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2013年2月20日，国务院召开常务会议，专题研究部署做好房地产市场调控工作。本次会议确定的五项政策措施，被业内外按习惯称之为“国五条”。
“国五条”楼市调控政策及其随后细则的颁布，在中国房地产业内外产生了巨大的反响。虽然事件已过数月之久，但很多人对政策及其细则出台背景并不太清楚；对于政策的威力究竟有多大，他们也依然存在认识上的巨大分歧。认真研究该政策的背景、动机以及对楼市走向的影响，在当下仍然是中国房地产业界的一个重大课题。我们在此阐述一些基本的看法，以期能让大家了解政策背后的目标和思路。
一、“国五条”政策出台背景
近年来，国内房地产政策调控，频率高，力度猛。但是稍微了解国内房地产政策特点的人士都知道，每一项调控政策的出台并非无目的，而总是剑有所指。总体上来说，调控政策出台与否以及其力度的大小，都与国内房地产市场走势密切相关，尤其是与房价上升幅度直接相关。
中国的房地产业牵涉到利益方十分众多，关系相当复杂敏感。房价的波动牵动着数亿人的心弦，对国内局势的影响不容小觑。鉴于当前国内多数城市的房价已经处于较高的水平，此时房价大升大降都必将带来巨大的风险和不可预知的重大损失。因此，保持房价的基本稳定，避免其过快上涨，从而促进国内房地产业健康稳定发展，就成为中央政府的一项重要紧迫而又十分艰巨的任务。于是，人们发现每当国内房价出现阶段性上扬，且幅度较大时，楼市调控政策的窗口期也即随之来临。
经验数据表明，国内百城房价指数环比超过1%，大致可以认定为调控政策出台的临界点。2010年底至2011年初的“国八条”以及沪渝两地的房产税试点，就有这样的背景。此次“国五条”政策的出台，背景也如出一辙。
数据显示，截至2013年1月，百城住宅均价连续8个月环比上涨，且涨幅有逐月扩大的趋势，1月涨幅达到1.2%。十大城市二手房价格已经连续12个月环比上涨，涨幅远远超过新房幅度，2013年1月北京二手房同比上涨18.8%。成交方面，主要城市新房持续热销，代表房企销售同比增加1倍。土地市场方面，量价同比显著增长，一些城市“地王”频现。于是在这样的市场形势下，政策的出台就成了顺理成章的事情。
二、“国五条”及其细则解读
“国五条”措施总体上还是沿袭了原先的政策思路，在框架上没有大的突破。它包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。但是在2013年3月1日公布的细则，却对行业产生了相当大的震动。细则内容主要有一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
“国五条”及其稍后出台的相关细则，传递了房地产市场内外丰富的信息。首先，在两会召开前夕发布政策细则，显示了两届政府对于房地产调控走向的认识具有较高的一致性，宣告了房地产政策的连续性和稳定性；其次，赋予较大的调控力度，表明新政府的决心。政策及其细则表明，下一届政府将继续坚持房地产市场调控不放松，保障房地产市场健康稳定发展；再次，及时稳定市场各方预期，彰显新一届政府的信心。很明显，“国五条”及其细则的推出，旨在为当时的国内房地产市场，尤其是一线及重点二线城市日益趋暖的房地产市场降温，以期稳定进而逆转各方对当时市场走势的预判。
从细则的具体内容来看，有四点是值得重视的：一是限购进一步升级，明确了统一限购的执行标准；二是突出强调信贷的差别化，并使之成为今后一大主旨；三是出售自有住房按规定征收个人所得税，严格按转让所得20%计征；四是首次明确提出加强预期管理。
