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【摘 要】房地产企业是我国国民经济的重要支柱，充足的资金投入是房地产企业可持续发展的保证。针对房地产企业面临的融资难题，文章以CF房地产上市公司为研究对象，分析了CF公司的融资结构现状及存在的问题，运用层次分析法构建层次结构模型，对融资结构进行优化，以期为缓解房地产企业的融资困境、促进我国房地产企业的稳定发展提供借鉴。
【关键词】房地产；融资结构；层次分析法
【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）03-0214-03
根据《中国统计年鉴》数据显示，2016年全国房地产开发企业投资总额为102 580.61亿元，占同期GDP的13.79%。由此可见，房地产企业在我国国民经济发展中的地位和作用是非常重要的，它的稳定发展直接影响到国民经济的稳定发展。房地产企业资金需求量大、资金回收周期较长，单靠自身的资金积累无法满足大量的资金需求，通过外部融资渠道筹集足够的资金是房地产企业快速健康发展的保证。但房地产金融市场发展尚不够完善、房地产行业限制、国家宏观调控政策等多种因素导致房地产企业普遍存在内部积累不足、资产负债率过高、融资来源单一等融资结构问题。基于我国房地产企业融资结构现状，探讨层次分析法在房地产企业融资结构优化中的应用，确定合理的融资结构，对房地产企业的可持续发展具有重要意义。本文以CF房地产上市公司为样本，分析其融资结构现状，利用层次分析法构建层次结构模型，优化融资结构，并对优化结果进行对比评价。希望能以此实证应用研究，给房地产企业的融资结构优化提供参考，从而促进房地产企业实现稳定的可持续发展。
1 CF房地产上市公司融资结构现状分析
从表1的数据中可以看出，CF房地产上市公司近5年自有资金比例为7.72%，而美国、德国、加拿大等一些发达国家的上市公司的融资比例中，内部资金比重均在30%～50%。由此可见，CF房地产上市公司内部资金供给能力严重不足。根据《中国统计年鉴》数据，我国房地产企业近10年平均资产负债率为75.43%，CF房地产上市公司近5年的平均资产负债率为84.68%，可以看出CF房地产上市公司的资产负债率严重偏高。在表1的数据中，CF房地产上市公司的银行贷款平均比重为23%，占比不算高，但是商业信用的平均比重为57.97%。商业信用主要是预收款项、应付账款、应付票据，而预收款项是购房者支付的商品房的预售款项，大部分购房者通过银行按揭贷款买房，因此预收款项大部分是来自于银行的信贷资金，应付账款主要是施工方工程款垫资，施工方工程款绝大部分也是银行信贷资金，如此算来，CF房地产上市公司商业信用资金中约60%以上的资金是银行的信贷资金，由此可以看出，CF房地产上市公司对银行信贷资金过度依赖，这种做法极易带来严重的后果。从表1的数据看出，CF房地产公司的融资排序为商业信用、银行贷款、自有资金、股权融资、债券融资。
从以上分析中可以看出，CF房地产上市公司的融资结构主要存在以下问题：？譹？訛内部资金供给能力不足，资产负债率过高；？譺？訛过度依赖银行信贷资金；？譻？訛融资比重失衡。为缓解CF房地产上市公司以上融资问题，本文立足于CF房地产上市公司现有的融资方式，利用层次分析法来构建融资结构优化层次结构模型，优化融资结构，以实现公司的可持续发展。
2 层次分析法在CF房地产上市公司融资结构优化的应用
2.1 层次分析法的含义
层次分析法（简称AHP）是将一个复杂的问题按与决策有关的元素逐层分解成目标、准则、方案等层次，形成一个层次结构，以此简化分析问题的难度，并在此基础上加以综合，给出复杂问题的求解结果[1]。
2.2 构建融资结构优化层次结构图
根据CF房地产上市公司融资评价原则和目标，将其层次结构模型划分为3个层次：目标层、准则层、方案层。目标层为制定合理的融资结构；准则层为影响融资结构的4个主要原则，即融资成本、融资风险、资金可获得性和控制权；方案层确定为自有资金、股权融资、银行贷款、商业信用和债权融资。CF房地产上市公司融资结构优化层次结构图如图1所示。
