愿意接受的。正是因为各个国家和地区的政府都逐渐加大打击偷税行为和反避税的力度，所以纳税人在采取合理方法安排自己有关的经济活动进行税收筹划，减少纳税的同时，更加有利于增强纳税人的法律意识，强化公民和企业的纳税观念。
2.企业涉及税种多且所占比例大，个别税种所占比重较大
房地产开发企业涉及到企业所得税、土地增值税、房产税等9个税种，鉴于各个税种均有相应的税收优惠政策，可筹划的空间非常大。除此之外，与房地产开发企业投资开发有关的税费也成为影响开发企业或投资商最终可获得净利润高低的重要因素。根据我国2010年建设部房地产业的资料分析，税收占普通商品房房价的比重是10%左右，因此税收筹划对房地产企业来讲自然具有相当的必要性。
3.国家调控政策对房地产企业的现实影响
近年来我国政府针对房价过快的上涨势头，对房地产行业接二连三的出台了多项调控政策。调控政策的出台对房价的调控无疑是一记重锤，房地产交易市场将会受到沉重的打击。同时二手房交易量的萎缩直接影响到新房市场，市场需求的大幅减少使得很多房地产开发企业资金链出现断裂的风险，加之前期高额的土地成本与开发维护费用，已经让许多中小规模的开发企业面临破产的困境。因此，对于高税收负担的房地产开发企业，如何开展科学合理的税收筹划，规避风险的同时减少企业的资金压力，在当前特殊的市场环境下尤为必要。
（二）房地产开发企业税收筹划的可行性分析
1.国家对税收筹划的提倡和保护
税收筹划可以最大程度的发挥税收的经济杠杆作用，可以增强纳税人的法律意识，提高国家的财政收入，从侧面降低政府征税和纳税人的纳税成本，提高企业经营管理水平，在各个方面均起着积极的作用，是政府所允许并大力倡导的。企业在法律法规允许的范围内进行税收筹划，经过比较选择对企业最为有利的纳税方案进行纳税申报，这点与进行依法、诚信纳税具有一致性。正因如此，大力提倡税收筹划与教育纳税人诚信纳税一样，都是国家完善对企业的税收征管，培养、提高企业的纳税法律意识，增进企业经营管理方式和促进财政收入增长的重要手段。
2.税前扣除项目的可转换性
通过税务分析，不难发现各项扣除项目之间大多存在可转换性，合理的开展税收筹划，充分利用有限的转换空间，使企业费用得到充分的税前扣除，不但让企业提高了经济效益，还可以使企业的各项费用的发生更符合新企业所得税法的要求及国家政策导向的需要。
二、房地产开发企业土地增值税的税收筹划
（一）房地产企业项目立项的税收筹划
1.选择合适的建房方式
绝大部分房地产开发企业习惯于自行建造房屋或寻找工程建筑企业代为建设之后销售房产，但此种开发方式的税收筹划空间很小，纳税模式较为固定严格，如果选择代建或合营建设等方式则税收筹划空间会有较大幅度的提升。
（1）代建开发行为。代建收入与自建后销售的本质虽同属于收入，但两者所涉及的应纳税种及税负却大不相同，由于代建行为没有发生房地产权属的转移，代建方只是根据委托方的要求建设房产，房产的权属并没有发生转变，因此代建行为不属于土地增值税的征收范围，不征收土地增值税，应按照营业税税目中的建筑业进行征税。房地产开发企业可以简单的利用代建规避税率较高的土地增值税，从而达到减轻税负的目的。
（2）合作建房方式。根据营业税暂行条例规定，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外根据税法规定，以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，保证合作双方的最大利益。
2.开发多处房地产
房地产开发企业在同时开发多处项目时，既可分别进行核算，也可以合并核算，利用两种核算方法的差异，选择纳税较少的方式进行核算。
（二）房地产企业项目建设中的税收筹划
1.充分利用税收优惠政策
税法规定，建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下免征土地增值税。因此，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。还可合理的划分开发成本及开发费用的分摊，将应纳税的总开发项目划分成多个增值比例低于20%的开发项目，可以大幅度的减少土地增值税的税收负担，提高企业的利润率。
2.利用相关借款利息的扣除规定
房地产开发企业可以充分利用合适的利息费用扣除方式对借款形成的利息进行税收筹划。我国税法规定：利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除（具体扣除比例由各省政府确定）。
（三）房地产企业销售房产时的税收筹划
1.合理利用纳税义务的发生时间。房地产开发企业可以委托销售公司对已开发的房产进行销售，可以双方协商开具销售清单的时间，由于委托销售方式应按照委托方收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以纳税人在确认纳税义务发生时间时通过与销售方的协商可以尽量递延清单的开具时间，由此可以避免过早的缴纳营业税，既获取了这部分资金的时间价值，实际又可尽早的回款，从两个方面共同缓解开发企业的资金压力。
2.合理利用母子公司间的费用分摊。将原本应由房地产开发企业承担的销售费用、管理费用合理转嫁分摊到销售公司，从而使销售公司当年账面利润减少，使企业所得税减缴甚至不缴。当然再分摊时，还应注意具体限额的规定，对于业务招待费及广告费等有费用扣除限额的扣除项目，还应进行事先计算扣除的费用限额，确定费用承担对象，以避免上述费用因超过扣除标准而调增应纳税所得额的情况。
三、结 语
对于房地产开发企业而言，税负对企业的盈利水平乃至整个企业的持续发展起着相当重要的作用。随着税收法律法规的日益完善，以及近期国家对于房地产开发企业的抑制调控措施，税收筹划对当前的房地产企业，无疑具有更大的理论意义和现实意义。
参考文献：
[1]财政部注册会计师考试委员会.税法[ M].经济科学出版社，2008.
[2]赵成婷.浅析土地增值税税收筹划.中国商界，2012.
[3]曾庆学.浅谈土地增值税的纳税筹划技巧.商业会计，2009，（19）.
[4]陆英.土地增值税筹划有方.公司理财，2010，（1）.
[5]邹林，余杨，房敬学.我国土地增值税负担问题分析.税务研究，2008，（9）.
[6]廖治宇.对"房地产企业土地增值税纳税筹划"的思考.中国经贸导刊，2010.
作者简介：戚广武，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：会计理论；孔令建，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：审计；白昱，山东财经大学2011级会计学专业硕士研究生，研究方向：财务管理。