本次细则最为严厉、最为引发争议和影响最为宽广的是上述的第三点。细则指出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。此条政策是对此前相关政策在操作层面的强力补充，但在其刚刚公布还未实施之前，就造成了弯弓不发之势，引发了各地二手房过户狂潮和其他一些社会连锁的不良反应，因而深受各界批评。从实际效果方面来看，一是它短期内造成了业内二手房市场各方的恐慌心理，促成了不少非理性交易；二是它中期内提高了市场交易成本和加重了购房者的置业负担；三是长期内将驱使置业者转向新房市场，加剧新房市场价格上涨的预期。
从宏观层面来看，本次“国五条”及其细则仍然没有走出侧重于需求管理而忽视供给管理的误区。虽然政策的第三、四条提出了增加供给的条款，但是政策的侧重点依然放在限购及征收20%的个人所得税方面，这显然是有失偏颇的。事实上，一味采取抑制需求的办法压制房价，效果总是不很理想，很多时候甚至是南辕北辙。因为它首先违背了市场供求规律；其次它违背了民意所向，避重就轻把调控矛头指向老百姓而无视房地产市场的主要矛盾所在；再次它违背了国情所需，政策抑制市场需求不利于国内需求的拉动。所以，我们在此郑重呼吁，我们需要对政策进行反思，将调控重点及时转向供给管理。
可喜的是，我们看到国五条政策里含有本届政府总理有目标、有计划、有区分、有问责、有时间的特色，土地指标落实问责可以保证供应的增加，以下的指导方法也是提高供应的可选择办法。首先，今年的计划的转化率将在对地方政府供地指标实现率上进行问责来提高计划转化率，原来60%的实现率将会提高，如能达到80%以上就能起到稳定房价的作用，同时，给出了增加土地方法，一是热点城市可以試点农村集体用地入市，替代过高工业商业用地指标，增加住宅用地指标；二是适度考虑城市核心区域的土地利用率和土地强度测试以及容积率；三是提高低效园区的土地利用率，对闲置土地加大处置力度，有效增加房屋供给；四是督促已有供应土地的房屋有效供应时间，注明在相关出让合约中。 从长远的观点来看，中国房地产市场需要调控，但是真正着手的应该是逐渐减少行政性手段的干预，逐步增加市场手段的调控。诚然，临时性的行政手段往往颇具有较为显著的效果，但是它的效果是以市场要素配置低效、供需扭曲为代价的。我们期待市场性的手段渐渐增加，行政性手段逐步淡出，但是这样的制度演化进程委实滞后于现实市场各方的期盼。等到市场化手段占据主导地位时，这才是中国房地产市场调控走向真正成熟的时期。
三、未来市场走势与置业者应对策略
1、总体市场走势
虽然中央层面的“国五条”政策及其细则比较严厉，且短期内对市场确实造成了轰轰烈烈的影响，但是在长期，政策的影响将受制于其他诸如地方细则的内容以及实施的力度等因素。基于当前地方政府对房地产业的依赖性，与往常一样，基于本地房地产市场与各地地方政府的利益相关性，它们对本地的“国五条”细则慎之又慎。从目前情况来看，已经出台的各地细则存在较大的差异，调控力度参差不齐，大多数地方政府采取了模糊处理、温柔落地的应对措施，因而后期政策对房地产市场的影响总体上较为有限。
具体而言，短期内买卖双方基于征税的恐慌心理，出手的犹豫期将大大缩短，二手房市场将会迅速升温至鼎沸，3月份的成交数据印证了这一点；由于市场购买力的透支，后期二手房市场将面临着一个休整期，相比前期，这期间的成交将成L型走势。此后，由于二手房20%个人所得税的征收，新房市场将成为一个很好的替代市场，初次置业以及改善性需求将会集中来此释放。
再从整个的宏观经济形势来看，我们的判断是国内宏观经济已经处于一个长周期的下行区间。前不久公布的一季度宏观经济数据表明，中国经济复苏的势头相当微弱，下行的风险似有增大的趋势。在这样的形势下，基于稳定经济增长和社会发展的需要，各级政府肯定会采取一系列的刺激增长的措施，这些措施当然也不可能忽视房地产业的重要作用。可以预见的是，随着宏观经济增长前景不确定性的增加，中央政府对房地产行业的调控加码将会有所放松，已经颁布的政策在具体的实施环节和操作层面将会视宏观经济环境的状况而做相应的区别化处理。
