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按照世界遗产的分类，遗产资源包括自然遗产、文化遗产、自然遗产与文化遗产混合体(即双重遗产)和文化景观几大类，并未划分工业遗产的独立门类，仅有少部分具有突出历史文化价值的工业遗产纳入到了文化遗产的范畴。然而欧洲以及包括美国在内的西方国家早在100多年前就开始了对工业遗产开发再利用的实践，并且总结摸索出了一套相当成熟完备的模式。我国近年来虽然也开始注重了对工业遗产的开发与利用，但由于保护开发意识淡薄，开发利用模式单一，再加上缺少政府相关部门的科学规划与管理，从而导致了我国目前对工业遗产的认定和开发再利用的一系列问题。深入探讨国外成功的工业遗产开发模式、条件和策略，对于我国工业遗产的开发再利用有着重要的借鉴意义。
国外开发再利用工业遗产的模式
国外对工业遗产的开发利用实践较早，并已总结出一套成熟有效的模式。主要有以下几种：
一是主题博物馆模式。这种模式是把工业遗产中文物和建筑群集中的区域建成现场博物馆的形式，来展示一些工艺生产过程，从中活化工业区的历史感和真实感，同时，激发社区的参与感和认同感。另外，还可以作为艺术创作基地，开展一些艺术作品展览活动。在原址上修建博物馆，比在传统博物馆中展出旧有物品更方便、也更生动，通过保留原有的工作条件和地域背景，让参观者体验到一种身临其境、时空倒流的真实感。
利用这种模式开发再利用的工业遗产有：英国的艾思布里奇峡博物馆、德国萨尔州的弗尔克林根炼铁厂等等。
工业博物馆模式对工业遗产的要求较高，需要尽可能地保持其原貌。通常工业遗产的占地面积非常可观，由于城市土地资源稀缺且昂贵，要将处于大城市中心地带或城市内的工业遗产改造为博物馆的可能性是不大的。所以，应该将工业博物馆的考虑范围定在城郊及两个大城市之间的交通枢纽处。
二是公共休憩空间模式。这种开发模式是把原有的工业遗产的遗址改造成景观公园，为群众提供具有独特工业景观的户外活动场所。如英国的斯尼伯斯顿发现者公园、美国西雅图煤气厂改造的工业景观公园和德国鲁尔区的北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园等等。
这种模式一般是针对那些处于市中心、占地面积较大、处于住宅区、不容许有高强度的利用，而其厂房、设备等具有较大保留价值的工业遗产。可以将其改造为景观公园，建造一些公众可以参与的游乐设施，作为人们休闲和娱乐的场所。
三是创意产业园区模式。文化创意产业界是新兴的业界，创业者大多年纪较轻，经济实力较弱，他们往往把城市中逐渐被废弃的旧区作为创业的基地，将其改造成充满性格的创意园区，进而形成文化创意产业的集聚地，为城市的旧区带来了新的生命力。如英国伦敦著名的泰德现代艺术馆，就是由原定被拆除的火力发电厂改建而成；而德国的埃森是历史上最重要的煤炭焦化厂，改造后主要功能为工业艺术、现代设计产业中心。
艺术和文化是一个城市不可缺少的精神食粮，当工业和科技文明的进步对城市的占领越来越全面、人们的生活空间越来越局促的时候，富于理想和创新的艺术家们首先发现了废旧厂房对于艺术创作和展示的先天契合性。于是，越来越多的画廊、工作室等创意产业进驻曾经萧瑟的宽敞的废旧厂房，因为这里的工业遗产有着适用于开发创意产业的优越条件：近代老工业建筑租金较便宜，又地处市中心，更重要的是这些老厂房、旧仓库背后所积淀的工业文明和场地记忆，能够激发创作的灵感。加上厂房开阔宽敞的结构，可随意分隔组合，重新布局，受到艺术家等创意产业从业者的青睐。
