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一、商品房市场供不应求：只关心房价
1、住房三级市场发展不平衡，交易制度不健全，土地供应制度不完善。
归纳其原因：第一，是部分城市现行政策的制约，如对已购公房上市出售，虽然做了近！但除了上海，其他城市都收效不大。公房上市，按照有关规定，应实行申请审批制度，实际操作中却成了一道人为的障碍，相当多的已购公房没有房产证和土地证，不能进入流通市场；第二，是目前我国有资质从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小，信誉不高，从业人员素质较低，许多未经房地产专业知识培训，中介服务过程中操作不规范，甚至误导、坑害住户，使房地产中介服务的市场认可程度很低，难以适应房地产市场快速发展和老百姓对房地产信息的需求；第三，是二手房的交易税费过高，制约了二手房市场的发展。这些问题使得我国相当多的城市二手房交易市场缺乏活力。土地供应制度不完善。一些地方政府以促进经济发展为名，低价供地；一些企业以增加土地储备为名，大量圈占土地，个别企业甚至一次圈地上万亩。
2、开发商缺乏社会责任感，追求高利润，囤积土地。
房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房开发，使得高档商品房供过于求，价格虚高。而同时，市场上低价位房屋供不应求，甚至出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会导致价格过高，空置率不断增加。
二、房地产开发商数量多，导致行为不规范
其中，最主要是工人水平不够。房地产近两年发展很快，技术型工人紧缺，很多地方出现民工荒。由于缺少熟练工，有的农民工昨天还在家里种田，今天就被工友喊来盖房子。这就造成许多未经培训的工人在砌墙壁时砌得凹凸不平。有的房屋还存在一些根本性质量问题，主要是开发商在基础建筑环节和建筑材料上恶意偷工减料，给工程带来重大安全隐患。
三、盖房子成本高
眾所周知，开发商盖房子的成本主要由四部分组成：一是建安成本;二是土地成本;三是各类税费;四是公关成本(主要是政府公关)。其中，只有建安成本是开发商可以控制的。市场的不景气直接影响到开发商的资金周转，其可能压缩建安成本和截留工程款，导致偷工减料和楼盘质量下降。据介绍，房地产公司因资金紧张导致楼盘品质欠缺早有先例，1997年东南亚金融危机后，香港很多房地产商元气大伤，楼盘质量普遍大幅下降。
承建商压力大。一位承建商表示，在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争，建筑商的利润都被压缩得很薄，如果撇除大型基建，业内普遍利润率不到2%。而按照建筑行业的潜规则，开发商通常都要求承建商垫资，也就是说，第一笔工程款通常是承建商自己出，当工程进行到1/3或一半时，开发商才会出钱。这时候，如果开发商再拖欠工程款，承建商将血本无归。且去年同期建筑成本还在飞涨，高峰期钢材达6200元/吨，而三年前钢材价格只在3000元/吨左右。这些压力最后都落在承建商身上。①
物价上涨。碍于政策不敢拖欠农民工工资，承建商只有从材料入手：应当6毫米厚的钢板在建筑中只用3毫米的，28毫米的钢筋也被私下换成25毫米的。或者钢筋间距变稀，根数减少。这已经是普遍现象，更有甚者将劣质螺纹钢直接用于主体工程。
四、缺少监管
以建筑资质为例，表面看，几乎所有的建筑工程公司都有相关资质，但有的工程可能被分包成数个小工程，一些没有资质的公司挂靠在有资质的公司上，真正干活的工人缺少专业技能，技术人员为了经济利益，对质量问题可能也是睁一只眼闭一只眼，怎么能不出问题？
工程监理环节也是难以控制的一个环节。从建设工程监理合同文本看，如果监理人对应当监督检查的项目不检查或不按规定检查或因工作过失，给委托人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任并支付赔偿金。但合同又规定，赔偿金累计数额不超过监理人的服务收费金额总额。这样的要求不可能对监理公司形成威慑力。
而市场期待独立"第三方"商品房质量问题还有一个重要原因在于没有独立的第三方对房屋质量进行监管。实际上，五方中只有开发商是甲方，施工方、监理、设计院和工程勘测方均受雇于开发商，都是乙方。乙方能否拿到钱完全看甲方"脸色"，这种关系很难形成真正的质量监管。现阶段，市场上的监理公司太多了，相互压价造成无序竞争。按国家规定的参考标准，监理费用一般是土建造价的2 ％，实际上现在开发商出0 . 4％都有人接。监理公司收入低，留不住人才，监理人员本身也害怕尽职尽责。②
五、预售制度的缺陷
以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订"商品房预订协议书"。③根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
但在我国，住房预售款全部归结到房地产开发商的账上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接。"预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。"④
六、小结
综上所述，"衣食住行"关系民生，而其中"住"--商品房的质量往往应该是政府最应该关注和解决的问题。因为根据我国的政策，在市场经济自身运行出现问题的时候，就需要国家的扶持--宏观调控来引导乃至解决了！毕竟当购房者意识当房子质量出现问题时，病症已经很严重了！
注释：
①梁节民. 谈施工项目管理与项目成本控制的关系[ J ]. 山西建筑, 2005, 31 (1) : 144 - 145.