2、置业者的应对策略
在如此纠结的政策与市场环境之下，置业者该何去何从？这是一个实质性的问题。简而言之，“国五条”及其细则实施后，消费者该不该买房？事实上，多年来是否该买房的问题，一直困扰着怀着各种各样动机的购房者。
置业者之所有如此揪心，无外乎是担心两点：一是現在不出手，后期房价大幅上涨了怎么办？二是现在出手了，后期房价大幅下跌了怎么办？
从目前房地产市场外部环境来看，未来一段时期国内房地产市场走势总体平稳、在小幅震荡中缓慢上扬的概率较大，这就意味着房价大升大降的可能性较小。因此，建议置业者可以按照原先的计划按时出手买房。
之所以判断后期房地产市场走势总体平稳，是因为尽管存在这样那样的争论，房地产行业依然是中国经济的基础性支柱产业之一。目前的基本逻辑是，如果房价继续大升，社会矛盾将更加尖锐复杂，行业泡沫将更加严重，后期处理的成本将更加高昂；如果房价大跌，国内的经济危机将不可避免，届时系统性风险将会集中爆发，后果十分严重。中国社会要维持目前的稳定状况，经济就需要保持平稳较快的增长，而这离不开房地产行业的健康稳定发展。房地产行业的兴衰事实上已经不再是一个单纯的经济问题，而是一个事关中国经济稳定的全局性问题。因此，基于大局考虑，各级政府不会对房地产业的大升大降放任不管，事实上我们看到的，政府总是采取细致入微地关注和管理的态度，精心呵护它的成长，更多的是希望房价涨幅低于收入的增幅区间即可。
当然，这并不意味着未来中国房地产市场总会风平浪静，大升大跌的概率并非等于零。不管是目前的“国五条”也好，还是后来的政策也好，政策的出发点就是维持房地产市场的总体稳定，从而助力国内经济的平稳发展。因此，对于购房者而言应该保持一颗平常心，以淡定的心态，根据自己的经济实力和居住要求，审慎把握时机，刚需、改善可以坚决按照预算出手，投资性需要要着眼于5年以上的周期，短期投机将进一步得到抑制。
（本文作者系中国房地产研究会市场委副主任、中国房地产数据研究院执行院长）
“国五条”楼市调控政策及其随后细则的颁布，在中国房地产业内外产生了巨大的反响。虽然事件已过数月之久，但很多人对政策及其细则出台背景并不太清楚；对于政策的威力究竟有多大，他们也依然存在认识上的巨大分歧。认真研究该政策的背景、动机以及对楼市走向的影响，在当下仍然是中国房地产业界的一个重大课题。我们在此阐述一些基本的看法，以期能让大家了解政策背后的目标和思路。
一、“国五条”政策出台背景
近年来，国内房地产政策调控，频率高，力度猛。但是稍微了解国内房地产政策特点的人士都知道，每一项调控政策的出台并非无目的，而总是剑有所指。总体上来说，调控政策出台与否以及其力度的大小，都与国内房地产市场走势密切相关，尤其是与房价上升幅度直接相关。
中国的房地产业牵涉到利益方十分众多，关系相当复杂敏感。房价的波动牵动着数亿人的心弦，对国内局势的影响不容小觑。鉴于当前国内多数城市的房价已经处于较高的水平，此时房价大升大降都必将带来巨大的风险和不可预知的重大损失。因此，保持房价的基本稳定，避免其过快上涨，从而促进国内房地产业健康稳定发展，就成为中央政府的一项重要紧迫而又十分艰巨的任务。于是，人们发现每当国内房价出现阶段性上扬，且幅度较大时，楼市调控政策的窗口期也即随之来临。
经验数据表明，国内百城房价指数环比超过1%，大致可以认定为调控政策出台的临界点。2010年底至2011年初的“国八条”以及沪渝两地的房产税试点，就有这样的背景。此次“国五条”政策的出台，背景也如出一辙。
数据显示，截至2013年1月，百城住宅均价连续8个月环比上涨，且涨幅有逐月扩大的趋势，1月涨幅达到1.2%。十大城市二手房价格已经连续12个月环比上涨，涨幅远远超过新房幅度，2013年1月北京二手房同比上涨18.8%。成交方面，主要城市新房持续热销，代表房企销售同比增加1倍。土地市场方面，量价同比显著增长，一些城市“地王”频现。于是在这样的市场形势下，政策的出台就成了顺理成章的事情。