四是工业博览与商务旅游开发模式。这种模式是通过建设工业博览馆或者工业博物馆，举办有主题的工业博览会，并与招商活动、商务交流和交易、旅游等融合。如德国宝马总部博物馆。实际上，世界知名的大公司，几乎没有不设企业博物馆的。在国内，无论是国企或私企，近年都在拓展自己博物馆的规模，并以此向客户展示自己公司的成果与独特的企业文化。
通常，采用这种模式的工业遗产都具有悠久的历史和较高的知名度，在本行业有着特殊的地位，其深厚而独特的文化底蕴使得其相关产品至今沿用，并对本行业有着特殊的贡献或意义。
五是综合开发模式。这种模式是在原来的工业中心区建立一个购物中心，并配有咖啡馆、酒吧、健身及儿童娱乐场所等，集旅游、购物、娱乐、休闲于一体的多元开发模式。如奥地利维也纳煤气厂有四个硕大的储气罐，第一个被改成了300问总统套房，第二个被改成了5A级智能商务楼，第三个被改成了大卖场，第四个被改成了娱乐中心，这四个煤气罐由此成为当地的旅游名胜。
一般采用这种开发模式的工业遗产地理位置优越，具有便利的交通设施和博大精深的工业文化以及独具特色的工业景观，加上工业遗产的厂房面积广阔，建筑坚固，满足建造大型购物中心或其它功能场所的硬件要求。另外，这种工业遗产所在的地区一般都具有对外开放的优秀历史传统，知名度较高。
“他山之石”的借鉴
我国对工业遗产的认识和开发再利用起步都比较晚，只是近年来才兴起的课题，理论成果和实践经验都比较缺乏，因此，借鉴国外开发再利用工业遗产的成熟模式，无疑是一条事半功倍的快捷之路。
一是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，可以充分认识我国在此方面存在的不足。我国对工业遗产的认识和研究起步很晚，还未在全社会引起普遍的认识和重视，导致很多具有多重价值的工业遗产在城市改造中被拆除而消失。通过深入详细的研究国外对工业遗产保护再利用的模式，可以充分认识到工业遗产并不是一堆无用的废墟，通过科学合理以及创意化的再利用，同样可以创造巨大的社会价值，甚至是经济价值。从而在全社会形成保护和再利用工业遗产的共识，为工业遗产的再生形成良好的社会氛围。
二是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，可以充分利用国外在此方面的先进经验。国外对工业遗产的开发再利用历史相对悠久，模式相对比较成熟，实践证明是成功并富有成效的。我国在此方面通过学习国外的先进经验，可以在工业遗产改造再利用实践的路途上少走很多弯路，用最少的成本取得最大的效益。如广东歧江中山公园的改造就是借鉴国外的公共休憩空间模式，成为我国改造再利用工业遗产的经典案例。
三是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，探索充分体现城市工业历史和价值的有效途径。工业遗产代表了城市曾经创造过的辉煌，是城市中某一代人生活工作的共同回忆。在城市规划中，通过借鉴国际经验，改造再利用工业遗产，能够为城市保留独特的记忆，从而成为城市标志性名片之一。如沈阳作为共和国工业的长子，近年来开始大 力重视工业遗产的开发再利用，建立了数量众多的工业博物馆，为城市保留了曾经辉煌的历史记忆，也成为其独树一帜的特色之一。
四是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，探索解决日益紧张的城市用地的有效手段。随着城市的扩张，人口的猛增，可利用的城市用地越来越紧张，而大多数工业遗产都位于城市中心的繁华地区，周围人口密集，交通便利。通过有效合理的再利用，既能够保留工业遗产中具有纪念意义的工业遗迹，也能够有效解决部分城市用地紧张的问题。如北京的798工厂，位于城区人口密集地区，通过艺术家们的改造再利用，既保留了大部分原来的工业建筑，又为艺术家们提供了一个艺术创作交易的理想场所，可谓社会效益和经济效益双赢。