②李秀华. 浅谈卷材屋面常见问题及处理[ J ]. 淮阴工学院学报, 2003: 12 (1) : 78 - 79.
③(法) 托克维尔.论美国的民主[M ].北京: 商务印书馆.
④杨炳义,孙永民. 建筑工程施工中应注意的八个问题[ J ]. 陕西建筑, 2005, (5) : 16 - 19.
参考文献：
【1】陈基德. 建筑工程外墙渗漏的分析及防治措施,2008.
【2】朴允子.商品房认购书协议书的法律问题研究[J].吉林广播大学学报,2006 年第2 期.
【3】梁节民. 谈施工项目管理与项目成本控制的关系,2008.
【4】李秀华. 浅谈卷材屋面常见问题及处理[ J ]. 淮阴工学院学报, 2003: 12 (1) : 78 - 79.
【5】杨炳义,孙永民. 建筑工程施工中应注意的八个问题[ J ]. 陕西建筑, 2005, (5) : 16 - 19.
【6】张翔.商品房买卖合同纠纷法律问题研究[J].学术研究,2007 年第12 期.
作者简介：王少卿（1987-8），女，汉族，上海人，上海海事大学经济法2010级研究生，研究方向：环境法。
1、住房三级市场发展不平衡，交易制度不健全，土地供应制度不完善。
归纳其原因：第一，是部分城市现行政策的制约，如对已购公房上市出售，虽然做了近！但除了上海，其他城市都收效不大。公房上市，按照有关规定，应实行申请审批制度，实际操作中却成了一道人为的障碍，相当多的已购公房没有房产证和土地证，不能进入流通市场；第二，是目前我国有资质从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小，信誉不高，从业人员素质较低，许多未经房地产专业知识培训，中介服务过程中操作不规范，甚至误导、坑害住户，使房地产中介服务的市场认可程度很低，难以适应房地产市场快速发展和老百姓对房地产信息的需求；第三，是二手房的交易税费过高，制约了二手房市场的发展。这些问题使得我国相当多的城市二手房交易市场缺乏活力。土地供应制度不完善。一些地方政府以促进经济发展为名，低价供地；一些企业以增加土地储备为名，大量圈占土地，个别企业甚至一次圈地上万亩。
2、开发商缺乏社会责任感，追求高利润，囤积土地。
房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房开发，使得高档商品房供过于求，价格虚高。而同时，市场上低价位房屋供不应求，甚至出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会导致价格过高，空置率不断增加。
二、房地产开发商数量多，导致行为不规范
其中，最主要是工人水平不够。房地产近两年发展很快，技术型工人紧缺，很多地方出现民工荒。由于缺少熟练工，有的农民工昨天还在家里种田，今天就被工友喊来盖房子。这就造成许多未经培训的工人在砌墙壁时砌得凹凸不平。有的房屋还存在一些根本性质量问题，主要是开发商在基础建筑环节和建筑材料上恶意偷工减料，给工程带来重大安全隐患。
三、盖房子成本高
眾所周知，开发商盖房子的成本主要由四部分组成：一是建安成本;二是土地成本;三是各类税费;四是公关成本(主要是政府公关)。其中，只有建安成本是开发商可以控制的。市场的不景气直接影响到开发商的资金周转，其可能压缩建安成本和截留工程款，导致偷工减料和楼盘质量下降。据介绍，房地产公司因资金紧张导致楼盘品质欠缺早有先例，1997年东南亚金融危机后，香港很多房地产商元气大伤，楼盘质量普遍大幅下降。
承建商压力大。一位承建商表示，在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争，建筑商的利润都被压缩得很薄，如果撇除大型基建，业内普遍利润率不到2%。而按照建筑行业的潜规则，开发商通常都要求承建商垫资，也就是说，第一笔工程款通常是承建商自己出，当工程进行到1/3或一半时，开发商才会出钱。这时候，如果开发商再拖欠工程款，承建商将血本无归。且去年同期建筑成本还在飞涨，高峰期钢材达6200元/吨，而三年前钢材价格只在3000元/吨左右。这些压力最后都落在承建商身上。①