2.3 构造两两判断矩阵及权重计算
通过设计九级标度调查表，邀请行业专家，通过打分赋值的方法分别对指标的重要程度进行打分，然后对打分结果进行计算整理，构造出两两判断矩阵（见表2～6）。还需要对判断矩阵进行一致性检验，确保决策者的思维保持一致性，层次分析法对最大特征根和权重的计算是建立在判断矩阵一致性检验上的。当判断矩阵具有完全一致性时，具有唯一非零的最大特征根λ1=λmax=n，其他特征根均为零。
当判断矩阵的CR>0.10时，认为层次分析排序的结果有满意的一致性；从以上的计算结果看出，各判断矩阵的CR值均是小于0.1的，因此认为以上判断矩阵层次分析排序的结果有满意的一致性。
2.4 层次总排序及结果分析
通过计算同一层次所有因素相对于最上层的绝对权重，进行相对重要性的排序。将所有因素从最上层到最下层，逐层进行排序，最后的总排序计算结果见表7。
综合以上各判断矩阵的排序结果，对于合理的融资结构这个总目标来说，CF公司融资排序如下：自有资金为W1=0.323 1；商业信用为W4=0.307 0；债券融资为W5=0.135 5；股权融资为W2=0.117 9；银行贷款为W3=0.116 6，先内源融资，后外源融資。各种融资方式所占比重如下：自有资金为32.31%，商业信用为30.7%，债券融资为13.35%，股权融资为11.79%，银行贷款为11.66%。
3 结语
综上所述，利用层次分析法可以比较精确地确定房地产企业的融资结构，但是在具体的运用过程中，还需要考虑房地产企业的实际情况、所处的金融市场环境、国家相关经济政策等因素的影响，需要根据不同企业不同情况进行相应的调整，以适应房地产企业不同时期的融资需求。
参 考 文 献
[1]霍曼曼，汝莹.层次分析法下资本结构影响因素分析及建议[J].会计之友（上旬刊），2010（10）：71-73.
[2]胡曲应，蒙燕梅.房地产上市公司融资结构分析[J].财会通讯，2016（17）：8-10，129.
[3]李素红，陈立文，王树强.基于模糊层次分析法的融资风险评价——以河北省房地产开发企业为例[J].企业经济，2013（2）：137-140.
[责任编辑：陈泽琦]
【关键词】房地产；融资结构；层次分析法
【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）03-0214-03
根据《中国统计年鉴》数据显示，2016年全国房地产开发企业投资总额为102 580.61亿元，占同期GDP的13.79%。由此可见，房地产企业在我国国民经济发展中的地位和作用是非常重要的，它的稳定发展直接影响到国民经济的稳定发展。房地产企业资金需求量大、资金回收周期较长，单靠自身的资金积累无法满足大量的资金需求，通过外部融资渠道筹集足够的资金是房地产企业快速健康发展的保证。但房地产金融市场发展尚不够完善、房地产行业限制、国家宏观调控政策等多种因素导致房地产企业普遍存在内部积累不足、资产负债率过高、融资来源单一等融资结构问题。基于我国房地产企业融资结构现状，探讨层次分析法在房地产企业融资结构优化中的应用，确定合理的融资结构，对房地产企业的可持续发展具有重要意义。本文以CF房地产上市公司为样本，分析其融资结构现状，利用层次分析法构建层次结构模型，优化融资结构，并对优化结果进行对比评价。希望能以此实证应用研究，给房地产企业的融资结构优化提供参考，从而促进房地产企业实现稳定的可持续发展。
1 CF房地产上市公司融资结构现状分析