五是通过研究借鉴国外对工业遗产开发再利用的先进经验，探索让工业遗产以新的方式创造经济效益。工业遗产是曾经辉煌的工业文明和工业进程的记录，每一个都记录了特定时期的历史活动，对于人类了解工业文明的价值观、工业技术、工业组织、工业文化等，都是无法替代的。通过学习国外先进经验，探索工业遗产开发和再利用的新模式，不仅能使其保存和展示工业历史，为子孙后代留下可资纪念的工业遗迹，又能够让工业遗产本身创造新的经济价值。
我国开发再利用工业遗产存在的问题及对策
一是对工业遗产的保护和开发再利用的意识淡薄。一直以来，我国的社会观念习惯把历史悠久的农业时代的文化遗存作为文化遗产，悉心保护，例如古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺及石刻等。而对于工业遗产的意识还停留在工业废弃地和旧厂房的观念上，一些城市决策者甚至认为，这些工业遗产是从生产领域淘汰下来的废弃物，既形象丑陋，又曾是噪音、粉尘、有害气体等污染的根源，将其视为城市和企业进一步发展的包袱和障碍，欲将其彻底拆除清理并代之以新的开发项目。直到近几年，我国才开始意识到工业遗产也是城市宝贵的财富之一，应该进行科学合理的开发再利用而不是一拆了之。
因此，要通过教育、科技和文化等政府相关部门及社团组织，借助各种现代传播手段，加强工业遗产知识在企事业单位和人民群众中的普及工作，培养全社会的工业遗产意识。
二是对工业遗产缺少科学的普查。截止到目前，我国尚没有对工业遗产的数量、分布和保护状况方面的权威统计，界定标准亦不明确，更没有一个宏观的、对全国工业遗产在工业形式、年代久远、意义大小、保留情况及社会影响等方面的分类，以至于我国当前工业遗产在数量、结构、布局等方面呈现整体模糊状态，使得许多珍贵的工业遗产埋没于城市规划和房地产开发的大潮中。
因此，工业遗产认定标准的制定和全面普查工作亟待开展。要定期开展工业遗产普查，全面和动态地掌握我国工业遗产的分布状况、生存环境、保护现状以及存在问题，有步骤、有重点地开展抢救性维护工作，并在此基础上，充分发挥工业遗产的资源优势，深入挖掘工业遗产的历史、文化和经济价值，通过潜在市场需求的扩大，实现经济效益与社会效益的双赢。
三是对工业遗产的开发再利用模式单一僵化。近些年，全国各地开始注重工业遗产的开发再利用，但是，大多僵化地抄袭国内外现有的开发模式，没有因地制宜根据自身条件进行创新。例如，随着北京798的成功，全国各地掀起一股模仿798进行的、把工业遗产改建为创意产业园的建设潮，却没有考虑到此种模式所需的各种条件，难免出现很多问题。
四是开发利用工业遗产的统筹协调机制缺乏统一领导。要根据政府职能转换的特点，建立引导、社会参与、市场运作的工业遗产保护体制，保持工业遗产相关政策的延续性，按照“管办分离”的原则，充分发挥市场机制的积极作用，盘活工业遗产资源，尽早实现从单纯依赖行政手段到面向市场的转变。
五是缺少工业遗产保护专项规划与价值评定的标准。要坚持“在保护中发展，在发展中保护”的基本思路，既有限制性和规定性，强化对不可再生工业遗产资源的保护；又有适应性和灵活性，能够适应工业遗产资源开发利用的需求。其标准的制定应致力于保护工业遗产的原始格局和空间形态，明确工业遗产的保护要求和控制指标，依法划定工业遗产保护范围和建设控制地带，使历史风格和文化特色得以延续，将工业遗产保护工作纳入规范化、法制化的轨道。