二、“国五条”及其细则解读
“国五条”措施总体上还是沿袭了原先的政策思路，在框架上没有大的突破。它包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。但是在2013年3月1日公布的细则，却对行业产生了相当大的震动。细则内容主要有一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
“国五条”及其稍后出台的相关细则，传递了房地产市场内外丰富的信息。首先，在两会召开前夕发布政策细则，显示了两届政府对于房地产调控走向的认识具有较高的一致性，宣告了房地产政策的连续性和稳定性；其次，赋予较大的调控力度，表明新政府的决心。政策及其细则表明，下一届政府将继续坚持房地产市场调控不放松，保障房地产市场健康稳定发展；再次，及时稳定市场各方预期，彰显新一届政府的信心。很明显，“国五条”及其细则的推出，旨在为当时的国内房地产市场，尤其是一线及重点二线城市日益趋暖的房地产市场降温，以期稳定进而逆转各方对当时市场走势的预判。
从细则的具体内容来看，有四点是值得重视的：一是限购进一步升级，明确了统一限购的执行标准；二是突出强调信贷的差别化，并使之成为今后一大主旨；三是出售自有住房按规定征收个人所得税，严格按转让所得20%计征；四是首次明确提出加强预期管理。
本次细则最为严厉、最为引发争议和影响最为宽广的是上述的第三点。细则指出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。此条政策是对此前相关政策在操作层面的强力补充，但在其刚刚公布还未实施之前，就造成了弯弓不发之势，引发了各地二手房过户狂潮和其他一些社会连锁的不良反应，因而深受各界批评。从实际效果方面来看，一是它短期内造成了业内二手房市场各方的恐慌心理，促成了不少非理性交易；二是它中期内提高了市场交易成本和加重了购房者的置业负担；三是长期内将驱使置业者转向新房市场，加剧新房市场价格上涨的预期。
从宏观层面来看，本次“国五条”及其细则仍然没有走出侧重于需求管理而忽视供给管理的误区。虽然政策的第三、四条提出了增加供给的条款，但是政策的侧重点依然放在限购及征收20%的个人所得税方面，这显然是有失偏颇的。事实上，一味采取抑制需求的办法压制房价，效果总是不很理想，很多时候甚至是南辕北辙。因为它首先违背了市场供求规律；其次它违背了民意所向，避重就轻把调控矛头指向老百姓而无视房地产市场的主要矛盾所在；再次它违背了国情所需，政策抑制市场需求不利于国内需求的拉动。所以，我们在此郑重呼吁，我们需要对政策进行反思，将调控重点及时转向供给管理。
可喜的是，我们看到国五条政策里含有本届政府总理有目标、有计划、有区分、有问责、有时间的特色，土地指标落实问责可以保证供应的增加，以下的指导方法也是提高供应的可选择办法。首先，今年的计划的转化率将在对地方政府供地指标实现率上进行问责来提高计划转化率，原来60%的实现率将会提高，如能达到80%以上就能起到稳定房价的作用，同时，给出了增加土地方法，一是热点城市可以試点农村集体用地入市，替代过高工业商业用地指标，增加住宅用地指标；二是适度考虑城市核心区域的土地利用率和土地强度测试以及容积率；三是提高低效园区的土地利用率，对闲置土地加大处置力度，有效增加房屋供给；四是督促已有供应土地的房屋有效供应时间，注明在相关出让合约中。 从长远的观点来看，中国房地产市场需要调控，但是真正着手的应该是逐渐减少行政性手段的干预，逐步增加市场手段的调控。诚然，临时性的行政手段往往颇具有较为显著的效果，但是它的效果是以市场要素配置低效、供需扭曲为代价的。我们期待市场性的手段渐渐增加，行政性手段逐步淡出，但是这样的制度演化进程委实滞后于现实市场各方的期盼。等到市场化手段占据主导地位时，这才是中国房地产市场调控走向真正成熟的时期。