物价上涨。碍于政策不敢拖欠农民工工资，承建商只有从材料入手：应当6毫米厚的钢板在建筑中只用3毫米的，28毫米的钢筋也被私下换成25毫米的。或者钢筋间距变稀，根数减少。这已经是普遍现象，更有甚者将劣质螺纹钢直接用于主体工程。
四、缺少监管
以建筑资质为例，表面看，几乎所有的建筑工程公司都有相关资质，但有的工程可能被分包成数个小工程，一些没有资质的公司挂靠在有资质的公司上，真正干活的工人缺少专业技能，技术人员为了经济利益，对质量问题可能也是睁一只眼闭一只眼，怎么能不出问题？
工程监理环节也是难以控制的一个环节。从建设工程监理合同文本看，如果监理人对应当监督检查的项目不检查或不按规定检查或因工作过失，给委托人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任并支付赔偿金。但合同又规定，赔偿金累计数额不超过监理人的服务收费金额总额。这样的要求不可能对监理公司形成威慑力。
而市场期待独立"第三方"商品房质量问题还有一个重要原因在于没有独立的第三方对房屋质量进行监管。实际上，五方中只有开发商是甲方，施工方、监理、设计院和工程勘测方均受雇于开发商，都是乙方。乙方能否拿到钱完全看甲方"脸色"，这种关系很难形成真正的质量监管。现阶段，市场上的监理公司太多了，相互压价造成无序竞争。按国家规定的参考标准，监理费用一般是土建造价的2 ％，实际上现在开发商出0 . 4％都有人接。监理公司收入低，留不住人才，监理人员本身也害怕尽职尽责。②
五、预售制度的缺陷
以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订"商品房预订协议书"。③根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
但在我国，住房预售款全部归结到房地产开发商的账上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接。"预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。"④
六、小结
综上所述，"衣食住行"关系民生，而其中"住"--商品房的质量往往应该是政府最应该关注和解决的问题。因为根据我国的政策，在市场经济自身运行出现问题的时候，就需要国家的扶持--宏观调控来引导乃至解决了！毕竟当购房者意识当房子质量出现问题时，病症已经很严重了！
注释：
①梁节民. 谈施工项目管理与项目成本控制的关系[ J ]. 山西建筑, 2005, 31 (1) : 144 - 145.
②李秀华. 浅谈卷材屋面常见问题及处理[ J ]. 淮阴工学院学报, 2003: 12 (1) : 78 - 79.
③(法) 托克维尔.论美国的民主[M ].北京: 商务印书馆.
④杨炳义,孙永民. 建筑工程施工中应注意的八个问题[ J ]. 陕西建筑, 2005, (5) : 16 - 19.
参考文献：
【1】陈基德. 建筑工程外墙渗漏的分析及防治措施,2008.
【2】朴允子.商品房认购书协议书的法律问题研究[J].吉林广播大学学报,2006 年第2 期.
【3】梁节民. 谈施工项目管理与项目成本控制的关系,2008.
【4】李秀华. 浅谈卷材屋面常见问题及处理[ J ]. 淮阴工学院学报, 2003: 12 (1) : 78 - 79.
【5】杨炳义,孙永民. 建筑工程施工中应注意的八个问题[ J ]. 陕西建筑, 2005, (5) : 16 - 19.
【6】张翔.商品房买卖合同纠纷法律问题研究[J].学术研究,2007 年第12 期.
作者简介：王少卿（1987-8），女，汉族，上海人，上海海事大学经济法2010级研究生，研究方向：环境法。