六是缺乏工业遗产保护的资金来源渠道。针对这一问题，要破除一味依靠政府财政投入进行工业遗产保护的旧理念，尽快制定鼓励和支持工业遗产保护与开发利用的政策和法规，建立与市场经济相适应、相配合的政府保护资金投入体系和工业遗产保护专项基金，从资金使用效率评估、政府税费改革等多方面入手，进一步完善工业遗产保护投资及融资机制；向社会明确参与工业遗产保护与开发利用的“准入标准”，引入多元化的投资主体、资金和管理模式，为社会资源的配置提供一个良好的出路；要建立工业遗产资源有偿使用制度，通过市场运作的方式，拓宽保护与开发利用领域，促进提高工业遗产资源配置效率的新理念。
国外开发再利用工业遗产的模式
国外对工业遗产的开发利用实践较早，并已总结出一套成熟有效的模式。主要有以下几种：
一是主题博物馆模式。这种模式是把工业遗产中文物和建筑群集中的区域建成现场博物馆的形式，来展示一些工艺生产过程，从中活化工业区的历史感和真实感，同时，激发社区的参与感和认同感。另外，还可以作为艺术创作基地，开展一些艺术作品展览活动。在原址上修建博物馆，比在传统博物馆中展出旧有物品更方便、也更生动，通过保留原有的工作条件和地域背景，让参观者体验到一种身临其境、时空倒流的真实感。
利用这种模式开发再利用的工业遗产有：英国的艾思布里奇峡博物馆、德国萨尔州的弗尔克林根炼铁厂等等。
工业博物馆模式对工业遗产的要求较高，需要尽可能地保持其原貌。通常工业遗产的占地面积非常可观，由于城市土地资源稀缺且昂贵，要将处于大城市中心地带或城市内的工业遗产改造为博物馆的可能性是不大的。所以，应该将工业博物馆的考虑范围定在城郊及两个大城市之间的交通枢纽处。
二是公共休憩空间模式。这种开发模式是把原有的工业遗产的遗址改造成景观公园，为群众提供具有独特工业景观的户外活动场所。如英国的斯尼伯斯顿发现者公园、美国西雅图煤气厂改造的工业景观公园和德国鲁尔区的北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园等等。
这种模式一般是针对那些处于市中心、占地面积较大、处于住宅区、不容许有高强度的利用，而其厂房、设备等具有较大保留价值的工业遗产。可以将其改造为景观公园，建造一些公众可以参与的游乐设施，作为人们休闲和娱乐的场所。
三是创意产业园区模式。文化创意产业界是新兴的业界，创业者大多年纪较轻，经济实力较弱，他们往往把城市中逐渐被废弃的旧区作为创业的基地，将其改造成充满性格的创意园区，进而形成文化创意产业的集聚地，为城市的旧区带来了新的生命力。如英国伦敦著名的泰德现代艺术馆，就是由原定被拆除的火力发电厂改建而成；而德国的埃森是历史上最重要的煤炭焦化厂，改造后主要功能为工业艺术、现代设计产业中心。
艺术和文化是一个城市不可缺少的精神食粮，当工业和科技文明的进步对城市的占领越来越全面、人们的生活空间越来越局促的时候，富于理想和创新的艺术家们首先发现了废旧厂房对于艺术创作和展示的先天契合性。于是，越来越多的画廊、工作室等创意产业进驻曾经萧瑟的宽敞的废旧厂房，因为这里的工业遗产有着适用于开发创意产业的优越条件：近代老工业建筑租金较便宜，又地处市中心，更重要的是这些老厂房、旧仓库背后所积淀的工业文明和场地记忆，能够激发创作的灵感。加上厂房开阔宽敞的结构，可随意分隔组合，重新布局，受到艺术家等创意产业从业者的青睐。
四是工业博览与商务旅游开发模式。这种模式是通过建设工业博览馆或者工业博物馆，举办有主题的工业博览会，并与招商活动、商务交流和交易、旅游等融合。如德国宝马总部博物馆。实际上，世界知名的大公司，几乎没有不设企业博物馆的。在国内，无论是国企或私企，近年都在拓展自己博物馆的规模，并以此向客户展示自己公司的成果与独特的企业文化。
通常，采用这种模式的工业遗产都具有悠久的历史和较高的知名度，在本行业有着特殊的地位，其深厚而独特的文化底蕴使得其相关产品至今沿用，并对本行业有着特殊的贡献或意义。