三、未来市场走势与置业者应对策略
1、总体市场走势
虽然中央层面的“国五条”政策及其细则比较严厉，且短期内对市场确实造成了轰轰烈烈的影响，但是在长期，政策的影响将受制于其他诸如地方细则的内容以及实施的力度等因素。基于当前地方政府对房地产业的依赖性，与往常一样，基于本地房地产市场与各地地方政府的利益相关性，它们对本地的“国五条”细则慎之又慎。从目前情况来看，已经出台的各地细则存在较大的差异，调控力度参差不齐，大多数地方政府采取了模糊处理、温柔落地的应对措施，因而后期政策对房地产市场的影响总体上较为有限。
具体而言，短期内买卖双方基于征税的恐慌心理，出手的犹豫期将大大缩短，二手房市场将会迅速升温至鼎沸，3月份的成交数据印证了这一点；由于市场购买力的透支，后期二手房市场将面临着一个休整期，相比前期，这期间的成交将成L型走势。此后，由于二手房20%个人所得税的征收，新房市场将成为一个很好的替代市场，初次置业以及改善性需求将会集中来此释放。
再从整个的宏观经济形势来看，我们的判断是国内宏观经济已经处于一个长周期的下行区间。前不久公布的一季度宏观经济数据表明，中国经济复苏的势头相当微弱，下行的风险似有增大的趋势。在这样的形势下，基于稳定经济增长和社会发展的需要，各级政府肯定会采取一系列的刺激增长的措施，这些措施当然也不可能忽视房地产业的重要作用。可以预见的是，随着宏观经济增长前景不确定性的增加，中央政府对房地产行业的调控加码将会有所放松，已经颁布的政策在具体的实施环节和操作层面将会视宏观经济环境的状况而做相应的区别化处理。
2、置业者的应对策略
在如此纠结的政策与市场环境之下，置业者该何去何从？这是一个实质性的问题。简而言之，“国五条”及其细则实施后，消费者该不该买房？事实上，多年来是否该买房的问题，一直困扰着怀着各种各样动机的购房者。
置业者之所有如此揪心，无外乎是担心两点：一是現在不出手，后期房价大幅上涨了怎么办？二是现在出手了，后期房价大幅下跌了怎么办？
从目前房地产市场外部环境来看，未来一段时期国内房地产市场走势总体平稳、在小幅震荡中缓慢上扬的概率较大，这就意味着房价大升大降的可能性较小。因此，建议置业者可以按照原先的计划按时出手买房。
之所以判断后期房地产市场走势总体平稳，是因为尽管存在这样那样的争论，房地产行业依然是中国经济的基础性支柱产业之一。目前的基本逻辑是，如果房价继续大升，社会矛盾将更加尖锐复杂，行业泡沫将更加严重，后期处理的成本将更加高昂；如果房价大跌，国内的经济危机将不可避免，届时系统性风险将会集中爆发，后果十分严重。中国社会要维持目前的稳定状况，经济就需要保持平稳较快的增长，而这离不开房地产行业的健康稳定发展。房地产行业的兴衰事实上已经不再是一个单纯的经济问题，而是一个事关中国经济稳定的全局性问题。因此，基于大局考虑，各级政府不会对房地产业的大升大降放任不管，事实上我们看到的，政府总是采取细致入微地关注和管理的态度，精心呵护它的成长，更多的是希望房价涨幅低于收入的增幅区间即可。
当然，这并不意味着未来中国房地产市场总会风平浪静，大升大跌的概率并非等于零。不管是目前的“国五条”也好，还是后来的政策也好，政策的出发点就是维持房地产市场的总体稳定，从而助力国内经济的平稳发展。因此，对于购房者而言应该保持一颗平常心，以淡定的心态，根据自己的经济实力和居住要求，审慎把握时机，刚需、改善可以坚决按照预算出手，投资性需要要着眼于5年以上的周期，短期投机将进一步得到抑制。
（本文作者系中国房地产研究会市场委副主任、中国房地产数据研究院执行院长）