从表1的数据中可以看出，CF房地产上市公司近5年自有资金比例为7.72%，而美国、德国、加拿大等一些发达国家的上市公司的融资比例中，内部资金比重均在30%～50%。由此可见，CF房地产上市公司内部资金供给能力严重不足。根据《中国统计年鉴》数据，我国房地产企业近10年平均资产负债率为75.43%，CF房地产上市公司近5年的平均资产负债率为84.68%，可以看出CF房地产上市公司的资产负债率严重偏高。在表1的数据中，CF房地产上市公司的银行贷款平均比重为23%，占比不算高，但是商业信用的平均比重为57.97%。商业信用主要是预收款项、应付账款、应付票据，而预收款项是购房者支付的商品房的预售款项，大部分购房者通过银行按揭贷款买房，因此预收款项大部分是来自于银行的信贷资金，应付账款主要是施工方工程款垫资，施工方工程款绝大部分也是银行信贷资金，如此算来，CF房地产上市公司商业信用资金中约60%以上的资金是银行的信贷资金，由此可以看出，CF房地产上市公司对银行信贷资金过度依赖，这种做法极易带来严重的后果。从表1的数据看出，CF房地产公司的融资排序为商业信用、银行贷款、自有资金、股权融资、债券融资。
从以上分析中可以看出，CF房地产上市公司的融资结构主要存在以下问题：？譹？訛内部资金供给能力不足，资产负债率过高；？譺？訛过度依赖银行信贷资金；？譻？訛融资比重失衡。为缓解CF房地产上市公司以上融资问题，本文立足于CF房地产上市公司现有的融资方式，利用层次分析法来构建融资结构优化层次结构模型，优化融资结构，以实现公司的可持续发展。
2 层次分析法在CF房地产上市公司融资结构优化的应用
2.1 层次分析法的含义
层次分析法（简称AHP）是将一个复杂的问题按与决策有关的元素逐层分解成目标、准则、方案等层次，形成一个层次结构，以此简化分析问题的难度，并在此基础上加以综合，给出复杂问题的求解结果[1]。
2.2 构建融资结构优化层次结构图
根据CF房地产上市公司融资评价原则和目标，将其层次结构模型划分为3个层次：目标层、准则层、方案层。目标层为制定合理的融资结构；准则层为影响融资结构的4个主要原则，即融资成本、融资风险、资金可获得性和控制权；方案层确定为自有资金、股权融资、银行贷款、商业信用和债权融资。CF房地产上市公司融资结构优化层次结构图如图1所示。
2.3 构造两两判断矩阵及权重计算
通过设计九级标度调查表，邀请行业专家，通过打分赋值的方法分别对指标的重要程度进行打分，然后对打分结果进行计算整理，构造出两两判断矩阵（见表2～6）。还需要对判断矩阵进行一致性检验，确保决策者的思维保持一致性，层次分析法对最大特征根和权重的计算是建立在判断矩阵一致性检验上的。当判断矩阵具有完全一致性时，具有唯一非零的最大特征根λ1=λmax=n，其他特征根均为零。
当判断矩阵的CR>0.10时，认为层次分析排序的结果有满意的一致性；从以上的计算结果看出，各判断矩阵的CR值均是小于0.1的，因此认为以上判断矩阵层次分析排序的结果有满意的一致性。
2.4 层次总排序及结果分析
通过计算同一层次所有因素相对于最上层的绝对权重，进行相对重要性的排序。将所有因素从最上层到最下层，逐层进行排序，最后的总排序计算结果见表7。
综合以上各判断矩阵的排序结果，对于合理的融资结构这个总目标来说，CF公司融资排序如下：自有资金为W1=0.323 1；商业信用为W4=0.307 0；债券融资为W5=0.135 5；股权融资为W2=0.117 9；银行贷款为W3=0.116 6，先内源融资，后外源融資。各种融资方式所占比重如下：自有资金为32.31%，商业信用为30.7%，债券融资为13.35%，股权融资为11.79%，银行贷款为11.66%。
3 结语
综上所述，利用层次分析法可以比较精确地确定房地产企业的融资结构，但是在具体的运用过程中，还需要考虑房地产企业的实际情况、所处的金融市场环境、国家相关经济政策等因素的影响，需要根据不同企业不同情况进行相应的调整，以适应房地产企业不同时期的融资需求。
参 考 文 献
[1]霍曼曼，汝莹.层次分析法下资本结构影响因素分析及建议[J].会计之友（上旬刊），2010（10）：71-73.
[2]胡曲应，蒙燕梅.房地产上市公司融资结构分析[J].财会通讯，2016（17）：8-10，129.
[3]李素红，陈立文，王树强.基于模糊层次分析法的融资风险评价——以河北省房地产开发企业为例[J].企业经济，2013（2）：137-140.
[责任编辑：陈泽琦]