五是综合开发模式。这种模式是在原来的工业中心区建立一个购物中心，并配有咖啡馆、酒吧、健身及儿童娱乐场所等，集旅游、购物、娱乐、休闲于一体的多元开发模式。如奥地利维也纳煤气厂有四个硕大的储气罐，第一个被改成了300问总统套房，第二个被改成了5A级智能商务楼，第三个被改成了大卖场，第四个被改成了娱乐中心，这四个煤气罐由此成为当地的旅游名胜。
一般采用这种开发模式的工业遗产地理位置优越，具有便利的交通设施和博大精深的工业文化以及独具特色的工业景观，加上工业遗产的厂房面积广阔，建筑坚固，满足建造大型购物中心或其它功能场所的硬件要求。另外，这种工业遗产所在的地区一般都具有对外开放的优秀历史传统，知名度较高。
“他山之石”的借鉴
我国对工业遗产的认识和开发再利用起步都比较晚，只是近年来才兴起的课题，理论成果和实践经验都比较缺乏，因此，借鉴国外开发再利用工业遗产的成熟模式，无疑是一条事半功倍的快捷之路。
一是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，可以充分认识我国在此方面存在的不足。我国对工业遗产的认识和研究起步很晚，还未在全社会引起普遍的认识和重视，导致很多具有多重价值的工业遗产在城市改造中被拆除而消失。通过深入详细的研究国外对工业遗产保护再利用的模式，可以充分认识到工业遗产并不是一堆无用的废墟，通过科学合理以及创意化的再利用，同样可以创造巨大的社会价值，甚至是经济价值。从而在全社会形成保护和再利用工业遗产的共识，为工业遗产的再生形成良好的社会氛围。
二是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，可以充分利用国外在此方面的先进经验。国外对工业遗产的开发再利用历史相对悠久，模式相对比较成熟，实践证明是成功并富有成效的。我国在此方面通过学习国外的先进经验，可以在工业遗产改造再利用实践的路途上少走很多弯路，用最少的成本取得最大的效益。如广东歧江中山公园的改造就是借鉴国外的公共休憩空间模式，成为我国改造再利用工业遗产的经典案例。
三是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，探索充分体现城市工业历史和价值的有效途径。工业遗产代表了城市曾经创造过的辉煌，是城市中某一代人生活工作的共同回忆。在城市规划中，通过借鉴国际经验，改造再利用工业遗产，能够为城市保留独特的记忆，从而成为城市标志性名片之一。如沈阳作为共和国工业的长子，近年来开始大 力重视工业遗产的开发再利用，建立了数量众多的工业博物馆，为城市保留了曾经辉煌的历史记忆，也成为其独树一帜的特色之一。
四是通过研究国外对工业遗产的开发再利用，探索解决日益紧张的城市用地的有效手段。随着城市的扩张，人口的猛增，可利用的城市用地越来越紧张，而大多数工业遗产都位于城市中心的繁华地区，周围人口密集，交通便利。通过有效合理的再利用，既能够保留工业遗产中具有纪念意义的工业遗迹，也能够有效解决部分城市用地紧张的问题。如北京的798工厂，位于城区人口密集地区，通过艺术家们的改造再利用，既保留了大部分原来的工业建筑，又为艺术家们提供了一个艺术创作交易的理想场所，可谓社会效益和经济效益双赢。
五是通过研究借鉴国外对工业遗产开发再利用的先进经验，探索让工业遗产以新的方式创造经济效益。工业遗产是曾经辉煌的工业文明和工业进程的记录，每一个都记录了特定时期的历史活动，对于人类了解工业文明的价值观、工业技术、工业组织、工业文化等，都是无法替代的。通过学习国外先进经验，探索工业遗产开发和再利用的新模式，不仅能使其保存和展示工业历史，为子孙后代留下可资纪念的工业遗迹，又能够让工业遗产本身创造新的经济价值。
我国开发再利用工业遗产存在的问题及对策
一是对工业遗产的保护和开发再利用的意识淡薄。一直以来，我国的社会观念习惯把历史悠久的农业时代的文化遗存作为文化遗产，悉心保护，例如古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺及石刻等。而对于工业遗产的意识还停留在工业废弃地和旧厂房的观念上，一些城市决策者甚至认为，这些工业遗产是从生产领域淘汰下来的废弃物，既形象丑陋，又曾是噪音、粉尘、有害气体等污染的根源，将其视为城市和企业进一步发展的包袱和障碍，欲将其彻底拆除清理并代之以新的开发项目。直到近几年，我国才开始意识到工业遗产也是城市宝贵的财富之一，应该进行科学合理的开发再利用而不是一拆了之。
因此，要通过教育、科技和文化等政府相关部门及社团组织，借助各种现代传播手段，加强工业遗产知识在企事业单位和人民群众中的普及工作，培养全社会的工业遗产意识。
二是对工业遗产缺少科学的普查。截止到目前，我国尚没有对工业遗产的数量、分布和保护状况方面的权威统计，界定标准亦不明确，更没有一个宏观的、对全国工业遗产在工业形式、年代久远、意义大小、保留情况及社会影响等方面的分类，以至于我国当前工业遗产在数量、结构、布局等方面呈现整体模糊状态，使得许多珍贵的工业遗产埋没于城市规划和房地产开发的大潮中。
因此，工业遗产认定标准的制定和全面普查工作亟待开展。要定期开展工业遗产普查，全面和动态地掌握我国工业遗产的分布状况、生存环境、保护现状以及存在问题，有步骤、有重点地开展抢救性维护工作，并在此基础上，充分发挥工业遗产的资源优势，深入挖掘工业遗产的历史、文化和经济价值，通过潜在市场需求的扩大，实现经济效益与社会效益的双赢。
三是对工业遗产的开发再利用模式单一僵化。近些年，全国各地开始注重工业遗产的开发再利用，但是，大多僵化地抄袭国内外现有的开发模式，没有因地制宜根据自身条件进行创新。例如，随着北京798的成功，全国各地掀起一股模仿798进行的、把工业遗产改建为创意产业园的建设潮，却没有考虑到此种模式所需的各种条件，难免出现很多问题。
四是开发利用工业遗产的统筹协调机制缺乏统一领导。要根据政府职能转换的特点，建立引导、社会参与、市场运作的工业遗产保护体制，保持工业遗产相关政策的延续性，按照“管办分离”的原则，充分发挥市场机制的积极作用，盘活工业遗产资源，尽早实现从单纯依赖行政手段到面向市场的转变。
五是缺少工业遗产保护专项规划与价值评定的标准。要坚持“在保护中发展，在发展中保护”的基本思路，既有限制性和规定性，强化对不可再生工业遗产资源的保护；又有适应性和灵活性，能够适应工业遗产资源开发利用的需求。其标准的制定应致力于保护工业遗产的原始格局和空间形态，明确工业遗产的保护要求和控制指标，依法划定工业遗产保护范围和建设控制地带，使历史风格和文化特色得以延续，将工业遗产保护工作纳入规范化、法制化的轨道。
六是缺乏工业遗产保护的资金来源渠道。针对这一问题，要破除一味依靠政府财政投入进行工业遗产保护的旧理念，尽快制定鼓励和支持工业遗产保护与开发利用的政策和法规，建立与市场经济相适应、相配合的政府保护资金投入体系和工业遗产保护专项基金，从资金使用效率评估、政府税费改革等多方面入手，进一步完善工业遗产保护投资及融资机制；向社会明确参与工业遗产保护与开发利用的“准入标准”，引入多元化的投资主体、资金和管理模式，为社会资源的配置提供一个良好的出路；要建立工业遗产资源有偿使用制度，通过市场运作的方式，拓宽保护与开发利用领域，促进提高工业遗产资源配置效率的新理念。